CAS. Nº 2095-2013 LIMA

Lima, veintiuno de noviembre de dos mil trece.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:

vista la causa número dos mil noventa y cinco – dos mil trece, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO:

En el presente proceso de nulidad de acto jurídico se ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fojas ochocientos quince por Roma Recursos Empresariales S.A.C., contra la sentencia de vista obrante a fojas setecientos sesenta y siete, su fecha cinco de marzo de dos mil trece, que confi rmando la apelada de fojas seiscientos cuarenta y cinco, su fecha treinta de julio de dos mil doce, declara fundada en.parte la demanda interpuesta por Willy Miranda Teves y Nancy Ramos Gálvez. DEMANDA: Por escrito de fojas veintisiete, Willy Miranda Teves y Nancy Ramos Gálvez interponen demanda de nulidad de acto jurídico con la fi nalidad que se declare lo siguiente: i) la nulidad del contrato de compraventa realizada por Roma Recursos Empresariales S.A.C. (entidad liquidadora) quien vende a favor de Inversiones Bucéfalo S.A.C., con fecha nueve de setiembre de dos mil cinco; ii) la nulidad del contrato de compraventa realizada por Inversiones Bucéfalo S.A.C., a la Inmobiliaria ICOR S.A.C. de fecha quince de mayo de dos mil siete; iii) la nulidad de la permuta realizada por Inmobiliaria ICOR S.A.C., a Inmobiliaria Inversiones Guipor S.A., de fecha veinte de agosto de dos mil siete; iv) como pretensión accesoria la nulidad de las inscripciones que aparecen en la Ficha Independizada Nº 11994834 del Registro de Propiedad Inmueble. Como sustento de su demanda señala lo siguiente: i) Las causales de nulidad que afectan dichos negocios jurídicos son por adolecer de fi n ilícito y simulación absoluta. ii) Mediante contrato de compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro, los demandantes adquirieron un local comercial con un área de 26.95 metros cuadrados de la Inmobiliaria “El Corregidor” S.A., por la suma de US$ 12,127.50 Dólares Americanos, pagándose una cuota inicial de US$ 3,638.25 Dólares Americanos y el saldo en treinta cuotas de US$ 333.67 Dólares Americanos, la cual se ha cancelado en forma íntegra. iii) Posteriormente solicitó se le otorgue la correspondiente escritura pública, la cual se llevó a cabo por intermedio el 27º Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, en el Expediente Nº 29575-2000 habiéndose formalizado la escritura pública ante la Notaría correspondiente. iv) Mediante Resolución Nº 2586-2001/ CRP-ODI-CCPL del ocho de agosto de dos mil uno se declaró la insolvencia de Inmobiliaria Constructora “El Corregidor” S.A., acordándose nombrar como entidad liquidadora a Roma Recursos Empresariales S.A.C., teniendo como facultades otorgar los títulos de propiedad, sin embargo, en forma simulada vende a la Empresa Bucéfalo S.A.C., ciento ocho locales comerciales de la Inmobiliaria por la suma de US$.55,763.90 Dólares Americanos, siendo el precio de cada local de US$.400.00 Dólares Americanos, venta que es simulada. v) Con fecha quince de mayo de dos mil siete, nuevamente se transfi ere la propiedad a Inmobiliaria ICOR S.A.C., por US$.70,000.00 Dólares Americanos siendo el Gerente General de esta empresa cónyuge de la socia fundadora de Empresa Bucéfalo S.A.C. vi) Posteriormente Inmobiliaria ICOR S.A.C., con fecha veinte de agosto de dos mil siete transfi ere la propiedad mediante

