EL MANTENIMENT INTEGRAL DELS EDIFICIS DHABITATGES

Guia prctica i consells per a lestalvi

EL MANTENIMENT INTEGRAL DELS EDIFICIS DHABITATGESGuia prctica i consells per a lestalvi

2 3

Barcelona ha experimentat, en els darrers anys, canvis urbanstics que han afavorit les seves caracterstiques de ciutat compacta i diversa. Tanmateix, el gruix del parc dedificis en t una edat que supera els seixanta anys, i els estudis prospectius preveuen que lenvelliment en continuar a causa de lestancament del sector de nova construcci. En aquest context, lAjuntament vol posar lmfasi en les actuacions de rehabilitaci a fi de garantir la seguretat, habitabilitat, accessibilitat i qualitat dels serveis bsics per a tots els edificis, cosa que tamb incidir de forma positiva en la qualitat de vida dels ciutadans.

Les poltiques actives en lmbit destalvi i ls eficient dels recursos energtics constitueixen, per tant, un element clau per a reduir el consum, potenciar un desenvolupament ms sostenible i, alhora, promoure el sector de la rehabilitaci com una estratgia ms en el procs de recuperaci econmica de la ciutat. Laprovaci de normatives en matria dedificaci i inspecci dedificis respon, precisament, a la voluntat de reconvertir els edificis en sistemes ms sostenibles, tot aplicant-hi estndards i procediments que en garanteixin el compliment.

Des de ladministraci local, s necessari complementar les mesures legislatives amb un major comproms social i de les organitzacions per assolir el repte plantejat. Lxit duna rehabilitaci i dun manteniment basat en criteris de gesti eficient dels recursos de qu es disposa requereix el comproms compartit dempreses de serveis, gestors de finques i comunitats de vens.

En aquest sentit, les empreses de manteniment ofereixen serveis que garanteixen unes prestacions ms ptimes dels edificis i les seves installacions per tal que la gesti en sigui ms eficient. Els gestors de finques, per la seva part, constitueixen el vincle entre les empreses i les comunitats de vens, tot donant un valor afegit als serveis que presten a aquestes ltimes, sempre que les comunitats, naturalment, assumeixin la seva responsabilitat de mantenir i utilitzar correctament ledifici i les seves installacions, no sols per allargar-ne la vida, sin, i sobretot, per a obtenir-ne el millor rendiment energtic, garantir el benestar de les persones i reduir els costos econmics.

Aquesta guia sorgeix de la necessitat detectada, pel Collegi dAdministradors de Finques, dapropar lexperincia de les empreses de serveis de manteniment a les comunitats de vens, amb la implicaci fonamental del collectiu de gestors de finques. Neix, per tant, amb el repte que els edificis esdevinguin ms segurs, presentin una millor habitabilitat i siguin ms sostenibles mitjanant ladaptaci dels sistemes de construcci i dels models i procediments de gesti.

Desitgem que el coneixement i la illusi que han dipositat en aquesta guia els collaboradors que hi han intervingut serveixi per a potenciar la cultura del manteniment i de ls eficient dels recursos. Tamb als edificis i habitatges de Barcelona.

Regidoria de Medi AmbientAjuntament de Barcelona

2 3

Aquest manual s un document prctic que recull totes aquelles operacions que shan de realitzar peridicament en un edifici per garantir-ne un s i un manteniment ms adequats. Lobjectiu final s preservar-ne, al llarg de la seva vida til, totes les caracterstiques funcionals i esttiques amb qu va ser dissenyat. s, tamb, una codificaci clara, actualitzada i sintetitzada, de tota la reglamentaci que regula els serveis i les installacions dels edificis dhabitatges.

Els Administradors de Finques dediquem gran part del nostre temps a gestionar les reparacions i el manteniment dels edificis que administrem; coneixem perfectament lestalvi econmic que significa un bon manteniment, ja que en preveu els danys ms importants i evita posteriors obres de major envergadura. Per aquest motiu, valorem positivament que lAjuntament de Barcelona hagi pres la iniciativa deditar aquest manual. Entenem, a ms, que la cultura del manteniment sha de basar en criteris econmics, ambientals i deficincia energtica.

La correcta conservaci dels edificis minimitza els possibles riscos i naugmenta la seguretat. s a dir, si en sn en bon estat, sn ms segurs. Un edifici ben conservat t una vida til ms llarga, ja que envelleix ms lentament i pot ser gaudit durant ms temps. El manteniment, a ms, t un efecte preventiu, ja que detecta amb anticipaci els petits problemes en les installacions o serveis, i quina reparaci ser ms econmica, abans que sagreugin amb el transcurs del temps i la intervenci en tingui un cost ms gran. El manteniment, per tant, s tamb ms econmic que la rehabilitaci.

Si les installacions de gas, electricitat, aire condicionat o calefacci funcionen perfectament, i ledifici t un bon allament trmic, saconsegueix un gran estalvi energtic, cosa que redunda en benefici de leconomia domstica i en la conservaci del medi ambient.

La majoria dels propietaris dels edificis dhabitatges que administrem, tant en propietat vertical com en horitzontal, sn reticents a establir-ne un pla de manteniment integral, a causa bsicament de tres factors: la manca de sensibilitat sobre la necessitat del manteniment dels elements comuns (molts consideren que no formen part de la seva propietat, sin dun ens comunitari); lactual crisi econmica, que amb prou feines li permet pagar la quota comunitria; i la drstica reducci de les ajudes que concedia lAdministraci.

Fa la impressi que alguns ciutadans no volen tenir cura del seu patrimoni, quan en realitat el que pensen s que s una despesa elevada i innecessria, per la qual cosa prefereixen una reparaci puntual ms econmica, malgrat no resoldre de forma definitiva el problema en qesti.

Sobretot en les reunions comunitries, recordem als copropietaris que parlem del manteniment del seu edifici, de la seva propietat, on viuen amb les seves famlies i que aquestes tenen dret a fer-ho duna forma digna i cmoda. Fem mfasi en el fet que un edifici confortable s el que compta amb les mximes prestacions de totes les seves installacions i serveis, la qual cosa comporta un adequat allament trmic i acstic, una bona ventilaci i illuminaci, i una temperatura i humitat adequades. s a dir, un major nivell de confort.

Els Administradors de Finques som proactius en el manteniment dels edificis de les comunitats de propietaris i, en la majoria de les ocasions, prenem la iniciativa de transmetre i recordar als copropietaris el comproms social defectuar el manteniment necessari per allargar la vida dels seus edificis duna forma eficient i sostenible. A ms, naturalment, de conscienciar-los de lobligaci legal de tenir cura del seu habitatge, que en moltes ocasions s el valor ms apreciat duna famlia.

Mariano Hervs i PoloSecretari del Collegi dAdministradors de Finques de Barcelona-Lleida

PRESENTACI DE LA GUIA

BLOC 1 - EDIFICIS I MANTENIMENT

Els edificis i el seu sEl coneixement de ledificiLedifici en el seu conjuntLes installacions i equipsEls costosEls aspectes legals i normatiusEl llibre i documentaci de ledificiEls procediments dinspecci

El manteniment i la gesti dels edificisLa contractaci i gesti del mantenimentEl sentit del mantenimentEls tipus de mantenimentEls models de contracteLa gesti dels contractes

El seguiment i control de la qualitatEl sistema dacordsEls indicadors

La gesti de ledificiEls costos de manteniment i explotaciLes rtio de consum

Consells prctics destalviCom interpretar les factures energtiquesQu fer per reduir la factura energtica

BLOC 2 - FITXES DINSTALLACIONSEls serveis i sistemesEls serveis elctricsInstallaci delectricitat de baixa tensiInstallaci de recrrega de vehicle elctricInstallaci fotovoltaica

6

10

12

13

19

44

48

58

69

33

13

19

44

48

58

73

38

16

21

45

54

64

74

66

68

69

41

31

32

32

17

CONTINGUTS

76

82

91

99102

76

82

91

104

78

87

92

108

79

89

96

110

80

Els serveis de comunicacions i seguretatInstallaci de TV-FMInstallaci dinterfoniaInstallaci de telecomunicacionsInstallaci de seguretat contra intrusi

Els serveis de protecci contra incendisInstallaci de protecci contra incendisInstallaci de sobrepressi descales devacuaciInstallaci de ventilaci daparcament

Els serveis de climatitzaci i ventilaciSistema de climatitzaci individual (calefacci i refrigeraci)Sistema de climatitzaci centralitzat (calefacci i refrigeraci)Sistema de calefacci individualSistema de calefacci centralitzatInstallaci de ventilaci de banys i cuinesInstallaci solar trmica per a ACSSistemes district heating i district coolingInstallacions de cogeneraci/trigeneraci

Els serveis de fontaneria i sanejamentInstallaci de fontaneria i sanejament

El servei de combustibleInstallaci de gas natural

Els serveis de transportInstallaci daparells elevadors

Lobra civilLa cobertaLes faanesEls accessos comuns (nuclis verticals)Paviment (aparcaments)

BLOC 3 - ANNEXOSA1 - Glossari i definicionsA2 - Fitxa de supervisi de mantenimentA3 - Fitxes de manteniment obligatori normatiuA4 - Directori dempresesA5 - Bibliografia

112

117

119

124

112

117

119

124

126

127

128

130

132

139

142

152

155

6 7

LobjectiuLa demanda creixent de confort de les persones, lampliaci de lequipament electro-domstic de les llars i la incorporaci de nous aparells relacionats amb les tecnologi-es de la informaci i la comunicaci, han comportat que el consum denergia i aigua dels edificis tant dhabitatges com de serveis hagi augmentat progressivament en els darrers anys fins a convertir els sectors domstic i terciari en un dels principals con-sumidors denergia final (electricitat, gas natural i gasos liquats de petroli).

Aquest consum, a ms, no s, en general, eficient, ja que les caracterstiques dels edifi-cis i dels equips de subministrament energtic (de calefacci, refrigeraci, illuminaci i aigua calenta sanitria) fan que les prdues denergia siguin molt elevades. Com a contrapartida, per, el potencial destalvi s tamb molt alt, motiu pel qual hi ha un llarg cam per recrrer a lhora dintroduir millores que redueixin els costos energtics i econmics (aix com tamb els impactes ambientals que sen deriven) associats a la conservaci quotidiana dels edificis.

