1 Situación y Perspectivas del Sector de la Construcción Lic. Raúl Hermida IIE – Bolsa de...

1

Situación y Perspectivas del Sector de la ConstrucciónSituación y Perspectivas del Sector de la Construcción

Lic. Raúl HermidaIIE – Bolsa de Comercio de Córdoba

CEDIN – Centro de Investigaciones Inmobiliarias

Córdoba, 10 de junio de 2008

Provincia de CórdobaProvincia de Córdoba

2

La situación económica actual en Argentina:La situación económica actual en Argentina:

de dónde venimos y a dónde vamos ? de dónde venimos y a dónde vamos ?

Últimos 6 años: Fuerte aumento del PBI y el empleo

Perspectivas: Excelente entorno económico global

…sin embargo

Hoy: Estamos frente a dificultades …

IIE

3IIE

Fuente: IIE sobre la base de MECON y FMI. *Datos estimados por FMI

El crecimiento de la economía lleva ya 19 trimestres 19 trimestres a “tasas asiáticas” de más del 8%...más del 8%...

Crecimiento interanual del PBI (Porcentajes)

El arrastre estadístico para 2008 alcanza el 3,7%, previéndose un crecimiento de al menos 7%crecimiento de al menos 7%......

EVOLUCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA

Crecimiento PBI 2007* (Porcentajes)

-15%

-12%

-9%

-6%

-3%

0%

3%

6%

9%

12%

I 95

III

95I

96II

I 96

I 97

III

97I

98II

I 98

I 99

III

99I

00II

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I 01

III

01I

02II

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03I

04II

I 04

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III

05I

06II

I 06

I 07

III

07I

08

8,7%8,7%

-4,2%

6,1%

5,0%

5,4%

8,4%

8,7%

9,2%

11,4%

0% 3% 6% 9% 12% 15%

Chile

Brasil

Venezuela

Argentina

India

China

Ene-Mar 08: + 8,8%

4

Porqué estamos en dificultades? Porqué estamos en dificultades?

Agotamos la capacidad ociosa instalada que teníamos en el último quinquenio.

El equilibrio macroeconómico tiende a deteriorarse

La inflación se transformó en una pesadilla

IIE

5

Cómo podemos comenzar a salir de las actuales dificultades? Cómo podemos comenzar a salir de las actuales dificultades?

En cuanto a la coyuntura:

Dejar de pensar en enfriar o no enfriar la economía: se está enfriando sola.

Atacar el problema principal: la inflación

En cuanto a las cuestiones de fondo:

Crear las condiciones para un desarrollo económico sostenido

IIE

6IIE

Fuente: IIE sobre la base de O.J. Ferreres, INDEC

01.000

2.0003.0004.000

5.0006.0007.0008.000

9.00010.000

1875

1886

1897

1908

1919

1930

1941

1952

1963

1974

1985

1996

2007

PBI per cápita Argentina 1875-2007 (Pesos constantes de 1993)

La línea de resistencia para la serie de PBI per cápita muestra que actualmente nos estamos aproximando a ella…


El PBI per cápita tuvo una recuperación inédita en los últimos años, lo cual es muy bueno pero es difícil de sostener…

7IIE

1900-2007 1974-20072007-2025P

PBI Total 3,25% 2,05% 5,00%

PBI Total (per capita) 1,23% 0,59% 4,00%

PBI Construcciones 3,00% 1,75%

Años necesarios para duplicar PBI per

capita57 118 18

Producto Bruto Interno real (Tasas de crecimiento del período)


Con un crecimiento más lento, pero sostenido, sería posible duplicar el PBI per cápita en 18 años

Esto señala la necesidad de planificar a largo plazo el modelo de país…

Fuente: IIE

8

Los primeros pasos para superar los desequilibrios …Los primeros pasos para superar los desequilibrios …

Sincerar las variables económicas

Efectuar las correcciones necesarias

Generar las condiciones adecuadas para el entorno económico: convivencia y planeamiento a largo plazo

IIE

9Fuente: IIE sobre la base de INDEC y Consultora Ecolatina. IPC: Indice de Precios al Consumidor

La incorrecta estimación del Índice de Precios al Consumidor es un problema…

En el primer trimestre de 2008, la medición privada de la inflación se aceleró rápidamenteaceleró rápidamente, ayudada por el paro del campo...

IIE

1,1%

4,0%4,6%

6,8%

2,5% 2,9%

0%

2%

4%

6%

8%

2003 2004 2005 2006 2007 2008

IPC* oficial vs. IPC Ecolatina (Porcentajes interanuales)

IPC Ecolatina: I trimestre de cada año (Porcentajes interanuales)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

ene-

06

mar

-06

may

-06

jul-

06

sep-

06

nov-

06

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07

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-07

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-07

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07

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07

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08

mar

-08

may

-08

jul-

08

sep

08

nov

08

IPC oficial

IPC Ecolatina

Diferencia: 18,1%

27%

36%

INFLACION

10

¿Por qué la inflación es tan alta?¿Por qué la inflación es tan alta?

