1495-2012-SUNARP-TR-L NO CON DOC DE FECHA CIERTA, SINO ESCRITURA PÚBLICA.pdf

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Ministerio ~de Justiciay Derechos Humanos "

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiN No. / 1 0 ; 5 - 2012 - SUNARP-TR-LLima, 15 O C T , 2 0 1 2

APELANTETTULORECURSOREGIS'iRO

ACTO (51SUMILLf.

RODOLFO HUMBERTO TRAVERSO SALA.N 5988 del 30/5/2012.HTD. N 70401 del 3/9/2012.Predios de Caete .Inmatriculacin.

INMATRICULACIN DE UN PREDIO"Para la inmatriculacin de un predio se requiere instrumento pblico que acredite laadquisicin del propietario.

El documento privado con firmas de los otorgantes certificadas por Juez de Paz

(ejerciendo funcin notarial) no constituye instrumento pblico."

1. ACTO CUYA INSCRIPCiN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiNPRESENTADA

Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la inmatriculacin de un reade 19,784 m2 ubicado en la Lotizacin de la Ciudad Modelo Papa Len XIIILote 4 Manzana A distrito de Chilca, provincia de Caete y departamento deLima.

Eltitulo presentado est conformado por los siguientes documentos:

. [.ocumento de compraventa suscrito por Jos Daniel Chvez Alcalde -comovendedor-, Rodolfo Humberto Traversa Sala y Carina Margarita Viale Suito -como compradores-, con firmas cerificadas por Juez de Paz Arnaldo CuyaLegua el 13/11/1997.

- Copia simple de certificado de zonificacin N 015-2005-DCCPV-GODUR-MPC del 16/3/2005.- Carta N 049-2007-MDCH-DDURMA del 28/3/2007 emitida por el Director deDesarrollo Urbano Rural y Medio Ambiente ingeniero Hugo Huapaya Rueda.- Memoria descriptiva de mayo del 2012.- Flano perimtrico suscrito por verificador comn ingeniero Simen PalaciosFlores.- Memoria descriptiva.- Plano perimtrico suscrito por verificador comn ingeniero Simen PalaciosFlores.- Cerificado de habilidad emitido por director del Colegio de ingenieros del

Per ingeniero Julio Tay Wo Chong Tang el 9/4/2012.- Copia simple de determinacin del impuesto predial2010 y de declaraciones

ju[adas del impuesto predial2010.- Oficio N 222-2012-0DAJUP-P-CSJC/PJ del 10/8/2012 emitido por elrerponsable de la Oficina Distrital de Apoyo a la Justicia de Paz Jos Luis IslaRojas.


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11. DECISiN IMPUGNADA

~I :tulo fue materia de tacha sustantiva por la Registradora Pblica de Caete,Carmen Elizabeth Martinez Galvn, por los siguientes motivos:

1. Efectuada la bsqueda en el sistema de ndices del Regstro de PropedadInmueble de Caete, por el nombre del intervnente en la minuta de fecha13.'11/1997, Jos Daniel Chvez Alcalde, as como por el nombre del anteriorpropietario Roberto Hilario Salguero Caycho, la misma ha resultado negativa,respecto al predio descrito en dicha minuta (19,784.00 m2); es decir, que elpredo declarado en dicho documento, no cuenta con antecedente registral,por lo que no se encuentra inscrito en el Registro de Predios.

Sin embargo, de conformidad con el articulo 8 del Reglamento General de losRegistros Pblicos y la Sptima Disposicin Transitoria del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios, para inscribir los actos de disposicin

emanados de la voluntad de las partes, slo se admitir escritura pblica. Envirtud de ello, el ttulo inmatriculador, debe constar por instrumento pblico, esdecir escritura pblica u otro sealado conforme al Reglamento del'1scripciones del Registro de Predios (sentencia judicial), el cual tambincr~nstituye un instrumento pblico.

}\smismo, se tiene, que conforme al arto 2018 del Cdigo Civil y el arto 17 del'. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el ttulo inmatriculador

,'" '-'\debe tener una antigedad no menor de cinco aos, lo cual no ocurrira en el.,~: sii~'presente caso, ya que lo que se ha adjuntado, es una minuta de fechac . '. < " I~13/11/1997, la cual constituye un documento privado y no pblico; asimismo, al

. ~~. no existir la escritura que de mrito a la inmatriculacin, la misma, no cumplira.,,,~. con la antigedad exigida por Ley, en caso se produzca su celebracin. Por loexpuesto, se procede a la tacha sustantiva del presente ttulo, de conformidadcon el arto 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, poradalecer el titulo de defecto insubsanable.