Optimitzar el manteniment dels serveis i equipaments, introduir nous hbits de con-sum entre els ciutadans, incorporar fonts denergia renovables com la solar trmica o fotovoltaica, o millorar els equips i les tecnologies disponibles sn opcions que tenim a labast per avanar en la reducci del consum i, com a conseqncia, de la factura energtica. Com succeeix en altres mbits, invertir en aquestes mesures a curt termini suposa un estalvi econmic a mitjan i llarg termini que compensa els esforos a realit-zar. Sobretot si es t en compte el context internacional actual, aix com les previsions de futur, ja que els preus de lenergia continuaran creixent en els propers anys a mesura que lescenari energtic i econmic evolucioni en favor dun s sostenible dels recur-sos disponibles.

Tot plegat, s una qesti que t a veure amb la gesti dels edificis dhabitatges i les installacions concebudes per a subministrar els serveis bsics, la qual lhan de portar a terme: els administradors de finques i els presidents de les comunitats de propietaris,

com a responsables de la contractaci dels serveis de manteniment, les empreses contractades per al manteniment duna o diverses installacions, i els mateixos usuaris de ledifici i les seves installacions.

PRESENTACI

6 7

Lobjectiu daquesta guia s, doncs, aportar dades, informaci, consells i bones prcti-ques als ciutadans i responsables de la gesti i explotaci dels edificis perqu millorin els procediments i les tecnologies amb qu compten actualment, tot incorporant nous criteris de manteniment integral tant de preventiu com de correctiu que facin de lestalvi i leficincia un dels reptes prioritaris de la seva acci. Daquesta manera, les installacions i serveis treballaran al seu rendiment ptim, sajustaran els consums i es reduiran drsticament els costos associats.

En qu pot ajudar aquesta guia? A millorar la qualitat dels serveis prestats a la comunitat per les empreses

subministradores i de gesti i manteniment, a tenir ms coneixement i informaci sobre com contractar els serveis de

gesti i manteniment, a conixer els requeriments legals pel que fa al manteniment de les

installacions i serveis dun edifici, a optimitzar la gesti i resoluci dels problemes habituals, o fins i tot a

evitar-los, a millorar la transparncia i la bona administraci dels comptes relacionats

amb les installacions, serveis dinfraestructures, i a actualitzar-los de forma peridica,

a reduir els costos dexplotaci dinfraestructures, serveis i installacions, a aconseguir subvencions i conixer les diferents vies de finanament que

existeixen per a les comunitats de propietaris.

8El plantejamentLa guia sestructura en tres blocs diferenciats, per relacionats entre si, que aborden els diferents conceptes i qestions relatives al funcionament i explotaci dels edificis dhabitatges, des duna perspectiva ms global, tractant ledifici integralment en el seu conjunt, fins a una amb ms profunditat tcnica per a cadascun dels serveis i instal-lacions. Lobjectiu final s que la guia esdevingui un instrument viu que permeti la seva actualitzaci amb millores o la seva ampliaci amb noves fitxes dinstallacions.

Bloc 1: Edificis i mantenimentReflexi genrica sobre el funcionament dels edificis, aix com sobre les diferents installacions i equips que donen servei a les persones que hi viuen. Tamb es detallen els costos econmics associats i els aspectes legals a tenir en compte durant la recep-ci, lexplotaci i manteniment de ledifici. En la segona part daquest bloc, sentra en detall en els tipus de manteniment que existeixen, les diferents opcions per a contrac-tar-los i els principals indicadors a tenir en compte per portar un control adequat del manteniment.

Bloc 2: Fitxes dInstallacionsInclou un conjunt de fitxes descriptives sobre les installacions i serveis que hi ha en un edifici, amb consells prctics per a fer-ne un s eficient que perllongui la seva vida til i en redueixi el consum. Cal tenir en compte que aquesta guia s una primera versi que pot ser objecte de noves actualitzacions en el futur, ja sigui per lactualitzaci de la normativa i/o la reglamentaci tcnica aplicable en cada cas (inspeccions i certificaci-ons tcniques i energtiques, cdula dhabitabilitat, etc.), com per laparici de noves tecnologies relacionades amb la integraci de ledifici en el seu entorn immediat i xar-xes (recollida pneumtica descombraries, punts de recrrega per a vehicle elctric...).

Bloc 3: AnnexosAporta recursos complementaris que poden ser tils per a ampliar conceptes o tenir ms informaci sobre el tema: glossari i definicions, normatives, directori dempreses, bibliografia...

9

10 1110

EDIFICIS I MANTENIMENT

01BLOC

10 1111

Els edificis i el seu sEl coneixement de ledificiLedifici en el seu conjuntLes installacions i equipsEls costosEls aspectes legals i normatiusEl llibre i documentaci de ledificiEls procediments dinspecci

El manteniment i la gesti dels edificisLa contractaci i gesti del mantenimentEl sentit del mantenimentEls tipus de mantenimentEls models de contracteLa gesti dels contractes

El seguiment i control de la qualitatEl sistema dacordsEls indicadors

La gesti de ledificiEls costos de manteniment i explotaciLes rtio de consum

Consells prctics destalviCom interpretar les factures energtiquesQu fer per reduir la factura energtica

12

13

19

44

48

58

33

13

19

44

48

58

38

16

21

45

54

64

41

31

32

32

17

12

ELS EDIFICIS I EL SEU S

1.

13

EL CONEIXEMENT DE LEDIFICI

Ledifici i el seu conjunt Un edifici ha de ser vist com un sistema que requereix energia, aigua i materials per al seu funcionament, aix com per al manteniment de les condicions de confort de les persones que hi viuen o hi desenvolupen alguna activitat. Com tot sistema, si aquesta dinmica es fa sobre la base de ls eficient dels recursos, els seus costos energtics, econmics i ambientals es reduiran.La configuraci i caracterstiques dels edificis dhabitatges plurifamiliars i les infraes-tructures que els donen servei han experimentat canvis significatius en els darrers anys, fruit, duna banda, de levoluci tecnolgica dels diferents materials, tcniques cons-tructives, equips i installacions i, de laltra, de laparici de nous serveis i xarxes. Aix fa que els nous edificis que es construeixin shagin dadaptar a les necessitats actuals dels ciutadans i, alhora, complir els requisits normatius que garanteixin el benes-tar i la qualitat de vida dels usuaris. Els canvis en el context socioeconmic global, i la necessitat de reduir el consum denergia i disminuir els impactes ambientals que sen deriven emissions de CO2 i contaminaci local exigeixen, per tant, optimitzar les installacions dels edificis des dun punt de vista ambiental i deficincia energtica.

En aquesta lnia, un exemple daplicaci de criteris de disseny racionals i eficients que combinen ls ptim de lenergia amb la utilitzaci de nous materials i tcniques constructives (fins i tot, amb el reciclatge de materials que tradicionalment no saplica-ven a la construcci) s el de lestndard constructiu alemany Passivhaus o casa passi-va (estndard de qualificaci i certificaci energtica).

Aquest tipus destndards, dels quals hi ha dife-rents tipus i categories, tracten daconseguir un estalvi energtic respecte a construccions con-vencionals, sense afectar el confort dels usuaris. Aix saconsegueix aplicant diversos criteris cons-tructius com ara: allament trmic ptim i control de ponts trmics, control dinfiltracions, qualitat de laire interior amb ventilaci natural creuada i recuperaci denergia i aprofitament denergia so-lar, etc. Aix, el consum es pot reduir fins a un 60% en edificis ubicats en zones de clima mediterra-ni1, lequivalent a una classificaci energtica A de lhabitatge.

A lhora de millorar leficincia i reduir la demanda global denergia de ledifici, tamb cal tenir molt en compte la seva relaci amb lentorn. Un disseny i construcci adap-tats als condicionants climtics (insolaci, vents, pluviometria...) dun determinat indret permet aconseguir una reducci significativa del consum al llarg de la seva vida til en comparaci amb un altre edifici en qu no sels hagi considerat des de les etapes ms inicials del projecte. Aspectes com ara lorientaci, la illuminaci natural, la ventilaci, la forma i dimensions... sn capitals a lhora de construir edificis i, per extensi, barris i i ciutats ms sostenibles des del punt de vista energtic i dutilitzaci de recursos na-turals. Aquesta s la filosofia que hi ha al darrera de conceptes que, en els propers anys, condicionaran la planificaci urbanstica i el disseny arquitectnic: les smart cities.

1 Test JG - plataforma edificaci passivhaus. http://ww.plataforma-pep.org

Els canvis en el context socioeconmic global, i la necessitat de reduir el consum denergia i disminuir els impactes ambientals que sen deriven emissions de CO2 i contaminaci local exigeixen, per tant, optimar les installacions dels edificis des dun punt de vista ambiental i deficincia energtica.

14

Quanta energia consumeixen els habitatges a Espanya?Lestudi Anlisis del consumo energtico del sector residencial en Espaa, elaborat per lInstituto para la Diversificacin y Ahorro de Energa, determina i analitza el consum dels ms de 17 milions de llars espanyoles. La conclusi principal s que el sector domstic consumeix el 17% de tota lenergia final (calor, fred i electricitat) i el 25% de lelectricitat. La calefacci s el principal consumidor, amb un 47% de lenergia total, mentre que els electrodomstics sn els aparells que ms energia demanen a la installaci elctrica, amb un 19,4%.

Aquest treball dinvestigaci ha analitzat el consum per usos, fonts energtiques i caracterstiques de lequipament domstic, globalment i en les tres zones clim-tiques en qu sha dividit lEstat espanyol. Lestudi assenyala tamb que els habi-tatges unifamiliars allats dupliquen el consum dun pis tradicional, que el consum standby s molt superior al de refrigeraci, que la televisi s el segon electro-domstic amb ms consum elctric desprs del frigorfic, i que els serveis centra-litzats de calefacci i ACS consumeixen un 22% menys que els individuals, entre altres dades.

DISTRIBUCI DEL CONSUM DENERGIA EN UN HABITATGE (TOTAL I PER A LA ZONA DE LA MEDITERRNIA)

Espanya Pisos Unifamiliars

Cal

efac

ci

Electricitat 46,3% 68,3% 22,4%Gas Natural 32,0% 25,8% 20,3%GLP 4,5% 2,6% 7,5%Gasoil 14,3% 1,7% 43,5%Carb 0,9% 0,9% 2,9%Renovables 1,9% 0,8% 3,4%

AC

S

Electricitat 21,5% 21,4% 21,7%Gas Natural 40,3% 51,6% 13,3%GLP 25,9% 20,0% 40,0%Gasoil 10,1% 6,1% 19,9%Carb 0,1% 0,0% 0,3%Renovables 1,7% 0,6% 4,1%

Ref

rige

raci

Electricitat 99,70% 99,60% 99,90%

Renovables 0,30% 0,40% 0,10%

Cui

na

Electricitat 63,00% 62,10% 65,10%Gas Natural 17,90% 23,50% 4,60%GLP 18,90% 14,30% 29,90%Carb 0,00% 0,00% 0,00%Renovables 0,20% 0,10% 0,40%

15

Estructura de consum segons usos energtics

CuinaAire condicionatIlluminaciElectrodomsticsCalefacciACS

FrigorficsCongeladorsRentadoresRentavaixellesAssecadores

FornTVOrdinadorsSant-bayAltre equipament

7,1%1,1%

5,7%

25,6%

40,9%

19,6%

31,3%

6,3%

11,8%5,8%4,2%

7,4%

11,9%

7,8%

10,7%2,7%

1616

Les installacions i equipsPer garantir el correcte funcionament de les installacions dun edifici plurifamiliar, an-ticipar-se als problemes i anomalies que es puguin presentar i aplicar les operacions de manteniment ms adequades, cal tenir un coneixement acurat dels equips, serveis i xarxes que existeixen en un parc dedificis.

