0 Indice Memoria Proyecto AFE - Plan Regulador … · Actualización Plan Regulador Comunal de...

Actualización Plan Regulador Comunal de Peñalolén Memoria Proyecto

INDICE GENERAL I INTRODUCCIÓN ................................................................................... 1

1.1 Antecedentes Generales..................................................................... 2 1.2 Objetivos del Estudio.......................................................................... 3

1.2.1 Objetivos Generales.................................................................. 3 1.2.2 Objetivos Específicos................................................................ 4

1.3 Estructura de la Memoria................................................................... 6 1.4 Normativa y Legislación Vigente....................................................... 7

1.4.1 Marco Normativo....................................................................... 8 1.4.2 Referentes Técnicos.................................................................. 10 1.4.3 Plan de Desarrollo Comunal...................................................... 14

II SÍNTESIS DIAGNÓSTICA...................................................................... 15

2.1 Diagnóstico Ambiental........................................................................ 15 2.2 Diagnóstico Económico...................................................................... 22

2.2.1 Mercado laboral y calificación de la población........................... 22 2.2.2 Actividades productivas y de servicios....................................... 23 2.2.3 Comportamiento del mercado inmobiliario................................. 24 2.2.4 Inversión Pública........................................................................ 26 2.2.5 Descripción Territorial de la base económica............................ 27

2.3 Diagnóstico Sociodemográfico.......................................................... 29 2.4 Diagnóstico Vialidad yTransporte...................................................... 34 2.5 Diagnóstico Urbano............................................................................. 37

2.5.1 Ubicación y rol............................................................................ 37 2.5.2 Proceso de ocupación histórica................................................. 39 2.5.3 Legislación urbana vigente en la comuna.................................. 41 2.5.4 Estructura funcional comunal..................................................... 58 2.5.5 Proyectos de impacto urbano.................................................... 62 2.5.6 Síntesis análisis urbano............................................................. 63

2.6 Diagnóstico Histórico.......................................................................... 64 2.7 Diagnóstico Turístico.......................................................................... 66 2.8 Diagnóstico Agua Potable y Aguas Servidas................................... 68 2.9 Diagnóstico Aguas Lluvias................................................................. 69 2.10 Diagnóstico Energético....................................................................... 71 2.11 Conclusiones Diagnósticas................................................................ 72


III PROYECCIONES Y ESCENARIOS DE CRECIMIENTO........................ 75

3.1 Proyecciones Demográficas................................................................ 75 3.2 Proyecciones Socioeconómicas......................................................... 75 3.3 Superficies por Uso de Suelo.............................................................. 76 3.4 Escenarios de Crecimiento.................................................................. 77

3.4.1 Escenarios de Crecimiento......................................................... 77 3.4.2 Enfoque teórico de la demanda por suelo urbano...................... 79 3.4.3 Estimación de la demanda por suelo......................................... 80 3.4.4 Síntesis de la demanda.............................................................. 86

IV ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN TERRITORIAL................... 87

4.1 Alternativa 1: Centro............................................................................ 87 4.2 Alternativa 2: Franjas........................................................................... 89 4.3 Alternativa 3: Bordes........................................................................... 90 4.4 Alternativa Elegida.............................................................................. 91 4.5 Alternativa Síntesis.............................................................................. 92

V PROYECTO............................................................................................ 94

5.1 Objetivos de la Propuesta.................................................................... 95 5.2 Descripción General de la Propuesta................................................. 96 5.3 Zonificación........................................................................................... 100 5.4 Densidades............................................................................................ 108 5.5 Equipamiento........................................................................................ 109 5.6 Vialidad Estructurante.......................................................................... 111 5.7 Sistema de Centralidades.................................................................... 113 5.8 Sistema de Áreas Verdes y Espacios Públicos................................. 115

- ANEXO N°1:

Patrimonio de la Comuna de Peñalolén


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I. INTRODUCCIÓN La Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana, en el marco del desarrollo de los estudios de revisión, actualización y confección de los Planes Reguladores Comunales, convocó a una propuesta pública para la presentación de ofertas de desarrollo del estudio “Diagnóstico y Actualización Plan Regulador Comunal de Peñalolén”, conducente a la preparación de un instrumento de planificación comunal, que actualizara y orientara el desarrollo del área de estudio definida en las bases del mismo, y a su vez que pudiera proveer de un diagnóstico que diera cuenta de la situación comunal en un horizonte temporal de a lo menos 30 años. Acorde con las Bases del Estudio y con la metodología propuesta por URBE, el Estudio se desarrolló en base a cuatro etapas:

Etapa I: Diagnóstico Etapa II: Anteproyecto Etapa III: Proyecto Etapa IV: Aprobación Final del Estudio (no del instrumento)

El Proyecto de Plan Regulador Comunal de Peñalolén, en adelante el PRCP, está compuesto por los siguientes elementos: Elementos Básicos del Proyecto Plan Regulador Comunal de Peñalolén (PRCP):

- Memoria Explicativa - Ordenanza Local - Planos

o Plano de Zonificación o Plano de Espacios Públicos, Vialidad y Áreas Verdes o Plano de Restricciones

- Estudios complementarios o Declaración de Impacto Ambiental (DIA) o Estudio de Capacidad Vial o Estudio de Factibilidad Sanitaria (Documento y Plano) o Estudio de Factibilidad de Evacuación de Aguas Lluvias (Documento y Plano) o Estudio de Riesgos y Protección Ambiental (Documento y Plano) o Estudio de Equipamiento Comunal


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1.1 ANTECEDENTES GENERALES Consistente con el objetivo central de la convocatoria, el llamado establecido en las Bases Técnicas solicitaba la preparación de un instrumento de planificación (Plan Regulador), el cual debía orientar el desarrollo de la Comuna de Peñalolén, basado principalmente en las directrices que entrega la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el instructivo acerca de la confección de Planes Reguladores Comunales DDU N° 55 de 1999 y la Ley sobre Bases del Medio Ambiente (Ley 19.300). La actualización del Plan Regulador Comunal de Peñalolén se sustenta en lo establecido por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago a la fecha de realización del Estudio, instrumento de orden mayor que establece condiciones normativas a escala intercomunal para la comuna. El estado actual del instrumental de regulación urbana en la comuna de Peñalolén, correspondiente al Plan Regulador Comunal del año 1989, requiere una actualización debido a las transformaciones que ha tenido tanto la comuna como la ciudad de Santiago en los últimos 15 años. De hecho, la comuna se ha ido desarrollando en forma fragmentada, por lo que ha sido necesario replantearse tanto su rol en el sistema metropolitano como su concepción unitaria como territorio, para alcanzar un crecimiento urbano coherente y articulado. De hecho, la gran cantidad de modificaciones del instrumento ya señalado (PRC año 1989), que son cerca de ocho, constituye una señal de que debe actualizarse, ya que su condición urbana demanda nuevas respuestas frente a los desafíos locales y metropolitanos. El estudio Diagnóstico y Actualización Plan Regulador Comunal de Peñalolén se concibe como una herramienta para la materialización y gestión ordenadora y controladora del proyecto de desarrollo comunal. El desarrollo de una visión estratégica urbana es central al estudio y demanda, por tanto, un proceso participativo con la autoridad ministerial, los organismos municipales, los agentes económicos y productivos y los representantes de la Comunidad, quienes aportan desde su ámbito a la visión conjunta de Peñalolén.


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1.2 OBJETIVOS DE LA ACTUALIZACIÓN DEL PRC Al interior del marco conceptual reseñado anteriormente y en respuesta al mandato contenido en las Bases Técnicas del Estudio, se listan los objetivos de la Actualización del Plan Regulador Comunal de Peñalolén: 1.2.1 Objetivos Generales 1. Dar cumplimiento a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza

General, en lo concerniente a la planificación urbana de nivel comunal y sus implicancias. 2. Dotar a la Municipalidad de Peñalolén de un instrumento de planificación y gestión del

desarrollo urbano y territorial que posibilite una mejor integración en el contexto del desarrollo metropolitano y regional, incorporando las medidas normativas que influyan en revertir problemas tales como: deficiencias en las vialidades y sus trazados, nuevas áreas de expansión, baja densidad y altura, déficit en áreas verdes.

3. Sustentar el Plan Regulador Comunal en estudios de base en las temáticas natural y

medioambiental, urbano/rural, económico y sociodemográfico, junto a la utilización del SIG como medio técnico de registro de bases de datos, análisis y manejo comunal.

4. Caracterizar la situación de la Comuna de Peñalolén a partir de las vinculaciones

territoriales en el contexto de la Región y sus áreas de influencia en términos de las oportunidades, tendencias, desafíos, condicionantes y barreras del sistema urbano comunal. Se busca caracterizar su situación espacial, funcional y social, para vislumbrar el futuro crecimiento y desarrollo de la comuna.

5. Asegurar el Desarrollo Urbano Sustentable incluyendo una línea de base, diagnóstico

ambiental, identificación de áreas homogéneas ambientales y evaluación ambiental, todo esto en directo acuerdo con lo que establece CONAMA.

6. Implementar un proceso de planificación participativa, sustentada en la información,

capacitación e interacción entre los actores locales y el Gobierno Comunal, en el marco del Ordenamiento Territorial comunal. Esto con el objeto de establecer redes comunales de gestión territorial que faciliten, tanto la elaboración del instrumento como su gestión y control.

7. Establecer disposiciones respecto al uso del suelo o zonificación, localización del

equipamiento comunitario, estacionamientos, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades e intensidad de utilización del suelo, y determinación de prioridades de urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos (como las áreas verdes, los espacios protegidos, los lugares destinados al esparcimiento de la población, entre otros). Todo ello con un criterio ecológico y de sustentabilidad ambiental, de provisión de espacios para proyectos de infraestructura y de restricción, y en concordancia con lo establecido en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS).


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1.2.2 Objetivos Específicos Los objetivos específicos por temática de análisis son los siguientes:

Ámbito Natural y Medio Ambiente

• Desarrollar una Línea de Base Ambiental que permita diagnosticar la situación de la

Comuna, a fin de proponer medidas que potencien su valor o calidad ambiental y minimicen sus riesgos, en especial los peligros de inundación y remoción en masa en la porción oriental que corresponde al pie de monte andino.

• Definir Áreas de Protección, Conservación y Restauración Ambiental que permitan

implementar un manejo espacial del medio, priorizando la preservación de los espacios de alto valor natural y recuperando aquellas zonas dañadas desde la perspectiva ambiental. Dicho manejo permitirá evitar todo impacto ambiental significativo sobre el medio, con lo cual se asegurará la sustentabilidad del Plan y la evaluación ambiental a través de una DIA.

• Proponer un Sistema Comunal de Áreas Verdes y Esparcimiento asociado a lugares con

valor histórico o elementos que identifiquen y reflejen la identidad comunal de Peñalolén, en un deseo de crear y fortalecer un sistema de espacios públicos en la Comuna.

Ámbito Sociodemográfico. • Incorporación de la Población de los diferentes estratos a un Proyecto de Comuna que los

identifique y valore la riqueza de la diferenciación por sobre la segregación urbana, a través de propuestas de espacios de encuentro y de desarrollo común.

Ámbito Económico Productivo • Optimizar la ocupación de los terrenos disponibles, determinando la priorización de la

ocupación de ellos en función de las factibilidades de urbanización y vías de acceso. Ello bajo la perspectiva del emplazamiento de actividades productivas o residenciales, analizadas bajo un prisma de desarrollo económico y generación de empleo en la Comuna.

Ámbito Urbano • Establecer la evolución histórica del sistema comunal de asentamientos con el propósito de

identificar criterios que permitan un ordenamiento y planificación más eficiente. • Rescatar elementos patrimoniales, ya sean edificios, áreas o lugares, que permitan reforzar

la identidad comunal y, a la vez, cuenten con el potencial de atraer la llegada de visitantes. • Analizar el marco normativo de la Comuna, PRMS y el Plan Regulador Comunal vigente, a

fin de establecer las necesidades del nuevo PRC en términos del crecimiento urbano y determinación de usos del suelo comunal y su vinculación con el Área Metropolitana.


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• Redensificar y revitalizar áreas deprimidas, sobre todo aquellas afectadas por problemas de aislamiento y conectividad comunal.

• Optimizar la accesibilidad física entre las distintas zonas del área comunal y los demás

puntos del territorio circundante, sobre la base de los proyectos de transporte (Metro y Transantiago).

• Conformar ejes de densificación que identifiquen las avenidas y calles de relevancia, así

como un centro cívico, proponiendo densidades altas y medias que permitan consolidar dichos ejes con vivienda, equipamiento y comercio.

• Analizar la ubicación de las áreas verdes y equipamiento bajo la perspectiva de las

demandas sociales relacionadas con indicadores de densidad y superficies prediales. Ámbito de Gestión y Participación Ciudadana

• Dar expresión territorial a un proyecto de desarrollo comunal definido a través de la participación ciudadana de todos los sectores y organismos involucrados, que se enmarque en el sistema urbano comunal y regional y responda a los desafíos de la política pública y a las demandas del sector privado con relación al rol futuro que se vislumbra para la Comuna.

• Orientar el instrumento normativo hacia un rol de promoción del desarrollo urbano y

comunal, sirviendo de base para la toma de decisiones y gestión asociadas al Municipio y a la comunidad organizada como agentes principales en la gestión urbana local.

• Responder a las aspiraciones, expectativas y proyectos de desarrollo existentes en la

Comuna (Plan de Desarrollo Comunal, Proyectos Públicos y Privados, etc.), enmarcándolas en una estrategia general de desarrollo territorial cuya expresión es el Plan Regulador Comunal de Peñalolén.

• Fortalecer los procesos de gestión y de Participación Ciudadana de manera que el PRC se

transforme en una herramienta de gestión que integre los procesos de planificación entre sí, y apunte a una mejorada relación entre los instrumentos orientados al largo plazo (Plan Regulador), con los de mediano plazo (PLADECO), con los de corto plazo (presupuesto municipal).

Objetivos Técnico – Informáticos • Dotar al Municipio de información digital producto de un vuelo aerofotogramétrico y su

restitución a escala 1: 2.000 de las áreas urbanas de la comuna, además de generar información temática y bases de datos asociados a ella que servirán de sustento al estudio.

• Utilizar en el desarrollo del proyecto un Sistema de Información Geográfico (Arcview 3.2)

y sus bases de datos de acuerdo a las coberturas temáticas planteadas en las Bases del Estudio.


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1.3 ESTRUCTURA DE LA MEMORIA La presente Memoria Explicativa está estructurada en cuatro partes:

1 Introducción 2 Síntesis Diagnóstica 3 Alternativas de Desarrollo Territorial 4 Proyecto

En la Introducción se presenta el contexto general del Estudio, detallando el origen del encargo y los objetivos que este persigue. Se explica la orientación y criterios generales que la Consultora le ha dado al Estudio, así como los objetivos institucionales y técnicos, aplicados a la Comuna de Peñalolén. La Síntesis Diagnóstica es un resumen de los aspectos más relevantes que se obtuvieron en el Diagnóstico por tema, tales como: diagnóstico físico, natural y ambiental, sociodemografía, economía, historia, turismo, sistema urbano, infraestructura sanitaria y aguas lluvias e infraestructura vial y de transporte. Las Alternativas de Desarrollo Territorial para la Comuna de Peñalolén se explican detallando los criterios para su definición y presentando las imágenes utilizadas para exponerlas a la Comunidad durante los talleres de participación ciudadana.

El Proyecto explica detalladamente los objetivos generales de la propuesta de ordenamiento territorial a escala comunal. Asimismo, se presentan los criterios empleados para la definición de la zonificación y sus características. Cabe mencionar que los usos de suelo y condiciones de edificación se especifican en la Ordenanza Local. En esta parte del documento se plantea también la vialidad estructurante a escala comunal, con los criterios para su definición, anchos y características principales. El Resumen Ejecutivo, que complementa la presente Memoria, presenta una síntesis de la propuesta del Plan: Proyecto PRC Peñalolén.


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1.4 NORMATIVA Y LEGISLACIÓN VIGENTE La planificación territorial en Chile cuenta con un sistema de administración del desarrollo urbano, reflejado en una jerarquía de instrumentos asociada a una jerarquía equivalente de instituciones a cargo de su seguimiento y evaluación. En la escala regional, los Planes de Desarrollo Regional definen un conjunto de orientaciones para el desarrollo económico, social y espacial de la región respectiva. Enfocado en la satisfacción de requerimientos de infraestructura y servicios, sirve de fundamento conceptual y operacional para priorizar inversiones del sector público en dicha escala. Este instrumento, cobra especial sentido a la luz de la institucionalidad vigente, que refuerza el rol y responsabilidades de liderazgo de los gobiernos regionales. En relación con la gestión del territorio a escalas inferiores, el Plan Intercomunal aparece como un instrumento central de planificación, orientado al ordenamiento espacial de los usos de suelo, a proveer elementos normativos para la localización de funciones en el territorio y, en asociación con la propuesta de estructuración del sistema vial, sirve a los efectos de priorizar y orientar el crecimiento y desarrollo urbano a nivel de la Intercomuna. El Plan Regulador Comunal, como política urbana a nivel de la ciudad, recoge estos lineamientos explicitados en los párrafos anteriores y los aplica en relación a los objetivos y prioridades locales de desarrollo. Contiene, en este sentido, los intereses propios de la comunidad asociados con el interés general del sistema urbano regional e intercomunal y de esta forma, opera según el resultado de las proyecciones de crecimiento previstos en todas las escalas en un horizonte de vigencia legal de 30 años. La tarea entonces en planificación urbana, a partir de lo anteriormente expuesto, se vislumbra en la oportunidad de concebir el Plan Regulador Comunal como unidad normativa dinámica que recoge la realidad urbana local y alimenta a su vez de insumos estadísticos el sistema a nivel Regional, permitiendo el necesario aporte de información desde este nivel, en el sentido de establecer las condiciones necesarias al instrumento Comunal en cuanto a los usos y capacidad del suelo urbano, la preservación medio ambiental y las necesidades de infraestructura y de equipamiento de todo tipo, basados en la información estadística de demanda de suelo de parte de los agentes económicos que interactúan en el territorio, y así darles cabida en la Comuna en la medida que no contravengan las disposiciones normativas y de funciones estratégicas que se hayan adoptado. De esta forma, los instrumentos normativos de escala Regional, Intercomunal y Comunal se complementan al contener uno al otro, lo que los convierte en instrumentos de gestión territorial articulados en función de servir a los agentes económicos que demandan suelo urbano para encontrar su emplazamiento óptimo en el ámbito de la realidad Comunal, maximizando las ventajas de localización, rentabilidad y preservación según las directrices y normas establecidas en ellos para el emplazamiento y preferencia de localización de los distintos usos. En el caso de Peñalolén, no existe instrumento a escala regional vigente, por lo que es el instrumento a escala intercomunal – metropolitano (PRMS) el que orienta a mayor escala el ordenamiento comunal. El desafío metodológico radica entonces en la preparación de un instrumento que, a partir del proceso de preparación de los requisitos legales de aprobación, radique en primera instancia en el Municipio la capacidad metodológica y técnica de responder a los requerimientos de actualización y ajuste permanentes del instrumento normativo comunal.