Una de las razones es que el Gasto Público está creciendo a tasas muy elevadas sin haber mejorado sustancialmente su eficiencia

…y la presión impositiva es cada vez más alta …

IIE

11Fuente: IIE sobre la base de MECON. *Incluye transferencias autom. a provincias **imp. Al cheque y retenciones IIE

Gasto público*/ PBI a precios corrientes (Porcentajes del PBI)

GASTO PUBLICO Y PRESION IMPOSITIVA

25,4%

10%

15%

20%

25%

30%

Prom.92-01

2002 2003 2004 2005 2006 20072008**

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

Recursos tributarios e imp. Distorsivos** (Porcentajes del PBI)

28%

5%

Imp. Distorsivos/PBI (eje der.)

Rec. tributarios/PBI (eje izq.)

…un enorme aumento del gasto público nacional y la presión impositiva

12

¿A dónde va el Gasto Público?¿A dónde va el Gasto Público?

Una parte muy significativa del Gasto Público está destinada a subsidiar:

Energía

Transporte

Alimentos

Los gastos de capital han aumentado

IIE

13

SUBSIDIOS SUBSIDIOS

IIE

Alta Inflación – aumento en

costos

Precios

“Administrados”

+ Gasto Público

(subsidios)

Capacidad Adquisitiva del

Salario Nominal

Rentabilidad

Empresaria

e Inversiones

Menor crec.

Actividad

Presión Impositiva

Inflación

14

Algunas de las consecuencias de la inflación…Algunas de las consecuencias de la inflación…

Deteriora los ingresos y genera pobreza

Desalienta la inversión, especialmente en la construcción

Reduce el ritmo de crecimiento

Aprecia el tipo de cambio real y afecta las utilidades

Destruye el mercado de capitales (crédito hipotecario)

Amplía la desigualdad y concentra la economía…

No hay que subestimarla…IIE

15

INFLACIÓN – EFECTOS EN EL SALARIO

Fuente: IIE sobre la base de MECON y SEL Consultores * Deflactado con IPC Ecolatina.

Inflación: fuerte impacto sobre los salarios ….

IIE

-5%

0%

5%

10%

15%

ene-

03

may

-03

sep-

03en

e-04

may

-04

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04

ene-

05m

ay-0

5

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05en

e-06

may

-06

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06en

e-07

may

-07

sep-

07

ene-

08

Tasa de Crecimiento salario real* nivel general (Porcentaje

interanual)

8.70%

9.70%

5.50%

3.50%

1.80%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

1T´07 2T´07 3T´07 4T´07 1T´08

Tasa de Crecimiento salario obrero real (Porcentaje interanual)

16

Según la consultora SELSEL, el número de pobres aumentó durante el año 2007 …

Fuente: IIE sobre la base de SEL consultores

Algo similar ocurre con la CBT, ya que la valuación de la misma por SEL es un 26.3% 26.3% más alta que la publicada por el INDECmás alta que la publicada por el INDEC.

En el II semestre de 2007 la incidencia de la pobreza en la población fue de 30.3%30.3%, y no del 23,3% como dice el INDEC

Se estima que en 2007 cayeron en la pobreza 1.3 millones de personas

38.3%38.3%11.1%11.1%Dic 07/ Dic 06

6.3%6.3%Dic 06/ Jun 06

SELINDEC

10%

15%20%

25%

30%35%

40%

45%

50%55%

60%

I-S03

II-S03

I-S04

II-S04

I-S05

II-S05

I-S06

II-S06

I-S07

II-S07

INDEC

SEL

Población bajo la línea de la pobreza(porcentajes)

Variación del valor de la Canasta Bas.Alim.(porcentajes)

22,4%

30,3

INFLACION – EFECTOS EN LA POBREZA

IIE

17IIEFuente: IIE sobre la base de CEPAL y World Economic Outlook Database

DETERIORO DEL ENTORNO DE INVERSIONES

34,585

23,230

14,457

9,028

5,720

5,343

1,889

646

0 10,000 20,000 30,000 40,000

Brasil

Mexico

Chile

Colombia

Argentina

Peru

Costa Rica

Venezuela

Ingresos de IED 2007 por país (Millones de dólares)

El desempeño de Argentina en cuanto a IED no es bueno …

Estos resultados no son casuales sino que responden a la calidad del país receptor...

18IIE

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

nov-

06di

c-06

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07fe

b-07

mar

-07

abr-

07m

ay-0

7ju

n-07

jul-

07ag

o-07

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07oc

t-07

nov-

07di

c-07

ene-

08fe

b-08

mar

-08

abr-

08m

ay-0

8

Crecimiento del volumen de ventas minoristas(Porcentaje – variación interanual)

…algunos indicadores señalan que la inflación también estaría afectando el nivel de actividad…

ENFRIAMIENTO – EFECTOS EN EL CONSUMO

Fuente: IIE sobre la base de CAME, BCRA, INDEC y Ecolatina.