Per tamb, des de la perspectiva del responsable de contractar aquests serveis (tant si s ladministrador de finques com el mateix president de la comunitat de propietaris), tamb cal tenir aquesta visi general de tot all que sha de tenir mantingut per part duna o diverses empreses especialitzades.

PRINCIPALS INSTALLACIONS DUN EDIFICI DHABITATGES PLURIFAMILIARS

Servei Installaci / Sistema Equip

Serveis elctrics

Installaci delectricitat de baixa tensi Equips per al servei delectricitat: quadre elctric, Illuminaci, endolls ...Installaci de recrrega del vehicle

elctricEquips per a recrrega

de vehicles elctrics

Installaci fotovoltaica Equips per a generar electricitat addicional

Serveis de comunicacions

i seguretat

Installaci de TV-FM Equips per a captaci i distribuci de senyal de TV-FMInstallaci dinterfonia Equips de comunicaci dhabitatges

Installaci de telecomunicacions Equips per a captaci i distribuci de senyal de veu-dades

Installaci de seguretat contra intrusi Equips per a la detecci i alarma, i dincendis

Serveis de protecci contra

incendis

Protecci contra incendis Equips de detecci i extinci dincendisInstallaci de sobrepressi descales

devacuaciEquips per a la sobrepressi

descales devacuaci

Ventilaci daparcament Equips per a ventilaci daparcaments

Serveis de fontaneria

i sanejament

Installaci de fontaneria Equips per al servei de fontaneria: canonades, comptadors, aparells

sanitaris, aixetes...

Installaci sanejament Equips per al servei de sanejament: aiges fecals, residuals i pluvials

Serveis de transport Installaci daparells elevadors Ascensors per al transport vertical

Servei de combustible Installaci de gas natural

Equips per al servei de combustible: canonades, comptadors i vlvules

Obra civil

La coberta

Elements constructius de ledificiLes faanes

Accessos comuns (nuclis verticals)Paviment (aparcaments)

Serveis trmics:[climatitzaci, aigua

calenta sanitria, ventilaci, district

heating i cogeneraci/trigeneraci]

Sistema de climatitzaci individual Bomba de calor individual (split)Sistema de climatitzaci centralitzat

(refrigeraci i calefacci)Refrigeraci i calefacci comunitria

per aire

Sistema de calefacci individual Caldera individual per a calefacci i ACS

Sistema de calefacci centralitzat Caldera comunitria per a calefacci i ACS

Installaci solar trmica per a ACS

Principal sistema per a produir, acumular, i distribuir lACS

a partir denergia solar, recolzat amb caldera o termoelctric

Ventilaci de cuines i banys

Sistemes de district heating i district cooling

Equips per a connectar-se a xarxes urbanes de distribuci denergia

de calefacci i climatitzaci

Installacions de cogeneraci / trigeneraci

Equips per a producci centralitzada denergia de calefacci, climatitzaci

i electricitat

1717

Els costosUna de les variables que influeixen de forma significativa en la gesti i manteniment dels edificis sn els costos econmics relacionats. Tant els usuaris particulars com els respon-sables de ladministraci de les finques han de considerar-los en el seu conjunt per acon-seguir reduir-los sense disminuir la qualitat del servei. Aquests costos sn els segents:

Costos fixosSn els que cada usuari ha dassumir pel sol fet de disposar de serveis com laigua o lelectricitat, per exemple, al marge de ls que sen faci. Els termes fixos ms habituals sn laigua, el combustible, lelectricitat, el manteniment preventiu de les installacions i la lnia telefnica (particular, ascensor).

Costos variablesSn ms difcils de preveure i determinar, ja que depenen del consum de les instal-lacions, de les avaries que shi puguin produir, etc. Sn els segents: consums de sub-ministraments (aigua, electricitat, combustible), consum telefnic i manteniment cor-rectiu davaries.

En el cas dhabitatges connectats a installacions trmiques collectives (climatitzaci i calefacci centralitzades, i district heating/cooling), els usu-aris particulars han de tenir en compte les des-peses daquests serveis, les quals sels repercutir mitjanant comptadors energtics individuals se-gons el consum especfic de cada habitatge.

Aix no obstant, algunes installacions centralit-zades, com les denergia solar trmica, contri-bueixen a reduir els costos de combustible, tant els dels serveis comuns com els de cada habitat-ge particular, si b cal considerar el cost del con-sum elctric de les bombes i dels altres equips, aix com el cost del seu manteniment. Per exem-ple, a Barcelona, on hi ha una Ordenana solar trmica vigent des de lany 2000, tots els sistemes solars trmics afectats per aquesta normativa estan obligats a cobrir el 60% de la demanda daigua calenta sanitria (ACS) de ledifici, cosa que representa un 15,5% del total de lenergia consumida, percentatge gens menyspreable si el que es busca s reduir els costos2.

Altres installacions, com les denergia solar fotovoltaica en breu permetran redu-ir els costos globals de la comunitat de propietaris, donat que la legislaci vigent ja considera lautoconsum de lenergia produda i la venda a la xarxa pblica de lenergia no consumida (Reial Decret 1699/2011). Aquest decret introdueix un nou model de re-tribuci de lenergia excedentria obtinguda amb sistemes solars fotovoltaics, ja que obre la possibilitat perqu els edificis es puguin autoabastir amb lenergia generada3.

2 El potencial destalvi teric en un habitatge amb ACS solar centralitzada s de lordre de 38 /any. Dada procedent dun edifici plurifamiliar de Barcelona de 10 habitatges, amb una demanda anual dACS total de 10.382 kWh/any i una producci solar anual segons decret (51%) de 5.295 kWh/any. Aplicant-hi un rendiment de caldera de gas i PCI de gas, sobt un consum de gas estalviat per habitatge de 654 kWh/any (gas estalviat en obtenir laigua calenta amb energia solar). Preu TUR1 abril 2012: 0,05795555 /kWh-gas.3 Durant lany 2012, es podrien aprovar algunes lleis que introduirien canvis en aquestes qestions.

Una de les variables que influeixen de forma significativa en la gesti i manteniment dels edificis sn els costos econmics relacionats. Tant els usuaris particulars com els responsables de ladministraci de les finques han de considerar-los en el seu conjunt per aconseguir reduir-los sense disminuir la qualitat del servei.

18

Cal dir que els habitatges de les plantes primera i ltima dels edificis tenen necessitats energtiques superiors als de les plantes intermdies, ja que estan menys protegits davant els efectes de les condicions climatolgiques prpies de cada indret. Com a conseqncia, els costos variables daquests habitatges sn superiors i, per tant, en el cas de les installacions centralitzades se nha de fer un correcte repartiment.

Finalment, la figura de ladministrador de finques esdev imprescindible per dur a terme una correcta gesti de tots els aspectes que engloben ledifici tcnics, admi-nistrativolegals i econmics, entre els quals sinclou la confecci del pressupost anual de ledifici que ha de considerar conceptes com el manteniment preventiu i correctiu anual, els subministraments (aigua, electricitat, gas), els serveis de neteja i seguretat, la gesti de ledifici (administrador de finques), etc., tant pel que fa als serveis comuns com a lespai daparcament.

De quins costos estem parlant?

Dels costos que ha de considerar un propietari particular:- Consum elctric- Consum daigua sanitria- Consum de combustible- Part proporcional dels consums energtics de les installacions centralitzades- Manteniment de les installacions de lhabitatge

Dels costos que ha de considerar la Comunitat de propietaris:- Consum elctric de les installacions de serveis comuns- Consum daigua sanitria: per al consum daigua calenta sanitria centralitzada, i daigua freda dels serveis comuns- Consum de combustible (per exemple, gas natural per a calefacci centralitzada)- Manteniments preventiu i correctiu- Personal contractat- Costos financers

19

ELS ASPECTES LEGALS I NORMATIUSEl llibre i la documentaci de ledificiQuan lusuari, la comunitat de propietaris i/o ladministrador de finques reben ledifici al final del procs constructiu, els agents que han intervingut en el procs han de lliurar la documentaci tecnicolegal corresponent perqu, tant ledifici com els habitatges, estiguin conformes als requeriments normatius. En habitatges de nova construcci, la documentaci la facilita el promotor, qui la recopila dels agents que intervenen en el procs constructiu (arquitecte, enginyer, installadors, entitats dinspecci i control, Administraci pblica...).

Aquesta documentaci sestructura en tres apartats i constitueix (documentaci de fi-nal dobra, documentaci de legalitzaci dinstallacions de serveis comuns i habitat-ges, i llibre de manteniment), dacord amb les especificacions de la Llei dOrdenaci de la Edificaci (LOE), el Llibre de ledifici.En edificis de nova construcci, s habitual que, en constituir la comunitat de propie-taris i rebre aquesta ledifici, es porti a terme una inspecci inicial de la qual es redacta una acta de recepci. En aquesta acta, es recullen les observacions sobre possibles anomalies detectades per la comunitat, a fi que el promotor ho corregeixi i lliuri ledifici sense defectes ocults. Tamb s habitual que la realitzin els propietaris dels habitatges particulars, tant en el cas dels de nova construcci com dels existents.

En edificis de nova construcci, el promotor s el responsable de lliurar als propietaris particulars la documentaci prpia de cada habitatge i local comercial (que la tin-dran en custdia), aix com la documentaci prpia de ledifici, de les installacions de serveis comuns i dels subministraments de ledifici, laparcament i els trasters, a la co-munitat de propietaris. Cada propietari particular pot tenir tamb cpia de la documen-taci generada pel conjunt de ledifici (memria, plnols, etc.), aix com de la de lega-litzaci que directament s especfica per a cada habitatge/local (projectes i butlletins de legalitzaci de les installacions delectricitat, gas natural i aigua sanitria interior).