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1.4.1 Marco Normativo Decreto con Fuerza de Ley Nº 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones El Artículo 41 del DFL N 458 define el Plan Regulador como “un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y de seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento”. Tanto el Artículo 42 de la Ley General como el DS 47 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones establecen que el Plan Regulador Comunal, “para efectos de su aprobación y aplicación”, estará conformado por los siguientes documentos: una memoria explicativa, un estudio de factibilidad sanitaria, una ordenanza local y planos. El Artículo 60 del DFL N° 458 establece “que el Plan Regulador señalará los terrenos que por su especial naturaleza y ubicación no sean edificables. Estos terrenos no podrán subdividirse y sólo se aceptará en ellos la ubicación de actividades transitorias, manteniéndose las características rústicas del predio”. El artículo 60 dispone que el Plan Regulador señalará los inmuebles o zonas de conservación histórica, en cuyo caso edificios existentes no podrán ser demolidos sin previa autorización de la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo correspondiente. Una de las recientes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones presenta importantes repercusiones para efectos de la aplicación del Plan Regulador Comunal. Esta modificación se refiere al Artículo 59 de la Ley, el cual establece la caducidad en las declaratorias de utilidad pública, incluyendo tanto vías como espacios públicos y áreas verdes. Esto se refiere a terrenos localizados en áreas urbanas y de extensión urbana, destinados a vías expresas, troncales, colectoras, locales y de servicio y parques intercomunales y comunales, incluidos los ensanches. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo emitió una serie de circulares aclaratorias respecto al mismo: Circulares Grales. DDU 134 y 143 (15 abril 2004 y 2005 respectivamente) y Específicas N° 004 y 010. Tanto en la Ley como en las Circulares se indica lo siguiente:

Los plazos de caducidad para las declaratorias de utilidad pública son los siguientes:

Terrenos localizados en el área urbana destinados a: Vías Expresas : 10 años Vías Troncales y Colectoras: 5 años Parques Intercomunales y Comunales: 5 años

Terrenos localizados en el área de extensión urbana destinados a: Vías Expresas, Troncales y Colectoras: 10 años Parques Intercomunales y Comunales: 10 años

Los plazos anteriores pueden ser prorrogados por una sola vez, por igual período.

Cuando haya caducado la declaratoria de utilidad pública, el inmueble afectado no puede volver a ser declarado afecto a utilidad pública para los usos incluidos en la declaratoria anterior, a menos que el acto expropiatorio se dicte dentro del plazo de sesenta días desde la fecha de entrada en vigencia de la nueva declaratoria.


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Las declaratorias de utilidad pública se mantendrán vigentes por un plazo de cinco años, contados desde el día 13 de febrero de 2004, data de la entrada en vigencia de la ley en comento con su publicación en el Diario Oficial,

Lo anterior implica que a partir del 13 de febrero de 2009 se habrá vencido el plazo de transición respecto a las declaratorias de utilidad pública vigentes para los terrenos ubicados en las áreas urbanas y de extensión urbana de la comuna de Peñalolén. En ese caso, pueden ser prorrogados por una sola vez, de acuerdo a los plazos establecidos anteriormente. D.S. N° 47, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) El artículo 2.1.10. de la OGUC señala que los Planes Reguladores Comunales establecerán, cuando proceda y previo estudio, lo siguiente: - Límites urbanos de sus centros poblados - Vías estructurantes de la comuna, con sus anchos mínimos, líneas de edificación y franjas

sujetas a expropiación - Zonificación o definición de subzonas en que se dividirá la comuna de acuerdo a las normas

urbanísticas - Normas urbanísticas tales como: usos de suelo, sistemas de agrupamiento de las

edificaciones, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos mínimos a medianeros, antejardines, ochavos y rasantes, superficie de subdivisión predial mínima, densidades máximas, alturas de cierros, exigencias de estacionamientos y áreas de riesgo o de protección.

- Zonas o inmuebles de conservación histórica, las Zonas Típicas y Monumentos Nacionales, de acuerdo también a lo establecido por el Consejo de Monumentos Nacionales

- Exigencias de plantaciones y obras de ornato en las áreas afectas a declaración de utilidad pública.

De acuerdo a lo indicado en el Artículo 2.1.7 de la O.G.U.C., los Planes Reguladores Intercomunales, indistintamente con los Planes Reguladores Comunales, podrán establecer, en su respectivo ámbito territorial, fundadamente a través de estudios, lo siguiente: - La determinación de áreas de riesgo, por constituir un peligro para los asentamientos

humanos, conforme al artículo 2.1.17. de la OGUC. - La determinación de áreas de protección ambiental de recursos de valor natural, en

conformidad al artículo 2.1.18. de la OGUC. Ley N° 18.695 Orgánica Constitucional de Municipalidades, y Ley N° 19.130, que incorpora modificaciones a dicho cuerpo legal.

Establece que corresponderá a las municipalidades como funciones privativas: “la planificación y regulación urbana de la comuna y la confección del plan regulador comunal de acuerdo a las normas legales vigentes” y; “aplicar las disposiciones sobre construcción y urbanización, en la forma que determinan las leyes, estando sujetas a las normas técnicas de carácter general que dicte el ministerio respectivo.”


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Ley N° 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente1 Esta Ley entrega una serie de instrumentos legales que estructuran un sistema normativo ambiental para el país. Su importancia radica en la capacidad para organizar el tema ambiental, dictando normas generales que ordenan la normativa ambiental existente y futura. La Comisión Nacional del Medio Ambiente o CONAMA se generó en el contexto de esta ley, y se constituyó como un servicio público descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio propio. La función de esta Comisión es proponer e implementar las políticas ambientales, coordinar el aparato público para la gestión de las mismas y promover la participación del sector privado y la ciudadanía en estas materias. Se creó también el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), instrumento de gestión al cual deben someterse los proyectos de inversión y/o actividades productivas, de manera de determinar los efectos reales que tendrán sobre el medio ambiente. Al mismo tiempo, esto permite evitar el daño ecológico y establecer los responsables cuando exista algún tipo de perjuicio al medio ambiente. Los instrumentos de planificación urbana, tales como los Planes Reguladores Comunales, también deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, para lo cual requieren de la presentación de una Declaración de Impacto Ambiental, cuya estructura está definida en la normativa ambiental vigente. 1.4.2 Referentes Técnicos Las Circulares DDU asociadas en general a la Planificación Urbana. De las circulares emitidas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, las asociadas directamente a Planificación Urbana en el contexto de un Plan Regulador Comunal son, entre otras, las siguientes:

- DDU 23 – Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental; IPT

- DDU 43 – Sistemas de Agrupamiento

- DDU 55 – Planificación; Instrumentos de Planificación; PRC, Comuna

- DDU 77 – Planificación Urbana Intercomunal y Comunal; Límites Urbanos; División de previos rurales; Competencias.

- DDU 78 – Modificaciones PRC, IPT.

- DDU 87 – Desafectación de bienes nacionales de uso público; Modificación al Plan Regulador; Decreto Supremo del Ministerio de Bienes Nacionales.

- DDU 89 – Aplicación de la nueva O.G.U.C. y su jerarquía por sobre las mismas materias tratadas en los Instrumentos de Planificación Territorial.

- DDU 118 – Planes Reguladores Comunales; Consejo Económico Social.

- DDU 129 – Artículos 43 y 45 L.G.U.C.; Procedimiento de aprobación de enmiendas.

1 Fuente: www.conama.cl


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- DDU 139 – Plan Regulador Comunal, Normas Provisorias Nivel Faltante.

- DDU 144 – Normas urbanísticas del PRC, Frente Predial, Superficie Predial.

- DDU 173 y 174 – Planificación Urbana, Tipo de Uso de Suelo Infraestructura.

- DDU 78 – Modificaciones. Facilidades a las personas para que tomen conocimiento en materias relacionadas con los PR.

- DDU 10,76, 161 – Conjunto Armónico

- DDU 149 y 186 – Conservación Histórica

- DDU 167 – Equipamiento

- DDU 171 – Publicidad

- DDU 54, 115, 137, 176 – Discapacidad

- DDU 134, 143 – Sobre Artículo 59 de la LGUC

- DDU N° 004 y 010 – Sobre Artículo 59 de la LGUC La Circular DDU 55 y sus conceptos. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo publicó, en Noviembre de 1999, su circular relacionada con las metodologías y enfoques para la preparación de instrumentos de planificación urbana comunales. Revisa y actualiza así la circular que durante 14 años había regido la planificación comunal en Chile. La Circular 55 es, en este sentido, consistente con la modernización progresiva de los enfoques y conceptos que regulan la planificación y las estrategias gubernamentales en nuestro país. Las principales modificaciones que se introducen en la normativa tienen que ver con la conceptualización del instrumental de planificación urbana, el que por mucho tiempo se remitió a la sola zonificación de usos de suelo a partir de requerimientos urbanísticos y de visiones “proyectuales” de la ciudad. Ahora, en cambio, se sostiene y constata que el desarrollo de las ciudades se vincula directamente con las capacidades de las autoridades para anticipar escenarios de desarrollo y reaccionar normativamente y con sus capacidades de inversión y gestión para la materialización de oportunidades en el territorio. De este modo, el desarrollo espacial es parte del desarrollo económico, se relaciona con tendencias globales y depende de decisiones de inversión y política que en general superan los ámbitos de gestión comunal. Por ello es fundamental la articulación del proyecto comunal con las propuestas y destinos del desarrollo regional. Esto permite articular inversiones, priorizar proyectos y coordinar acciones. Otra dimensión conceptual principal de la DDU 55 es la preocupación por el medio ambiente. Atiende la dirección del desarrollo sustentable y exige la investigación y articulación de las propuestas con las condiciones del medio natural. Se ajusta así metodológicamente el proceso para acercar la legislación urbana a la ambiental, se facilita la aprobación ambiental de los instrumentos, y se apuesta a la caracterización de los procesos de desarrollo territorial sobre la base de su identidad ambiental. La relación entre los asentamientos y el medio circundante se


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refleja en la intención de abarcar analíticamente el total del territorio comunal, idea consistente con la modificación de la Ley de Municipalidades y las directrices más recientes del MINVU. La integración de la planificación urbana con las estrategias de desarrollo comunal y regional se expresa en la importancia otorgada al vínculo entre el Plan Regulador y el PLADECO, y entre estos y la Estrategia de Desarrollo Regional. Finalmente, y con un profundo sentido práctico y casi gerencial del ordenamiento territorial, enfatiza el sentido de oportunidad en la materialización de los planes, por sobre la búsqueda de “el” instrumento perfecto. Con ello reconoce la importancia de los procesos de gestión urbana, marcados por la capacidad de reacción frente a oportunidades, de orientación del desarrollo local, y de incorporación de la comunidad y sector privado en la acción urbana. Para ello, abre en la parte instrumental espacio para la incorporación en los Planes Reguladores de elementos de gestión orientados a la flexibilización de la administración del territorio comunal urbano, respetando y exigiendo eso sí el resguardo del bien común, la equidad, y la debida aprobación de las iniciativas. Lo anterior, según la Circular 55, sólo se entiende a la luz del objetivo principal que debe regir sobre los instrumentos: elevar sistemáticamente la calidad de vida de la población. Por ello, la dimensión social del desarrollo urbano es uno de los ejes de esta fresca concepción del instrumental de gestión territorial. En base a estas consideraciones de fondo, la circular propone los objetivos de la planificación urbana (promover el desarrollo armónico del territorio, formular una propuesta para el sistema construido comunal, y establecer disposiciones sobre el uso de suelo, las condiciones de ocupación, localización del equipamiento comunal, estructura vial, densidad e intensidad de ocupación, áreas de expansión y crecimiento urbano), todo ello en función de la factibilidad sanitaria y energética del territorio. Las Circulares DDU asociadas a Zonas Típicas y Monumentos Nacionales. Las Zonas Típicas y Monumentos Nacionales son determinadas y reguladas por lo establecido en la Ley 17.288, del Ministerio de Educación. Sin embargo, se han emitido dos circulares del Ministerio de Vivienda y Urbanismo asociadas al tema, la DDU 149 y DDU 186, a través de las cuales se hacen aclaraciones respecto a su relación con los inmuebles de conservación histórica y zonas de conservación histórica. La DDU 149, del 04 de Mayo del 2005, se refiere a la aprobación de un Anteproyecto y a la Solicitud de Permiso y Permiso de Demolición. La DDU 186, del 13 de Junio del 2007, se refiere a la Planificación Urbana, Inmuebles y Zonas de Conservación Histórica. Un Plan Regulador Comunal únicamente puede establecer inmuebles y zonas de conservación histórica. Los Monumentos Nacionales se rigen por lo establecido en la Ley 17.288 y por lo que determine el Consejo de Monumentos Nacionales.


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Ley N° 17.288 de 1970, legisla sobre Monumentos Nacionales. Define las funciones del Consejo de Monumentos Nacionales como encargado de la investigación, preservación y uso de los Monumentos Nacionales, Monumentos Históricos, Monumentos Públicos, Monumentos Arqueológicos y Santuarios de la Naturaleza. El artículo 12 dispone que cualquier obra de demolición, reparación, modificación, construcción nueva de Monumento Histórico, requerirá la autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales. La Estrategia Regional de Desarrollo de la Región Metropolitana (2000-2006) La Estrategia de Desarrollo Regional define la visión de desarrollo regional, las oportunidades, necesidades y prioridades de desarrollo y las políticas y líneas estratégicas a implementar para conseguir la visión regional deseada, coordinando, consensuando e impulsando las acciones públicas y privadas para el avance de la región. En el período 2000-2006, la Agenda Programática de la Estrategia de Desarrollo Regional Metropolitana planteó seis temas de mayor prioridad, sin perjuicio de su revisión anual, que son los siguientes:2

• Calidad en Educación. Incorporar a todos los establecimientos de la Región a la Jornada Escolar Completa y promover el mejoramiento de la calidad de la educación.

• Generación de Empleo y Formación para el Trabajo. Contribuir a la generación de

empleo, especialmente en la pequeña y mediana empresa, mediante la promoción de inversiones y las alianzas público-privadas, además de perfeccionar los sistemas de intermediación laboral.

• Calidad y Promoción en Salud. Aumentar la dotación de consultorios y la calidad de su

atención, promoviendo estilos de vida saludables.

• Integración y Equidad en Infraestructura y Equipamiento Territorial. Dotar a la Región de un sistema de evacuación de aguas lluvias, modificar el Plan Regulador Metropolitano de manera de facilitar el desarrollo de subcentros, el incremento de las áreas verdes y el desarrollo de sistemas urbanos periféricos o zonas de desarrollo urbano condicionado.

• Seguridad Vecinal. Desarrollar, en conjunto con la ciudadanía, barrios seguros y

solidarios.

• Aire Limpio para Santiago: Fortalecer el Plan de Descontaminación Atmosférica y las iniciativas de preservación ambiental.

2 Fuente: www.subdere.gov.cl. Artículo del 11 de Abril del 2005


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DL N° 1224; Ley del Servicio Nacional de Turismo. Crea el Servicio Nacional de Turismo, el que tendrá como funciones, entre otras, declarar zonas y centros de interés turístico nacional; cooperar y asesorar a los organismos pertinentes en la preservación, puesta en valor y explotación del patrimonio artístico, cultural e histórico y de recursos naturales de interés turístico; y dictar normas e instrucciones relativas a la actividad turística. El artículo 11 del DL N° 1224 establece que en las zonas declaradas de interés turístico nacional, todas las actividades que se desarrollen deberán ajustarse al plan de ordenamiento correspondiente elaborado por el Servicio Nacional de Turismo, en coordinación con los organismos públicos competentes. 1.4.3 Plan de Desarrollo Comunal Durante el año 2006 la comuna elaboró su nuevo Plan de Desarrollo Comunal de Peñalolén, instrumento cuya intención es servir de guía a la acción y facultar la coordinación de acciones del sector público y orientar las acciones del sector privado. Asimismo, pretende contextualizar las decisiones en el marco de lineamientos estratégicos a mediano y largo plazo. Se busca constituir como una herramienta de gestión respaldada por un programa y presupuesto ajustado y, al mismo tiempo, anticiparse a eventuales ajustes de la política de desarrollo local. Busca también convertirse en un instrumento que contribuya al debate comunal, fomentando la participación ciudadana en torno a las propuestas e incentivos de desarrollo.3 La formulación del PLADECO4 se llevó a cabo a partir de la definición de cuatro áreas principales, las que a su vez se subdividen en 11 sectores temáticos: educación, salud, desarrollo social e integración, seguridad ciudadana, deporte, cultura y patrimonio, vivienda social, desarrollo urbano, ordenamiento territorial y medio ambiente, desarrollo económico y fomento productivo, comuna digital y modernización municipal: 1. Desarrollo social

o Educación o Salud o Desarrollo Social e Integración o Seguridad Ciudadana o Deporte o Cultura y Patrimonio

2. Desarrollo urbano o Vivienda Social o Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente

3. Desarrollo económico o Desarrollo Económico y Fomento Productivo o Comuna Digital

4. Modernización o Modernización Municipal

3 Consultora PETQUINTA. Informe Final: “Plataforma Estratégica, modelo de Gestión y Cartera de Proyectos.” Pg. 3. 4 Si bien la formulación del PLADECO concluyó el año 2006, aún no existe una versión definitiva del mismo, a la fecha de realización del presente documento.