permuta a Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A.C, siendo evidente que las empresas fueron creadas para despojar y quedarse con los locales comerciales.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Roma Recursos Empresariales S.A.C. - Alega que son liquidadores de la empresa Constructora e Inmobiliaria “El Corregidor” S.A., desde el diecisiete de junio de dos mil tres. - La escritura pública que presentan los demandantes, la obtuvieron el cinco de octubre de dos mil seis, por lo que recién tomaron conocimiento de la misma con la notificación de la demanda. - Es erróneo que se pretenda la declaración de nulidad de la compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, por cuanto han actuado conforme a las facultades del convenio de liquidación. - Desconocían la existencia del supuesto derecho de los accionantes. - El grado de parentesco consanguíneo del Gerente General de Inmobiliaria ICOR S.A.C., y su cónyuge (accionista de la Empresa Bucéfalo S.A.C.) no impide celebrar contratos de compraventa u otra modalidad. - No existe ningún acto doloso en la celebración de los actos jurídicos. - No se ha acreditado el fi n ilícito ni la venta simulada. Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A. - No intervinieron en el contrato de compraventa del quince de mayo de dos mil siete. - La permuta celebrada con fecha veinte de agosto de dos mil siete ha cumplido con todos los requisitos, solemnidades y características propias del mencionado acto jurídico. - No conocían el supuesto derecho de los demandantes. Inmobiliaria ICOR S.A.C. - El representante legal que suscribe el contrato de compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro carece de facultades para vender inmuebles de propiedad de Constructora e Inmobiliaria “El Corregidor” S.A., a sola fi rma, por lo que en la Junta General Extraordinaria del veintiocho de junio de mil novecientos noventa y cuatro, se acordó otorgar poderes a Héctor Neuman Terán y Ricardo Recavarren Egúren para que en forma conjunta suscriban y otorguen documentos públicos y privados. - Adquirió ciento setenta y ocho locales comerciales por el precio de US$ 70,000.00 Dólares Americanos cumpliendo con los requisitos del acto jurídico, inscribiendo oportunamente su derecho. - El acto jurídico del veinte de agosto de dos mil siete es un acto legal, no habiendo existido concierto de voluntades.

AUTO DE REBELDÍA:

