13. SESIÓN 27-28 CAC (1)

Unidad 7

Tasaciones

Sesin 26-27 Cubicacin y Anlisis de Costos

Definicin

Tasar es sealar el valor o justo precio de una cosa ya sea para el solo objeto de determinados efectos de un inventario o balance, ya para una enajenacin temporal (arrendamiento) o definitiva (venta) de dicha cosa, ya sea para la expropiacin de la misma o para servir de base en subasta, una contienda o reclamacin o slo para fines tributarios

Contenido:

Factores que determinan el valor de un inmueble

Tasaciones de bienes inmuebles

Tasaciones de terrenos

Algunos Conceptos

Bien Inmueble: es un bien econmico cuya caracterstica ms importante es su inamovilidad; representa el opuesto a un bien mueble, que es posible moverlo.

Accesibilidad: se define como el acceso o llegada al predio, adems la cercana o colindancia a las principales vas de acceso del sector o zona.

Valor: Cualidad de los bienes, algunas de stas no pueden ser traducidas en precios, otras las que representan la utilidad de las cosas pueden ser ms fcilmente expresadas en precios.

Precio: expresin en dinero de un inmueble.

Factores que determinan el precio de un inmueble

Caractersticas Perifricas o Exteriores

Caractersticas Propias o Intrnsecas

Caractersticas Perifricas o Exteriores

Ubicacin geogrfica

Proximidad a fuentes laborales

Disponibilidad de servicios

Proximidad y tipo de comercio

Densidad y cantidad de poblacin

Mercado de oferta y demanda

Vocacin de uso del sector

Calidad de la accesibilidad

Atributos del paisaje

Caractersticas Propias o Intrnsecas

Elementos de Urbanizacin

Cabida del terreno

Topografa

Clase de suelo

Calidad y antigedad de la construccin

Mtodos de tasacin

Tasacin por Mercado

Tasacin por Renta

Tasacin por Valor Potencial

Tasacin por Costo de Reposicin

Mtodos de tasacin

Tasacin por Mercado

La Tasacin por Mercado significa conocer los valores que los interesados estn dispuestos a pagar por un bien inmueble. Estos valores se obtienen a travs de los medios de informacin, Conservador de Bienes Races, Corredores de Propiedades, Servicio de Impuestos Internos, etc.

Tasacin por Renta

La Tasacin por Renta es la que nos permite llegar a establecer una aproximacin del valor de un inmueble a travs del valor de arrendamiento, puesto que existe una relacin entre el capital o inmueble y su rentabilidad.

Mtodos de tasacin

Tasacin por Valor Potencial

La metodologa para tasar un inmueble por Valor Potencial, significa plantear la tasacin como un proyecto de inversin, en donde el inmueble tiene participacin en un negocio cuyo valor presente es el reflejo de los flujos futuros.

Tasacin por Costo de Reposicin

Tasacin por Costo de Reposicin, se aplica principalmente a construcciones. En este mtodo se reemplaza el inmueble construido por uno nuevo, al que luego se le aplican los coeficientes por uso, deterioro, mantenimiento, etc.

Tasacin de Terrenos Rurales

Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas

Vocacin de Uso del Sector

Clima

Altitud

Accesibilidad

Clase de Camino

Conectividad a Centros Poblados

Servicios Bsicos

Oferta y Demanda


Vocacin de Uso del Sector


Accesibilidad

Distancia entre la propiedad y la capital regional: Indica la distancia total del camino entre el predio y la capital regional. Si fuese necesario, se debe dividir este camino, en sus diferentes tipos indicando la longitud de cada uno de los tramos. Tipo de acceso y distancia entre la propiedad y la capital comunal: Se debe indicar longitud del camino que une el predio con la capital comunal. En forma similar al punto anterior, se debe describir casa uno de los diferentes tramos si los hubiese. Tipo de acceso y distancia entre la propiedad y el centro poblado de servicio ms cercano: Aqu se indica la distancia entre el predio y el centro poblado con servicios ms cercano. Medio de acceso martimo, lacustre o fluvial. Se debe indicar si el acceso es mediante una empresa de navegacin o por medios propios, indicando la distancia que separa el predio con el puerto ms cercano y su distancia a la capital comunal.


Clase de Camino


Servicios Bsicos


Oferta y Demanda

Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Internas

Clase de Suelo

Pendiente

Drenaje

Inundabilidad

Relacin frente/fondo

Presencia de recurso hdrico

Riego

Productividad

Paisaje

Infraestructura interna


Clase de Suelo

No tienen riego o pocas posibilidades de riego

Suelos con riego


Pendiente

Drenaje

Inundabilidad


Relacin Frente/Fondo

Presencia recurso hdrico y riego


Presencia recurso hdrico y riego - Superficial

Presencia recurso hdrico y riego - Subterrnea


Productividad

Metodologa de la tasacin rural

Antecedentes generales

Completa descripcin de la propiedad.

Fuentes confiables de informacin.

Exhaustivo anlisis de mercado: referido a oferta, demanda, mercado objetivo, etc.