Mayo 08: -5,1%-5,1%

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

ene-

02

jul-

02

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03

jul-

03

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04

jul-

04

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05

jul-

05

ene-

06

jul-

06

ene-

07

jul-

07

ene-

08

Débitos/IPC oficial

Débitos/IPC Ecolatina

Débitos de ctas. ctes.y cajas de ahorro en términos reales

(Miles de millones de pesos en términos reales)

19

LA PRESIÓN DEL AUMENTO DE COSTOS

Los salarios en dólares están alcanzado los valores de la convertibilidad …

IIE

0

200

400

600

800

1,000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Salario formal en dólares(Dólares)

Promedio de los ‘90Promedio de los ‘90US$ 927US$ 927

US$ 329US$ 329

US$ 845*US$ 845*

*Estimaciones IIE, considerando un tipo de cambio de $3,20 por US$1 y un crecimiento de los salarios del sector formal del 25,5%

Fuente: IIE sobre la base de AFIP, BCRA e IDESA.

Con una expectativa de crecimiento promedio de salarios del 25,5% y el tipo de cambio estable, este año se estaría alcanzando el valor de salario en dólares de los ’90

El efecto de mayor competitividad de la devaluación se está agotando

20

AUMENTO DE COSTOS

El aumento de los costos es la principal preocupación de los empresarios, en especial PyMEs

IIE

Principales problemas de las Pymes – I Trim. 08(Porcentajes sobre el total de respuestas)

Fuente: IIE sobre la base de Observatorio PyME.

90.4%

93.4%

9.4%

15.1%

22.1%

39.1%

39.2%

57.6%

80.9%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Otro

Aumento de importaciones

Dificultad para satisfacer la demanda

Dificultades de financiamiento

Caída de ventas

Retrasos en los pagos de los clientes

Disminución de la rentabilidad

Aumento de costos salariales

Aumento de costos de Mat. Primas

21

Crédito Hipotecario, comparación internacional

Fuente: IIE sobre la base de EMF, INDEC e información del mercado de créditos IIE

2006Stock del CréditoHipotecario – Millones de Euros

Crecimiento Anual (%)

CréditoHipotecario/PBI

Stock per cápita, Euro

Argentina 2.386 7,07% 1,41% 66

Rumania 2.276 57,20% 2,30% 100

Ucrania 4.301 157,60% 2,60% 100

Chile 15.012 19,00% 13,40% 938

Italia 276.102 13,30% 18,70% 4.700

Portugal 91.895 15,70% 59,20% 8.700

Francia 5.778 14,70% 32,20% 9.200

España 571.746 20,20% 58,60% 13.100

Alemania 1.183.834 1,80% 51,30% 14.400

Inglaterra 1.583.372 11,90% 83,10% 26.200

Irlanda 123.288 24,60% 70,10% 29.300

Holanda 525.874 7,90% 98,40% 32.200

Islandia 9.828 4,50% 75,50% 32.800

Dinamarca 22.197 13,40% 100,80% 40.900

Suiza 307.348 3,40% 101,90% 41.200

Argentina está muy atrasada en materia de crédito hipotecario…

ACCESO AL CRÉDITO HIPOTECARIO

22

Pero las condiciones de ingresos no son suficientes….

Fuente: IIE sobre la base de INDEC e información del mercado de créditos IIE

Distribución de los individuos según tramo de ingreso: I Trim. 2008 vs. I Trim. 2007 (porcentajes)

Excluidos

Con Potencial

Beneficiados

Tramo de Ingresos

Argentina CABA Mendoza Córdoba

2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008

0 – 1.500 81,4% 73,9% 65,2% 56,7%81,5%

74,2%72,8%

65,2%

1.500 – 2.500 11,4% 16,8% 8,4% 10,8%12,7%

7,0%20,8%

26,1%

Mayor a 2.500 7,2% 9,3% 26,2% 32,5% 5,9% 18,8% 6,5% 8,7%


23IIE

Y sigue empeorando…

Por el conflicto con el agro, se produjeron subas en las tasas de interés

Hipótesis de compra: departamento usado en Almagro, 3 ambientes, valor U$S60.000, se financia el 70% del inmueble, la cuota no debe superar el 35% de los ingresos, tasa variable inicial 12,75% TNA, Banco Nación.

Agosto - 2007 Mayo - 2008 Variación

Cuota inicial $ 1.646,2 $ 2.071,9 25,9 %

Ingreso mínimo $ 4.703,6 $ 5.919,8 25,9 %

Salario Promedio $ 2.677 $ 3.116 16 %

El acceso a este instrumento es cada vez más limitado…

Características – Créditos hipotecarios (Pesos corrientes - Variación porcentual)

Fuente: IIE sobre la base de datos de Reporte Inmobiliario.