Mediante resolución de fecha doce de setiembre de dos mil ocho que obra a fojas trescientos dieciséis se declaró rebelde a Inversiones Bucéfalo S.A.C. PUNTOS CONTROVERTIDOS: Mediante resolución de fecha dos de octubre de dos mil ocho que obra a fojas trescientos veintinueve, se fi jaron los siguientes puntos controvertidos: a) Determinar si la compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., con Inversiones Bucéfalo S.A.C., se encuentra afectada de nulidad, por la causal de simulación absoluta. b) Determinar si la compraventa celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C., a favor de Inmobiliaria ICOR S. A.C., se encuentra afectada de nulidad, por las causales de simulación absoluta y fi n ilícito. c) Determinar si el negocio jurídico de permuta celebrado entre Inmobiliaria ICOR S.A.C., e Inmobiliaria Guipor S.A. se encuentra afectado de nulidad, por las causales de simulación absoluta y fin ilícito.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución de fojas seiscientos cuarenta y cinco, su fecha treinta de julio de dos mil doce, expide sentencia declarando fundada en parte la demanda y; a) la nulidad de la compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., (entidad liquidadora) a favor de Inversiones Bucéfalo S.A. del nueve de setiembre de dos mil cinco, por adolecer de la causal de fi n ilícito solo en el extremo que afecta la propiedad del local comercial con un área de 26.92 metros cuadrados ubicado en el Nivel A, F-18 – Sótano del Centro Comercial Unicachi. b) la nulidad de la compraventa celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C, a favor de Inmobiliaria ICOR S.A.C., del quince de mayo de dos mil siete por las causales de simulación absoluta y fi n ilícito, solo en el extremo que afecta la propiedad del local comercial con un área de 26.95 metros cuadrados ubicado en el Nivel A, F-18 – Sótano del Centro Comercial Unicachi. Infundada la demanda en los siguientes extremos: c) la nulidad de la compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C. a favor de Inversiones Bucéfalo S.A.C., del nueve de setiembre de dos mil cinco, por la causal de simulación absoluta. d) la nulidad de la permuta realizada por Inmobiliaria ICOR S.A.C., con Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A., del veinte de agosto de dos mil siete por las causales de simulación absoluta y fi n ilícito. Fundadas las pretensiones accesorias de inscripción en el registro, solo respecto de aquellas pretensiones principales que han sido amparadas; (compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., a favor de Inversiones Bucéfalo S.A. y compra venta celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C, a favor de Inmobiliaria ICOR S.A.C.) Sustenta su decisión en lo siguiente: i) Respecto a la compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., con Inversiones Bucéfalo S.A.C. del nueve de setiembre de dos mil cinco, se infi ere que la contraprestación (precio) resulta diminuta respecto del valor que tiene un puesto en el mercado. Además se encuentra acreditado la existencia de vínculo familiar entre una de las fundadoras de Empresa Bucéfalo S.A.C, con un ex representante de la liquidadora Roma Recursos Empresariales S.A.C., pues conforme se desprende de la Partida Registral Nº 11762799 doña Rocío Cecilia De La Fuente Reyes, socia fundadora de Inversiones Bucéfalo S.A.C., estaba casada con José Martín Lecca Villasis, teniendo la condición de socia mayoritaria con trescientos sesenta acciones en comparación a su único socio Waldemar Alberto Cisneros Falckenheiner con cuarenta acciones. La compradora es benefi ciada por la renuncia por parte del vendedor a la constitución de la hipoteca legal por saldo del precio. La compraventa se celebró con la única fi nalidad de benefi ciarse con la transferencia de un bien inmueble a un precio irrisorio, incurriendo en causal de fi n ilícito. ii) Respecto de la compraventa celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C. a favor de Inmobiliaria ICOR S.A.C., contenida en la escritura pública del quince de mayo de dos mil siete, José Martín Lecca Villasis es nombrado Gerente General de Inmobiliaria ICOR S.A.C., cargo que ejerció del tres de marzo de dos mil seis hasta el veintiuno de febrero de dos mil ocho, por ello la compraventa de bienes inmuebles entre Inversiones Bucéfalo S.A.C., e Inmobiliaria ICOR S.A.C. del quince de mayo de dos mil siete, no solo resulta una transferencia realizada entre personas jurídicas estrechamente vinculadas, sino también porque interviene la esposa como socia mayoritaria de la empresa vendedora y el esposo Gerente General de la empresa compradora, existiendo por ello el corolario de la transferencia iniciada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., a favor de Inversiones Bucéfalo S.A.C., es decir los mismos actores, tratando de generar sucesivas transferencias para benefi ciarse con la propiedad de los bienes de la empresa. iii) Respecto a la permuta celebrada entre Inmobiliaria ICOR S.A.C. con Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A., del veinte de agosto de dos mil siete, cuando ésta se

celebró Inmobiliaria ICOR S.A.C. aparecía en el Registro como propietaria de los bienes inmuebles ubicados en el Nivel A – Sótano de la Avenida Argentina, conforme se desprende de la ficha registral de folios cincuenta y nueve, por tanto el negocio jurídico se celebró de buena fe a título oneroso.

RECURSO DE APELACIÓN

Roma Recursos Empresariales S.A.C. Señala como agravios los siguientes: - La sentencia incurre en nulidad por falta de motivación e incongruencia procesal, puesto que el señor José Martín Lecca Villasis no es representante de Roma Recursos Empresariales S.A.C. desde el tres de octubre de dos mil tres, ya que por Acuerdo de Junta se aceptó su renuncia y se nombró en su lugar a doña Angélica Maribel Palacios Mejía, es decir, antes de la realización de la compraventa a Inversiones Bucéfalo S.A.C., siendo que este último, así como Roma Recursos Empresariales S.A.C., son personas jurídicas independientes de sus representantes. - La compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, fue realizada por agentes capaces cuyo objeto es física y jurídicamente posible pues registralmente aparecía como propietaria Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A. - No se explica porque el precio de la compraventa es irrisorio.