Sin perjuicio de lo anterior, se deja constancia que el ttulo, adolece de lossiguientes defectos:

2.- Deber tener presente, que al solicitar una primera inscripcin de dominio,se deber adjuntar la documentacin tcnica sealada en el Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios o en el D.S. N 032-2008-VIVIENDA,segn la naturaleza del predio a inmatricular, tenga la condcin de rural ourbano, con la cual se podr solicitar la evaluacin tcnica por el rea deC'"'astro.

3.- Se observa discrepancia entre el rea del predio de la escritura pblica(19,784.00 m2), sealado en la minutas de compra venta y los documentostcnicos presentados (planos y memoria descriptiva), donde se indica19,783.98. Srvase aclarar.

4.- Recibido el Informe Tcnico del rea de catastro N 8006-2012, se

presentan las siguientes observaciones:3:1. - El predio en consulta, se visualiza grficamente de la siguiente manera:Parcialmente en mbito del predio inscrito en la Partida N 21001261. -Parcialmente en mbito del predio inscrito en la Partida N 90219111.

Siendo las presentes observaciones, vinculantes para el registrador, seobserva que el rea en consulta, se encuentra afectando predios ya inscritos a


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favor de terceros, por lo cual no resulta posible la inmatriculacin solicitada,

po~ resultar incompatible con el antecedente registra!. Adare.

[La presente esquela ha sido reenumerada para un mejor anlisis.]

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN

El administrado seala en su apelacin los siguientes argumentos:

E l artculo 58 de la Ley Orgnica del Poder Judicial seala que en lugares

uc."lde no hubiera notario pblico, los jueces de paz y paz letrado, asumirn

ciertas funciones notariales, entre ellas: la de extender escritura imperfectas

que es el presente caso. El documento presentado s rene las condiciones de

instrumento pblico

El ttulo s cumple con la antigedad de 5 aos al haber sido celebrado el13/11/1997.

Se trata de un predio rural, como se acredita con la carta N 049-2007-MDCH-

DDURMA.

Para aclarar y subsanar la discrepancia de reas se presenta nuevo plano y

memoria descriptiva de acuerdo a la escritura pblica.

Se ha realizado las correcciones tcnicas de coordenadas UTM y verificacin

GPS de acuerdo al plano, logrando que no afecte propiedad de terceros.

ANTECEDENTE REGISTRAL

D acuerdo al informe tcnico N 8006-2012-SUNARP-ZRNIXlOC del

11/7/2012 el rea que se solicita inmatricular se encuentra supuerpuesta

parcialmente en mbito del predio inscrito en la partida N 21001261 Y

parcialmente en mbito del predio inscrito en la partida N 90219111.

V . PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente Elena Rosa Vsquez Torres.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a

determinar es la siguiente:

- Si el documento privado con firmas certificadas por Juez de Paz constituye

titulo para la inmatriculacin de predios.

VI. A N LISIS

'1. Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la

inmatricullcin de un rea de 19,784 m2 ubicado en la Lotizacin de la Ciudad

Modelo Papa Len XIII Lote 4 Manzana A distrito de Chilca, provincia de

Caete y departamento de Lima.

La Registradora formul tacha sustantiva sealando que el ttulo de

inmatriculacin debe constar por instrumento pblico. El apelante, sin


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embargo, manifiesta que el documento presentado ostenta la calidad de

instrumento pblico.

Por tanto, corresponde a este colegiado determinar si el documento

presentado constituye un instrumento pblico.

2. La inmatriculacin, como lo establece en forma reiterada y uniforme la

jurisprudencia emitida por esta instancia, puede ser definida como el ingreso

de un predio al Registro 1, entendida como aquel asiento que carece de

soporte causal en otro anterior, razn por la que significa un lmite inicial a la

exigencia del tracto sucesiv02.

La inmatriculacin determina entonces, la apertura de una partida registral

para un predio en virtud del principio de especialidad consagrado en el artculo

IV del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos,

principio que sustenta el orden en la incorporacin de los actos o derechos al

Pegistro de Predios, permitendo que en la partida correspondiente se01'ganicen los derechos y actos que sobre dicha unidad inmobiliaria recaigan,

oerminando de ese modo su situacin jurdica.