En el cas de la documentaci de la comunitat de propietaris, si no es disposa de lo-cal propi i shan contractat els serveis dun administrador de finques, s recomanable que se cedeixi la custdia dels documents a aquest professional. A ms de centralit-zar tota la documentaci, s lencarregat dactualitzar la relacionada amb el Llibre de manteniment de ledifici a mesura que es va-gin realitzant actuacions de manteniment i les inspeccions obligatries dacord amb la nor-mativa (aplicable a les installacions i tamb a possibles reformes i rehabilitacions de ledifici i/o dels seus equips).

En edificis de nova construcci, el promotor s el responsable de lliurar als propietaris particulars la documentaci prpia de cada habitatge i de cada local comercial, aix com la documentaci prpia de ledifici, de les installacions de serveis comuns i dels subministraments de ledifici, laparcament i els trasters, a la comunitat de propietaris.

2020

DOCUMENTACI TECNICOLEGAL DELS EDIFICIS

Documentaci de final dobraPropietari

Qui ho facilita?Comunitat propietaris

Propietari habitatge

Llicncia dobres X Arquitecte obra mitjanant Administraci pblica

Projecte as-built:- Memria descriptiva- Memria de qualitats i certificats dels

materials- Plnols darquitectura i dinstallacions

X X Arquitecte obra

Protocols de posada en marxa i funcionament de les installacions

X X Arquitecte obra de les empreses installadores

Certificat final de control de qualitat X X Arquitecte obra de lempresa de control de qualitat

Garanties de fabricants dequips, installacions i promotors

X X Arquitecte obra dempreses fabricants i installadores

Relaci dels agents i empreses que han intervingut en ledificaci

X Arquitecte obra

Certificat final dobra i dhabitabilitat visat per collegi oficial

X X Arquitecte obra

Llicncia municipal de primera ocupaci (edificis de nova construcci)

X Arquitecte obra mitjanant Administraci pblica

Documentaci de legalitzaci dinstallacions de serveis comuns

i habitatges

PropietariQui ho facilita?Comunitat

propietarisPropietari habitatge

Butlletins de legalitzaci de les installacions (electricitat, climatitzaci/calefacci/ventilaci, gas natural, aparells elevadors, protecci contra incendis).

X X Empresa installadora obra, mitjanant Administraci pblica

Actes dinspecci inicial de les installacions (electricitat, climatitzaci/calefacci/ventilaci, gas natural, aparells elevadors, protecci contra incendis), amb resultat favorable per part dEntitat dinspecci i control (EIC).

X Entitat dinspecci i control

Cdula dhabitabilitat de primera ocupaci (edificis de nova construcci), o de segona i successives ocupacions (edificis construts), per a cada habitatge.

X Arquitecte obra, mitjanant Administraci pblica

Certificat daptitud de ledifici a partir dinforme tcnic dinspecci.

X Administraci pblica, a partir dinforme tcnic per arquitecte/enginyer

Certificat deficincia energtica de ledifici construt.

X Arquitecte obra registrat a lAdministraci pblica

2121

Llibre de manteniment de ledifici

PropietariQui ho facilita?Comunitat

propietarisPropietari habitatge

Pla de manteniment de ledifici, incls al projecte as-built. X

Arquitecte/enginyer redactor projecte

Contractes de manteniment amb empreses mantenidores autoritzades per a les installacions: electricitat, climatitzaci/calefacci/ventilaci, gas natural, aparells elevadors, protecci contra incendis.

X

Empresa/es mantenidora/es

Parts de les operacions de manteniment realitzades. X

Empresa/es mantenidora/es

Actes dinspeccions obligatries de ledifici (ITE) i de les installacions (electricitat, climatitzaci, calefacci, ventilaci, gas natural, aparells elevadors, protecci contra incendis), per part dentitats dinspecci i control.

X

Entitat dinspecci i control

Acta dinspecci del certificat deficincia energtica de ledifici, per part dentitats dinspecci i control.

XEntitat dinspecci i control

Documentaci tcnica (projecte as-built) de les reformes i/o rehabilitacions que es realitzin a ledifici i a les seves installacions.

XArquitecte/enginyer

Els procediments dinspecciAl llarg de la vida de ledifici, cal actualitzar peridicament la documentaci tecnico-legal que forma part del Llibre de ledifici i, en especial, la generada per les tasques de manteniment tant del conjunt de ledifici com de les seves installacions i la relativa a les inspeccions peridiques obligatries que porten a terme les empreses autoritzades i/o les entitats dinspecci i control (EIC). La comunitat de propietaris s la responsable dencarregar la realitzaci daquestes inspeccions, ja sigui mitjanant el seu president o per delegaci en la figura de ladministrador de finques.

Cal tenir en compte que el titular de les installacions dels serveis comuns de ledifici s la comunitat de propietaris, mentre que el titular de les installacions interiors dels habitatges particulars sn els respectius propietaris. La responsabilitat legal des-tar al corrent a nivell administratiu amb actes favorables de les inspeccions obligatri-es correspon, per tant, al titular de cada instal-laci (particular o comunitat de propietaris), per la qual cosa s fonamental realitzar una bona gesti de les inspeccions obligatries, recollir la documentaci generada per totes les actuacions que es portin a terme, i actua-litzar el registre del Llibre de manteniment de ledifici.

La responsabilitat legal destar al corrent a nivell administratiu amb actes favorables de les inspeccions obligatries correspon al titular de cada installaci (particular o comunitat de propietaris). s, doncs, fonamental realitzar una bona gesti de les inspeccions obligatries, recollir la documentaci generada per totes les actuacions que es portin a terme, i actualitzar el registre del Llibre de manteniment de ledifici.

22

En tot cas, el titular de cada installaci pot delegar en un tercer la gesti, contractaci i supervisi de les inspeccions obligatries a realitzar per una entitat dinspecci i control (EIC) o per lempresa installadora/mantenidora autoritzada. El procediment habitual s que aquestes inspeccions obligatries quedin incloses en els contractes de manteniment que formalitzin el propietari particular o la comunitat de propietaris amb la/les empresa/es mantenidora/es. s a dir, que siguin aquestes em-preses les encarregades de contractar les EIC per realitzar les inspeccions obligatries.

Tamb s habitual que es delegui la gesti de les inspeccions en la figura de ladminis-trador de finques perqu sencarregui tant dels pagaments de factures com de la gesti de la inspecci i lactualitzaci del Llibre de manteniment de ledifici.

INSPECCIONS PERIDIQUES DELS EDIFICIS DHABITATGES PLURIFAMILIARS

Installaci Inspecci

Electricitat de baixa tensi Acta dinspecci obligatria de baixa tensi, segons Reglament electrotcnic de baixa tensi (REBT), RD 842/2002 i Instruccions tcniques complementries (ITC-BT).

Entitat dinspecci i control (EIC).

Gas natural Acta dinspecci obligatria de gas natural, segons Reglament dInstallacions de gas en locals destinats a usos domstics, collectius o comercials (RIGLO), RD 842/2002.

Empresa subministradora.Empresa installadora autoritzada.

Aparells elevadors Acta dinspecci obligatria daparells elevadors, segons Reglament daparells elevadors i manutenci (RAE), RD 2291/1985 i Instruccions tcniques complementries MIE-AEM.

Entitat dinspecci i control (EIC).

Climatitzaci Certificat de manteniment de climatitzaci, segons Reglament dinstallacions trmiques als edificis i Instruccions tcniques complementries (IT), RD 1027/2007.

Empresa mantenidora autoritzada.

Protecci contra incendis Certificat de manteniment de protecci contra incendis, segons Reglament dinstallacions de protecci contra incendis, RD 1942/1993.

Empresa mantenidora autoritzada.

Prevenci i control de la legionellosis

Certificat de manteniment de prevenci i control de la legionellosis, segons RD 865/2003, sobre Criteris higienicosanitaris per a la prevenci i control de la legionellosis.

Empresa mantenidora autoritzada.

Installacions trmiques Inspecci peridica deficincia energtica dinstallacions trmiques en edificis de potncia trmica (calor o fred) superior als 70 kW, segons la Instrucci 5/2011.

Inspeccions incloses en la programaci del manteniment obligatori de ledifici. Les porten a ter-me empreses autoritzades i/o entitats dinspecci i control (EIC). Per conixer el detall de les ope-racions de manteniment obligatries i la seva periodicitat (dacord amb la normativa aplicable) a realitzar tant per empreses installadores/mantenidores autoritzades/homologades com per EIC, consulteu lAnnex A.III.

23

EXEMPLE DE PROCS ORGANITZATIU I DE GESTI DINSPECCIONS OBLIGATRIES

Comunitat de propietaris

Redacci contracte de manteniment

i plecs tcnics

Contractaci mantenidor autoritzat

Mantenidor autoritzat

Planificaci anual manteniment

preventiu

Contractaci entitat inspecci i control (EIC)

EICInspecci obligatria

EICInforme acta

inspecci obligatria

Acta favorable inspecci

obligatria

Defectes?

No

Llibre de ledifici

Pla de manteniment de ledifici

Mantenidor autoritzat

Manteniment correctiu

Gesti documental

Actualitzaci normativa

S

24

Les empreses de manteniment contractades sn responsables de la realitzaci de les operacions i treballs de conservaci en bon estat dels equips i installacions, utilitzant els mitjans humans i tcnics necessaris per a aconseguir el nivell de qualitat i de servei que calgui per superar favorablement les inspeccions obligatries. En aquest sentit, s recomanable que abans de realitzar les inspeccions obligatries els titulars sassegurin que les installacions de ledifici/habitatge estan adequadament legalitzades i que disposen de la documentaci tecnicolegal que aix ho acredita. La manca de documents acreditatius de la legalitzaci de les diferents installacions pot suposar que la comunitat de propietaris i/o els propietaris particulars no puguin obte-nir altres documents obligatoris que en sn requisits previs, com la llicncia municipal de primera ocupaci i/o la cdula dhabitabilitat de primera ocupaci.

En el cas dels edificis dhabitatges de nova construcci, es recomana sollicitar la documentaci que manqui al promotor, ja que ell s el responsable que tots els agents que han intervingut en el procs dedificaci aportin els documents necessaris per tramitar correctament la legalitzaci de les diferents installacions. En el cas dedificis dhabitatges existents, es recomana als propietaris particulars i a les comunitats que recopilin, en la mesura que els sigui possible, tota la documentaci administrativa tec-

nicolegal que els hi pugui ser requerida.