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:

Elevados los autos a la Sala Superior en mérito al recurso de apelación interpuesto por la parte demandante se expide la sentencia de vista de fojas setecientos sesenta y siete, del cinco de marzo de dos mil trece, que confi rma la sentencia apelada, que declara fundada en parte la demanda, sustenta su decisión en los siguientes fundamentos: i) La empresa Roma Recursos Empresariales al ser la entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria “El Corregidor” S.A., estuvo en la posibilidad de conocer de la compraventa efectuada a favor del demandante Willy Miranda, pues a la fecha de su celebración conocía que la posesión sobre el mencionado local comercial de 26.95 metros cuadrados ya no la ejercía Constructora e Inmobiliaria “El Corregidor” S.A., dado que en la cláusula octava del contrato de compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro se pactó como fecha de entrega del indicado local comercial al demandante el treinta de julio de mil novecientos noventa y cuatro; además Roma Recursos Empresariales tuvo acceso a los libros contables, relación de bienes muebles como inmuebles de Constructora e Inmobiliaria “El Corregidor” hecho que le permitió constatar la situación de los inmuebles a liquidar; la codemandada Bucéfalo S.A. de igual forma estuvo en la posibilidad de conocer la compraventa anterior efectuada a favor del demandante en virtud de la relación conyugal de uno de sus socios fundadores Rocío de la Fuente, casada con José Lecca, quien fue nombrado Gerente General de Roma Recursos Empresariales, existiendo por ende, la relación de parentesco entre los socios, directores y/o Gerentes de las empresas demandadas Bucéfalo e Inmobiliaria ICOR S.A.C. ii) El precio pactado por la suma total de US$.55,763.90 Dólares Americanos por ciento ochenta locales comerciales resulta manifi estamente desproporcional al consignado en la escritura pública del contrato de permuta, en el que el precio de ciento setenta y siete locales ascienden a US$.650,000.00 Dólares Americanos. III. RECURSO DE CASACIÓN Mediante escrito de fojas ochocientos quince, Roma Recursos Empresariales ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de vista emitida por la Sala Superior. Esta Sala Suprema, según resolución de fecha veinticuatro de julio

del año en curso, obrante a fojas cuarenta y tres del cuaderno respectivo, ha declarado procedente el recurso de casación por las infracciones normativas siguientes: a) Infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil, la recurrente argumenta que la mala fe se prueba fehacientemente, prueba directa que la parte demandante no ha acreditado de forma indubitable, siendo que la Sala de vista se basa en circunstancias y presunciones que no fueron expuestas por ninguna de las partes en el proceso; que en razón de la presente demanda de nulidad de acto jurídico tomaron conocimiento de la existencia de los demandantes y que estos tenían una escritura pública de compraventa. b) Infracción normativa del artículo 196 del Código Procesal Civil, sustentado en que a la fecha de celebrado el contrato de compraventa no existía ningún vínculo de parentesco entre los representantes y/o socios de las partes intervinientes, siendo simples presunciones de la Sala sin prueba categórica que sustente dichas afi rmaciones.

IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE.

La cuestión jurídica en debate consiste en determinar si a la empresa demandada Roma Recursos Empresariales S.A.C. le es aplicable la protección jurídica de la buena fe registral prevista en el artículo 2014 del Código Civil. V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:

1. Es conveniente señalar que este Supremo Tribunal ha declarado procedente el recurso de casación por infracciones normativas tanto de orden procesal y material, por lo que, en primer lugar, deberá analizarse la infracción procesal debido a la naturaleza y los efectos de ésta, pues si mereciera amparo carecería de objeto pronunciarse respecto de la infracción que tiene relación con el derecho material. Carga de la prueba

2. Mediante la infracción normativa de orden procesal, la empresa impugnante estima que los juzgadores han infringido el artículo 196º del Código Procesal Civil, este precepto legal regula los alcances de la carga de la prueba al señalar textualmente que: “Salvo disposición legal diferente, la carga de probar corresponde a quien afi rma hechos que confi guran su pretensión, o a quien los contradice alegando nuevos hechos”.