3. El articulo 2018 del Cdigo Civil establece que "para la primera inscripcin

de dominio se debe exhibir titulas por un periodo ininterrumpido de cinco aos

o, en su defecto, titulas supletorios".

La antigedad de cinco aos requerda al titulo para que de mrito a la

inmatriculacin, est relacionada con la figura de la prescripcin adquisitiva de

dominio, pues la ley presume que la posesin por ese lapso de tiempo lo

convierte en propietario del predio, por ello no es necesario, cuando el ttulotiene la antigedad requerida, que se acompaen "tros que acrediten la

adquisicin del transferente, ni aquellos que acrediten la adquisicin inicial. Sin

embargo, el citado articulo 2018 debe de interpretarse en concordancia con el

articulo 2010 del mismo cuerpo normativo, que establece que la inscripcin se

Ilace en virtud de titulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin

en contrario.

A decir de Manzano Solan03, "no basta cualquier titulo o documento, sino que,

a-Jems, ha de ser documento pblico y autntico. Esta sera la segunda nota

bf,


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Civil exige exhibir ttulos, debemos entender a instrumentos pblicos que

contengan un acto generador de la situacin jurdica objeto de la inscripcin.

5. De la revisin del Cdigo Procesal Civil, especficamente en el artculo 235

se aprecia la nocin de "instrumento pblico": es el documento otorgado por

funcionario pblico en ejercicio de sus atribuciones, la escritura pblica ydems documentos otorgados ante o por Notario segn la ley de la materia.

6. En el presente caso, se advierte que el documento oresentado al Registro

sobre cuyo mrito se pretende la inmatriculacin versa sobre un documento

privado suscrito por el vendedor Jos Daniel Chvez Alcalde y los

compradores Rodolfo Humberto Traverso Sala y Carina Margarita Viale Suito,

siendo sus firmas certificadas por el Juez de Paz de Chilca-Caete Arnaldo

Cuya Legua el 13/11/1997.

De acuerdo a lo expuesto, se desprende que el documento adjuntado por el

administrado carece de mrito para proceder con la inmatriculacin, pues sibren tiene fecha cierta no constituye un instrumento pblico.

No obstante, el defecto citado es de carcter subsanable, puesto que el

solicitante podr presentar instrumento pblico donde conste la adquisicin de

Rodolfo Humberto Traverso Sala y Carina Margarita Viale Suito.

Ccnsecuentemente, corresponde confirmar el numeral 1 de la denegatoria de

inscripcin formulada al presente ttulo y sealar que adolece del defecto

subsanable precisado en el presente considerando.

7. El Registrador ha sealado que debe presentar la documentacin tcnicaatendiendo a la naturaleza del predio a inmatricular, ya sea rural o urbano.

El apelante adjunto a su recurso impugnatorio ha presentado Carta N 049-

2007-MDCH-DDURMA del 28/3/2007 donde se acredita que el predio bajo

estudio se encuentra localizado en una zona considerada como rural.

Teniendo en cuenta lo indicado, se proceder a revisar si se han cumplido con

IDs requisitos exigidos para la inmatriculacin de un predio ubicado en zona

~l1ral.

o . 30bre la inmatriculacin de predios rurales, es de sealar que hasta antesde la promulgacin del Decreto Legislativo N 1089 "Decreto Legislativo que

establece el rgimen temporal extraordinario de formalizacin y titulacin de

predios rurales", estuvo vigente el Decreto Legislativo N 667 - Ley del

Registro de Predios Rurales4 que estableca determinados supuestos para la

inmatriculacin de predios rurales y es dentro de este contexto que se aprueba

el vigente Reglamento del Registro de Predios que fuera publicado el

30/8/2008.

No obstante, con posterioridad el 14/12/2008, se apn.::;ba el Reglamento del

Decreto Legislativo N 1089, el cual se encuentra vigente a partir del

15/12/2008. La nica Disposicin Complementaria de este Reglamento sealaque: "(.. .) a la entrada en vigencia del presente reglamento quedan derogados

los procedimientos contenidos en los Capitulas CuartoSy Quint06 del Ttulo 11

del Decreto Legislativo N 667."

4 Publicad"en el diario oficial El Peruano el 13/9/1991 y derogado por el Decreto Legislativo N 1089.

5E s t e ca p i t; l o e s t r e f e ri d o a l a in scr i p c i n d e l a p o se s i n d e p r e d i o s r u r al es .