Si la comunitat de propietaris o el pro-pietari particular detecten que manca algun document acreditatiu de la le-galitzaci de les installacions, poden seguir els processos de tramitaci que sexpliciten als diagrames segents, si b tamb poden delegar la feina en ladministrador de finques. Tot i que, des de lentrada en vigor de la Llei mnibus, no s obligatori el visat de projectes dels collegis oficials, als diagrames, es recomana que, tant la comunitat de propietaris com els propietaris parti-culars, sassessorin amb professionals competents i independents de les em-preses que executin les reformes de les installacions perqu es compleixi amb tots els requeriments administratius tecnicolegals.

2424

Tot i que,des de le

ntrada en

vigor de la Llei m

nibus, no s

obligatori el visat

de projectes dels

collegis oficials, e

s recomana que,

tant la comunitat d

e propietaris

com els propietari

s particulars,

sassessorin amb p

rofessionals

competents i indep

endents de les

empreses que exec

utin les reformes

de les installacion

s perqu es

compleixi amb tot

s els requeriments

administratius tecn

icolegals.

La manca de documents acreditatius de la legalitzaci de les diferents installacions pot suposar que la comunitat de propietaris i/o els propietaris particulars no puguin obtenir altres documents obligatoris que en sn requisits previs, com la llicncia municipal de primera ocupaci i/o a la cdula dhabitabilitat de primera ocupaci.

2525

PROCEDIMENTS DOBTENCI DE LEGALITZACI DINSTALLACIONS (SERVEIS COMUNS I HABITATGES PARTICULARS)

Comunitat de propietaris

Propietari habitatge

Contractaci enginyer

EnginyerAuditoria tcnica

i normativa

EnginyerDirecci i supervisiexecuci de mesures

correctores

EnginyerProjecte legalitzaci (plnols, esquemes, clculs i mmria)

visat

Obtenci legalitzaci installaci

Defectes?

No

Contractaci installador autoritzat

EnginyerInforme mesures

correctoresClculs justificatiusPlnols i esquemes

Installador autoritzat

Execuci reforma (mesures correctores)

S Inspeccci EIC

26

PROCS DOBTENCI DE LA CDULA DHABITABILITAT DUN HABITATGE (UNA VEGADA LEGALITZADES LES INSTALLACIONS - PROCS PARALLEL)

Propietari habitatge

Contractaci arquitecte

ArquitecteInspecci tcnica i

normativa

ArquitecteDirecci i supervisi execuci de mesures

correctores

ArquitecteCERTICAT

HABITABILITAT (amb nm. registre

collegi oficial)

Secretaria habitatgeInspecci

Secretaria habitatge

Requeriments?

Obtenci cdula habitabilitat

No

Contractaci empresa reformes

o installador autoritzat

ArquitecteInforme mesures

correctores

Empresa reformes o installador

autoritzatExecuci reforma

(mesures correctores)

Si

Documentaci acreditativa habitatge

(Propietari, Administrador de finques, Arquitecte)

Habitatge sense antecedents a la

Secretaria Habitatge:- Cpia 1a inscripci

registre obra nova (llibre Registre de la Propietat)

Habitatge amb 1a inscripci posterior

a 1984 a la Secretaria Habitatge:

- Cpia Llicncia municipal dobres- Cpia Llicncia de 1a ocupaci

- Certificat final dobra, original o certificat de collegi oficial

amb data de visat.

27

La Inspecci Tcnica dEdificis (ITE) Lany 2010, la Generalitat de Catalunya va aprovar el Decret 187/2010 sobre la Inspecci tcnica dels edificis dhabitatges (DOGC nm. 5764, de 26/11/2009 p. 86763), la finalitat del qual s establir un sistema de control peridic de lestat dels edificis per comprovar que els propietaris compleixen amb el seu deure de conservar i rehabilitar els immo-bles. En aquest sentit, shan de sotmetre de forma obligatria a aquesta inspecci tcnica els edificis plurifamiliars dhabitatges en funci de lantiguitat (tamb si ho determinen programes o ordenances locals), aix com els edificis que estan sotmesos a rehabilitaci segons programes pblics.

Lobjecte daquesta inspecci tcnica s descriure lestructura, les installacions comu-nitries i les condicions daccessibilitat de ledifici, i avaluar les deficincies que shi puguin detectar, tot emetent un informe tcnic final amb una qualificaci de lestat ge-neral de ledifici. A partir daquest informe, lAdministraci emet un certificat daptitud, amb el qual es qualifica ledifici com a apte o no, i que forma part de la documentaci del Llibre de ledifici.

TERMINIS PER SOLLICITAR EL CERTIFICAT DAPTITUD DUN EDIFICI (EN FUNCI DE LANTIGUITAT).

Antiguitat de ledifici Termini mxim per passar la inspecciAnteriors a 1930 Fins al 31 de desembre de 2012

Entre 1931 i 1950 Fins al 31 de desembre de 2013

Entre 1951 i 1960 Fins al 31 de desembre de 2014

Entre 1961 i 1970 Fins al 31 de desembre de 2015

A partir de 1971 Fins al 31 de desembre de lany en qu ledifici assoleixi els 45 anys dantiguitat

Shan de sollicitar a lAgncia de lHabitatge de Catalunya.

La certificaci energticaEl Reial Decret 47/2007 estableix els procediments bsics per la certificaci deficincia energtica dedificis dhabitatges de nova construcci. Segons larticle 1, lobjectiu s determinar la metodologia de clcul que sha daplicar per a la qualificaci deficincia energtica que inicia el procs de certificaci, tot considerant aquells factors i variables que ms incidncia tenen en el consum denergia dels edificis.

Aquesta certificaci s obligatria per a edificis de nova construcci o edificis que es modifiquin, reformin o rehabilitin i que tinguin una superfcie til superior a 1.000 m2 (amb una renovaci de ms del 25% del total de tancaments). Tamb sestableixen les condicions tcniques i administratives per a les certificacions deficincia energtica dels projectes i dels edificis acabats, i saprova un distintiu com per a tot el territori nacional letiqueta deficincia energtica.

El certificat deficincia energtica t una validesa de 10 anys a partir dels quals sha de renovar mitjanant la inspecci duna entitat dinspecci i control (EIC), si b actual-ment lAdministraci pblica encara no ha desenvolupat els procediments per realitzar aquestes inspeccions energtiques.

Pel que fa a la certificaci energtica dedificis ja construts, el Reial decret que lha de regular pendent daprovaci assenyala que, abans de l1 de gener de 2013, lInstituto para la Diversificacin y Ahorro de Energa posar a disposici dels usuaris els progra-mes de qualificaci deficincia energtica per a aquests edificis i que, a partir daques-ta data, caldr presentar o posar a disposici dels compradors o llogaters el certificat deficincia per formalitzar els contractes.

28

ETIQUETA DEFICINCIA ENERGTICA DELS HABITATGES

Les responsabilitats legals i les assegurancesLany 1999, es va aprovar la Llei 38/1999 de lOrdenaci de ledificaci (LOE), la qual in-trodueix grans novetats pel que fa a la responsabilitat civil dels executors de les cons-truccions. En lmbit de lexplotaci dun edifici plurifamiliar dhabitatges, a ms de les especificacions de la LOE, es distingeixen tres tipus de responsabilitat: administrativa, civil i penal.

DIFERNCIES ENTRE LES RESPONSABILITAT ADMINISTRATIVA, CIVIL I PENAL

Caracterstiques Responsabilitat AdministrativaResponsabilitat Civil Responsabilitat Penal

Finalitat Carcter punitiu Reparar un dany Carcter punitiu

Qui respon? Persona fsica i/o jurdicaPersona fsica i/o jurdica

Persona fsica autora dels fets

De qu es respon? Infracci AdministrativaDany o incompliment contractual Delicte o falta, i del dany

Sha de respondre per lactivitat de tercers?* S No

En lmbit de lexplotaci dun edifici plurifamiliar dhabitatges, a ms de les especificacions de la LOE, es distingeixen tres tipus de responsabilitat: administrativa, civil i penal.G

FEDCB

A

QUALIFICACI ENERGTICA DEDIFICISEDIFICI ACABAT

Ms eficient

Menys eficient

Edifici

Localitat / Zona climticas de ledificiConsum denergia anual: kWh/any kWh/m2

Emissions de CO2 anual: kgCO2/any kgCO2/m2

El consum denergia i les seves emissions de dixid de carboni, per a condicions normals de funcionament i ocupaci, sn les obtingudes pel programa

El Consum real dEnergia de lEdifici i les seves Emissions de Dixid de Carboni dependran de les condicions doperaci i funcionament de ledifici i de les condicions climtiques, entre altres factors.

29

Caracterstiques Responsabilitat AdministrativaResponsabilitat Civil Responsabilitat Penal

Tipus de sanci

Sanci administrativa Reparaci de danys a estat dorigen Privaci de llibertat

Mesures correctores Indemnitzaci Multa

Clausura de les installacions

Temporal/definitiva Complementries

Total/parcial

Autoritat

Autoritat administrativa (Estatal, Autonmica o local)

Jutge primera instncia Jutge penal

Audincia provincial/ Tribunal suprem Audincia provincial

* s a dir, per actes aliens a la persona/entitat que porta a terme el trmit administratiu. s el cas, per exemple, dun enginyer que legalitza una installaci elctrica de la qual linstallador no ha facilitat els esquemes. El responsable ltim ns lenginyer.

La responsabilitat administrativaEl manteniment legal en considera quatre aspectes, els quals estan subjectes al control de lAdministraci pblica per mitj, habitualment, de les entitats dinspecci i control (EIC):

La documentaci tecnicolegal de posada en servei de cada installaci, la qual ha destar en possessi de la comunitat de propietaris i/o de cada propietari particular com a titulars. Lha de facilitar larquitecte/enginyer a partir de la documentaci final dobra de les empreses installadores.

Els requisits tcnics i de seguretat de les installacions, per tal que els titulars adop-tin les mesures de prevenci, limitaci i cobertura dels riscos derivats de la seva execuci, funcionament i manteniment.

Els mitjans humans i materials necessaris per a portar-ne a terme el manteniment, especificant com a obligaci contractual la qualificaci del personal de lempresa mantenidora, aix com les operacions a executar per part del mantenidor i la seva periodicitat.

El control peridic del compliment per part del titular de la reglamentaci i nor-mativa aplicable a cada installaci i a ledifici, el qual ha de ser realitzat per les administracions pbliques competents mitjanant els Organismes de Control Au-toritzats (OCA), tamb anomenats Entitats dInspecci i Control (EIC).

La responsabilitat civilLa responsabilitat civil t com a finalitat compensar la vctima que ha sofert un dany. Aquest dany s el perjudici causat per lacci humana o pel funcionament dels siste-mes i equips, i que poden ser conseqncia de lincompliment dun contracte, lomissi duna responsabilitat o la realitzaci dactivitats que comportin un risc.