3. Sobre el particular, se debe anotar que el precitado artículo 196, establece como regla procesal que la carga de la prueba constituye un gravamen sobre quien alega un hecho, de manera que su incumplimiento determina la absolución de la contraria. En un Proceso, el Juez debe observar ciertas reglas, entre ellas, la referida a la carga de la prueba, la misma que en materia civil es posible sustentar en tres principios jurídicos fundamentales: 1) que al demandante le corresponde probar los hechos en que funda su acción; 2) que el demandado, cuando contradice, debe probar los hechos en que funda su defensa; y, 3) que el demandado debe ser absuelto de los cargos si el demandante no logra probar los hechos fundamento de su acción.

4. En cuanto a esta infracción, la empresa recurrente sostiene que la Sala de vista considera que Inversiones Bucéfalo S.A.C. estuvo en la posibilidad razonable de conocer respecto a la compraventa a favor de Willy Miranda Teves y su cónyuge, no sólo porque pudo constatar la posesión del local comercial sino también en virtud de la relación conyugal entre una de sus socias, Rocío Cecilia de la Fuente Reyes, casada con José Martín Lecca Villasis, quien fue nombrado Director y Gerente de Roma Recursos Empresariales S.A.C.; sin embargo, la

recurrente señala que se ha acreditado que José Martín Lecca Villasis renunció a su cargo de Gerente General el tres de octubre de dos mil tres, es decir, dos años antes de la compraventa celebrada por la empresa recurrente e Inversiones Bucéfalo, de fecha nueve de setiembre de dos mil cinco, esto es, a la fecha de celebrado el contrato de compraventa no existía ningún vínculo de parentesco entre los representantes y/o socios de las partes intervinientes. La empresa recurrente concluye en que la Sala Superior se ha sustentado en simples presunciones sin existir prueba categórica.

5. Para efectos de determinar si se ha afectado el principio procesal de la carga de la prueba, es conveniente precisar que constituye una de las precisiones principales planteadas por Willy Miranda Teves y Nancy Ramos Gálvez, la declaración de nulidad del acto jurídico de compraventa de fecha nueve de setiembre de dos mil cinco, celebrado por la impugnante Roma Recursos Empresariales S. A.C., en su calidad de entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A., quien transfi ere a Inversiones Bucéfalo S.A.C. la propiedad de ciento ochenta locales comerciales, por el precio de cincuenta y cinco mil setecientos sesenta y tres dólares americanos con noventa centavos, alegando las causales de fi n ilícito y simulación absoluta previstas en el artículo 219º, incisos 1 y 4, del Código Civil. Estas causales de nulidad se sustentan, básicamente, en que Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A. transfi rió a favor de los demandantes mediante contrato de compraventa de fecha veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro un local comercial ubicado en el Centro Comercial Unicentro de veintiséis punto noventa y cinco metros cuadros, en la suma de doce mil ciento veintisiete dólares americanos con cincuenta centavos; no obstante, señalan que Roma Recursos Empresariales S.A.C., aprovechando su calidad de entidad liquidadora de la empresa El Corregidor S.A. transfi rió –en forme simulada e ilícita- ciento ochenta locales ubicados en el Centro Comercial Unicentro a favor de la empresa Inversiones Bucéfalo S.A.C., desconociendo la compraventa de los demandantes respecto de uno de los locales comerciales.