6Este ca~Jih}'o e st r e fe r id o a l o s p l an o s n e cesa r io s p a r a l a i n scr ip c i n .


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En ese sentido, para el caso de predios rurales, el Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios debe ser concordado con el O.S. 032-

2008-VIVIENOA.

. En lo que corresponde a la documentacin a presentar, los artculos 86 y 87

d~1O.S. 032-2008-VIVIENOA, norma lo relativo a la expedicin de planos paralanmatriculacin de predios segn el siguiente tenor:

"Articulo 86.- Planos para la inmatriculacin en Zonas Catastradas

Los propietarios de predios no inscritos, ubicados en zonas catastradas,

debern solicitar a la entidad competente la expedicin del certificado deinfrmnacin catastral correspondiente para la primera inscripcin de dominio.

Para la expedicin del certificado de infonnacin catastral debern presentar:

1) Solicitud indicando la ubicacin del predio y el cdigo de referencia

catastral.

2) Copia simple del Documento Nacional de Identidad (.'al titular3) Copia autenticada por funcionario del COFOPRI o legalizada del ttulo depropiedad que cumpla los presupuestos establecidos en el articulo 2018 del

Cdigo Civil.

Cuando los datos tcnicos del documento que acredite propiedad no

concuerden con la infonnacin que obra en el catastro, el COFOPRI emitir el

Instrumento de Formalizacin respectivo el cual presentar al RdP

~

//.~-''.. c!(njuntamente con el certificado de informacin catastral para lao.~ '33\3); in"1atriculacin del predio.

'1.{'(\. ,...o' ,

. " 0 0 _ .4~'

Articulo 87.- Inmatriculacin en Zonas No catastradasSUN. Para la inmatriculacin de predios no inscritos en zonas no catastradas y en

tanto el COFOPRI no haya efectuado el levantamiento catastral en dichaszonas, el RdP no podr exigir la presentacin de Cdigo de Referencia

Catastral ni la visacin del planoo Para este efecto bastar la presentacin delcertificado negativo de zona catastrada emitido por el COFOPRI, el planoperimtrico y memoria descriptiva elaborados por elprofesional inscrito en elin dice de verificadores de SUNARP y el ttulo a que alude el articulo 2018 delC6digo Civil."

Sobre la base de dichas normas podemos concluir, entonces, que los

documentos tcnicos para la inmatriculacin de predios rurales que debenadjuntarse son:

a) Para el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas, certificado

de informacin catastral con cdigo de referencia catastral emitido por

COFOPRI.~

IJ) Para el caso de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, el

R.egistro de Predios no podr exigir la presentacin de Cdigo de Referencia

Catastral ni la visacin del plano. Para este efecto bastar la presentacin del

certificado negativo de zona catastrada emitido por COFOPRI, el plano

perimtrico y memoria descriptiva elaborados por el profesional inscrito en elnC:icede verificadores de la SUNARP.

10. Cabe aadir que mediante la Resolucin del Superintendente Nacional de

los Registros Pblicos N 146-2012-SUNARP/SN del 11/6/2012 y publicado en

el diario oficial "El Peruano" el 13/6/2012 se modific el artculo 20 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, acogiendo los

requerimientos en cuanto a la documentacin tcnica para la inmatriculacin


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c. e predios rurales, establecidos en el Reglamento del Decreto Legislativo N1tl89

l

,1. En el presente caso, se han anexado memoria descriptiva y planoperimtrico suscritos por verificador responsable inscrito en SUNARP,

documentos que se presentan en caso el predio rural se encuentre en zona nocatastrada. Sin embargo, la mencionada circunstancia no se ha constatado,PU3StOque no obra en la documentacin el certificado negativo de zonacatastrada emitido por COFOPRI.

Consecuentemente, se confirma el numeral 2 de la denegatoria deinscripcin, precisando el requerimiento del certificado negativo citado en elprrafo anterior.

12. De otro lado, en la esquela se ha sealado la existencia de unadiscrepancia entre el rea del predio consignada en la minuta de compraventa

(19,784.00 m2) y el rea que se indic en los planos y la memoria descriptiva(19,783.98 m2)

Concerniente a este punto, el administrado ha presentado con el escrito de8Jlelacin, una memoria descriptiva y un plano perimtrico donde se plasma(;0"0rea del predio a la extensin de 19,784.00 m2.