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II. SÍNTESIS DIAGNÓSTICA A continuación se presenta la síntesis temática del Diagnóstico de la Comuna de Peñalolén, considerando las siguientes áreas: ambiental, económica, sociodemográfica, vialidad y transporte, urbana, histórica, turística, agua potable, aguas servidas y aguas lluvias y energía. 2.1 DIAGNÓSTICO AMBIENTAL Considerando la importancia de las características físicas de la comuna y su relación con la forma de ocupación del territorio, además de las implicancias que sus características físicas conllevan para las áreas actualmente consolidadas y por consolidar de la comuna, es que el diagnóstico ambiental considera la totalidad del área comunal, incorporando en detalle el análisis tanto del área urbana como extraurbana, especialmente en lo que se refiere al estudio de riesgos. Tal situación obedece a que las principales condicionantes de la componente ambiental de la comuna, responden principalmente a la configuración de su área extra urbana, específicamente del contrafuerte andino, toda vez que lo que sobrevenga en esta zona tendrá su consecuencia correspondiente en el área consolidada y sectores que se proponga incorporar al uso urbano propiamente tal.

De esta forma, en el caso de Peñalolén, al igual que para las otras comunas del pie de monte de Santiago, los principales componentes ambientales se encuentran estrechamente vinculados como una unidad que en su conjunto determina las características del territorio, así como los potenciales fenómenos a desarrollarse en él. De acuerdo al análisis desarrollado, la síntesis y principales conclusiones son las siguientes: a) Geomorfología El relieve de la comuna se ha ido conformando a partir del material arrastrado desde la cordillera al valle, a partir de los conos de deyección de las quebradas. Dicho relieve condiciona fuertemente el desarrollo y la forma de asentarse de la población. Se identifican a modo general tres unidades: sector montañoso, sector proximal y sector distal de los conos de deyección. El sector distal de los conos (con mejores condiciones de habitabilidad) ya se encuentra casi completamente urbanizado, razón por la cual, la presión inmobiliaria avanza sobre los sectores proximales, exponiéndose a mayores niveles de riesgo por fenómenos de deslizamiento en masa.

FIG. 1: Comunas Pie de Monte Fuente: PROTEGE, Asociación de Municipalidades. 2006. Plan

Maestro de Manejo para la Conservación, Parque Precordillera de Santiago de Chile. Asociación de Municipalidades Proyecto Protege.


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b) Geología El territorio comunal, se encuentra dividido por la falla de Ramón, que marca las principales diferencias geológicas de la comuna. El sector oriente (cordillera) se presenta como aportante de material debido a su elevación y el grado de alteración de sus rocas. Dicho material, es arrastrado hacia la zona poniente de la comuna, a partir fenómenos de deslizamiento en masa asociados a las quebradas, generando situaciones de riesgo para la población.

La síntesis de riesgos asociados y las medidas por cada uno de ellos es la siguiente: (para mayor precisión revisar Estudio de Riesgos y Protección Ambiental). - Área “Depósito No Consolidado”: Corresponde a zonas aptas para el desarrollo urbano,

exceptuando las áreas de deslizamiento en masa correspondientes a zonas de deyección y quebradas que reciben el impacto de los efectos originados formación abanico al oriente. Son zonas que en la parte baja (al poniente) no manifiestan ningún movimiento de terreno, en que sólo deben considerar medidas de evacuación de aguas provenientes de las vías urbanas de la Zona superior definidas como continuidad de las quebradas precordilleranas.

FIG. 2: Unidades Geomorfológicas Fuente: Elaboración propia en base a Araya-Vergara (1985)

FIG: 3: Geología. Fuente: Elaboración propia en base a Thiele (1980)


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En el sector medio corresponden a zonas que no manifiestan actualmente ningún movimiento de terreno, pero sobre la cual existe incertidumbre de riesgos futuros por la naturaleza del terreno o proximidad a una zona morfo e hidro-dinámicamente activa. Sobre éstas áreas debe procurarse mantener la permeabilidad natural de los suelos y considerar obras de infraestructura adecuadas para mejorar la evacuación de los frecuentes flujos hídricos invernales provistos de lodo y detritos que bajan de las quebradas de la precordillera. Las áreas más altas, siendo territorios con factores probables de inestabilidad por tipo de sustrato, al estar sujetos al impacto de flujos invernales de lodo y detritos, así como a eventuales movimientos en masa de tipo aluvional, requieren de una baja densidad de ocupación; preservar las vías naturales de drenaje despejadas y con su sección transversal dimensionada de acuerdo a eventos extremos; y mantener la cobertura natural nativa, principalmente en las franjas de borde con la Falla de Ramón.

- Área “Formación Abanico”: corresponde a zonas afectas a movimientos antiguos o actuales

o con factores de inestabilidad. En el tramo contiguo a la Falla de Ramón – exceptuando las áreas de quebradas que deben ser excluidas de todo uso - se considera que la ocupación es posible con trabajos de preparación del terreno. Se debe cuidar de no alterar las pendientes naturales y la cobertura vegetacional de modo de asegurar su estabilidad. En los tramos de mayor altitud, correspondientes a una zona de movimientos activos del suelo, se recomienda la aplicación de medidas de manejo de laderas y cauces para estabilizar los materiales de cubierta, recuperar la vegetación nativa, aumentar la infiltración, y reducir la velocidad y monto de los caudales, junto con retener los materiales detríticos. Esto debe ser acompañado de la limpieza regular de los cauces de las acumulaciones progresivas de materiales detríticos, para asegurar la no ocurrencia de movimientos en masa. Finalmente, la parte alta del macizo cordillerano, correspondiente a zonas con movimientos del suelo frecuentes, es desaconsejada para todo uso o instalación permanente. Estos sectores corresponden a las cabeceras de las quebradas y se encuentran en gran parte por sobre el límite vegetacional. Se trata de sectores de roca desnuda que localmente deben ser sometidos a la aplicación de medidas mecánicas para estabilizar farellones fracturados y con mecánica desprendente. Fuera de la estación invernal, se recomienda proceder a generar derrumbes de frentes rocosos y bloques inestables, así como a su extracción regular para evitar impacto en las áreas más bajas.

c) Edafología Los suelos en cuanto a capacidad de uso varían asociados a los cambios de pendiente, pasando de II en los sectores más planos a VIII en el sector montañoso. Los suelos II a III presentes en la comuna, al encontrarse al interior del límite urbano, están destinados a ser urbanizados. Para los otros tipos de suelo, en tanto, se tiene que estos al interior del límite urbano acabarán siendo sellados por la urbanización, perdiéndose entre otros roles, su función como zonas de infiltración, aumentando la escorrentía superficial frente a períodos de lluvias. Si bien el volumen de agua infiltrada pueda ser menor en proporción a los flujos que aportan las quebradas, sí es necesario indicar que en periodos de lluvias cualquier aporte a la escorrentía superficial es considerable.


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Por último para los suelos fuera del límite urbano, se observa que en la medida que merme la cubierta vegetacional de las laderas, el suelo puede potencialmente ser arrastrado hacia la zona urbana en forma de barro a partir de episodios de lluvia.

d) Hidrología e Hidrogeología De las 4 quebradas principales reconocidas (Macul, Lo Hermida, Nido de Águilas y Peñalolén), sólo la de Macul presenta flujo permanente; las otras tres restantes en tanto, ante eventos pluviométricos de importancia, suelen activarse, pudiendo desencadenar inundaciones. Especialmente considerando que las quebradas se presentan discontinuas, prolongándose a partir de la vialidad, la que necesariamente se ve afectada.

FIG. 5: Red Hídrica Comunal Fuente: Elaboración propia en base a Fotointerpretación, fotos Vuelo SAF 2006

FIG. 4: Quebradas Principales Fuente: Elaboración propia.


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e) Calidad del Aire Al igual que el resto de las comunas del Gran Santiago, Peñalolén se ve afectada por la contaminación atmosférica propia de la cuenca del Área Metropolitana, caracterizada por las condiciones desfavorables para la dispersión de contaminantes que afectan al ambiente y la población en los períodos de otoño e invierno. Dichos episodios se originan por 3 causas fundamentales: por prácticas antrópicas que originan contaminación, por efecto de la inversión térmica que impide la dispersión vertical de los contaminantes y como consecuencia de la topografía de la cuenca que impide su dispersión horizontal. Sin embargo, la ubicación de parte de la comuna en el Piedemonte cordillerano (zonas sobre los 700 m) proporciona a un segmento del territorio, mejores condiciones de calidad del aire. Asimismo, por presentar extensas superficies protegidas, presenta buenas posibilidades de contribuir a la descontaminación de la ciudad, mediante la forestación del Piedemonte, confiriéndole junto al resto de comunas periféricas del Gran Santiago, un importante rol a escala metropolitana. f) Vegetación y Flora Destaca en la zona el tipo forestal Bosque Esclerófilo Andino (Peumo, Litre – Quillay) el cual si bien se encuentra bastante intervenido, se reconoce como importante de preservar. Experiencias exitosas de recuperación se observan en el Centro de Educación Ambiental Cantalao, asociado al Proyecto Protege. El valor ambiental de la vegetación del Piedemonte se ha reconocido oficialmente desde el año 1968 (D.S. N° 8 MINAGRI de 02.01.68 – D.O. 19.01.68), siendo ratificado en los años (1974 D.S. N° 82 MINAGRI de 23.05.74 – D.O. 03.07.74) y 1975 (D.S. N°327 MINAGRI de 17.12.74 – D.O. 07.02.75). Estas declaratorias tienen como objetivo proteger muestras vegetacionales importantes prohibiendo la destrucción de la vegetación nativa y corta de árboles y arbustos, a fin de preservar la flora y fauna, acrecentar la belleza del paisaje, evitar el proceso de erosión de los suelos y promover el desarrollo turístico. Luego, en el año 1994 se designa al Contrafuerte Cordillerano como Sitio Prioritario para la Conservación de la Biodiversidad, incorporándose a continuación, en la condición de protección al PRMS. La conservación de la vegetación natural de los sectores altos del piedemonte es un requisito indispensable para mantener y mejorar la condición ambiental de la totalidad de la comuna: además de los aspectos hidrológicos (mejora de infiltración, entre otros), asegura la renovación del aire y evita las acumulaciones excesivas de frío o calor. Y por sobre todo, contribuye firmemente a la protección del suelo frente a la erosión y en cuanto a afirmarlo, previniendo eventuales eventos de deslizamiento en masa. g) Fauna de Vertebrados Terrestres Esta se encuentra fuertemente asociada a las formaciones vegetacionales naturales de la comuna y principalmente a aquellas con menor intervención humana. De la fauna reconocida en el piedemonte, solo 17 se reconocen como vulnerables. Se establece, que en la misma línea de preservación de la flora nativa, la fauna asociada y especialmente la vulnerable, verán sus hábitat resguardados, favoreciendo su conservación.

Foto 1: Vegetación nativa


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En relación a lo anterior, se destaca que el D.S. N° 693 SAG MINAGRI de 27.12.02, D.O. de 08.02.03, establece en la Cordillera de los Andes en aproximadamente 661.057 Há un “Área Prohibida de Caza de Fauna Silvestre (aves, mamíferos, anfibios y reptiles)”, con la finalidad de conservar la diversidad faunística, proteger y acrecentar los recursos naturales renovables, así como, de numerosas especies que se encuentran clasificadas bajo alguna categoría de conservación o amenaza a su supervivencia. h) Medio Perceptual e Histórico Se identifican en la comuna dos Monumentos Nacionales: la Casa y Parque Arrieta y el Parque por la Paz (Villa Grimaldi). Considerando su pertenencia a instituciones privadas, su conservación en el tiempo se encuentra asegurada. En cuanto a otras áreas de valor patrimonial, destaca el conjunto de Casa, Parque y Bodegas de la Viña Cousiño Macul. i) Riesgos por Fenómenos Naturales La combinación de los distintos componentes del medio físico de la comuna, determina que un área del territorio comunal se encuentre expuesta a riesgos por deslizamiento en masa e inundaciones. La cordillera actúa como una continua zona de carga, la cual, ante determinados eventos, desencadena fenómenos de deslizamiento en masa e inundaciones. Tales zonas de riesgo deben ser especialmente atendidas, a fin de no exponer a la población ni a la infraestructura frente a la ocurrencia de tales eventos. Teniendo en consideración la especial relevancia de esta componente para el desarrollo de la comuna y en virtud de lo establecido en las bases técnicas del estudio, el análisis preciso se aborda en mayor profundidad en un documento independiente denominado “RPA Estudio de Riesgos y de Protección Ambiental” que aborda las causas, comportamiento y medidas de mitigación que se deben implementar para amortizar el volumen y velocidad del material susceptible de ser arrastrado en determinados eventos. Los riesgos se grafican en el Plano de Zonificación, sobre las zonas definidas para el Plan, y para un mayor detalle del tipo de restricción, se grafican en el Plano de Restricciones ambos de carácter normativo. Estos se complementan con los territorios que presentan riesgos, restricciones y/o condicionantes para su ocupación, determinados a partir del Estudio de Riesgos y Protección Ambiental, que forma parte de los estudios básicos realizados en el contexto de Actualización del Plan Regulador Comunal de Peñalolén.

Foto 2: Casa Arrieta Foto 3: Parque por la Paz


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j) Riesgos Antrópicos Considerando el uso predominantemente residencial de la comuna, no se reconocen conflictos asociados a actividades productivas. En cuanto a conflictos ambientales ajenos a actividades productivas, destaca la presencia de vertederos ilegales de escombros en distintos puntos de la comuna, situación que debiese subsanarse a partir de replicar experiencias como el programa de recuperación de espacios públicos (REP), habilitar espacios sin actividad (ya sea como área verde o equipamiento) o exigir cierros que impidan el acceso indiscriminado para disponer basuras. Se identificaron además riesgos asociados a infraestructuras, tales como canales, piscinas de contención, tendidos de alta tensión y el área de restricción del aeródromo Eulogio Sánchez; Las instalaciones de las tipologías mencionadas, cuentan con los resguardos propios de la infraestructura precisada por cada uno de los organismos competentes, tendientes a la minimización y atenuación de impactos, y se grafican en el Plano de Restricciones. Es necesario indicar, como potencial riesgo antrópico, el emplazamiento de la Planta de Respaldo de la red de distribución de gas natural de la zona oriente de la Región Metropolitana, perteneciente a Metrogas S.A. Este sistema operaría solamente en caso de falla de suministro de gas natural desde Argentina. El sistema considera una planta de 51.400 m3/h de capacidad para recibir propano puesto en planta por terceros autorizados. La vida útil del proyecto es de 5 años. La Evaluación de Impacto Ambiental realizada arrojó que los impactos negativos identificados son de baja magnitud, diseñando un plan de manejo ambiental que se hará cargo de los efectos ambientales y riesgos del proyecto en todas sus fases, mediante la implementación de medidas de mitigación, reparación y compensación para todos los impactos adversos identificados. Con todo, ha despertado una fuerte reacción contraria a su emplazamiento por parte de la comunidad de las comunas de Peñalolén y La Reina, que ven vulnerada su seguridad y bienestar.

FIG. 6: Localización Planta de Gas Fuente: Elaboración propia.


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2.2 DIAGNÓSTICO ECONÓMICO En esta sección se describen las principales variables de la economía de la Comuna de Peñalolén, tales como el mercado laboral, las principales actividades productivas, de servicios y la inversión pública. El desarrollo de la comuna estaría ligado al crecimiento de la población (y con ello del mercado inmobiliario), situación que influye en el desarrollo de actividades y servicios complementarios como una mayor oferta de comercio, establecimientos educacionales e infraestructura, entre otros. 2.2.1 Mercado Laboral y calificación de la población La tasa de participación en la fuerza de trabajo registra un descenso entre el 2000 y 2003, probablemente debido a una disminución de la fuerza laboral. De la población de 15 y más años, Peñalolén registra un 9,7% de desocupación, porcentaje mayor al del año 2000 (8,7%) y también levemente superior al índice de la Región Metropolitana. Con respecto al ingreso de los hogares, al año 2003, estos registran un promedio de $517.603 pesos, cifra que incluye un componente de subsidio que es poco mayor al de la Región Metropolitana. Para el año 2003, el ingreso en la comuna cae respecto al período 2000, situación que no ocurre con el promedio para la RM, por el contrario, el ingreso para la región aumenta entre 2000 y 2003. Sin embargo, la comuna de Peñalolén se encuentra en un proceso de cambio socioeconómico, generado por el crecimiento demográfico de La Florida y por la llegada de habitantes de mayores ingresos a los que históricamente habitan la comuna. En términos relativos, el ingreso promedio de los hogares en Peñalolén ha aumentado considerablemente (60,3% a 86,8%), situación que no ha ocurrido en otras comunas como San Miguel, Macul, Cerrillos y Maipú. Peñalolén tiene un promedio de escolaridad y analfabetismo bastante similar al de la Región Metropolitana (10,2 años y 2,7% respectivamente).