Els tipus de responsabilitat civil sn els segents:

Responsabilitat civil contractual: saplica als contractes formalitzats amb les em-preses mantenidores per tal de regular les condicions amb qu aquestes desenvo-lupen el servei de manteniment i les condicions que ha de facilitar el titular de les installacions/edifici perqu lempresa mantenidora pugui donar el seu servei.

30

Responsabilitat civil extracontractual: respecte a tercers amb els quals no ses-tableix relaci contractual o, fins i tot, amb el conjunt de la societat. Consisteix en lobligaci de reparar el dany que es produeix entre dues persones (fsiques o jur-diques), i que no tenen un vincle contractual previ, com a conseqncia dactes o omissions de responsabilitats.

Responsabilitat civil professional: exigeix als professionals lacreditaci de la seva qualificaci per a realitzar lexercici de les seves funcions. Per exemple, a lenginyer o arquitecte que, tenint els coneixements adequats, no actua amb lha-bilitat que exigeixen aquests coneixements, se li poden imputar responsabilitats professionals.

La responsabilitat penalLa responsabilitat penal t la finalitat de sancionar els actors efectius dels delictes/fal-tes i danys comesos a la llum de les regles jurdiques aplicables. Les causes que activen la responsabilitat penal sn:

Lincompliment de la normativa aplicable en matria de prevenci de riscos la-borals,

lincompliment de lobligaci de facilitar els mitjans materials necessaris perqu els treballadors desenvolupin la seva activitat amb les mesures de seguretat i salut adequades,

la constataci del vincle entre els diferents incompliments i la posada en perill greu de la vida, la salut o la integritat fsica del treballador.

Les assegurances de ledificiLa Llei de lordenaci de ledificaci especifica, al seu article 19, lobligatorietat que ledifici dhabitatges disposi duna assegurana desenal per a garantir els danys ma-terials ocasionats a ledifici per defectes en la seva construcci. Lha de subscriure el promotor de ledifici dhabitatges i t una vigncia de deu anys a partir de la finalitzaci de lobra. A ms daquesta assegurana, es recomana comptar amb altres asseguran-ces que facin front als danys i esdeveniments que pugin produir-se durant la vida til de ledifici.

Per part de la comunitat de propietaris (per als serveis/rees comuns de la co-munitat i laparcament).Assegurana enfront de danys materials per incendi, explosi i implo-si, fenmens atmosfrics, obres externes, problemes elctrics, etc.; per inundacions, per fenmens atmosfrics o per problemes a les instal-lacions de ledifici; per sinistres de vehicles o per actes vandlics. Assegurana de responsabilitat civil enfront de tercers per danys materials.

Per part dels propietaris particulars dhabitatgesAssegurana enfront de danys materials per incendi, explosi i implosi, fenmens atmosfrics, obres externes, problemes elctrics, etc.; per inundacions, per fen-mens atmosfrics o per problemes a les installacions de lhabitatge (aparells sani-taris, canonades...); o per trencament de paviments, revestiments, vidres...

Assegurana de responsabilitat civil enfront de tercers per danys materials.

31

EL MANTENIMENT I LA GESTI DELS EDIFICIS

2.

32

LA CONTRACTACI I GESTI DEL MANTENIMENT

El sentit del mantenimentEn el cas dels edificis, les tasques de manteniment tenen com a objectiu garantir, duna banda, el bon estat de conservaci de la seva estructura i elements constructius, i de laltra, el correcte funcionament dels equips, installacions i xarxes que en formen part, i al llarg de tota la seva vida til. Constitueix, doncs, un servei fonamental a tenir en compte pels propietaris quan reben ledifici, un cop finalitzada la construcci.Tot i que cada installaci es projecta per funcionar dacord amb unes condicions es-tndards ajustades al treball que ha de realitzar, aquestes condicions experimenten canvis durant la vida de ledifici a causa del desgast o duna utilitzaci inadequada, per la qual cosa les tasques de manteniment permeten recuperar-ne el rendiment i funci-onalitat ptims inicials.

Les operacions de manteniment de cada equip shan de portar a terme dacord amb les especificacions tcniques de la normativa vigent i les recomanacions tcniques del fabricant amb la periodicitat especificada, aix com quan shi detectin incidncies o anomalies de funcionament i confort per part dels usuaris i gestors dels edificis. Cal tenir en compte que la periodicitat condiciona sovint la validesa de la garantia.En tot cas, cal una figura que vetlli per una correcta gesti del servei de manteniment (administrador de finques o responsable de la comunitat de propietaris), i que participi en la tria del millor model de contractaci i loptimitzaci de les inversions necessries en cada moment (reparacions, rehabilitacions, etc.).

Cal una figura que vetlli per una correcta gesti del servei de manteniment (administrador de finques o responsable de la comunitat de propietaris), i que participi en la tria del millor model de contractaci i loptimitzaci de les inversions necessries en cada moment (reparacions, rehabilitacions, etc.).

32

33

Els tipus de mantenimentCom assenyala la Llei dordenaci de ledificaci (LOE), cal lliurar a la propietat i als usuaris finals tota la documentaci tecnicolegal que conforma el Llibre de ledifici, el qual inclou, a la secci del Llibre de manteniment, el pla de manteniment, tant del ma-teix edifici com de les seves installacions. Al llarg de la vida de ledifici, cal actualitzar aquesta documentaci, inclosa la generada pel servei de manteniment i la de les ins-peccions peridiques obligatries.

Hi ha dos tipus principals de manteniment, cadascun dels quals ha de ser considerat pels responsables i usuaris de ledifici a lhora de garantir el bon estat i funcionament de les seves installacions i equips: preventiu i correctiu. Shi afegeix tamb el subs-titutiu, que consisteix en la renovaci programada daquests serveis una vegada han finalitzat el seu cicle de vida til. Tenir en compte aquesta qesti s fonamental, ja que condiciona el pressupost que cal destinar a les tasques de manteniment.

En un edifici nou, la inversi econmica destinada al manteniment preventiu i al man-teniment correctiu s, aproximadament, del 90%/10%, mentre que a mesura que ledifici envelleix, la partida destinada a les mesures correctores augmenten i aquesta relaci, per tant, canvia. Una actuaci de manteniment de tipus integral dels equips en un edi-fici antic contribueix a retornar a la relaci desitjable 90/10.

El manteniment preventiu (de carcter normatiu)Els treballs indicats de forma genrica al pla de manteniment han de quedar definits de forma concreta en les condicions del contracte de manteniment formalitzat amb lempresa mantenidora. Al document, cal detallar les operacions de manteniment pre-ventiu a realitzar en cada equip i sistema, dacord amb la periodicitat que li correspon-gui i especificant la categoria professional de qui ho executa. El ms habitual s que aquestes accions sagrupin en operacions de manteniment preventiu ordinari, que sn un seguit de bones prctiques i recomanacions tcniques dels fabricants, i obligatori, que constitueixen les operacions mnimes a realitzar segons la normativa aplicable en cada cas.

Els contractes de manteniment tamb poden dir si les operacions preventives inclo-uen les tasques de manteniment conductiu de les installacions (seguiment peridic de les installacions), les quals sn fonamentals per detectar possibles anomalies de forma rpida. El control peridic permet identificar desviacions que comportin un mal funci-onament, a ms de controlar i ajustar els parmetres a les necessitats reals del servei.

Com que, per les seves caracterstiques, no s necessari que un edifici dhabitatges disposi de personal permanent de manteniment, conv que els usuaris prenguin conscincia de la necessitat de collaborar en aquestes tasques, ja que les accions a realitzar en cas davaria o de detecci del mal funcionament dalgun equip es poden portar a terme de forma ms rpida i eficient. El personal de neteja dels espais comuns i el porter/a poden implicar-shi activament posant en avs els responsables de ledifici de les avaries que puguin detectar.

343434

El manteniment correctiuA nivell operatiu, s habitual que, tot i realitzar un bon manteniment preventiu, durant les operacions de manteniment es detectin disfuncions o apareguin imprevistos que obliguin a corregir les fallades i avaries dels equips, i que acabin derivant en ope-racions de manteniment correctiu.

Cal tenir en compte que les avaries sovint sn difcils devitar, fins i tot amb un mante-niment preventiu efica, per la qual cosa, quan es planifica el manteniment anual dun edifici, s convenient que la comunitat de propietaris reservi una partida del pressu-post per a la reparaci de possibles avaries. Com sha dit abans, sacostuma a reservar una part del pressupost de manteniment anual a aquestes operacions correctores que no es poden preveure (al voltant dun 10%).

Els beneficis del manteniment preventiu Perllongar la vida til de les installacions. Millorar el servei a la propietat i als seus usuaris. Reduir els costos de manteniment correctiu. Complir la normativa vigent: CTE (Codi Tcnic Edificaci), RITE (Reglament dInstallacions

Trmiques en Edificaci). Portar a terme una gesti correcta: previsions econmiques acurades, pressupost

dexplotaci... Costos financers

3535

Per mantenir el control de les despeses de manteniment correctiu, es recomana que la comunitat de propietaris inclogui, als contractes de manteniment i/o al plec despe-cificacions tcniques, un apartat despecificacions relatives al manteniment correctiu, on quedin incloses dintre del contracte les operacions correctives per mitj dun model de tipus franqucia. s a dir, fins a un import determinat, el cost lassumeix la propietat, mentre que a partir daquest import lassumeix lempresa mantenidora (en tots els casos, la m dobra, el petit material i els accessoris estaran inclosos dintre del contracte).

Manteniment preventiu versus correctiu anualUna bona gesti econmica s clau a lhora de planificar les tasques de manteniment anu-al. Per aquest motiu, una planificaci efica ha de trobar lequilibri entre manteniment preven-tiu i correctiu per tal dobtenir-ne el cost global mnim, ja que un excs en qualsevol dels dos tipus de manteniment fa encarir el cost global. s important, doncs, preveure tots els factors i circumstncies que poden incidir en els costos de manteniment, ja sigui fent un inventari acu-rat dels equips o elaborant un histric dindica-dors de control.

EXEMPLE DELS COSTOS TOTALS DE MANTENIMENT

Cost global

A. Cost de Manteniment PreventiuB. Cost de Manteniment Correctiu

A

B

TAULA COMPARATIVA DE LES PRINCIPALS CARACTERSTIQUES DE CADA TIPUS DE MANTENIMENT

Manteniment preventiu Manteniment correctiu

Ha de ser programat s imprevisible i, per tant, no es pot programar

Redueix funcionaments defectuosos i parades inesperades Corregeix avaries i elements afectats

Ms econmic que el correctiu Cost ms elevat que en el cas del preventiu

Savana als problemes potencials de les installacions Causa problemes a lusuari

Per al control de les despeses de manteniment correctiu, es recomana que la comunitat de propietaris inclogui, en els contractes de manteniment i/o en el plec despecificacions tcniques, un apartat despecificacions relatives al manteniment correctiu, on quedin incloses dintre del contracte les operacions correctives per mitj dun model de tipus franqucia.