24Fuente: IIE sobre la base de MECON . *Se tomaron promedios de los últimos 3 años **Proyecciones

¿ Cómo dependen las provincias de la coparticipación?

IIE

Además, en los últimos tres meses la recaudación que se coparticipa y reciben las provincias ha crecido menos que la que recibe la nación (26% vs. 39% interanual)

Ingr. de origen nacional / ingr. totales provinciales (porcentaje anual)

CONCENTRACIÓN

50%

55%

60%

65%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008**

Recaudación nacional a provincias / Rec. total (Porcentajes – prom. Acum. 12 meses)

62%

Extremos*:Extremos*: Formosa: 93% de sus ingresos provienen de la nación CABA: sólo 15%

20%

21%

22%

23%

24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

ene-

02ab

r-02

jul-

02oc

t-02

ene-

03ab

r-03

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03oc

t-03

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04ab

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04oc

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r-05

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05oc

t-05

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06ab

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06oc

t-06

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07ab

r-07

jul-

07oc

t-07

ene-

08ab

r-08

25

Federalismo en Argentina: la comparación con Chile deja mucho que desear …

0 0.2 0.4 0.6 0.8

Ciudad de Bs AsTierra del Fuego

ChubutNeuquén

Santa CruzSanta FeCórdoba

Buenos AiresMendozaSan Luis

La PampaEntre RíosRío Negro

San JuanTucumán

SaltaLa Rioja

CorrientesJujuy

CatamarcaMisiones

ChacoSgo del Estero

Formosa

Chile posee un mayor promedio nacional (0,41) y una menor diferencia entre la de mejor y la de peor desempeño (3.83)

IIE

CONCENTRACIÓN: ÍNDICE DE COMPETITIVIDAD PROVINCIAL

3.8

11.9

0

2

4

6

8

10

12

14

Chile Argentina

Factor Infraestructura de provincias (Rango de variación entre 0

y1)

Cociente entre el valor máximo y el valor mínimo

Fuente: IIE

Promedio: 0,34

26

El entorno económico actual y su impacto sobre laEl entorno económico actual y su impacto sobre la

evolución y perspectivas del Sector Construccionesevolución y perspectivas del Sector Construcciones

IIE

27

40

60

80

100

120

140

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37

Trimestres

40

60

80

100

120

140

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46

Trimestres

IIE

La construcción es un importante impulsor de la actividad en el modelo actual…

Comparación de la caída y posterior recuperación en el PBI y el PBI construcciones (Índices base en el trimestre

pico anterior al comienzo de la recesión)

Período 1988 - 1999 Período 1999-2007

Durante la década de los ’90 el dinamismo de la construcción era mucho menor que el actual

SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Fuente: IIE sobre la base de O.J. Ferreres y MECON

28


…sin embargo, el fuerte impulso inicial se está agotando ...

Fuente: IIE sobre la base de AFCP

En 2007 se despacharon 9,6 millones de toneladas de cemento, lo que constituyó un nivel récord. La tasa de variación anual pasó de 18,6 % en 2006 a 7,6 % en 2007...

3

4

5

6

7

8

9

10

1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007

Despachos Anuales de Cemento (Millones de Toneladas)

IIE

Tasa de variación de los Despachos de Cemento (Porcentajes)

9,6

7,12 20.4%22.3%

18.6%

7.6%

4.2%

30.7%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2003 2004 2005 2006 2007 1er.Trim.

08

29IIE

SITUACIÓN HABITACIONAL

Hogares con déficit habitacional en el año 2001 - provincias seleccionadas (Porcentajes del total de hogares)

Fuente: IIE sobre la base de Censo 2001.

7%19%19%

22%23%24%24%24%26%

32%37%

39%41%

48%49%

54%57%

62%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Ciudad de Buenos AiresSanta Cruz

CórdobaSanta FeMendoza

Buenos AiresSan LuisChubut

Entre RíosSan JuanLa Rioja

CatamarcaTucumán

JujuySalta

ChacoSantiago del Estero

Formosa

El déficit habitacional muestra fuertes disparidades entre las provincias argentinas, llegando a valores superiores al 60% como en el caso de Formosa…

30

¿Qué está ocurriendo en los primeros meses de este año?¿Qué está ocurriendo en los primeros meses de este año?

El ISAC mostró un buen comportamiento

La obra pública continúa creciendo, pero geográficamente mal distribuida

El número de permisos de la construcción en Buenos Aires comenzó a disminuir

IIE

31IIE

Fuente: IIE sobre la base de INDEC.

A comienzos del año 2008 el panorama ha mejorado sensiblemente...