Adecuadas referencias en valores y descripcin

Asertividad en el valor de tasacin de la propiedad

Antecedentes Legales

Propietario del predio

Nombre del Predio y Ubicacin

Rol SII

Ttulo de Propiedad

Ubicacin


Antecedentes prediales

Superficie

Cercos

Tipos de suelos

Construcciones

Antecedentes de Mercado

Precios de mercado

Tasacin de Bienes Inmuebles

Factores Externos del inmueble

a) Urbanizacin

b) Equipamiento

c) Accesibilidad

d) Desarrollo sectorial

e) Oferta y demanda

f) Densidad de construccin

g) Categoras sociales

Factores Internos del inmueble

a) Topografa

b) Geometra

c) Inundabilidad

d) Drenaje o capacidad de percolacin

e) Aptitud de suelo de fundaciones

Metodologa de la tasacin inmueble urbano

1 IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE

2 CLASIFICACIN DE FACTORES

3 CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

4 CLCULO DELVALOR COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIN

Identificacin del inmueble

1 IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE

Los antecedentes generales del bien raz nos permiten su identificacin, stos se detallan a continuacin:

Direccin del Inmueble

Comuna

Provincia

Regin

Inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo.

Rol de Avalo del S.I.I. (desglosado)

Plano de subdivisin/loteo

Plano Fiscal

Superficie total de terreno

Superficie de la construccin

Expropiaciones visibles o reales

Fecha del informe

Valor U.F.

Ubicacin (ejemplo un croquis)

Clasificacin de factores externos e internos

Factores Externos

Factores Internos

Factores externos

Factores Externos

a) Urbanizacin

Factores Externos

b) Equipamiento

Educacin Comercio Abastecimiento alimenticio Movilizacin Salud Esparcimiento Culto Cultura

Factores externos

Factores externos

Factores Externos

c) Accesibilidad

Tiempo de viaje Origen Destino Costo de oportunidad Estratos bajos Costo de Viaje Estratos Altos Tiempo de Viaje

Factores externos

Factores Externos

D) Desarrollo Sectorial

Polticas pblicas o externalidades generadas en ciertas zonas, sea por la intervencin del gobierno o privados. Generan Plusvala

Factores externos

Factores Externos

e) Oferta y Demanda

Este factor est relacionado con la oferta, cantidad de inmuebles que ofrece el mercado y la demanda, interesados en adquirir un inmueble. Cuando existe una alta demanda revelada en un sector, el valor de mercado sube, siempre que la oferta no logre satisfacer dicha demanda.

Factores externos

Factores Externos

f) Densidad de Construccin

La densidad de construccin es un factor definido por un instrumento de planificacin municipal, tenemos densidad alta, media, o baja. Cabe sealar que en el nivel socioeconmico alto, la densidad de construccin baja significa un plus, por lo tanto se debe tener muy en cuenta el nivel socioeconmico del sector donde se encuentra la propiedad a tasar.

Factores externos

Factores Externos

g) Categoras Sociales

Este factor tiene relacin con el nivel socioeconmico de los habitantes del sector, que incide significativamente en el valor de un inmueble. Los grupos socioeconmicos se clasifican de la siguiente manera:

Factores Internos

Factores Internos

a) Topografa

Un terreno puede ser topogrficamente adecuado o inadecuado, con morfologa de suelo regular o irregular. Un terreno es topogrficamente adecuado, cuando sus pendientes no inciden negativamente en su aprovechamiento, planificacin y costos de construccin

Factores Internos

Factores Internos

b) Geometra

Factor que considera la forma del terreno en su relacin frente/fondo. Esta proporcin incide en la mejor utilizacin del terreno Un sitio regular en cuanto a forma es aquel que puede ser asociado a ortogonales, cuadrado, rectngulo. Sitio irregular es aquel cuya forma incide negativamente en el adecuado aprovechamiento del terreno, o dificulta una planificacin racional del edificio a construir en el sitio. Un sitio de adecuada proporcin frente/fondo es aquel cuya relacin frente/fondo permite un aprovechamiento razonable considerando la superficie, la forma y su potencialidad de uso, de acuerdo a la normativa local que la regula.

Factores Internos

Factores Internos

c) Inundabilidad

La inundabilidad se refiere a la posibilidad que el terreno sufra anegaciones por ser parte de alguna depresin topogrfica del sector

Factores Internos

Factores Internos

d) Drenaje o capacidad de percolacin

Es la capacidad del suelo de permitir el paso del agua hacia capas interiores. Un rpido drenaje disminuye la inundabilidad. Por el contrario un drenaje lento aumenta la posibilidad de inundacin.

Factores Internos

Factores Internos

e) Aptitud de suelos de fundacin

Este factor se refiere al comportamiento mecnico del suelo del inmueble, tiene una incidencia en el valor del terreno, pues las excavaciones en las construcciones tienen mayor o menor costo, dependiendo de la dureza del terreno.

Clculo del valor comercial del terreno

- Por importancia de las vas o calles de acceso

- Por ubicacin respecto de la esquina

El terreno es ms es mejor tasado si se encuentra ms cercano a una esquina

Clculo del valor comercial de la construccin

- Costo de Reposicin

- Valor Estructura

- Correccin por instalaciones y terminaciones

- Correccin por antigedad

Metodologa Tasacin

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