La Comuna tiene un elevado nivel de pobreza, de 16,7% para el año 2003. La tasa para la Región Metropolitana es inferior en más de 3%. Las actividades ligadas al comercio, actividad inmobiliaria y servicios sociales presentan las tasas de crecimiento más altas (2,8-6,6 y 3,6% respectivamente). La mayor caída se presenta para la industria manufacturera, donde la participación de la población disminuyó un 8,8% en el periodo intercensal.1 Las principales actividades de ocupación de la población de Peñalolén son la construcción, el comercio y los servicios sociales. Con respecto a la distribución territorial de la mano de obra comunal, destaca el sector La Faena, que concentra un alto porcentaje de trabajadores no calificados y el sector Peñalolén Nuevo, donde la mayoría de los trabajadores son profesionales. Con excepción de este último sector, la generalidad de la mano de obra comunal es no calificada. 1 Se determinó en base a la comparación de la participación de la población en actividades económicas para los períodos 1992 y 2006, a partir de la información censal.


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2.2.2 Activ idadesProductivasydeServicios Con respecto a las actividades productivas, a partir de la base de roles y patentes municipales (2005), se presenta la siguiente distribución de las empresas en la comuna:

El 71% de las empresas en la comuna tiene actividades ligadas al sector comercio. El sector servicios le sigue en participación, con un 14% de las empresas. El tercer lugar en términos de la participación sectorial lo comparten las empresas ligadas a las actividades industriales y financieras (6% cada sector). Como es esperable, y siguiendo la línea de la distribución empresarial a nivel nacional, se aprecia que la mayoría de las unidades productivas en la Comuna corresponden a microempresas (89,4%). La pequeña, mediana y gran empresa cubren aproximadamente el 11% de las empresas en la comuna.

Fuente: Estudio Actualización del Plan de Desarrollo Comunal de Peñalolén,

Petquinta 2006, en base a registro municipal de roles y patentes 2005. Se aprecia la existencia de dos sectores claramente definidos, al norte y sur de la comuna, respecto a la distribución de las empresas. La presencia de las empresas de menor tamaño es homogénea dentro de estos sectores, sin embargo, las empresas grandes se ubican en las avenidas más importantes de la comuna, donde hay mejores accesos (Vespucio, Grecia, Quilín, Arrieta). El área norte corresponde a los sectores La Faena, Peñalolén Alto y parte del sector Lo Hermida. El área sur incluye los sectores San Luis y Peñalolén Nuevo.

FIG. 7: Empresas por Actividad Económica Fuente: Elaboración propia.


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2.2.3 Comportamiento del Mercado Inmobiliario La comuna ha registrado un explosivo crecimiento demográfico en los últimos 15 años (20% aproximadamente), situación que ha influido en la demanda por suelo y también ha comenzado a modificar la base económica comunal. Se espera que para el año 2015 Peñalolén cuente con 270.000 habitantes. La población de la comuna de Peñalolén aún mantiene su diversidad, sin embargo en la última década comienza a recibir habitantes de ingresos más altos, lo que en conjunto con el crecimiento global de la población comunal ha generado cambios en la base empresarial y el mercado inmobiliario. El crecimiento del sector sur-oriente de Santiago conlleva una mayor demanda por infraestructura y servicios urbanos. Una de las respuestas a esta demanda es la extensión de la línea del Metro. El desarrollo de otras inversiones importantes en el sector comercio y servicios, también son muestra de una respuesta a una nueva demanda en este sector de la ciudad. Por

FIG. 8: Distribución Territorial de Empresas Fuente: Actualización PLADECO de

Peñalolén, Consultora PETQUINTA, 2006.


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ejemplo, en los últimos 10 años se registran las inversiones en educación, tales como 4 colegios privados, dos supermercados (Jumbo y Lider), un Mall (Paseo Quilín) y un Homecenter. El crecimiento demográfico y la mayor actividad económica que se observa en la comuna en los últimos años ha tenido un claro impacto en el mercado inmobiliario. La superficie anual construida en la comuna de Peñalolén muestra una clara tendencia al alza en el periodo 1985-2006. Al comparar el periodo 1985-1995 y el periodo 1996-2006 es posible apreciar dos períodos con dinámicas diferentes; por una parte en el período 1985-1995 se construyó una superficie total de 931.732 m2, de los cuales un 90% corresponde a superficie residencial, un 6% a comercio e industria y un 4% a servicios. En el periodo 1996-2006 se construyó una superficie total de 1.823.910 m2, casi el doble de la superficie total construida en el periodo previo. En este periodo también cambió la participación relativa según destino de uso, ya que disminuyó la participación de superficie residencial (83%) y aumentó el comercio e industria (8%) y servicios (9%), en este último caso muy influenciado por servicios educacionales. Otro aspecto de la evolución del mercado inmobiliario en la comuna está asociado al cambio en la oferta inmobiliaria, ya que en la década del noventa, la oferta inmobiliaria en la comuna se componía de proyectos de viviendas de no más de 2.000 UF, mientras que en los últimos años la oferta inmobiliaria está centrada en viviendas orientadas a grupos de mayores ingresos, lo que se ve reflejado en que actualmente hay más de 11 proyectos inmobiliarios que ofrecen viviendas entre las 3.000 y 8.000 UF. Como respuesta a este dinamismo inmobiliario, el precio del suelo registra un aumento de 525% en el periodo 1990-2004, lo cual es equivalente a una tasa promedio anual de 14%, superior al promedio de las comunas del Área Metropolitana de Santiago (10,6%). Las comunas vecinas a Peñalolén registran tasas de crecimiento promedio anual inferiores (La Florida 13,8%, Las Condes 7,2%, Macul 8,3% y La Reina 3,2%). La evolución del precio de estas y otras comunas se puede revisar en la tabla contigua:


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La superficie total construida anualmente en Peñalolén ha aumentado considerablemente, llegando en los últimos años (1996-1998) a superar a la comuna de Ñuñoa. Solamente La Florida supera a Peñalolén respecto a superficie total construida en el período señalado. El tipo de viviendas que se construye en la comuna de Peñalolén ha sido exclusivamente casas, aunque en el último año se han generado ofertas muy puntuales de edificación en altura (Sector Cousiño Macul). De acuerdo a información de la Cámara Chilena de la Construcción, entre los meses de enero y octubre 2006 la comuna de Peñalolén concentró el 3,3% del total de venta de casas en el Gran Santiago. 2.2.4 Inversión Pública La principal fuente de financiamiento de la comuna es el Fondo de Desarrollo Regional (FNDR), seguido por los Fondos Sectoriales. El sector con mayor inversión pública es el de Salud, principalmente por la Reposición del Consultorio La Faena, la construcción del Consultorio Antupirén y del consultorio Raúl Silva Henríquez; le sigue en importancia el sector Multisectorial, donde destacan inversiones en seguridad pública y equipamiento comunitario. La cartera de proyectos del año 2006 fue por un monto de M$19.733.326, lo cual representó un aumento de un 40,3% respecto al año 2005 (M$ 14.060.767). De esta cartera durante el año 2006 se ejecutaron M$ 3.101.205. Como se puede apreciar en el Gráfico siguiente, el FNDR aportó con el 83% de los recursos, seguido en importancia por el Programa de Mejoramiento Urbano (PMU) de la SUBDERE.

Distribución del financiamiento de la cartera de proyectos 2006

FIG. 9: Distribución del financiamiento de la cartera 2006

Fuente: I. Municipalidad de Peñalolén, Cuenta Pública Gestión 2006.


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2.2.5 Descripción territorial de la base económica a) La Faena

Se caracteriza por la agrupación de talleres mecánicos que se concentra en torno a la Av. Oriental, principalmente entre Américo Vespucio y Los Molineros y en actividades industriales y comerciales menores. Un punto bastante atractivo desde el punto de vista comercial lo constituye la intersección de Av. Américo Vespucio y Av. Oriental, sector en que se ubica el Homecenter Sodimac, Lider y la estación del Metro Los Orientales. El mejoramiento de la infraestructura de transporte y de aguas lluvias en este sector es probable que genere una mayor presión sobre el valor del suelo, generando incentivos a la renovación de las actividades tradicionalmente desarrolladas en este sector de La Faena. En relación con la oferta inmobiliaria residencial, cabe señalar que no hay oferta de terrenos para construir nuevas viviendas y por lo tanto, no existen proyectos privados en este sector. Las ofertas de viviendas usadas por lo general no superan las 1.250 UF. b) Lo Hermida Se caracteriza productivamente por una actividad microempresarial principalmente asociada a comercio y ferias libres, como las ubicadas en El Valle y Los Presidentes. No existe oferta inmobiliaria privada residencial en este sector, a pesar de que existen aún algunos terrenos disponibles en el sector. c) San Luis Este sector está separado de Lo Hermida por la Viña Cousiño Macul, la cual ha reducido su superficie cultivable para dar paso al desarrollo inmobiliario que considera viviendas, comercio y servicios. La oferta inmobiliaria en el sector considera viviendas (casas) de entre 110 y 140 m2, con precios que fluctúan entre las 4.000 a 5.500 UF. También existe oferta de departamentos, con precios entre 2.000 y 3.330 UF. La oferta de servicios del sector considera colegios, supermercados (Líder, Jumbo, Easy), el Hospital Clínico de la Universidad de Chile y el mall abierto Paseo Quilín. En este sector también se ubican las ferias libres localizadas en Av. Las Torres, San Luis y Departamental. d) Peñalolén Alto Este sector es el que registra mayor crecimiento de población intercensal 1992-2002. En la actualidad la oferta inmobiliaria presenta viviendas en el rango de precios de 3.500 a 5.500 UF y departamentos entre 2.000 y 3.800 UF. Peñalolén Alto se caracteriza productivamente por las actividades comerciales, las que se encuentran ubicadas principalmente en Av. Las Parcelas y Av. Grecia, además de ferias libres como las ubicadas en la calle Mares y Av. Las Perdices.


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e) Peñalolén Nuevo Este sector es principalmente residencial y en la actualidad presenta la mayor oferta inmobiliaria de la comuna, con proyectos de casas en el rango de 3.000 a 8.000 UF. En este sector destacan como actividad productiva las viñas Aquitania (con un total de 18 hás. plantadas) y Viña Domus (35 hás plantadas). También se ubica en este sector una planta de áridos.

FIG. 10: Sectores de la Comuna de Peñalolén Fuente: Elaboración propia.

Nota: la línea roja indica el límite del área urbanizada de la comuna, conforme a lo establecido en el PRMS.


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2.3 DIAGNÓSTICO SOCIODEMOGRÁFICO El análisis sociodemográfico comprende tanto los aspectos demográficos como socioeconómicos de la población comunal de Peñalolén. Comprende el contexto metropolitano y el análisis sociodemográfico propiamente tal, que contiene los aspectos metodológicos, antecedentes respecto a los sectores comunales y su expansión, información del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) a través del procesamiento del software REDATAM, información referente a la situación de la vivienda en la comuna, a la migración y movimientos poblacionales de habitantes y finalmente las proyecciones de población. El resultado del análisis sociodemográfico, en forma sintética, es el siguiente:

- En el año 2002, la Comuna de Peñalolén contaba con 216.060 habitantes. De acuerdo a la población estimada por el INE al 30 de Junio de 20062, Peñalolén alcanza los 237.837 habitantes, de los cuales el 100% corresponden a población urbana. Presenta un 49% de población masculina y un 51% de población femenina. El total de la población comunal representa el 4,8% a nivel provincial y el 3,6% a nivel regional.

- A nivel país, Peñalolén es una de las comunas con mayor crecimiento demográfico y

presenta un incremento sostenido desde 1952. Ya en el período intercensal 1970–1982 la población comunal había aumentado en un 129%, mientras que entre 1982 y el año 1992, la población nacional sólo creció en un 17%, mientras que Peñalolén lo hizo en un 31%.

- La comuna de Peñalolén ha afianzado su desarrollo urbano en sólo 50 años; no

obstante, de acuerdo al Plan Regulador Metropolitano, la comuna debe acoger a 100.000 nuevos residentes en 9 años más.

- Los sectores más densos de la Comuna son Lo Hermida, con un promedio de 203

habitantes por hectárea, La Faena, con un promedio de 141,3 habitantes por hectárea. Por el contrario, el sector de Peñalolén Nuevo es el menos poblado y por su extensión, el de menor densidad, con sólo 70,5 habitantes por hectárea.

- Es una comuna de gente joven, cuyo

mayor poblamiento responde a la década de los 90, pero de disímil condición sociocultural (38% profesionales no calificados y 35% de profesionales calificados), con una alta segregación sobre la base de poblaciones o barrios.

- Las unidades de análisis para las

variables demográficas, es decir, los distritos censales, no son correspondientes con los sectores de la comuna, a los cuales la comunidad se asocia e identifica.

2 Fuente: SECPLA, I. Municipalidad de Peñalolén.

FIG. 11: Pirámide Poblacional, 2002 Fuente: Elaboración propia en base a INE.


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- En términos de cantidad de población, esta se distribuye en forma bastante homogénea en la comuna, es decir, los distritos censales cuentan con similar número de habitantes. Sin embargo, su condición en términos de densidad y tipo de condición socioeconómica es bastante heterogénea, como se grafica en la siguiente figura:

FIG. 12: Distribución territorial de los grupos socioeconómicos de la Comuna Fuente: Análisis Espacial de las Características Socioeconómicas de los Hogares en la Comuna de Peñalolén. V. Tomicic 2005

PLADECO Peñalolén, Tomo II “Diagnóstico Global y Sectorial Segunda Parte. Consultora PETQUINTA. 2006

- El sector más poblado en términos de cifras es Lo Hermida, pero sabemos que este

valor está alterado y que en la actualidad en las unidades vecinales en donde se localizaba la “toma de Peñalolén” han bajado su población, la cual ha sido relocalizada en otros sectores.

- Los sectores más antiguos o tradicionales de la Comuna son los que presentan mayor

cantidad de población y mayores densidades, aunque en los últimos años han perdido población, afianzándose el sector de San Luis con una localización de equipamiento importante (Ej. CRS, Hospital Luís Tisné, Tenencia de Carabineros, etc.), emergiendo con más fuerza el sector de Peñalolén Nuevo, que comenzó a lotearse a comienzos de los años 90.

Concentración de clases sociales altas y medias altas

Concentración de clases sociales medias

Concentración de clases sociales bajas y medias bajas

Concentración de hogares en situación de pobreza

Bolsones de extrema pobreza

Sin información


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- Los Distritos con mayor y menor población coinciden con las áreas donde existe mayor o

menor actividad inmobiliaria. Los de menor población (Distritos) coinciden con aquellos sectores más antiguos y deteriorados de la Comuna, donde se requeriría una renovación para retener la población, especialmente porque en esas áreas ya se encuentra la infraestructura y el equipamiento instalado.

- Peñalolén es una comuna con población relativamente joven, donde el 27% de sus

habitantes son menores de 15 años y sólo el 5, 6% son mayores de 64 años. Existe una gran concentración de población en los grupos etáreos quinquenales hasta los 39 años y luego un rápido descenso hacia los grupos de 70 a 74 años.

- Los hombres presentan un mayor número en los grupos quinquenales de menos de 15

años, coincidente con el mayor número de nacimientos de varones que de mujeres. En tanto, en los adultos mayores (sobre 65 años) son predominantemente mujeres.

- Si hacemos un análisis por sectores en la Comuna, vemos que se expresa la

predominancia de la población femenina por sobre la masculina en todos ellos, sin embargo, la diferencia es muy mínima, habiendo sectores como Peñalolén Alto y La Faena donde casi son iguales.

- Según los datos Censales 2002 procesados en REDATAM, la Población

Económicamente Activa corresponde a 145.137 personas, lo que representa un 67,18% de la población comunal (127.566.). Un 17.571 de los habitantes no se encontraban trabajando a esa fecha, ya sea porque estaban buscando trabajo por primera o segunda vez, se dedicaban a quehaceres del hogar, eran jubilados o recibían pensión, eran discapacitados, u otros casos.

- La cantidad de personas trabajando reafirma el hecho de que la comuna de Peñalolén

está constituida por gente joven y en edad de trabajar. En el caso de los varones, un 63% está trabajando con ingreso, seguido de los que están estudiando y luego los que están buscando empleo habiendo trabajado antes.

- En el caso de las mujeres, un 37% trabaja por ingreso, un 36% trabaja en quehaceres

del hogar, un 11% estudia y muy pocas están buscando empleo por primera o por segunda o más veces.

- Las ramas de mayor ocupación son el comercio, la industria manufacturera, la actividad

inmobiliaria, el servicio doméstico y la construcción. - En el caso de los estudiantes, son un segmento de la economía transitoriamente pasiva;

según el análisis realizado, el sector de Peñalolén Nuevo, es el que tiene la mayor cantidad de población estudiando, lo cual se puede correlacionar con el nivel socioeconómico del sector, sin embargo llama la atención que Peñalolén Alto esté por debajo del Sector Lo Hermida, el que pareciera contar con menos oferta educacional que Peñalolén Alto.

- Según la Encuesta de Caracterización Socioeconómica (Casen-2003), elaborada por

MIDEPLAN, 7.484 personas estarían en situación de indigencia, lo que representa el 3,5 por ciento de la población. En tanto, 33.402 se consideran pobres, lo que corresponde al


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15,7 por ciento. En relación al total del país, la Comuna estaría por lo bajo de los índices nacionales.

- Esta comuna ha disminuido sus índices de pobreza según el último Censo, pero hay que

tener en cuenta que últimamente ha llegado a vivir un gran número de personas con altos ingresos, lo cual contribuye a disminuir numéricamente dicha cifra. Por esto, a pesar de que éstas indican un descenso, la pobreza sigue siendo el gran problema de la comuna, es decir, la vulnerabilidad social en que viven muchos de sus habitantes.