3636

A causa de la tipologia de ledifici objecte daquesta guia els habitatges plurifamili-ars, la gesti dels treballs de manteniment preventiu lha de realitzar directament lempresa contractista, a qui correspon portar al dia la documentaci tcnica relativa als treballs realitzats i als pendents de resoluci. Cal que aquestes empreses contrac-tistes facilitin cpia de la documentaci de tots els treballs de manteniment preventiu i correctiu executats com ara la documentaci tcnica dels equips installats i els cer-tificats i garanties oportunes, per tal que la comunitat de propietaris o ladministrador de finques mantinguin actualitzat el Llibre de ledifici.

Tamb conv que la comunitat de propietaris supervisi la realitzaci dels treballs de manteniment i que la valoraci daquesta supervisi estigui vinculada contractualment mitjanant un sistema dacords de nivell de servei (SLA) a fi de controlar-ne la quali-

tat. Aquesta supervisi, la pot fer directament la comunitat, pot delegar-la en la figura de ladmi-nistrador de finques, o la pot realitzar mitjanant un agent extern (control de qualitat de manteni-ment) contractat a tal efecte.

El manteniment substitutiuEls equips i les installacions, tant pel seu des-gast natural com per levoluci tecnolgica, te-nen una vida til i un grau dobsolescncia que obligaran a substituir-los i renovar-los de forma integral al llarg de la vida de ledifici.

Per aquest motiu, cal que la comunitat de propietaris consideri en el pressupost anual de manteniment una previsi de fons per disposar de reserves econmiques sufici-ents per afrontar la reforma futura de les diferents installacions i elements dobra civil de ledifici. Aquesta previsi de fons pot ser la part proporcional anual de lamortitzaci de les installacions i elements dobra civil de ledifici, que en el cas dedificis dhabitat-ges plurifamiliars podem considerar que tenen un cicle de vida de 30 anys.

La previsi temporal de les tasques i la reserva de pressupost per al manteniment substitutiu shan de dur a terme en funci del cicle de vida de cada installaci, equip o element, tenint en compte tamb el cicle de vida global de ledifici (uns 30 anys).

Conv que la comunitat de propietaris supervisi la realitzaci dels treballs de manteniment i que la valoraci daquesta supervisi estigui vinculada contractualment mitjanant un sistema dacords de nivell de servei (SLA), a fi de controlar la qualitat del manteniment realitzat.

37

Altres qestions que shan de tenir en compte, tant per part dels propietaris particulars com de la comunitat de propietaris, a lhora de formalitzar els contractes de manteni-ment sn les segents:

En el cas dels habitatges particulars, la responsabilitat tecnicolegal de realitzar el manteniment preventiu obligatori i les inspeccions obligatries per EIC correspon al titular de les installacions. Pot donar-se el cas que el propietari i el llogater acordin al seu contracte que aquesta obligaci de realitzar el manteniment preventiu i les inspeccions lassumeixi el segon mitjanant una clusula particular.

En el cas de contractes de manteniment per a serveis comuns, conv que la comunitat de propietaris inclogui en les condicions del contracte (o plec de pres-cripcions tcniques, si sescau) una srie de condicions que sn responsabilitat de lempresa mantenidora relatives a:

Obligacions i garanties de les condicions materials i funcionals en qu rep la infraestructura de la qual es fa crrec i de com la retorna a la comunitat una vegada finalitza el seu contracte (lgicament, han de ser, com a mnim, en les mateixes condicions inicials). Mitjans humans, materials i tcnics (grau de qualificaci del personal, vestuari, eines i equips necessaris per a cada especialitat, i elements accessoris com es-cales porttils), de qu disposa lempresa per a realitzar els treballs contractats. Responsabilitat tecnicolegal dels treballs a realitzar per al compliment de les condicions del contracte, tant de forma directa com mitjanant empreses i personal subcontractat. Responsabilitat del compliment de la normativa vigent aplicable quant a me-sures de seguretat i prevenci de riscos laborals durant la realitzaci dels tre-balls de manteniment. Cal que disposi de lequipament de protecci individual i collectiva necessaris, aix com dun pla de formaci adient del personal propi i del subcontractat. Responsabilitat de la gesti correcta dels residus que puguin generar-se du-rant la realitzaci dels treballs de manteniment. Obligaci de presentar a la comunitat de propietaris informes peridics dels treballs realitzats, tant de forma directa com mitjanant empreses i personal subcontractat.

Com a drets de lempresa de manteniment, cal apuntar el de poder accedir lliurement i en condicions de seguretat als espais comuns i sales tcniques, aix com el de dis-posar de tota la documentaci tcnica necessria per a dur a terme les seves tasques.

s important que aquestes consideracions es tinguin en compte abans de la forma-litzaci dels contractes de manteniment, ja que impliquen condicionants tcnics que poden afectar-ne la valoraci econmica.

La previsi temporal de les tasques i la reserva de pressupost per al manteniment substitutiu shan de dur a terme en funci del cicle de vida de cada installaci, equip o element, tenint en compte tamb el cicle de vida global de ledifici (uns 30 anys).

38

Els models de contracteLa reglamentaci i la normativa aplicable a les installacions a ms de les recoma-nacions dels mateixos fabricants dels equips, obliguen a realitzar les operacions de manteniment corresponents, algunes de les quals han de ser realitzades per manteni-dors autoritzats.

Aix fa que calgui formalitzar adequadament les relacions entre els titulars de les instal-lacions o elements constructius (propietaris particulars i/o comunitat de propietaris) i les empreses que han dexecutar el seu manteniment mitjanant un document contractual que reguli les condicions tcniques i econmiques amb qu aquestes em-preses desenvoluparan els seus serveis. Des del punt de vista de la contractaci del manteniment dun edifici, aix com de la posterior gesti i execuci, es poden donar dos escenaris o models diferents.

Independentment, per, del model que sapli-qui, hi ha tres funcions bsiques (direcci, gesti i servei) que shan de repartir entre les figures segents: propietaris particulars i, ms habitualment, la comunitat de propietaris o propietat, ladministrador de finques i el con-tractista o empresa de servei de manteniment.

RESUM DELS MODELS HABITUALS EN LA GESTI I CONTRACTACI DEL MANTENIMENT

FUNCI

ESCENARI Direcci Gesti Serveis

Model A: gesti prpia Propietat Propietat Contractista

Model B: gesti delegada

Propietat Administrador de finques Contractista

Cal formalitzar adequadament les relacions entre els titulars de les installacions o elements constructius (propietaris particulars i/o comunitat de propietaris) i les empreses que han dexecutar el seu manteniment mitjanant un document contractual que reguli les condicions tcniques i econmiques amb qu aquestes empreses desenvoluparan els seus serveis.

38

39

REPARTIMENT DE LES FUNCIONS EN CADA MODEL I AVANTATGES I INCONVENIENTS DE CADASCUN (DES DEL PUNT DE VISTA DE LA PROPIETAT)

Direcci

Gesti

Serveis

Propietat / Comunitat

de propietaris

Empreses de serveis

Direcci

Gesti

Serveis

Propietat / Comunitat

de propietaris

Empreses de serveis

Administrador de finques

MODEL A. Gesti prpia MODEL B. Gesti delegada

PROS I CONTRES

La direcci i gesti, amb totes les responsabilitats que caracteritzen ambdues funcions, recau directament

en la figura de la propietat.

PROS- Aquest model es caracteritza pel tracte

directe de la propietat amb la o les diferents empreses de manteniment de ledifici.

CONTRES- Aquest fet comporta una dedicaci

de temps i unes habilitats tcniques i de gesti que molt sovint no poden ser afrontades per la propietat, per la qual cosa es deixa

a criteri de les empreses de serveis la proposta del manteniment a realitzar a ledifici, tot

confiant en aquestes lexecuci dels serveis dacord amb el contracte establert.

Ladministrador de finques actua com una figura externa a la propietat i com a

interlocutor amb les empreses de serveis.

PROS- Ladministrador assumeix la funci de gesti,

fet que allibera la propietat de fer aquesta tasca i li permet centrar-se en la de direcci.

- Saconsegueix ms objectivitat i una millor i ms eficient contractaci del servei de

manteniment sempre, naturalment, amb el vistiplau de la propietat, mitjanant lexigncia del compliment dels aspectes legals del manteniment

per part de les empreses de serveis i la garantia que es duguin a terme amb la periodicitat

i requeriments definits en el contracte.

CONTRES- Ladministrador necessita disposar dhabilitats i

competncies tcniques sobre la qesti.

RESUM DAVANTATGES I INCONVENIENTS

AVANTATGESModel econmic

INCONVENIENTS- Capacitat tcnica limitada

- Dependncia dels provedors de serveis

- Sobreesfor de gesti

AVANTATGES- Objectivitat - Flexibilitat

- Desvinculaci - Gesti tcnica elevada

- Optimitzaci de contractaci- Control a empreses serveis

- Compliment normativa

INCONVENIENTS- Increment del cost

Per tenir un ordre de magnitud de lincrement de costos que representa que la comunitat de propietaris apliqui el model B a lhora de contractar i gestionar el manteniment, es pot consultar lexemple que es presenta al captol 9. Gesti de ledifici.

4040

Levoluci tecnolgica de les installacions i equips dels edificis, aix com laugment de la complexitat de la seva gesti, en estar ms interrelacionades per exemple, la climatitzaci centralitzada o lACS convencional i la solar trmica, aporten avantatges econmics, energtics, ambientals i de confort, malgrat que puguin suposar un incre-ment proporcional dels costos de gesti de manteniment i explotaci. En aquest sentit, i com que sovint la comunitat de propietaris es troba limitada per assumir-les en el seu conjunt, es recomana treballar amb el model B, comptant amb lassessorament i assis-tncia de ladministrador de finques perqu desenvolupi aquestes funcions.

FUNCIONS A DESENVOLUPAR PER LES FIGURES DEL MODEL B

Prop

ieta

t

Direcci

- Gesti contractual amb les empreses de serveis (manteniment, neteja, control de plagues) de ledifici.

- Resoluci dels possibles conflictes que puguin aparixer amb les empreses de serveis (manteniment, neteja, control de plagues) o entre aquestes.

- Elaboraci i aprovaci de pressupostos: general, manteniment, correctius, noves inversions, etc.- Definici destndards de qualitat i objectius (quantitatius i qualitatius).