6. En tal sentido, la Sala Superior, al pronunciarse sobre dicha pretensión de nulidad, establece que el contrato de compraventa de fecha nueve de setiembre de dos mil cinco es nulo por la causal de fi n ilícito contemplada en el inciso 4 del artículo 219º del Código Sustantivo, pues considera que Roma Recursos Empresariales S. A.C., estuvo en la posibilidad razonable de conocer la compraventa efectuada por Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A. a favor de los demandantes, en virtud a que la empresa recurrente al ser la entidad liquidadora de la empresa El Corregidor S.A., tenía acceso no sólo a los libros contables de la liquidada, sino también a la relación detallada y completa de los bienes muebles e inmuebles de aquella, relación en la que se indica la persona o personas que tuvieran en su poder dichos bienes. En este caso, la entidad recurrente conocía que la posesión sobre el local comercial de veintiséis punto noventa y cinco metros cuadrados ubicado en el centro Comercial Unicentro ya no la ejercía la empresa liquidada, sino los demandantes en virtud a la compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro; aunado a ello la evidente desproporción en el precio de los inmuebles consignado en la compraventa cuestionada y el valor real.

7. Al respecto, es preciso señalar que la conclusión antes anotada se apoya en la valoración de la Escritura Pública de Compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, obrante a fojas veintiuno, la que en su segunda cláusula consta la designación de Roma Recursos Empresariales como entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., así

como el Convenio de Liquidación obrante a fojas ciento cincuenta y dos, que en su cláusula quinta establece como una de las obligaciones de la empresa liquidada entregar al liquidador una relación detallada y completa de los bienes muebles e inmuebles con indicación no solo de du valor sino también de la persona o personas que los tengan en su poder.

8. Asimismo, la Sala sostiene que la empresa compradora Bucéfalo S.A.C., también estuvo en la posibilidad de conocer la compraventa anterior efectuada a favor de los demandantes, no sólo porque sus representantes pudieron constatar quien ejercía la posesión del local comercial y, por ende, quien ostentaba el título de poseedor, sino también en virtud de la relación conyugal de uno de sus socios fundadores, Rocío Cecilia de la Fuente Reyes, socia mayoritaria de Bucéfalo S.A.C., casada con José Martín Lecca Villasis, quien tuvo la calidad de Gerente General de la empresa liquidadora Roma Recursos Empresariales S.A.C.; conclusión que se infiere de la valoración de la Partida Registral Nº 11762799, obrante a fojas cuarenta y siete.

9. En virtud de ello, se tiene que las decisión impugnada en casación se ha sustentado en hechos debidamente comprobados en el desarrollo del proceso, los cuales acreditan en forma fehaciente la nulidad de la compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, por la causal de fi n ilícito, y no en simples presunciones como afi rma la recurrente, toda vez que resulta evidente la ilicitud del acto jurídico en virtud al hecho de que Roma Recursos Empresariales S.A.C. como entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., estuvo en posibilidad de conocer que el bien materia de litigio estaba en posesión de los demandantes, así como en la evidente desproporción en el precio de venta de los bienes transferidos.

10. En este orden de ideas, esta Sala Suprema llega a la conclusión de que no existe infracción normativa del artículo 196 del Código Procesal Civil, toda vez que la regla procesal de la carga de la prueba ha sido debidamente observada por las instancias de mérito; siendo esto así, corresponde analizar la causal que tiene relación con el derecho material. Principio de Buena fe registral.

11. En cuanto a la infracción normativa de orden material, la empresa recurrente denuncia la infracción del artículo 2014 del Código Civil, norma que prescribe lo siguiente “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”

12. La norma antes citada regula el principio de la buena fe registral, cuya importancia radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial con la finalidad de proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro.

13. Ahora bien, la Exposición de Motivos de vigencia Código Civil señala que “Son requisitos para “circunscribir el acto de la fe pública registral”, según José María Chico y Ortiz, que “el tercero reúna las circunstancias de onerosidad, buena fe, adquirir de quien figura legitimado en el Registro y verifi car la inscripción en el mismo”. Esta fe registral sólo opera respecto de los datos registrales relativos a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales

inscritos. Cumplidos los requisitos antes referidos de onerosidad, buena fe, etc., agrega la ley, que el tercero mantiene su adquisición, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante, siempre que esto se produzca en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos”1. 14. En tal virtud, se puede señalar que para acceder a la protección jurídica de la buena fe registral que consagra el artículo 2014º del Código Sustantivo, se deben cumplir los siguientes requisitos: a) ser un tercero adquirente a título oneroso; b) ser adquirente de buena fe, y c) No debe Constar en el Registro las causales de nulidad o ineficacia del derecho del otorgante; d) la inscripción del derecho del adquirente.