- En el tipo de vivienda predomina la casa de uno o dos pisos, especialmente en los

sectores de Peñalolén Nuevo y San Luis. La materialidad corresponde en su mayoría a ladrillo y tabiquería y sus techos son de pizarreño o zinc, destacándose en el sector de Peñalolén Nuevo las tejas o tejuelas. El piso es cerámico en su mayoría y en los sectores menos acomodados predominan los materiales plásticos, como flexit o laminado.

- La comuna presenta también edificación en altura, la cual es principalmente de tipo

social “blocks”, en los sectores de Peñalolén Nuevo, La Faena, borde de Américo Vespucio y en el sector de Lo Hermida. Recientemente se han empezado a construir edificios tipo condominio en el área de Peñalolén Nuevo.

- Peñalolén es una comuna de inmigrantes. El 19% de la población comunal (cerca de

37.000 personas) migraron entre el año 1992 y el 2002. Asimismo, apenas el 35% de los habitantes de la Comuna (cerca de 70.000 personas) nacieron cuando sus padres vivían en Peñalolén. Entre los inmigrantes recientes (últimos 5 años) destacan los provenientes de Ñuñoa, La Florida, La Reina, Las Condes y Macul con un 33% de inmigrantes, que han encontrado en la comuna buenas ofertas inmobiliarias y con un entorno natural mejor que el de sus comunas de origen.

- La mayoría de los movimientos estacionarios en la Comuna se deben a trabajo o

estudio. El análisis arrojó que 68.930 personas que viven en la comuna trabajan o estudian en otra comuna y que 19.771 que viven en la comuna trabajan y/o estudian en ella. Del total de población comunal, se han sumado la población que se encuentra en edad de estudiar y trabajar (entre 4 y 65 años para poder calcular el porcentaje) y estos suman 191.626, lo que significaría que los 68.930 representan un 39% trabajando o estudiando fuera de la comuna3.

- En la Comuna de Peñalolén se encuentra una cantidad considerable de minorías

étnicas, las que se ubican en todos los distritos de la Comuna. La mayoría corresponde a los Mapuches, que suman 10.369; incluso en la Comuna existe una escuela bilingüe donde se enseña y se practica el “mapudungun”, de manera que los niños recuperen su idioma y sus tradiciones. También se encuentran varias sedes sociales donde se reúnen las comunidades étnicas, de manera de unir lazos y perpetuar celebraciones.

3 Se descontó de la población total para sacar el porcentaje los que no estudian ni trabajan (0 a 4 años y de 66 a 108 años), suman 24.434.


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- En cuanto a las proyecciones de población, podemos decir que al 2015 la población comunal se habrá incrementado hasta los 270.000 habitantes, sin embargo, aunque la población comunal seguirá incrementándose sostenidamente, esto será a una tasa menor a la que se ha experimentado ahora.

Peñalolén se presenta como una comuna diversa territorial4 y socialmente, lo cual se expresa en el perfil socioeconómico de los habitantes de los distintos sectores y también en el paisaje urbano; esta condición genera en la población el sentimiento de vivir en un espacio desintegrado socialmente, en el que existirían inequidades en el acceso a los servicios públicos, y una creciente inquietud, temor e incertidumbre frente a su entorno y a la ciudad que los cobija.

4 Esta diversidad territorial se detalla más adelante en el capítulo de síntesis Diagnóstico Urbano.

FIG. 13: Distritos Censales de Peñalolén Fuente: Elaboración propia.


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2.4 DIAGNÓSTICO VIALIDAD Y TRANSPORTE El sistema de transporte es una componente del sistema comunal que manifiesta, a través de los flujos vehiculares, la distribución espacial y temporal de la actividad económica. Mayores niveles de ingreso conllevan en la generalidad de los casos, una mayor probabilidad de posesión de automóvil y una mayor demanda de transporte privado. Un menor nivel de ingreso, por el contrario, conlleva una menor probabilidad de posesión de automóvil y como consecuencia, una mayor demanda de transporte público. Por tanto, la distribución espacial del ingreso es una variable que permite visualizar el espacio- tiempo de los flujos de transporte. Un sistema de transporte está compuesto por las infraestructuras físicas (avenidas, estaciones de metro, vías de metro, terminales de pasajeros) y por infraestructura operativa (señalizaciones, demarcaciones, semáforos, reglas de operación de calles y avenidas). Las interacciones entre la actividad comunal, que demanda desplazamientos de un punto a otro dentro y/o fuera de la comuna, y el sistema de transporte, se manifiestan a través del patrón de flujos. Este a su vez se caracteriza básicamente a partir del modo de transporte (caminata, transporte público, rodoviario y ferroviario, transporte privado u otros), a partir de la caracterización temporal de estos (períodos de mayor y menor tráfico) y a través de la relación entre estos flujos y la capacidad de las vías para acogerlo. El análisis para la comuna de Peñalolén consideró dos escalas: una de nivel comunal, en donde se analiza la comuna en su conjunto, y una de nivel zonal, en donde se analizan cada una de las macrozonas de la comuna. En ambos niveles de detalle, el análisis se orientó a cuatro grandes temas: accesibilidad, infraestructura, funcionalidad y transporte público. Los resultados generales del análisis son los siguientes: a) Escala comunal La comuna se dividió en 6 zonas: La Faena, Lo Hermida, Peñalolén Alto, Peñalolén Nuevo I, Peñalolén Nuevo II y San Luis de Macul. Esas zonas presentan una homogeneidad relativa respecto de nivel de ingreso, lo cual permite contextualizar el análisis. Asimismo, permite en conjunto con la identificación de nodos de acceso y ejes estructurantes, configurar un modelo territorial para el análisis del sistema de transporte. La comuna está delimitada por hitos lineales y físicos, conformados por los ejes Vespucio, Arrieta y Departamental, y por hitos naturales como es el área piedemonte. Esto implica, por un lado, una suerte de segregación pero por otro, permite a través de los nodos de acceso una suerte de autorregulación que fortalece la identidad y distinción de la comuna del resto de comunas aledañas.


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La vialidad estructurante comunal está definida en un primer nivel por la vialidad metropolitana y en segundo lugar, por una vialidad estructurante comunal de interés zonal. En la vialidad estructurante se concentran las rutas troncales de transporte público, las que determinan los puntos de conectividad de la comuna y concentran la mayoría de los flujos de entrada y salida de la comuna. En la Figura siguiente se puede apreciar un esquema de la vialidad estructurante que se conecta a las puertas de entrada a la comuna. En color azul se incluyen las vías Norte-Sur y en color rojo las vías oriente-poniente. Considerando los datos de las EOD (Encuesta Origen Destino) 1991 y 2001, y el Estudio de Capacidad Vial de la comuna, se visualiza que existe una predominancia de ejes oriente –poniente por sobre los ejes norte – sur. Esto obedece a la tendencia de crecimiento del Gran Santiago, más que a la tendencia de crecimiento comunal. No obstante, y a pesar de este hecho, la comuna posee una retícula vial bien conformada que requiere básicamente de una continuidad funcional más que un cambio morfológico sustantivo. Por el contrario, la retícula vial a escala comunal y zonal, posee discontinuidades geométricas y funcionales que conspiran con la accesibilidad interna comunal. El sistema de transporte público provisto por Transantiago, permite accesibilidad a la comuna desde otras comunas a partir de la Red Troncal para viajes largos, y a través de la red local para viajes cortos generados o atraídos en /por las comunas aledañas. A nivel comunal, se identificaron 5 redes locales de transporte, las cuales otorgan cobertura a todas las zonas de la

FIG. 14: Esquema de Vialidad Estructurante Existente Fuente: Elaboración propia.


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comuna. En contraparte, la distancia geográfica de los recorridos, lleva a aumentar los tiempos de caminata para acceder al transporte público. La conformación de estas redes denota una buena conectividad de transporte público en sentido oriente – poniente, una regular conectividad en sentido norte – sur. Particularmente, hacia el sur no existe conectividad de transporte público. La vialidad estructurante metropolitana define un perímetro que físicamente confina al sector La Faena. Esto puede a primera vista constituir una debilidad. Sin embargo, esto también facilita la gestión municipal, dado que puede focalizar inversión en sectores acotados, y a la vez en esos mismos sectores estimar con más precisión indicadores de gestión. Esto lleva a la idea que dada la configuración de los sectores ya mencionados, Peñalolén es una “comuna de comunas”. b) Escala zonal La vialidad estructurante de La Faena observada en terreno muestra una buena disponibilidad de faja para admitir ampliaciones de jerarquía. Asimismo, con excepción de zonas puntuales en la parte oriente, posee continuidad funcional en toda la vialidad estructurante. Esto denota que La Faena, a excepción de sectores muy localizados y de poca extensión, exhibe una planificación vial coherente y adecuada para otorgar accesibilidad. La vialidad estructurante de Lo Hermida no cuenta con faja disponible para ampliación de jerarquía. La mayoría de sus calles poseen faja restringida con calzadas de 7.0 m, y aceras estrechas de no más de 1.0 m. Adicionalmente, la trama vial es discontinua y sin un patrón jerárquico y / o funcional definido. Asimismo, la presencia de la Viña Cousiño Macul y las pocas puertas de entrada que posee determinan una suerte de confinamiento de esta zona. Al igual que en la Faena, Peñalolén Alto posee una vialidad estructurante con buena disponibilidad de faja y una configuración vial ordenada. Sin embargo, esta continuidad funcional se ve desmejorada por la presencia de condominios o conjuntos residenciales que imponen control de acceso a las calles de acceso, rompiendo la continuidad funcional. Puesto que este fenómeno se da en el eje Arrieta, el efecto inmediato es de regulación de puntos de acceso a la comuna por el norte. Al existir alternativas tales como Álvaro Casanova, Las Perdices y Talinay, este efecto no produce problemas visibles en el tráfico. Peñalolén Nuevo I posee una vialidad estructurante ordenada, con buena disponibilidad de faja. Sin embargo, esta vialidad está discontinuada en diversos puntos debido a la presencia de zonas residenciales que poseen controles de acceso. Si bien el acceso a estos sectores no es restrictivo, la presencia de rejas, barreras y guardias genera una discontinuidad funcional de la vialidad interna que impone una fuerte debilidad para la planificación de la vialidad estructurante zonal. Peñalolén Nuevo II es la zona con menor consolidación de infraestructura vial. Esta se encuentra atomizada y agrupada en torno a desarrollos inmobiliarios. Asimismo, no posee conectividad adecuada con San Luis de Macul. San Luis de Macul se encuentra segregado respecto de Peñalolén Nuevo II y Lo Hermida, contando con una conectividad hacia Departamental y con una conectividad fraccionada hacia Quilín, lo que se traduce en una menor accesibilidad.


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2.5 DIAGNÓSTICO URBANO 2.5.1 Ubicación y Rol La comuna de Peñalolén se ubica en el sector oriente de la Región Metropolitana y forma parte del grupo de comunas que conforman la Provincia de Santiago. Colinda al norte con la comuna de La Reina, al nororiente con la comuna de Las Condes, al poniente con las comunas de Ñuñoa y Macul, al sur con la comuna de La Florida y al oriente con la comuna de San José de Maipo. Su superficie total es de 54,2 km2 (5.420 Hás. Aprox.) y tiene una población total al año 2002 de 216.060 habitantes5. Peñalolén se generó a partir de los antiguos territorios de la comuna de Ñuñoa, comuna madre de Macul y Peñalolén. Esta última correspondía a un territorio periférico, dependiente del equipamiento y los servicios de Macul y Ñuñoa, comunas que además contaban con elementos urbanos que conformaban una estructura urbana propia, tales como grandes avenidas, importantes plazas y grandes equipamientos. El hecho de que Peñalolén naciera producto de una subdivisión administrativa y no como un territorio con una estructura urbana propia generó una serie de problemáticas desde el punto de vista urbano, tales como la carencia de centralidades, la ausencia de una trama vial jerarquizada y la ausencia de una identidad urbana reconocida. Peñalolén como comuna, parte como un territorio desprovisto de elementos urbanos estructurantes que le otorguen una unidad como territorio y un funcionamiento integral y acorde a su desarrollo. Otro aspecto de gran relevancia es su condición geográfica. Peñalolén forma parte del grupo de comunas de la unidad Piedemonte Cordillerano. Alrededor de un 22%6 del territorio comunal corresponde al Piedemonte, mientras que alrededor de un 37% corresponde a la Cordillera propiamente tal. Esto significa que más de un 59% del territorio comunal presenta importantes pendientes y, por ende, constituye un límite natural al desarrollo urbano. Al mismo tiempo, esta condición geográfica constituye un importante atributo de la comuna de Peñalolén, y está

5 Fuente: www.ine.cl 6 Los porcentajes corresponden a una aproximación en base a antecedentes planimétricos.

FIGS. 15 y 16: Localización de la comuna en la Región Metropolitana

Fuente: Elaboración propia.


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asociado a actividades tales como los recorridos de montaña, la existencia de viveros, la venta de artículos artesanales, entre otras. Al mismo tiempo, propuestas como el Sendero de Chile, que en la actualidad no se encuentra materializado en la comuna de Peñalolén, son iniciativas que permitirían reforzar la condición cordillerana y reconocer el valor ambiental del sector oriente de Peñalolén. El crecimiento sostenido que ha tenido la ciudad de Santiago, así como las importantes transformaciones que ha tenido a nivel de infraestructura y el desarrollo inmobiliario, generan un panorama distinto al que se había enfrentado el Plan Regulador Comunal de Peñalolén del año 1989. Las tendencias de desarrollo de la ciudad de Santiago han variado, especialmente en los últimos 10 años, lo que a su vez modifica el escenario en el cual se inserta la comuna de Peñalolén. Entre las transformaciones más relevantes se encuentra la construcción de las autopistas urbanas: Costanera Norte, Vespucio Norte y Vespucio Sur. La extensión de las líneas de metro y construcción de dos nuevas líneas: la 5 y la 4 y 4A. Estas inversiones, bastante recientes para determinar su efecto en las tendencias de localización de la ciudad, son una señal clara de que Santiago requería de nueva infraestructura para dar soporte al desarrollo urbano. La comuna de Peñalolén, en el contexto de estas importantes inversiones, no ha quedado fuera. De hecho, cuenta actualmente con 6 nuevas estaciones de metro en su límite poniente, lugar donde además se generó la Autopista Vespucio Sur, vía segregada de alta velocidad con cobro automático. En ese sentido, la comuna de Peñalolén presenta una conectividad muy favorable en el contexto metropolitano, pero al mismo tiempo, mantiene en su borde oriente una condición de ruralidad, asociada a la existencia de la Precordillera y a las actividades que se desarrollan en dicho borde. La necesidad de expansión de la ciudad y la búsqueda de nuevos suelos desarrollables para el sector inmobiliario, ha generado la aparición de ofertas de vivienda en sectores que hace 20 años no habrían sido considerados. Es así como Maipú, Puente Alto, Pudahuel y Quilicura se han convertido en atractores de población para nuevas viviendas. Este también ha sido el caso de Peñalolén, que ha pasado de períodos de frecuentes tomas de terreno y conformación de poblaciones de vivienda social, a convertirse en un lugar de gran atractivo para el sector inmobiliario. De hecho actualmente existen proyectos de vivienda de muy alto estándar (sector sur-oriente de la Comuna), lo que hace algunos años habría sido muy difícil de materializar. El rol inicial de Peñalolén en sus inicios respondía a una lógica de emergencia. Dado que este territorio era periférico a la ciudad, y asociado al proceso de migración campo – ciudad, fue localizándose población en este sector. Sin embargo, no contaba con los equipamientos básicos necesarios, por lo que las autoridades en las distintas épocas han tenido que ir respondiendo a las demandas e ir dotando al territorio de elementos básicos que inicialmente no poseía. Es así como pasó de ser un territorio que recibía habitantes que provenían de otros sectores de la ciudad de Santiago e incluso de provincia, en muchos casos marginados y reubicados en el territorio actual de Peñalolén, a constituirse como un territorio consolidado, con equipamiento básico y con una alta demanda para nuevos desarrollos. Dado lo anterior, Peñalolén ha ido modificando su rol como comuna. Actualmente, es una comuna diversa, que acoge a habitantes de distintos grupos socioeconómicos, que refuerza su vocación residencial, pero que ha ido adquiriendo una mayor importancia en el sector terciario. Esto se observa en el tamaño y escala del equipamiento que se ha emplazado en la comuna y en la amplia oferta de equipamiento, comercio y servicios existente. Todos estos factores refuerzan el rol de Peñalolén como comuna residencial con equipamiento y servicios complementarios.


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2.5.2 Proceso de Ocupación Histórica Los primeros pobladores del lugar fueron comunidades pehuenches ubicadas especialmente en el sector cordillerano, hoy conocido como Peñalolén Alto. Posteriormente, existió allí un gran fundo propiedad de don Bautista Pastén, que se caracterizaba por el cultivo de viñas. Más tarde, esta hacienda pasó a manos de don Juan Egaña. Luego se construyó el canal San Carlos, destinado a unir las aguas del Maipo con las del Mapocho. En 1870 la hacienda es adquirida por don José Arrieta. A mediados del siglo XIX, la actual comuna estaba conformada por tres importantes fundos: el primero propiedad de Juan Arrieta, llamado fundo Peñalolén; el segundo, fundo Lo Hermida de Raúl Von Achoeders; y finalmente parte del fundo Macul perteneciente a Matias Cousiño. Se trataba de predios agrícolas cuyo papel fundamental consistía en abastecer y proveer de alimentos a Santiago. Los inquilinos de estas haciendas y sus familias constituían la escasa población durante este período (Fig. 17). Esta situación va a cambiar drásticamente durante la década de 1960 debido al proceso de Reforma Agraria y debido también a las tomas de sitios. Surgen entonces las llamadas “poblaciones” como La Faena, Lo Hermida, San Roque, Lo Arrieta, entre otras (Fig.18). Bajo el gobierno de Allende va a continuar el proceso de poblamiento y de tomas de sitio, especialmente en Lo Hermida y en el sector denominado El Estanque. (Fig. 19) Durante el gobierno militar se crea la actual comuna de Peñalolén por la Reformulación Comunal de la Región Metropolitana de Santiago, el 6 de Marzo de 1981. En aquel período continúa apreciándose un crecimiento poblacional sostenido, además en esta época se lleva a cabo el proceso de erradicación (1979-1985) de 25.337 familias de los diferentes campamentos de Santiago. Peñalolén se constituye en uno de los territorios que ha debido absorber parte importante de la demanda de vivienda originada en los sectores sociales de escasos ingresos.

a b

c

FIG. 17. Fuente: Elaboración propia. FIG. 18. Fuente: Elaboración propia.