Crecimiento del ISAC Desestacionalizado(Porcentajes -Variación interanual)

El Indicador Sintético de la Indicador Sintético de la Actividad de la Actividad de la ConstrucciónConstrucción mostró en abril un crecimiento anual de 17,5% respecto de abril de 2007, sin considerar los efectos de la estacionalidad

0%

5%

10%

15%

20%

25%

mar

-06

may

-06

jul-

06

sep-

06

nov-

06

ene-

07

mar

-07

may

-07

jul-

07

sep-

07

nov-

07

ene-

08

mar

-08

17,5%

4,5%

11,8%


32Fuente: IIE sobre la base de Reporte Inmobiliario


IIE

Pero en Capital Federal la construcción de edificios cayó fuertemente…

80,864

199,523273,340

498,386

740,909

465,707

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

I Trim.2003

I Trim.2004

I Trim.2005

I Trim.2006

I Trim.2007

I Trim.2008

Permisos de edificación multi-viviendas (nuevas construcciones) – CABA (Cantidad de metros cuadrados)

Los proyectos de edificios en PH disminuyeron drásticamente en el primer trimestre de 2008

1er. Trim. 2008 vs. 1er. Trim. 2007

-37,1%-37,1%

33

La inversión del Sector Público continúa creciendo fuertemente…

Gasto Público: Gastos de Capital* (millones de pesos)


0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

2003 2004 2005 2006 2007

+6 veces!

IIEFuente: IIE sobre la base de MECON *Excluye los gastos en inversión financiera, incluye coparticipación.

Año Crec. anual

2004 46%

2005 94%

2006 70%

2007 15%

Crec. del Gastos de Capital* (Porcentajes anuales)

En el último cuatrimestre de este año se incrementó un 63% respecto al mismo período de 2007

34

Perspectivas de la ConstrucciónPerspectivas de la Construcción

Factores de expansión de la demanda:

El Impulso desde el Sector Externo

El Aumento del Ahorro Interno

IIE

35IIE

Fuente: IIE sobre la base de SAgPyA *Supuesto: se valúa la producción al precio del grano promedio anual, por lo que el indicador subestima el verdadero valor al no considerar los mayores precios de productos de mayor valor agregado

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

1990

/91

1991

/92

1992

/93

1993

/94

1994

/95

1995

/96

1996

/97

1997

/98

1998

/99

1999

/00

2000

/01

2001

/02

2002

/03

2003

/04

2004

/05

2005

/06

2006

/07

2007

/08

Valor de la producción FOB

Valor de la producción FAS

Valor de la producción agrícola: maíz, girasol, soja y trigo* (millones de dólares)

El valor de la producción agrícola crece de forma exponencial…

El crecimiento en el valor de la producción agrícola de los últimos dos años refleja el espectacular incremento de los precios internacionales de nuestros productos

El valor a precios FAS es considerablemente menor debido a la política arancelaria del gobierno

+150%

+320%


36IIEFuente: IIE sobre la base de USDA

Las relaciones Stock / Consumo son históricamente bajas…

El valor más bajo registrado fue de 0,21 en el año 1972/73 para el trigo. El maíz también se encuentra cerca de su mínimo histórico de 0,12, el cual se alcanzó en el año 1973/74. En los últimos cuatro años China aumentó sus importaciones tanto aceite de soja, como de granos.

Evolución Histórica del Ratio Stock/Consumo (Porcentajes)

0%

5%10%

15%20%

25%30%35%40%45%50%

1960/61 1969/70 1978/79 1987/88 1996/97 2005/06

Maíz Trigo

0,13

0,180,21

0,12

0

5

10

15

20

25

30

35

1990/91 1994/95 1998/99 2002/03 2006/07

China EU-27

Importaciones de Grano Soja(Millones de Tn )


37IIE

Asimismo, los inmuebles se han abaratado en término de los bienes agrícolas…

0

3

6

9

12

15

18

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Abr-08

Trigo Maíz Soja

Ton. de Granos necesarias para adquirir un metro cuadrado de dpto.* (Tonelada/metro cuadrado)

Fuente: IIE sobre la base de SAGPyA y CEDIN. * Dpto tipo de 40 mts2 con valor estimado entre U$S 900-1000 el m2.

En los últimos meses a pesar de que el precio del m2 se ha recuperado, el precio de los granos ha experimentado un crecimiento inusitado.

En este contexto, disminuyen las cantidades de granos necesarias para adquirir un m2.

Precio deptos

Precio granos

Precio granos

Precio deptos >> >>


38IIE

Valor de la tierra en zona pampeana* (Dólares por hectárea)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

dic-

07

feb-

08

abr-

08

US$/HA Zona Maizera

US$/HA Zona Triguera

Fuente: IIE sobre la base de Revista Márgenes Agropecuarios. * Datos correspondientes a la provincia de Bs. As.