- Aprovaci i pagament de certificacions.- Anlisi dinformes de manteniment i control de qualitat de manteniment.

Adm

inis

trad

or d

e fi

nque

s

Gesti

- Assessorament a la propietat en la redacci dels documents contractuals (contracte, plec de condicions tcniques) a formalitzar amb les empreses de serveis

(manteniment, neteja, control de plagues) de ledifici.- Assessorament a la propietat en la presa de decisions en la resoluci dels possibles conflictes que es puguin presentar amb les empreses de serveis (manteniment, neteja, control de plagues)

o entre aquestes, i gesti dels conflictes.- Assistncia tcnica a la propietat en lelaboraci de pressupostos.

- Assistncia tcnica a la propietat en la definici destndards de qualitat i compliment de normativa vigent aplicable.

- Assistncia tcnica a la propietat en ls de les installacions durant lexplotaci de ledifici per a optimitzar-ne els consums i millorar-ne leficincia energtica.

- Gesti de pagaments.- Gesti administrativa de documentaci tecnicolegal de ledifici.

Em

pres

a de

ser

veis

i de

man

teni

men

t

Serveis

- Execuci tcnica dels serveis (manteniment, neteja, control de plagues) de ledifici definits en les condicions del contracte.

- Disponibilitat de les eines, maquinria, aparells homologats de mesura, escales i aparells delevaci necessaris per a executar el manteniment contractat.

- Disponibilitat de lequipament general necessari per a la seguretat dels seus treballadors.- Responsabilitat sobre els bns materials de les installacions al seu crrec per a la realitzaci

de les tasques de manteniment, vetllant-ne per la bona conservaci.- Gesti dels residus generats en lexecuci dels serveis de manteniment.

- Gesti de garanties dequips i installacions.- En el cas de contractaci global de serveis, subcontractaci dempreses autoritzades si no es

disposa de les homologacions necessries per poder realitzar els treballs de manteniment que aix ho requereixin.

- Gesti i assistncia en les inspeccions de les installacions per part de serveis tcnics de fabricants (SAT).

- Gesti i assistncia en les inspeccions peridiques obligatries, a realitzar per lentitat dinspecci i control (EIC).

- Compliment de la normativa de seguretat i prevenci de riscos laborals, tant del personal propi com de les empreses subcontractades.

- Lliurament a la propietat de la documentaci del manteniment realitzat, dinformes peridics de seguiment requerits al seu criteri i de la documentaci tecnicolegal,

com ara els certificats de les inspeccions peridiques obligatries.

40

4141

La gesti dels contractes i el manteniment

Les modalitats de contractaci de mantenimentAl marge de quina figura realitzi les funci de direcci i gesti dacord amb el que sexposa a lapartat anterior, a lhora de contractar el manteniment, es poden escollir entre els segents tipus de contractaci:

Especfic per a serveis: es diversifiquen els contractes entre diferents empreses de manteniment.

Global o integral: el manteniment se centralitza en un nic provedor.

Mixt: la major part de les tasques de manteniment es contracten a una nica empre-sa, mentre que el manteniment dalguna installaci especfica es contracta de forma independent a un provedor expert (normalment, el mateix fabricant, com s el cas, per exemple, dels aparells elevadors).

Quins requisits ha de complir una empresa de manteniment contractada? Solvncia empresarial: financera, tcnica i operativa. Especialitzaci, autoritzacions i homologacions, segons cada cas, en tasques de

manteniment especfiques. Estructura de recolzament i capacitat dadaptaci en tots els serveis. Comproms contractual de compliment despecificacions en matria de preven-

ci de riscos laborals, seguretat, qualitat i medi ambient. Qualificaci i voluntat per assumir el contracte amb els condicionants i en els

terminis especificats per la propietat. Cobertures i assegurances adients als serveis desenvolupats.

El detall tcnic de les operacions de manteniment que shagin dexecutar ha de quedar perfectament definit en les condicions del contracte, per tal que aquest document serveixi de guia a la comunitat de propietaris o a ladministrador de finques a lhora de fer-ne el seguiment.

42

PROS I CONTRES

La contractaci del manteniment es diversifica entre diferents empreses.

PROS- Es contracten empreses especialistes

en el manteniment de cada tipus de serveis i installaci (electricitat, fontaneria,

comunicacions, gas, etc.).

CONTRES- Pel que fa als costos, aquest model acostuma

a tenir un cost ms elevat que la contractaci integral, ja que els provedors no poden ajustar tant les seves

ofertes en tractar-se de contractes amb un volum de treball petit.

- Addicionalment, aix comporta la coexistncia de diverses empreses de manteniment,

cosa que implica un sobreesfor de gesti per part de la propietat, ladministrador de finques

o dels responsables en qui delegui aquesta funci.

La contractaci del manteniment es concentra en una nica empresa de serveis.

PROS- La gesti del manteniment se simplifica, ja que es

redueix el nombre dinterlocutors de la propietat.

- Per terme general, els costos de manteniment acostumen a ser ms econmics que en lopci 1,

ja que el volum de treball hi s superior i les empreses de serveis multitcniques poden optimitzar els costos, desenvolupant tots els treballs contractats

amb els mateixos recursos.

CONTRA- En contractar una empresa de manteniment

generalista, es pot donar el cas que no es garanteixi completament que el personal sigui

especialista en manteniment de totes i cadascuna de les infraestructures. Sovint, per tant, lempresa

contractada ha de subcontractar-ne una altra que en sigui especialista.

Infraestructura 1

Empreses de Serveis 1

OPCI 1. Contractaci especfica de serveis OPCI 2. Contractaci global de serveis

Infraestructura 2

Empreses de Serveis 2

Infraestructura 3

Empreses de Serveis 3

Infraestructura 4

Empreses de Serveis 4

Infraestructura 1

Infraestructura 2

Infraestructura 3

Infraestructura 4

Empreses de Serveis

MODALITATS DE CONTRACTACI DELS SERVEIS DE MANTENIMENT I PRINCIPALS AVANTATGES I INCONVENIENTS DE CADASCUNA

RESUM DAVANTATGES I INCONVENIENTS

AVANTATGES- Ms especialitzaci

- Millor qualitat

INCONVENIENTS- Cost global elevat - Ms interlocutors

AVANTATGES- Menys interlocutors

- Ms econmic

INCONVENIENTS- Menys especialitzaci

43

Recomanacions generals per a lusuari a lhora de contractar el manteniment Utilitzar una base de dades de manteniment que inclogui el conjunt doperaci-

ons obligatries a realitzar (segons la tipologia dinstallacions, periodicitats, etc.).

Adjuntar a les condicions del contracte de manteniment tant les operacions tcniques de manteniment i les seves periodicitats com altres requeriments de funcions a desenvolupar per lempresa de manteniment. Organitzar la contractaci en lots, quan sigui necessari, per tal de facilitar que la

propietat pugui contractar el manteniment per tipus dinstallaci o per agrupaci dinstallacions afins. Els lots de licitaci permeten a la propietat poder comparar ofer-tes econmiques de diferents empreses de serveis sobre una mateixa documentaci tcnica i per a cada installaci. Incloure en les condicions del contracte de manteniment lobligaci per part de les

empreses de manteniment del lliurament dinformes peridics a sollicitud de la propietat, amb la informaci segent: estat de situaci del manteniment programat, histric davaries i/o anomalies detectades i estat en qu es troben, nombre dhores de manteniment realitzades per a cada tipus de treball, justificaci dels treballs no realitzats, i planificaci de les operacions de manteniment pel perode segent. En el cas dedificis amb un gran nombre dhabitatges i places daparcament, amb

installacions de climatitzaci i ventilaci i ACS centralitzades, i que disposin dinstal-lacions denergia renovable (solar trmica i/o fotovoltaica), es recomana incloure en les condicions del contracte un sistema per mesurar la qualitat dels treballs de manteniment realitzats (vegeu captol 08. Seguiment i control de qualitat del manteniment). En el cas dels propietaris particulars, es recomana realitzar el manteniment pre-

ventiu obligatori i tamb el que recomanen els fabricants de cada equip, si b es po-den recolzar en la figura de ladministrador de finques perqu el porti a terme lempre-sa contractada per al manteniment general dels serveis comuns de ledifici. Aquest aspecte es pot incloure en les condicions del contracte i repercutir econmicament a cada particular la part proporcional que li correspon. En el cas dinfraestructures complexes o propietats amb diversos edificis, es

recomana que ladministrador de finques utilitzi sistemes informtics tipus GMAO (Gesti del Manteniment Assistida per Ordinador).

La gesti del mantenimentPel que fa a la gesti del manteniment, a lhora de decidir el perfil de lempresa a con-tractar, cal tenir en compte el grau de complexitat tecnolgica de les installacions de ledifici. En tot cas, el detall tcnic de les operacions de manteniment que shagin dexecutar ha de quedar perfectament definit en les condicions del contracte, per tal que aquest document serveixi de guia a la comunitat de propietaris o a ladministrador de finques a lhora de fer-ne el seguiment (vegeu annex A3. Fitxes de manteniment obligatori normatiu).

En el cas de les comunitats de propietaris que compten amb administradors de fin-ques, s habitual que aquesta figura desenvolupi funcions que tenen a veure amb la gesti documental i de supervisi i control del compliment dels treballs contractats. En aquest sentit, a lAnnex A2. Fitxa de supervisi de manteniment hi ha dues plantilles que poden ser dutilitat en el control i seguiment dels treballs de manteniment: luna pel seguiment temporal de les operacions a realitzar per lempresa mantenidora, i laltra amb el detall de la tipologia dequips subjectes a aquestes operacions.

4444

EL SEGUIMENT I CONTROL DE LA QUALITATEl sistema dacordsCom sha exposat en captols anteriors, s fonamental que la comunitat de propietaris o ladministrador de finques disposin de les eines adequades per a fer el seguiment acurat dels treballs de manteniment executats per lempresa contractista.

Sistema dacords de nivell de serveiAquestes eines es materialitzen mitjanant un Sistema dAcords de Nivell de Servei (SLA), el qual permet avaluar de forma objectiva els treballs que presta lempresa con-tractista mitjanant uns indicadors de qualitat. Aquest sistema SLA sha dincloure en les condicions del contracte, i shi especifiquen les prioritats, responsabilitats i garan-ties de qualitat del servei.

La retribuci econmica de lempresa es vincula precisament a lavaluaci daquest control de qualitat, de forma que shi pugui aplicar una bonificaci o una penalitzaci en funci dels resultats de laplicaci dels indicadors definits en lSLA.

Consideracions dutilitatLaplicaci dun sistema S