FIG. 19. Fuente: Elaboración propia.


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Se generó un auge demográfico con una creciente heterogeneidad social, debido a la instalación en la comuna de sectores de mayores ingresos que optaron por aprovechar los atractivos de la comuna, tales como sus zonas rurales, su calidad ambiental y el valor del suelo en relación a la oferta de suelo similar en otros sectores del Gran Santiago. Un ejemplo paradigmático fue la creación de la Comunidad Ecológica, proyecto que se inició a partir del año 1980 (Fig. 20). Desde este período en adelante, la comuna comenzó a recibir habitantes de mayores ingresos y, al mismo tiempo, con nuevos modelos de ciudad, más acordes con la ciudad – jardín que con los antiguos esquemas de poblaciones. Fue con viviendas de mayor estándar que se fue ocupando el sector central de la comuna (Fig. 21), anteriormente dedicado mayormente al cultivo agrícola y en especial de viñas. Este proceso aún se encuentra en desarrollo y ha generado un nuevo mercado en la comuna que anteriormente no existía, el que se ha ido consolidando en los últimos años. El proceso de ocupación que ha tenido el territorio de Peñalolén presenta una característica común, a pesar de corresponder a diferentes períodos históricos e incluso a diferentes modelos de ciudad. Esta se refiere a la sumatoria de unidades, de diferentes tamaños, cuya lógica es individual y que son independientes del resto de las unidades contiguas. Este proceso puede observarse en el plano de loteos aprobados, elaborado a partir de información proveniente del Servicio de Impuestos Internos (ver próxima página). La imagen de loteos aprobados refleja una de las problemáticas de mayor incidencia en el desarrollo urbano de la comuna, asociada a la parcelación espontánea del territorio, en este caso los loteos. Se observa, entonces, la carencia de una trama ordenadora que articule las distintas unidades. Como se verá más adelante en la normativa vigente, la vialidad existente y propuesta es una respuesta a esta forma de ordenamiento del territorio, es decir, está supeditada a la consolidación de los loteos. Esto constituye una característica propia de la ocupación del territorio en Peñalolén, ya que ocurre en la totalidad de los sectores de la comuna.

e d FIG. 20. Fuente: Elaboración propia. FIG. 21. Fuente: Elaboración propia.


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2.5.3 Legislación Urbana Vigente en la Comuna 2.5.3.1 Plan Regulador Metropolitano de Santiago El Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) corresponde a un instrumento de planificación territorial de escala intercomunal, de categoría “metropolitano”. Este Plan se encuentra vigente desde el año 1994 y ha tenido numerosas modificaciones, las cuales responden al tamaño y complejidad de las relaciones entre las comunas del Gran Santiago. El PRMS establece tanto normas generales, que deben cumplirse en todas las comunas que regula el Plan, como normas específicas para algunas comunas o sectores específicos. Define zonas y establece la vialidad estructurante a través de la definición de anchos de vías que existen o se proponen constituir como Bienes Nacionales de Uso Público. Por otra parte, sugiere la consolidación de ciertas centralidades y fija densidades de ocupación para el suelo urbanizado y urbanizable. Genera áreas de protección y restricción y establece las condicionantes para la ocupación de dichas áreas.

FIG. 22: Loteos Aprobados. Fuente: Elaboración propia.

FIG. 23: PRMS. Fuente: MINVU


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La comuna de Peñalolén forma parte de las áreas reguladas por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Las condiciones que establece se muestran sintéticamente en la siguiente imagen:

FIG. 24: Plano Normativo Intercomunal Fuente: Elaboración propia.


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a) Áreas Urbanas Metropolitanas Corresponden al territorio circunscrito por el Límite Urbano, también denominado Límite de Extensión Urbana, el cual se destina a acoger el crecimiento de la población urbana y sus actividades (Art. 2.2.1 de la Ordenanza del PRMS). En el caso de Peñalolén, aproximadamente el 59,86% del territorio comunal corresponde a suelo urbano, mientras que el 40,14% corresponde a suelo rural, definido precisamente por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Del porcentaje urbano, el área que efectivamente se encuentra consolidada actualmente corresponde a un 75,17% (alrededor de 2.420 hectáreas), por lo que el suelo no consolidado urbano alcanza el 24,83%, que se traduce en 799,63 hectáreas. Sin embargo, cabe señalar que parte de este suelo no consolidado cuenta actualmente con loteos aprobados que no se han materializado. Dentro de esta macroárea (área urbana) se definen las áreas urbanizadas y las áreas urbanizables. Las primeras corresponden a las circunscritas por los límites urbanos comunales vigentes, mientras que las segundas se circunscriben por el Límite de Extensión Urbana. En Peñalolén, las áreas urbanizadas y urbanizables son las siguientes:

Para el área urbanizada, el PRMS establece una Densidad Bruta Mínima de 150 Habitantes por Hectárea, mientras que la Densidad Bruta Máxima se encuentra definida por el Plan Regulador Comunal. Por otra parte, se definen dos áreas urbanizables cuya diferencia radica en los rangos de densidades que permiten desarrollar.

FIG. 25: Áreas Urbanizadas y Urbanizables Fuente: Elaboración propia.


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La comuna de Peñalolén pertenece al grupo de comunas asignadas como un Área de Densidad Baja, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 4.4 de la Ordenanza del PRMS. Esto significa que la actualización del Plan Regulador Comunal debe cumplir con una densidad bruta mínima promedio de 100 Hab/Há, con una tolerancia de 20 Hab/Há. A mayor detalle, las zonas establecidas para Peñalolén por el PRMS son las siguientes:

- Zona Habitacional Mixta: Contempla el emplazamiento de actividades residenciales, de equipamiento, productivas y de almacenamiento de carácter inofensivo e infraestructura y transporte.

- Zona de Equipamiento Metropolitano e Intercomunal: comprende los Subcentros de

Equipamiento Metropolitano y las Zonas de Interés Metropolitano. Los Subcentros están destinados a concentrar equipamiento de nivel metropolitano e intercomunal y son de carácter indicativo (intersección de Av. Grecia con Autopista Américo Vespucio). Las Zonas de Interés corresponden a predios con una superficie mayor a 1 hectárea, destinados a equipamiento, actividades productivas, macroinfraestructuras y/o actividades ligadas al transporte.

b) Áreas Restringidas o Excluidas al Desarrollo Urbano

- Áreas de Alto Riesgo para los asentamientos humanos: Son áreas de alto riesgo geofísico asociado a eventos naturales, en este caso a remoción en masa de materiales o sedimentos y a riesgos por inundación. Las áreas de inundación se refieren específicamente a las Quebradas de Peñalolén, Nido de Águilas, Lo Hermida y Macul (Artículos 8.2.1.1 a 8.2.1.3). Por otra parte, las áreas de riesgo geofísico asociadas a remoción en masa se refieren principalmente a la Quebrada de Macul, así como a la quebrada sin nombre (O-16), que se comparte con la comuna de La Reina.7 Se señala también un Área de Riesgo de Derrumbe y Asentamiento del Suelo, ubicada al nor-oriente de la intersección del Canal Las Perdices con Av. Departamental. Sin embargo, de acuerdo a la aplicación del Artículo 5.2.3.5 del PRMS, esta zona corresponde a Parque Intercomunal.

- Áreas de Valor Natural: Corresponden a las áreas de valor natural, específicamente al

Área de Preservación Ecológica, ubicada al oriente del Límite de Extensión Urbana. Incluye también el Área de Preservación del recurso nieve que corresponde a la porción oriental de la comuna.

Las Áreas de Preservación Ecológica, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 8.3.1.1 de la Ordenanza del PRMS, deben ser mantenidas en estado natural, para asegurar y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente, como asimismo preservar el patrimonio paisajístico. Sin embargo, se permite el desarrollo de actividades que aseguren la permanencia de los valores naturales, restringiéndose su uso a ciertos tipos de equipamiento, con las instalaciones y/o edificaciones mínimas e indispensables para su habilitación. La aprobación de proyectos en estas áreas queda condicionada a la

7 Cabe señalar que también se hace referencia al Canal de Las Perdices, sin embargo, este en la actualidad se encuentra entubado en la mayor parte del territorio de Peñalolén.


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presentación de un Estudio de Impacto Ambiental y es la SEREMI MINVU quien define las normas caso a caso.

- Áreas de Resguardo de Infraestructura Metropolitana: Zonas que cumplen con la

finalidad de proteger el funcionamiento de diversas obras, impedir obstáculos que las interfieran y a la vez minimizar riesgos potenciales a la población. Específicamente, en la comuna de Peñalolén, estas se refieren a las áreas de resguardo de infraestructura de transporte y comunicaciones, puntualmente a las áreas de Resguardo de Aeropuertos, Aeródromos y Radio Ayudas y a las áreas de resguardo de infraestructura energética. La primera zona responde a la existencia del Aeródromo Eulogio Sánchez o Aeródromo de Tobalaba, ubicado en la comuna de La Reina, pero colindante con la comuna de Peñalolén. Esta zona define restricciones de altura de las edificaciones en torno él. Respecto a las áreas de resguardo de infraestructura energética, la comuna presenta la existencia de dos subestaciones eléctricas y líneas de transmisión de energía eléctrica Los anchos de faja que corresponden a estas áreas de resguardo responden a la tensión (220 KV) de la línea, que en este caso es de 40 metros en total (Artículo 8.4.3, inciso b, Ordenanza PRMS).

c) Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación Este sistema está conformado por las Áreas Verdes de carácter público o privado y las vinculaciones o Avenidas Parque consignados en el PRMS. En el caso de la comuna de Peñalolén, se reconocen las siguientes tipologías de Áreas Verdes:

- Parques Intercomunales: Se refiere al Parque Viña Cousiño Macul y al Parque por la Paz (Villa Grimaldi). En estos parques se permite desarrollar actividades cuyas instalaciones o edificaciones complementarias cumplan con un porcentaje máximo de ocupación de suelo de 5% y un coeficiente máximo de constructibilidad de 0,05. Se permiten las áreas verdes, equipamiento recreacional - deportivo, culto, cultura, científico, esparcimiento y turismo al aire libre. Cabe señalar que en el caso del Parque por la Paz - Villa Grimaldi, existe una superposición normativa, dado que también constituye un monumento histórico, definido a través de la Ley de Monumentos Nacionales, y por lo tanto debe cumplir con esta ley.

- Parques Quebradas: Se refiere a los parques asociados a las quebradas de Peñalolén,

Nido de Águilas, Lo Hermida, Macul (ramal secundario) y Macul (cauce principal). En este tipo de parques se permite desarrollar actividades cuyas instalaciones o edificaciones complementarias no superen el 1% de ocupación de suelo y el 0,01 de coeficiente de constructibilidad. En este caso, se permiten áreas verdes y equipamiento recreacional-deportivo, esparcimiento y turismo al aire libre.

Puntualmente, en el caso de la Quebrada de Lo Hermida, el PRMS hace una excepción, señalando que el ancho definido para el uso de área verde “podrá disminuirse como consecuencia de estudios que permitan reducir el ancho de las áreas de restricción de dicha quebrada, siempre que y cuando se trate de un área verde no consolidado, se


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mantenga un ancho mínimo para uso de parque de 20 m. a cada lado del eje de la quebrada y un distanciamiento de las edificaciones emplazadas en el área contigua, no inferior a 5 m. del límite del área de restricción. La superficie que se haya reducido del total contemplado para dicha área verde en la graficación del plano RMPRM-93/1A6 deberá ser compensada de acuerdo a las condiciones que se establecen más adelante...” (Artículo 5.2.3.3, PRMS).

- Parques Adyacentes a Cauces: corresponden a áreas verdes de uso público, adyacentes a fajas de protección de cauces de agua, cuya función es vincular los principales elementos componentes del Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación y aportar áreas de esparcimiento y recreación. En estos parques se permiten las instalaciones mínimas complementarias a su función, tales como actividades recreativas y de esparcimiento al aire libre. (Artículo 5.2.3.4)

En Peñalolén, este tipo de parques se ubican en las riberas del Canal San Carlos y en el Canal Las Perdices. Cabe señalar que el Canal Las Perdices se encuentra entubado en prácticamente todo su traspaso por la comuna de Peñalolén. Por otra parte, se menciona la existencia del Parque Isabel Riquelme en la comuna de Peñalolén, asociado al Zanjón de la Aguada, sin embargo, se entiende que este corresponde al Parque de la Quebrada de Macul.

- Parques Adyacentes a Sistemas Viales: al igual que el caso anterior, corresponden a

áreas verdes de uso público, en este caso adyacentes a fajas viales. En la actualidad, estas áreas verdes se encuentran en proceso de redefinición.

- Equipamiento Recreacional y Deportivo: corresponde a la categoría de Áreas Verdes

Complementarias, es decir, recintos de carácter público o privado en que se desarrolla una función de equipamiento con construcciones asociadas a espacios libres dotados de árboles y especies vegetales necesarios para la recreación y la mejor calidad del medio ambiente de la ciudad. Puntualmente, el Equipamiento Recreacional y Deportivo se refiere a las áreas existentes o proyectadas de propiedad fiscal, municipal o privada, de uso controlado o restringido, destinadas a acoger actividades deportivas y/o espectáculos de concurrencia masiva de público. (Artículo 5.2.4.1)

En Peñalolén, este tipo de equipamiento corresponde a: Estadio Asociación Nacional de Fútbol Profesional, Estadio Sergio Eguiguren, Estadio Quilín y Estadio Sauzal. Este Equipamiento no debe superar el 20% de ocupación del suelo sobre la superficie total del predio y se puede destinar a otros usos hasta un 20% de la superficie del predio, siempre que se apruebe una modificación al PRC correspondiente en la que se determinen las condiciones técnicas específicas que deberán cumplirse.


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FIG. 26: Equipamiento y Áreas Verdes Intercomunales Fuente: Elaboración propia.


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d) Infraestructura Vial: la vialidad estructurante establecida por el PRMS es la siguiente:

N° de Código Vías Metropolitanas

Ancho Mín. (L.O.) mts.

M18.O Av. Paseo Pie Andino 60 M14.O Av. Américo Vespucio 60 M14.O Av. Egaña 60 M15.O Av. Departamental 80/40

N° de

Código Vías Troncales Ancho Mín. (L.O.) mts.

T11.O Av. José Arrieta 25 / 30 T12.0 Av. Grecia 50 T14.O Diagonal Los Presidentes 30 T16.O Av. Quilín Norte 30 T16.O Av. Quilín Sur 30 T16.O Av. Quilín 60 T19.O Av. Tobalaba 80 T21.O Las Perdices 50 T21.O Diagonal Las Torres 30 T21.O Las Perdices 30 T21.O Av. Las Perdices 50

N° de

Código Vías Colectoras Ancho Mín. (L.O.) mts.

C12.O Av. Oriental P.R.C. (35/25) C12.O Av. Las Parcelas P.R.C. (20) C12.O Los Baqueanos P.R.C. (20) C12.O Las Torres 30 C16.O Av. San Luis P.R.C. (25) C32.O Ictinos P.R.C. (25) C32.O Altiplano P.R.C. (20) C32.O Coronel Alejandro Sepúlveda P.R.C. (30) C32.O Av. Duraznal P.R.C. (30) C32.O Los Cerezos P.R.C. (30) C36.O Av. Consistorial 30 C40.O Alvaro Casanova 25


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d) Límite de extensión urbana: El límite del área urbanizable se ubica al oriente del área consolidada, y se define en la cota 900. Por otra parte, el Pie de Monte constituye una unidad geográfica en sí misma, situación no reconocida por el límite de extensión urbana; la definición a partir de la cota 900 ha generado un límite que no tiene relación con la condición geográfica del lugar, además de generar deterioro a ambos lados del mismo, así como discontinuidades normativas. Además, existen sectores sobre el límite de extensión urbana cuya pendiente permite que sean desarrollables y que no presentan riesgos por remoción en masa o inundación, sin embargo estos no forman parte de las áreas urbanizables de la comuna. De acuerdo a lo anterior, se sugiere la revisión del límite de extensión urbana y su efectividad para comprender las unidades geográficas de Peñalolén, lo cual deberá revisarse en el contexto de una futura actualización del instrumento metropolitano, el PRMS.


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e) Situación normativa de las comunas vecinas Comuna de La Reina: Al igual que Peñalolén, La Reina también es una comuna orientada principalmente al uso residencial, permitiendo grandes equipamientos en ciertos puntos denominados “puertas” (color amarillo). Por otra parte, algunos usos no deseados se han localizado en el borde sur-poniente de la comuna, en directo contacto con Peñalolén (venta de combustible gaseoso en predios que enfrentan Av. José Arrieta y terminal de locomoción colectiva). Destaca como algo positivo para Peñalolén la existencia de una zona de parque contigua de gran extensión, hacia el oriente. Por otra parte, la existencia del Aeródromo de Tobalaba genera una restricción de altura para Peñalolén.