El incremento en el valor de la tierra para la zona maicera fue de 170% entre 2000 y febrero de 2008

Pero mayor aún fue el incremento en el valor de la tierra de la zona triguera que fue del 297% en el mismo período


La construcción continúa siendo una posible alternativa de inversión ante el encarecimiento de otras opciones...

39

3,07

2,95

2,88

2,18

2,02

1,89

2,46

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0

Santa Fe

Bs As

Córdoba

Entre Ríos

La pampa

Sgo del Est

Chaco

IIEFuente: IIE en base a IIE y Revista Márgenes Agropecuarios *Incluyendo un costo sobre la tierra propia de 3%.

Análisis de Sensibilidad MAREA SOJA a Dic. 2008*

IPM (Dic. 2007=100)

25% 30% 35% 40%

Rinde TN./ha

3,50

465,36 463,36 462,38 460,99

3,33

340,30 339,19 338,13 337,10

3,15

215,24 214,54 213,87 213,22

2,98

90,18 89,89 89,61 89,33

2,80

-34,88-34,88 -34,76-34,76 -34,65-34,65 -34,55-34,55

2,63

-159,94-159,94 159,41159,41 -158,91-158,91 -158,43-158,43

Rendimientos promedio de soja por provincia (Tn/ha, prom. cosecha 2004/5-

2007/8)

Los márgenes agropecuarios están muy ajustados…

Los márgenes del sector son muy sensibles al rendimiento cuando se considera el costo del costo del capital tierracapital tierra y se estima un aumento del costo de producción anual del 30%.aumento del costo de producción anual del 30%.

Break even = Break even = 2,852,85

LA CONSTRUCCIÓN Y EL SECTOR AGROPECUARIO

40IIEFuente: IIE sobre la base de estimaciones propias

494,08

164,69

164,69

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

60 %

20 %

20 %

AsignaciónAsignación CantidadCantidad

Viviendas Viviendas 10.805*

RutasRutas 138 Km.**

Hospitales Hospitales 15***

Programa de Redistribución Social (Millones de Dólares)

823,47

… los US$ 823,47 millones corresponden al 56 % de las Exportaciones de Soja de la Campaña 2007/08

* Programa Federal de Construcción de Vivienda ** Según Plan Nacional de Inversiones Públicas 2008/10 *** BAPIN

SECTOR AGROPECUARIO: Nuevas Medidas

Los últimos anuncios de la Presidenta, permiten estimar un monto aproximado de US$ 820 millones para el Programa de Redistribución Social …

41IIE

30

80

130

180

230

280

I 94

I 95

I 96

I 97

I 98

I 99

I 00

I 01

I 02

I 03

I 04

I 05

I 06

I 07

I 08

EM

BI

45

65

85

105

125

145

165

PB

I C

ON

ST

R

EMBI

PBI Const

Indice de PBI Construcciones vs. EMBI ( Base 1997=100)

Fuente: IIE sobre la base de Bloomberg y Mecon

LA INCERTIDUMBRE Y EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

La incertidumbre aumenta el riesgo país y afecta al sector construcciones

Esto se refleja a través deEsto se refleja a través de

Instituciones débiles

Escasa convivencia

Ausencia de federalismo

Excesivo cortoplacismo

42


Factores de expansión de la demanda:

El Impulso desde el Sector Externo

El Aumento del Ahorro Interno

IIE


43IIEFuente: IIE sobre la base de MECON.

Luego del año 2001, Argentina vio sus niveles de ahorro interno fuertemente incrementados..

Ahorro Nacional respecto del PBI - precios corrientes

(Porcentajes)

10%

12%

14%

16%

18%

20%

22%

24%

26%

28%

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

El crecimiento del ahorro doméstico evitó la falta de financiamiento para la inversión…

26,5%


Inversión = Ahorro priv + Ahorro gob + Ahorro ext

19,2 % = 22,7 % + 4,8 % + (-8,2 %)

La Ecuación macroecónomica se presenta favorable para la inversión

(Promedios 2002-2007, en % del PBI)

44IIEFuente: IIE sobre la base de BCRA y MECON.

0%

5%

10%

15%

20%

1993

I

1994

II

1995

III

1996

IV

1998

I

1999

II

2000

III

2001

IV

2003

I

2004

II

2005

III

2006

IV

Plz fijo Dólares/PBI

Plz Fijo Total/PBI

Depósitos a Plazo Fijo como porcentaje del PBI (Porcentajes)

A fines de la década de los ’90 los depósitos a plazo fijo llegaban casi al 20% del PBI, de los cuales más del 80% se correspondían con depósitos en moneda extranjera.

A pesar de la recuperación de la economía de los últimos años y el crecimiento de los ingresos de muchos sectores, los depósitos a plazo fijo se encuentran estancados por debajo del 10% del PBI.