15. Sobre el requisito del tercero adquirente a titulo oneroso, es necesario puntualizar que éste se refiere a aquella persona que, sobre la base de la buena fe, adquiere a título oneroso un derecho de quien aparece en el Registro con facultades para otorgarlo. Por título oneroso debe entenderse a todo negocio que exija una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquiriente a favor del transmitente.

16. En cuanto al elemento de buena fe, requisito que interesa al caso en discusión, debe señalarse que constituye el aspecto subjetivo de este principio registral, toda vez que éste consiste en la ignorancia de la inexactitud del Registro, es decir, aquel que actúa en la creencia que quien transfirió el derecho es el verdadero dueño, lo cual implica que el tercero adquirente haya actuado honestamente, caso contrario, si aquel conoce la inexactitud del Registro, entonces, está actuando de mala fe, situación que conlleva a la pérdida de la protección legal que otorga el precitado artículo 2014º. Sobre este tema, es pertinente traer a colación el comentario de Gonzales Barrón quien señala: “La buena fe prevista en el artículo 2014º del Código Civil se refiere siempre a un estado subjetivo, esto es, el desconocimiento honesto del tercero respecto a una realidad jurídica discordante a lo que dice el Registro2. 17. Ahora bien, en el caso en análisis, se advierte que no resulta de aplicación a la empresa recurrente Roma Recursos Empresariales SAC la protección jurídica que otorga el artículo 2014º del Código Civil, toda vez que esta entidad no tiene la condición de tercero registral ya que actuó en calidad de vendedora en el contrato materia de nulidad y no de adquirente, menos aún se acredita que haya actuado de buena fe, pues, conforme ha establecido la Sala de mérito en el décimo cuarto considerando de la resolución recurrida, la entidad recurrente estuvo en la posibilidad cierta y razonable de conocer la transferencia de la propiedad realizada a favor del demandante Willy Miranda Teves, en virtud, claro está, a que en calidad de liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor SA. Tenía acceso a los libros contables de dicha empresa, así como a la relación detallada y completa de sus bienes muebles e inmuebles y la situación en que éstos se encontraban; aunado a todo ello, la evidente desproporción en el precio de venta de los bienes transferidos consignado en la estructura del contrato materia de nulidad y el valor real de éstos; por tanto, no se advierte que en este caso se presenten los supuestos contemplados en el artículo 2014 del Código sustantivo.

18. En tal orden de ideas, esta Sala Suprema llega a la conclusión de que no se evidencia la infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil, por tal razón, esta denuncia resulta

1 Comisión encargada del estudio y revisión del Código Civil, compiladora: Delia Revoredo de Debakey. Exposición de Motivos y Comentarios del Código Civil, pag. 843.2 GONZALES BARRÓN, Gunther. Introducción al Derecho Registral y Notarial, Jurista Editores, Lima, Perú, Pág, 235-236.

también infundada. VI. DECISIÓN: En aplicación del artículo 397º del Código Procesal Civil: Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Roma Recursos Empresariales S.A.C., a fojas ochocientos quince; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fecha cinco de marzo de dos mil trece, obrante a fojas setecientos sesenta y siete, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Willy Miranda Teves y otra contra Inversiones Bucéfalo S.A.C., y otros sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron. Interviene como ponente el señor Juez Supremo Almenara Bryson.- SS. ALMENARA BRYSON, HUAMANÍ LLAMAS, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ CHAVEZ, CALDERÓN PUERTAS C-1141133-29