FIG. 27: PRC de La Reina

Fuente: www.lareina.cl

Comunas de Ñuñoa y Macul En relación a las comunas de Ñuñoa y Macul, existe continuidad respecto a las áreas urbanizadas. Sin embargo, la existencia de la Autopista Vespucio Sur refuerza el límite entre la comuna de Peñalolén y estas dos comunas, generándose discontinuidades en el Sistema Vial Intercomunal. Por otra parte, presentan un Subcentro Metropolitano establecido por el PRMS, en conjunto con Peñalolén; sin embargo, este pierde fuerza también debido a la Autopista. En el caso de Macul, es importante mencionar que en torno a la Av. Américo Vespucio, el Plan Regulador vigente ha dispuesto una franja con alta densidad destinada a edificación en altura con uso de vivienda. Esta corresponde a la zona ZM-4, cuya densidad bruta mínima es de 500 hab/Há, y la máxima de 2.000 hab/Há. Comunas de Las Condes y San José de Maipo Con la comuna de Las Condes existe continuidad en las Áreas de Preservación Ecológica y con las Áreas de Preservación del Recurso Nieve. Estas últimas también son continuas con la comuna de San José de Maipo. Con ambas comunas, Peñalolén se relaciona solamente a nivel cordillerano, por lo cual no presenta un impacto de magnitud en la ocupación del suelo.


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Comuna de La Florida Con la comuna de La Florida existen bastantes similitudes en cuanto a las áreas urbanizadas y urbanizables, manteniéndose cierta continuidad entre estas áreas en ambas comunas, de acuerdo a lo que se observa en terreno. Por otra parte, una problemática común se refiere a la existencia de la Quebrada de Macul, la cual termina dentro de la comuna de La Florida, si bien ambas comparten parte de sus restricciones. Los sectores aledaños a Peñalolén son predominantemente de baja densidad, lo cual se relaciona con las exigencias del PRMS.

PRC La Florida – sector norte (usos de suelo) Fuente: elaboración propia en base a plano obtenido de www.observatoriourbano.cl

FIG. 28. Sector de PRC de La Florida vigente Fuente: Elaboración propia.


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2.5.3.2 Plan Regulador Comunal de Peñalolén Vigente Actualmente el territorio de la comuna de Peñalolén se encuentra regido por el Plan Regulador Comunal, vigente desde el año 1989. Es importante señalar que este Plan se elaboró previamente al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (1994), sin embargo existen diferencias entre ambos instrumentos dado que el PRMS no reconoce las condiciones del PRC del año 1989. El PRC de Peñalolén vigente ha tenido cinco modificaciones importantes posteriores. La primera el año 1992 que incluye franjas de borde mixtas en diversos sectores (La Faena, Lo Hermida, Peñalolén Alto y San Luis de Macul), la segunda el año 1999 para el Sector de la Comunidad Ecológica, la tercera en el año 2002 para el Sector Cousiño Macul, la cuarta para el Sector Arrieta – Sánchez Fontecilla en el año 2005 y la quinta para el sector Las Perdices (Antupirén – Los Presidentes) en el año 2007. Este proceso progresivo de modificaciones da cuenta del acelerado proceso de crecimiento y desarrollo que ha tenido la comuna de Peñalolén y, al mismo tiempo, de la necesidad de actualización del instrumento en forma total y articulada. El Plan Regulador Comunal se estructura en base a tres tipos de áreas: las consolidadas, las de extensión urbana y las áreas especiales. Las consolidadas se refieren a las áreas urbanas que cuentan efectivamente con urbanización, entendiéndose por tal la que ha capacitado al suelo para ser dividido para recibir edificación, debidamente conectada a las redes de los servicios de utilidad pública o que cuentan con otro sistema autorizado por la reglamentación vigente. Las áreas de extensión urbana se refieren a las planificadas externas a las áreas consolidadas, capaces de recibir el crecimiento en extensión previsto para un horizonte de 30 años. Por último, las áreas especiales son las planificadas que en razón de su especial destino o naturaleza, están sujetas a restricciones de diverso grado en cuanto a su urbanización y edificación.8 La zonificación actual es la siguiente:

ZONA DESCRIPCIÓN GENERAL USOS PERMITIDOS

R1 Zona Residencial consolidada Vivienda, equipamiento y transporte. R2 Zona Residencial consolidada Vivienda, equipamiento y transporte.

R3 Zona Residencial consolidada con industria y almacenamiento, asociada a la Autopista Vespucio Sur

Vivienda, industria y almacenamiento inofensivo, equipamiento y transporte.

R4 Zona habitacional y de servicios locales Vivienda y equipamiento comunal y vecinal R5 Zona habitacional Norte Vivienda y equipamiento vecinal R6 Zona habitacional Sur Vivienda R7 Zona Residencial Exclusiva Vivienda y áreas verdes CC Centro Cívico Equipamiento

SM1 Equipamiento y servicios asociados a corredores o vías relevantes

Vivienda, equipamiento y transporte.

SM2 Equipamiento y servicios asociados a las industrias y talleres en el sector norponiente y al sur, aledaño a Av. Tobalaba.

Vivienda, industria y almacenamiento inofensivo, equipamiento y transporte.

IE Sector con actividades productivas. Equipamiento, industria y almacenamiento inofensivo y transporte.

8 Diario Oficial. Ordenanza Plan Regulador Comunal de Peñalolén. Capítulo IV, Párrafo 1° Macroáreas. Artículo 28.


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EQ 9 Equipamiento deportivo predominantemente Vivienda, equipamiento y transporte.

PE Parque Comunal Equipamiento científico, educación, culto y cultura, deporte y recreación.

Z1 Residencial. Vivienda, equipamiento y transporte.

E1 Equipamiento Intercomunal y vivienda en alta densidad

Vivienda (hasta un 30%) y equipamiento intercomunal, comunal y vecinal

E1a Residencial con equipamiento Vivienda, equipamiento y áreas verdes.

E2 Mixta residencial, equipamiento menor y áreas verdes

Vivienda, áreas verdes y equipamiento.

ZHM1 Habitacional mixta de alta densidad Vivienda y equipamiento ZHM2 Habitacional mixta de mediana densidad Vivienda y equipamiento ZHM3 Habitacional mixta de mediana a baja densidad Vivienda y equipamiento ZHM4 Habitacional mixta de baja densidad Vivienda y equipamiento ZHM5 Habitacional mixta baja densidad Vivienda y equipamiento

AR1 Sectores asociados a industrias existentes y restricciones por Aeródromo Tobalaba

Vivienda, industria y almacenamiento inofensivo y no fumígeno y equipamiento.

AR3 Parque Cousiño Macul Equipamiento regional e interurbano de áreas verdes con instalaciones complementarias.

11B Area de extensión. Peñalolén Alto Vivienda y equipamiento comunal, regional e intercomunal.

11ac Area de extensión. Peñalolén Bajo Vivienda y equipamiento comunal, regional e intercomunal.

11bf 11bf2

Area de extensión. Peñalolén y Lo Hermida

Vivienda, equipamiento de escala vecinal, comunal regional e intercomunal y servicios artesanales.

K Quebrada interior Equipamiento de áreas verdes

M Riesgo geofísico asociado a remoción en masa Actividades de forestación y esparcimiento al aire libre.

Q Alto riesgo natural por inundación Equipamiento de áreas verdes, recreacional, deportivo y de esparcimiento-turismo.

C Parques adyacentes a cauces Areas verdes e instalaciones mínimas complementarias a esta función (actividades recreativas y de esparcimiento al aire libre).

F Faja de protección de cauces artificiales Areas verdes

P Area de resguardo aeródromo Solo restricción de altura. No pueden localizarse elementos que superen la altura de 75 hasta 100 metros.

Areas de resguardo de infraestructura sanitaria y energética

Infraestructura sanitaria y/o energética

Fuente: Elaboración propia en base a Ordenanza PRC de Peñalolén y posteriores modificaciones. NOTA: Para efectos de simplificación de la tabla, no se detallan todos los tipos de equipamiento permitidos.

9 Cabe señalar que parte de las áreas EQ corresponden a la zonificación PRMS. En la imagen de zonificación comunal de la página subsiguiente se hace esta diferenciación.


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El Plan Regulador Comunal vigente presenta dos formas de regular el territorio que coexisten en el instrumento. Por una parte, la definición de áreas mixtas en las cuales destacan ciertos ejes con equipamiento asociado en forma lineal. Este modelo corresponde a los sectores más antiguos de la comuna: La Faena, Lo Hermida, Peñalolén Alto y San Luis de Macul. Un segundo modelo de regulación se basa en la conformación de unidades con normativa propia, donde el equipamiento constituye también otra unidad más, desapareciendo el concepto de eje como elemento lineal emplazador de equipamiento, pero con el concepto de concentración de densidades. Este segundo modelo corresponde al sector más nuevo de desarrollo en la comuna, asociado al modelo de ciudad-jardín: Peñalolén Nuevo y el sector de la Viña Cousiño Macul. Respecto a vialidad estructurante, se observa que el sistema vial planteado por el PRC vigente ha sido elaborado con posterioridad a la materialización de los asentamientos y, por ende, no ha constituido una trama que ordene el territorio comunal y le permita conectarse entre sí.

FIG. 29: Zonificación Comunal, PRC Vigente. Fuente: Elaboración propia.


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El PRC vigente de Peñalolén presenta en general dos tipos de problemas: la indefinición de usos y la imprecisión en algunas zonas. Respecto al primer problema, se observa la inexistencia de zonas de usos exclusivos, lo que le otorga una mayor flexibilidad en cuanto a los usos permitidos, sin embargo, genera en muchos casos cierta ambigüedad y constituye una fuente de conflictos al coexistir usos que no son compatibles en un mismo sector (por ejemplo, Av. Oriental). Al mismo tiempo, impide establecer jerarquías y directrices respecto al desarrollo urbano comunal. En ese sentido, el Plan vigente no constituye un instrumento que ordena y direcciona, es decir, no conduce el proceso de desarrollo territorial de la comuna. El segundo problema referente a la imprecisión en ciertas zonas se observa en la definición de las zonas establecidas por el PRMS, las cuales a su vez deben ser representadas en el PRC vigente; es importante señalar que la entrada en vigencia del PRMS fue posterior al PRC, tal como ya se ha señalado. Lo que ocurre con estas zonas es que la escala del PRMS no permite un nivel de detalle adecuado, lo que genera problemas en la interpretación de la definición de las zonas; esto actualmente es una importante complicación para la Dirección de Obras Municipales, ya que debe respetar el instrumento de mayor jerarquía, pero al mismo tiempo no tiene la facultad para realizar estas interpretaciones. Por otra parte, existen zonas definidas por el PRMS tales como las áreas de restricción de quebradas, las cuales se interrumpen sin una lógica que recoja sus reales características e impactos de orden natural. Todo lo anterior obliga a una revisión del instrumento de orden mayor, el PRMS, el cual también debe ajustarse a la realidad del territorio de Peñalolén y aprovechar el mayor nivel de detalle que le otorga la escala comunal.

FIG. 30: Vialidad Estructurante, PRC Vigente. Fuente: Elaboración propia.


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De acuerdo a una revisión conjunta con el equipo municipal, el PRC vigente presenta principalmente10 los siguientes problemas de aplicación: - Definición de usos de suelo y actividades: la definición de usos y actividades que se

aplicó en el PRC vigente no concuerda con la definición actual de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. La O.G.U.C. en su Artículo 2.1.24 considera que los usos de suelo son los siguientes: residencial, equipamiento, actividades productivas, infraestructura, espacio público y área verde. Sin embargo, el PRC vigente de Peñalolén considera al Transporte como un uso que forma parte del Equipamiento, al igual que la industria y el almacenamiento. De la misma manera, considera al área verde como parte del equipamiento. Por otra parte, el PRC vigente no habla de uso “residencial”, sino de vivienda, la cual en la actualidad es considerada como una de las actividades del uso residencial; de hecho los hoteles y hospedaje son considerados actualmente como uso residencial. Todas estas diferencias dificultan la compatibilidad entre la O.G.U.C. y el PRC vigente. Otro aspecto relevante a considerar es que existen nuevas actividades que actualmente no es posible categorizar en el PRC vigente, lo que genera problemas en la solicitud de permisos de edificación.

- Altura máxima de edificación: si bien en la época en la cual fue realizado el instrumento

vigente no era necesario concebir mayores alturas, ya que la comuna estaba orientada hacia la vivienda en baja densidad y se ubicaba en la periferia, en la actualidad el escenario es distinto, considerando también que los suelos libres en el área metropolitana están prácticamente agotados. Esto genera la posibilidad de que Peñalolén pudiera necesitar densificarse en altura, por lo cual esta condición de edificación (altura máxima permitida) debe analizarse en profundidad en la actualización del instrumento. En la actualidad, prácticamente no existen restricciones al respecto, lo que puede llegar a constituir una fuente de conflicto por no estar reguladas las alturas adecuadamente.

- Estacionamientos: en la actualidad en la Comuna se aplican las normas del Plan

Regulador Metropolitano de Santiago, las cuales son poco exigentes. Si se considera que la tasa de motorización de la comuna ha aumentado considerablemente, los estacionamientos son un parámetro que debe ser revisado para adecuarse a esta realidad, evitando impactos negativos sobre el espacio público.

- Áreas verdes: la norma vigente genera que las áreas verdes se localicen en retazos de

terrenos, sin embargo, la existencia de un artículo general en la Ordenanza Local permitiría apuntar a generar una proporción adecuada de áreas verdes, lo cual podría aplicarse, por ejemplo, a las cesiones que se exigen por norma.

- Industrias peligrosas: no se señala explícitamente que estas se encuentran prohibidas,

por lo cual existe ambigüedad al respecto. Solo se habla de industrias inofensivas, molestas o insalubres.

10 En conjunto con el equipo municipal se revisó en detalle cada una de las zonas y sus condiciones en la Ordenanza Local vigente. A partir de este trabajo, se generó una extensa tabla en formato Excel que detalla cada problemática por zona y por condición. Por efectos de síntesis, en la presente Memoria se han incluido únicamente los aspectos más relevantes.


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2.5.3.3 Síntesis respecto a las condiciones normativas de Peñalolén En base a la normativa planteada por los dos instrumentos de planificación vigentes, el Plan Regulador Metropolitano de Santiago y el Plan Regulador Comunal, es posible afirmar que:

- La normativa no ha sido conducente del proceso de desarrollo urbano de la comuna de Peñalolén; ha tenido un rol reactivo frente a las transformaciones que han ocurrido en forma natural en su territorio.

- Gran parte del crecimiento urbano de la comuna se ha generado a través de normas transitorias del Plan Regulador Metropolitano de Santiago y de Seccionales.

- La definición del límite urbano no contempla las condiciones geográficas reales del Pie de Monte y deja fuera sectores que podrían ser desarrollables por sus pendientes y por no presentar riesgos naturales. Además, no permite graduar el límite entre la ciudad y el sector cordillerano (franja de transición Pie de Monte). De la misma manera, las áreas urbanas no permiten incorporar el “verde” en la ciudad.

- Los usos de suelo mixtos que define el Plan Regulador Comunal son confusos en su aplicación, generando incompatibilidades que actualmente no se han podido resolver (Ej. Sector La Faena – Av. Oriental, por coexistencia de viviendas y talleres).

- El sistema vial no constituye una trama ordenadora y estructurante del territorio comunal; se ha conformado en respuesta a la consolidación de paños independientes, generando discontinuidades, recorridos sinuosos y diferencias en sus anchos oficiales, careciendo de jerarquía y dificultando los recorridos intracomunales.

- Las modificaciones que ha tenido el instrumento a escala comunal (PRC) no se reflejan a escala intercomunal (PRMS), y en muchos casos esto probablemente se encuentre asociado a las diferencias en escalas de trabajo de cada instrumento y a la velocidad de transformación y alta demanda que ha tenido la comuna de Peñalolén. Influye también que el instrumento comunal fue elaborado con anterioridad al Plan Regulador Metropolitano de Santiago.

- A excepción del nuevo Parque Comunal ubicado al poniente de Av. Consistorial, cercano a Av. José Arrieta, la normativa no plantea nuevos espacios de encuentro y recreación accesibles a toda la población comunal, tales como grandes plazas y/o espacios de carácter cívico. Esta es una importante necesidad dado el origen de la comuna en respuesta a una subdivisión administrativa, donde este tipo de espacios o elementos urbanos se encontraban en las comunas de Ñuñoa y Macul y, por ende, no han existido en Peñalolén.

- Existen diferencias importantes entre lo establecido en la Ordenanza del instrumento intercomunal-metropolitano, el PRMS, y lo establecido en la Ordenanza Local vigente. Esto se refiere principalmente a la definición de zonas (áreas verdes complementarias) y a la descripción de la vialidad estructurante.


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2.5.4 Estructura Funcional Comunal 2.5.4.1 Centralidades

La comuna se ha dotado progresivamente de equipamientos básicos, sin embargo, desde el punto de vista urbano, su localización ha sido aleatoria y poco planificada. Las centralidades que es posible observar en la comuna son claramente una respuesta al desarrollo residencial, pero no alcanzan a conformar espacios que aprovechen las sinergias entre distintos usos ni espacios públicos con valor agregado, incluyendo tratamientos especiales de veredas, iluminación o arborización, de manera de generar un espacio más amable al peatón. Sin embargo, la existencia de al menos 23 ferias libres y persas, además de 8 ferias de cachureos, genera otro tipo de centralidad de carácter temporal, en la cual es el espacio público el que se transforma momentáneamente para acoger este mercado. Cabe señalar que las ferias libres son altamente valoradas por la población comunal (esto se señaló durante los talleres de participación ciudadana) y constituyen una fuente de acceso a productos a menor precio y son reconocidas como un elemento esencial en la dinámica económica de la comuna. Las centralidades más importantes están asociadas a grandes equipamientos (supermercados, mall, grandes tiendas), ubicados en intersecciones de vías estructurantes. Por otra parte, el Centro Cívico constituye también un punto de importancia, no sólo por la existencia del edificio consistorial y otros servicios públicos, sino por la existencia de cierto comercio y servicios que también se ha localizado cercano a dicho centro. Algunas de las calles principales de los sectores de la comuna también se constituyen como ejes de comercio y servicios por la existencia de pequeños locales, lo que ocurre en Las Parcelas-Los Baqueanos en Peñalolén Alto, Av. Grecia en su vereda sur en Lo Hermida y Av. San Luis de Macul en San Luis.