¿Hacia dónde se canalizan los ¿Hacia dónde se canalizan los ingresos de divisas de los sectores ingresos de divisas de los sectores exportadores?exportadores?


Pero estos mayores ahorros no fueron canalizados hacia los bancos….

19%

7,3%

45

40

60

80

100

120

140

160I

90

IV 9

1

III

93

II 9

5

I 97

IV 9

8

III

00

II 0

2

I 04

IV 0

5

III

07

40

60

80

100

120

140

160

PBI construcciones Ind Precio de dptos

PBI construcciones e índice de precios de departamentos (1997=100)

La evolución del PBI construcciones también acompaña a los precios de los departamentos


IIEFuente: IIE

46


Factores de expansión de la oferta:

Rentabilidad y Financiamiento

IIE

47IIE

SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA

Fuente: IIE sobre la base de CEDIN e INDEC *Departamentos ubicados en la Ciudad de Córdoba

En Córdoba, la rentabilidad ganada con la devaluación ya no existe

80

90

100

110

120

130

140

150

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Hipótesis: Precios de Inmuebles y Costos varían igual que en el año anterior

Índice de Rentabilidad de la Construcción* en dólares (Base 1998=100)

La rentabilidad de la construcción se está reduciendo por el incremento sostenido de los costos, ya que éstos crecen por encima de los valores de los inmuebles

Rentabilidad: ICC - GBA

Rentabilidad: ICC - CBA

48

La construcción en CórdobaLa construcción en Córdoba

Los precios de los departamentos son impulsados por los inversores

No se recupera la relación alquiler / precio

La situación en la agroindustria afecta la construcción

Incertidumbre y costos desalienta la nueva inversión

IIE

49IIEIIEFuente: IIE sobre la base de CEDIN. *Dpto tipo: 40m2 con valor estimado entre US$900 y US$1000 el m2.

Los valores en dólares de los departamentos no dejan de crecer en Córdoba …

0.0%

-48.0%

36.5%

12.7%18.8%

5.3%12.0% 11.6%

-60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

0

20

40

60

80

100

120

140

Variación (Eje Izq)

Indice de Valores en U$S (Eje Der)

Los valores de los departamentos tipo en Nueva Córdoba sobrepasaron el valor de la convertibilidad

Pero… ¿pasó lo mismo con los alquileres?

Variación Precios en dólares de los dptos.* en Córdoba (Porcentajes)

INDICADORES DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA

50

Tomando un departamento tipo en Nueva Córdoba, el ratio:

AlquilerAlquiler

Precio del InmueblePrecio del Inmueble

Todavía no recuperó su valor pre- devaluación, estando un 28% por 28% por debajodebajo

IIE


IIE

La respuesta es NO: la rentabilidad de los departamentos no termina de recuperarse…

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

1.1

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

-28%

Relación alquiler/precio inmueble* en Córdoba (En tantos por uno)

Fuente: IIE sobre la base de CEDIN. *Dpto tipo: 40m2 con valor estimado entre US$900 y US$1000 el m2.

51Fuente: IIE sobre la base de CEDIN. IIE

La dinámica de los inmuebles para alquiler indicaría que el “ladrillo” es una opción a la hora de invertir …

0

100

200

300

400

500

600

mar

-03

jun-

03

oct-

03

may

-04

mar

-05

jul-

05

mar

-06

jun-

06

sep-

06

abr-

07

jul-

07

oct -

-07

mar

-08

Dptos.1 dorm. Dptos.2 dorm.Casas 2 dorm. Casas 3 dorm.

Oferta de inmuebles para alquiler por tipo (Cantidad ofertada – promedio móvil 12

meses)

La oferta de alquileres de departamentos de un dormitorio habría aumentado considerablemente en relación a los otros tipos de inmuebles relevados

Variación Mayo-08 vs. Mayo 07

Dptos. 1 dorm.

Dptos. 2 dorm.

Casas 2 dorm.

Casas 3 dorm.

62,9% 39,9% 20,1% 16,9%


52

Alto componente inversor en la selección de los productos que se ofrecen

Gran demanda por innovación y calidad

Existían segmentos de alta gama sin cubrir hasta ahora. Éstos recién se están explotando, caso CAPITALINAS, CONDO Hoteles, etc. Son proyectos que buscan una mayor rentabilidad en un contexto de productos tradicionales saturados

FUERTE NECESIDAD de ANÁLISIS MICRO del MERCADO

IIE

Hacia donde orientar la oferta?