En este sentido, se deja sin efecto el numeral 3 de la denegatoria deinscripcin.

13. Ahora bien, en la observacin formulada se recogi el punto 2 del Informe

Tcnico N 8006-2012-SUNARP-ZRNIX/OC del 11/7/2012, donde se precisalo siguiente:

"2. Se ha graficado los predios en consulta, ello segn la ubicacin del rea enconsulta que muestra el plano perimtrico-ubicacin y el desarrollo de lascoordenadas UTM, se lo ha ingresado a la base grfica de propiedadesdisponible a la fecha en la Oficina de Catastro, visualizando grficamente de lasiguiente manera:. F'arciaimente en mbito del predio inscrito en la partida N 211001261 .. Parcialmente en mbito del predio inscrito en la partida N 90219111.(...)"

7 Artculo 20.- Presentacin de plano perimtrico y de ubicacin georreferenciado a la Red GeodsicaNacionalPara la nmatriculacin de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamientocatastral a que se refiere el Decreto Supremo N 002-89-JUS, ademas de los requisitos especificas establecidosen el presente Reglamento, se presentar el plano catastral con los dems requisitos establecidos en dichoDecreto Supremo. Tratndose de predios ubicados en regiones no catastradas se presentara el plano deubicacin del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad Distritalcorrespondiente.En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentar el certificado de informacin

catastral a gue se refiere el articulo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089 - Decreto Legislativo queEstablece el Rgimen Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales, aprobado porDecreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente.Tratndose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentar el certificado negativo de zonacatastrada, emitido por la autoridad competente, el plano perimtrico del predio y la memoria descriptivares~ctiva, donde se indique el rea, linderos y medidas perimtricas, elaborados y firmados por profesionalinscrito en el ndice de verificadores.Los planos a que se refiere el presente artculo deben estar georreferenciados a la Red Geodsica Nacionalreferida aj datum y proyeccin en coordenadas oficiales.En el supuesto del segundo parrafo del articulo 16, los planos deben graficar el limite o limites distritalescorrespondientes .


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\

Como se ha expuesto en reiterada jurisprudencia, no procede la

nmatriculacin en caso de existir superposiciones, puesto que de admitirse

generara una duplicidad de partidas.

En este orden, mediante la documentacin tcnica presentada conjuntamente

con el recurso de apelacin, el apelante ha indicado haber "realizado lascorrecciones tcnicas de las coordenadas UTM y la verificacin mediantecpS".

t .

Pe lo tanto, teniendo presente el defecto subsanable sealado con

anterioridad, concerniente a la exigencia del instrumento pblico donde conste

la adquisicin por parte de Rodolfo Traversa Sala y Carina Margarita Viale -el

. cual contiene el ttulo material de la solicitud de inscripcin-, esta instancia

dispone que, siempre y cuando se adjunte el instrumento aludido, el ttulo se

remita al rea de Catastro a efectos de verificar si efectivamente con la nueva

documentacin se han descartado las superposiciones detectadas con

anterioridad.

Entonces, se confirma el numeral 4 de la denegatoria rle inscripcin, teniendo

en cuenta lo precisado en el presente numeral del anlisis.

14. Mediante Resolucin N 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011,

se ha derogado la parte del articulo 156 del Reglamento General de los

Registros Pblicos que establecia que el Tribunal Registral debia pronunciarse

respecto a los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la

primera instancia registral determinar los derechos que correspondan.

COonla intervencin de los vocales (s) Sonia Florinda Campos Fernndez yGl.stavo Rafael Zevallos Ruete, autorizados mediante Resolucin N 276-

2012-SUNARP/PT del 5/9/2012 y Resolucin N 277-2012-SUNARP/PT del

5-'9/2012, respectivamente.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiN

CONFIRMAR los numerales 1, 2 Y 4, DEJAR SIN EFECTO el numeral 3, de la

denegatoria de inscripcin formulada por la Registradora Pblica del Registrode Predios de Caete del ttulo venido en grado, con las precisiones

expuestas en los considerandos 6,11 Y 13 del presente anlisis.

ERNNDEZ

y....-"'Registre, \.

vz'SJ 0 \ ' 3 - ~. .

. '...... - ; . {

ELNA'RPresi e (e) de la Tercera Sala

del Tribunal Registral

~AELZEVALLOSRUE~ ~

Vocal (s) del Tribunal Registral

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