53

Las enormes posibilidades del Sector Construcciones Las enormes posibilidades del Sector Construcciones

IIE

… y las limitaciones que nos impone nuestra habilidad para transformar las mejores oportunidades en una crisis…

54

Crecimiento económico récord en los últimos años

Gran reducción del desempleo

Superávit fiscal y comercial

Términos del intercambio muy altos

Demanda mundial sostenida de materias primas

Vecinos cada vez más integrados a la economía mundial

Nos queda todo por hacer en materia de infraestructura…

Tenemos mucho a nuestro favor…Tenemos mucho a nuestro favor…

IIE

55IIE

SECTOR AGROPECUARIO: OPORTUNIDADES DE LARGO PLAZO

Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo, OCDE, FAO

El consumo de las tres principales carnes pasará de 198 a casi 240 millones de toneladas, lo que significa un incremento total del un incremento total del 21,3%21,3%

Debido al crecimiento poblacional y el cambio en la dieta, el consumo mundial de carnes se elevará …

Proyecciones de Consumo Mundial de Carnes 2007- 2015

(Millones de Toneladas)

54,9

83,3

67,9

46,4

100,0

84,7

0

20

40

60

80

100

120

Carne Vacuna Carne Aviar Carne Porcina

2007 2015

18,3%

24,7% 20%

56IIEFuente: IIE sobre la base de Ingaramo, OCDE, FAO

16,9 Millones

16,7 Millones

8,5 Millones

0 5 10 15 20

Carne Vacuna

Carne Porcina

Carne Aviar

Incrementos en las Demandas 2007 - 2015 (Millones de Toneladas)

28,4 Mill.

126 Mill.

0

20

40

60

80

100

120

140

Soja Maíz

Insumos Demandados (Millones de Toneladas)

Para abastecer el incremento de la demanda de carnes, serán necesarios más insumos …

En este contexto, ARGENTINA ARGENTINA muestra un enorme potencial para suministrar lo que el mundo necesitapotencial para suministrar lo que el mundo necesita …


57IIE

Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo,OCDE FAO Suponiendo creciente participación de los productores más eficientes

Y Argentina es considerado como un posible proveedor de los insumos requeridos para la producción de carne …

Am. Lat. (exc. Arg y

Brasil)9%

Arg. y Brasil75%

Resto del Mundo

7%

EEUU9%

Probables proveedores de SOJA* (Porcentajes)

China9%

Brasil7%

Resto del Mundo15%

Argentina 33%

EEUU36%

Probables proveedores de MAÍZ* (Porcentajes)

Entre los máximos beneficiarios se encontraría ARGENTINA ARGENTINA, con una producción adicional de 5 millones de Tn. de Soja y de 35 millones de Tn. de Maíz5 millones de Tn. de Soja y de 35 millones de Tn. de Maíz


58IIE

SECTOR AGROPECUARIO: CARNE VACUNA

Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo,OCDE, FAO *Incluye Demanda Internacional y Consumo Interno.

Posible impacto del incremento mundial en el Mercado de carnes vacuna argentina …

Participación en el Incremento de demanda mundial (Millones de Toneladas)

Evolución de la Producción de Carne Vacuna* (Millones de Cabezas)

0

5

10

15

20

25

2007 2015

+ 43,6%

Si Argentina lograra captar el 20% del incremento de la demanda mundial, esto implicaría implicaría pasar de una faena anual de 15 millones aprox. en 2007 a más de 21 millones de cabezaspasar de una faena anual de 15 millones aprox. en 2007 a más de 21 millones de cabezas

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Carne Vacuna

7,31

1,19 ArgentinaArgentina

Resto del MundoResto del Mundo

59IIE

SECTOR AGROPECUARIO: CARNE PORCINA Y AVICOLA

Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo, OCDE, FAO *Incluye Demanda Internacional y Consumo Interno

Posible impacto del incremento mundial en el mercado de carne porcina y avícola

Particip. en el Incremento de demanda mundial (Millones de Toneladas)

0

5

10

15

20

Carne Porcina

16,7



Para el caso de los Porcinos, significaría pasar de una producción anual de 257.000 Tn. a 832.000 Tn., o sea un incremento del 223% en 8 años

Particip. en el Incremento de Demanda mundial (Millones de Toneladas)

0

5

10

15

20

Carne Avícola

16,9



60

ResumenResumen

La construcción ha sido uno de los sectores económicos más dinámicos desde el año 2003

Para consolidar su desempeño necesita un horizonte de planeamiento de largo plazo

La construcción de viviendas debe llegar a los sectores de menores recursos y con adecuada financiación

La infraestructura física debe expandirse al interior del país para contribuir a un verdadero federalismo

Las condiciones regionales y globales son muy favorables para lograr esos objetivos

Debemos aprovechar esta oportunidad histórica…

IIE

61

Situación y Perspectivas del Sector de la ConstrucciónSituación y Perspectivas del Sector de la Construcción

Lic. Raúl HermidaIIE – Bolsa de Comercio de Córdoba

CEDIN – Centro de Investigaciones Inmobiliarias

Córdoba, 10 de junio de 2008

Provincia de CórdobaProvincia de Córdoba

1 Situación y Perspectivas del Sector de la Construcción Lic. Raúl Hermida IIE – Bolsa de...

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