FIG. 31. Centralidades Fuente: Elaboración propia


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2.5.4.2 Conectividad

Nota: la discontinuidad en la imagen anterior es esquemática La vialidad estructurante de la Comuna se encuentra aún incompleta en su materialización (en muchos casos se va consolidando en conjunto con los paños que se desarrollan con loteos), lo que ha generado discontinuidades en las vías, recorridos sinuosos y en general una confusa red vial que interrumpe la libre circulación y relación entre los sectores de la comuna. Si bien existe una conectividad excelente a escala metropolitana, por la existencia de 6 estaciones de metro y una autopista urbana, la realidad es que estos mismos elementos fortalecen la barrera física y funcional con las comunas de Ñuñoa y Macul. En el sentido norte-sur solamente existe la Av. Tobalaba, que a su vez recoge flujos de la comuna de La Florida. Por lo tanto, la conectividad norte – sur es bastante débil y con pocas alternativas, mientras que la conectividad oriente-poniente es más adecuada, sin embargo, esta pierde fuerza al intentar traspasar la Av. Américo Vespucio, debilitando la relación vial con Ñuñoa y Macul. La trama vial interna fortalece la conformación de subsectores desvinculados entre sí e impide que la comuna funcione como una unidad territorial integrada.

FIG. 32: Conectividad Fuente: Elaboración propia.

Foto 4: Sector Vespucio con Grecia


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2.5.4.3 Bordes

Peñalolén es prácticamente una comuna encerrada en sí misma, debido a su condición geográfica y a la existencia de infraestructura de transporte y de grandes elementos que bloquean su relación con las comunas vecinas. Hacia el oriente, la Cordillera marca un límite natural y no existen vinculaciones con las comunas de La Reina y La Florida; además, los accesos a la Cordillera son débiles por lo que no existe relación directa con esta. Hacia el norte, la existencia del Aeródromo Tobalaba genera un elemento hermético de gran tamaño que impide la conexión entre Peñalolén y La Reina. Por otra parte, la existencia de grandes paños de propiedad militar generan también un quiebre en la trama vial menor e impiden la continuidad entre los pequeños paños. Hacia el poniente, la Autopista Vespucio Sur ha reforzado el efecto barrera debido a la segregación que requiere para su funcionamiento como vía expresa de alta velocidad; los puntos de traspaso de vías intercomunales son escasos y la existencia de la nueva línea del metro rompe incluso la relación visual que pudiera haber existido entre ambos costados. Hacia el sur, la relación con la comuna de La Florida se reduce al sector sur-poniente de dicho límite, en que los tamaños de las manzanas son similares pero la continuidad en la vialidad en la mayor parte de los casos no existe. Además, el hecho de que Av. Departamental sea administrada por los dos municipios, genera que este territorio sea difícil de planificar, con el deterioro que esto significa.

FIG. 33: Bordes Fuente: Elaboración propia.


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2.5.4.4 Estructura de Unidades Urbanas

Ya se resaltaba que la comuna de Peñalolén era una comuna encerrada en si misma y que no tiene una continuidad fluida con sus áreas vecinas. Esta condición se replica a distintas escalas, tanto entre algunos de sus sectores, como entre los barrios y las distintas unidades residenciales. Esta condición de hermetismo se produce básicamente por un problema de conectividad y continuidad entre las distintas unidades urbanas de la comuna, independiente de su escala. Referente a la escala de los barrios, debe hacerse una diferenciación entre los barrios y unidades residenciales de los sectores antiguos con los sectores de los nuevos desarrollos. En los sectores antiguos, La Faena, Lo Hermida, San Luis y algunos sectores de Peñalolén Alto, la relación y conectividad entre barrios y unidades residenciales es más fluida que en los sectores con nuevos desarrollos inmobiliarios (Peñalolén Nuevo, Viña Cousiño Macul y algunos sectores de Peñalolén Alto), donde se acentúa este problema. Estos sectores se estructuran a través de unidades residenciales independientes, de distinto tamaño y extensión según su respectivo proyecto de loteo. Estas unidades son, casi en su totalidad, núcleos cerrados con acceso restringido. Estas unidades urbanas no presentan ningún patrón ordenador común, con la salvedad de las condiciones que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (cesiones de equipamiento y áreas verdes). Este tipo de desarrollos ha acentuado el problema de no - conectividad de la comuna, y por otra parte ha conformado una barrera de cierre de la precordillera con el resto de la ciudad. Cabe destacar que se necesita imperantemente consolidar vialidades estructurantes que conecten a la comuna (tanto interior como exteriormente), en especial en el sentido norte-sur, que ordenen los futuros desarrollos y abran estas unidades herméticas otorgándoles nuevos frentes a los barrios y sectores.

FIG. 34: Estructura de Unidades Urbanas. Fuente: Elaboración propia.


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2.5.5 Proyectos de Impacto Urbano Los proyectos de impacto urbano que se encuentran actualmente en desarrollo en la Municipalidad buscan abordar parte de las problemáticas centrales de la comuna. Algunos de los proyectos serán físicamente visibles, mientras que otros se refieren a medidas de gestión que tienen efectos sobre el espacio público e imagen de la comuna. Los proyectos son los siguientes:

1. Parque Comunal 5. Ordenanzas de publicidad y quioscos 2. Centro Cívico 6. Barrio Antupirén 3. Parque Departamental 7. El Valle Espacio Público 4. Renovación Urbana

Tanto el proyecto del Parque Comunal como el Centro Cívico abordan una de las carencias más relevantes de la comuna, que se refiere a la existencia de espacios públicos y/o colectivos reconocibles por la población, lugares de encuentro e intercambio. De cierta manera, la construcción de este tipo de espacios contribuye a re-fundar la comuna, en el sentido de generar espacios que recojan la identidad urbana de la comuna y le brinden a Peñalolén una identidad territorial de escala comunal. El Centro Cívico también aporta a la consolidación y fortalecimiento del sistema de centralidades de la comuna. Tanto el Parque Comunal como el Parque Departamental conforman dos nuevas áreas verdes con equipamiento ubicadas en los límites con las dos comunas vecinas, La Reina y La Florida respectivamente. Si bien sus dimensiones y escalas de impacto son distintas, tienen en común el hecho de ser nuevos espacios de borde, articulados por la espina dorsal natural del sistema de áreas verdes y espacios públicos de la comuna, la Av. Tobalaba, requiriendo esta última un fortalecimiento que permita otorgarle una mayor jerarquía como espacio público, y no solo como vialidad conectora en el sentido norte-sur. El sector de renovación urbana que está trabajando el Municipio comprende una primera etapa “piloto”, que podría extenderse a un área mayor del borde oriente de Av. Américo Vespucio. Por una parte apunta a resolver el problema actual de deterioro e inseguridad, pero al mismo tiempo constituye una fase inicial de un nuevo proceso al cual aún no se ha enfrentado la comuna, la densificación y renovación urbana. Existen otros proyectos asociados a los corredores Grecia y Quilín, que surgen a raíz del Plan Transantiago, los cuales tienden a reforzar y ordenar estas vías oriente – poniente. Sin embargo, es necesario revisar estas propuestas de manera de cuidar la calidad de los espacios que se proponen, evitando disminución de áreas verdes y arborización que podrían restarles jerarquía como espacios públicos. En relación a las ordenanzas que se proyectan, estas contribuyen al ordenamiento del espacio público, aspecto de gran importancia en Peñalolén. Esto mismo ocurre con el proyecto El Valle Espacio Público, que ordena el funcionamiento de la feria del lugar, además de mejorar el entorno urbano, que se encuentra en precarias condiciones. El proyecto para generar el Barrio Antupirén, asociado a las actividades de la Comunidad Ecológica, comercio y servicios existentes en el lugar, permitiría reforzar la imagen de este sector tan característico de la comuna y al mismo tiempo fortalecer la actividad turística y oferta de servicios de Peñalolén.


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2.5.6 Síntesis análisis urbano Los aspectos más relevantes respecto al sistema urbano son los siguientes: - Planificación deficiente: Peñalolén se ha caracterizado por el desarrollo de sectores

pequeños o unidades independientes entre sí, careciendo su territorio de una macroplanificación; prácticamente no se reservaron espacios para grandes elementos de configuración urbana, con la salvedad del Área Cívica.

- Inaccesibilidad al área precordillerana: Prácticamente la totalidad del borde urbano

precordillerano comunal es de propiedad privada y no contempla accesos públicos a este potencial atractivo intercomunal. Sin embargo, la Cordillera es quizá el elemento más característico de la comuna.

- Límites comunales son barreras en la relación urbana intercomunal: Peñalolén

constituye actualmente un territorio urbano prácticamente aislado de las comunas vecinas. - Discontinuidad vial y carencia de una trama vial jerarquizada: el proceso de ocupación

y consolidación de Peñalolén a través de pequeñas unidades y su proceso de planificación ha generado diferentes tipos de discontinuidades, tales como: de trazados (a escala intercomunal y comunal), de anchos de las vías, de los perfiles de las calles y de su diseño. Por otra parte, el hecho de que se hayan ido materializando las unidades a destiempo agudiza esta problemática.

- Comuna de umbrales: Peñalolén es una comuna con un sistema de estructuras cerradas y

unitarias, lo que genera la existencia de umbrales entre cada unidad o célula, fortaleciendo la existencia de barrios aislados, lo que también está asociado al punto anterior.

- Dificultades en el límite entre la ciudad y la Precordillera: la escala de desarrollo del

PRMS y la definición de una cota como límite al desarrollo urbano, genera dificultades en la concepción de un sistema de Pie de Monte que constituya una franja de transición entre la ciudad y la Precordillera. Las normas actuales no alcanzan a resguardar la preservación de la precordillera a través del Artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la normativa asociada a las Áreas de Preservación Ecológica.

- Dificultad en la convivencia de usos de suelo mixtos, establecidos por el PRC

vigente: existen conflictos debido a la superposición de usos no compatibles, tales como los talleres y sectores residenciales en el sector de Av. Oriental.

- Inexistencia de elementos urbanos que otorguen carácter e identidad: el nacimiento de

la comuna de Peñalolén a partir de una subdivisión administrativa de la comuna de Ñuñoa, la cual sí poseía elementos urbanos de identidad tales como parques, plazas y equipamientos relevantes, generó una carencia en ese sentido en Peñalolén, situación que en la actualidad se busca revertir.

- Incompatibilidad entre la normativa intercomunal (PRMS) y la normativa local vigente:

las diferencias entre ambas normativas generan una dificultad en los procesos de aplicación de la norma para el desarrollo urbano en la Comuna, así como su planificación a futuro.


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2.6 DIAGNÓSTICO HISTÓRICO Ubicado en el sector oriente del valle de Santiago, lo que actualmente constituye el territorio de la comuna de Peñalolén tiene, en términos de ocupación humana, un desarrollo mucho más temprano de lo que nos podría sugerir su notorio y acelerado crecimiento en las últimas tres décadas del siglo XX. Las descripciones que realizan los primeros cronistas respecto a los habitantes del valle de Santiago al advenimiento de la hueste hispánica dan cuenta de los grupos indígenas que lo habitaban en su toda extensión, no estando exentos de ocupación los faldeos precordilleranos donde se localiza el actual territorio de Peñalolén. Las comunidades picunches que lo habitaban, aunque incorporadas bajo el control del imperio inca, eran parte del área cultural mapuche; de ahí su toponimia –un rasgo de identidad esencial para la comuna- con raíz lingüística mapudungún: diversas traducciones definen el nombre como “lugar de hermanos”, “compañero de pelea”, etcétera. Esta distinción prehispánica da un esbozo tanto de su ocupación temprana como de los cambios producidos en los periodos posteriores. Para introducirse en la evolución del territorio, se realizó una distinción según etapas que representan los cambios más notables en el sector desde el momento de la ocupación hispánica en adelante. Estas etapas se sintetizan en lo siguiente:

- Las primeras ocupaciones: el énfasis en la actividad rural - Una nueva dimensión: Peñalolén como sector recreativo y de descanso - Los influjos del crecimiento: el inicio de urbanización - La ciudad masificada: Peñalolén y la urbanización compulsiva - La explosión urbana reciente: conflicto social y nuevas perspectivas de ocupación

Uno de los rasgos que más llama la atención de la actual comuna de Peñalolén es su heterogeneidad, tanto por la composición socioeconómica de sus vecinos como por las morfologías urbanas y tipologías arquitectónicas que en ella coexisten. A pocas cuadras de distancia es posible encontrar sectores con viviendas de precaria construcción y dotadas de servicios básicos recién en la década de 1980; sólidos bloques de departamentos edificados a mediados de los años sesenta por cooperativas de trabajadores; condominios cerrados con amplias casas pareadas destinadas a la dinámica clase media de los noventa, que ha encontrado un inestimable apoyo en el mercado inmobiliario y en el sistema financiero para satisfacer sus aspiraciones habitacionales; con magnificas mansiones de estilo vanguardista habitadas por vecinos de alto poder adquisitivo que encontraron en Peñalolén un ambiente agradable y tranquilo que en otros sectores del Gran Santiago sólo es posible obtener por un altísimo valor del suelo. Si bien esto podría ser valorado positivamente como un ejemplo de la viabilidad de convivencia urbana de los distintos estratos de la sociedad, la configuración actual de Peñalolén no se deriva de un proyecto de desarrollo urbano específico, sino que es el resultado de distintos procesos urbanos que han tenido lugar a través del tiempo y que conviven uno junto al otro sin conformar un cuerpo orgánico, armónico y coherente, posible de identificar como una ciudad. Peñalolén es un mosaico formado con las piezas de su propio pasado, arrojadas en el territorio sin orden ni previsión.


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Esta suerte de urbanización inorgánica que caracteriza a Peñalolén revela que el desarrollo y expansión de la comuna han estado ajenos a cualquier esfuerzo de planificación, ya que a través de su historia las urgencias han prevalecido sobre la planificación. Así, cuando a mediados de la década de 1930 los suelos de los quince fundos que ocupaban el territorio comunal comenzaron a ser ocupados ilegalmente por marginales urbanos y migrantes rurales, la iniciativa pública acudió en su ayuda proveyendo infraestructura sanitaria y equipamiento urbano, pero siempre a una escala inferior a los requerimientos. Treinta años más tarde se optó por estimular la asociatividad y contribuir a las soluciones habitacionales de trabajadores y pobladores agrupados en cooperativas para la vivienda. Durante el régimen militar, período en que la comuna recibió un considerable contingente de pobladores erradicados desde otros sectores de la ciudad, la gestión pública estuvo exclusivamente dirigida a atender las carencias más apremiantes, como proveer servicios de agua potable, alcantarillado y electricidad, y pavimentar algunas calles y veredas, pero poco y nada se hizo por ordenar el territorio y regular el funcionamiento del sistema urbano. Finalmente, al comenzar la década de 1990 y con la restauración del régimen democrático en el país, irrumpió en la comuna (y en todo el país) un nuevo agente urbanizador: el mercado. La disposición de suelos de relativamente bajo valor estimuló a muchas empresas inmobiliarias a desarrollar proyectos en la comuna destinados a los estratos sociales medios. La inmensa mayoría de estos emprendimientos no consideró su inserción armónica a la infraestructura física existente, agudizando algunos problemas anteriores y propiciando otros nuevos, además de generar un ambiente de tensión y desconfianza entre los nuevos y los antiguos vecinos. Dado este panorama en la actualidad y que las necesidades más apremiantes han sido prácticamente resueltas en su totalidad, la formulación del Plan Regulador Comunal de Peñalolén es la oportunidad para que las autoridades nacionales, el municipio, los actores locales y los vecinos en general, dejen de lado por un momento las urgencias y las necesidades inmediatas, para dar paso a la reflexión y a confrontar posiciones y proyectos que permitan definir la comuna que quieren habitar en el futuro.


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2.7 DIAGNÓSTICO TURÍSTICO Por su condición de área metropolitana destinada fundamentalmente al uso residencial, el desarrollo del turismo en la comuna de Peñalolén no debe ser concebido como una actividad en torno a la cual se puede conformar una base económica de gravitación local y en una alternativa que permitirá resolver los problemas de empleo que actualmente afectan a sus vecinos, puesto que en el Gran Santiago existen otros espacios en los que el sector se encuentra plenamente consolidado y cuya oferta hotelera y gastronómica difícilmente puede ser equiparada. Sin embargo, Peñalolén dispone de atractivos naturales y culturales capaces de despertar el interés del visitante nacional y extranjero, que organizados como destinos turísticos pueden servir para incrementar el ingreso de algunos vecinos, ofrecer fuentes de trabajo, conservar el patrimonio comunal y, especialmente, generar una identidad que distinga a la comuna en la Región Metropolitana y en el país. Es por ello que el desenvolvimiento del sector turismo no debe ser concebido únicamente como parte de una estrategia para ampliar y diversificar la estructura económica comunal, sino que debe apuntar a destacar los elementos que dicen relación con las singularidades culturales y naturales de la comuna, así como de sus elementos patrimoniales, para a partir de ellos construir una identidad que interprete a sus vecinos y les otorgue sentimientos de pertenencia y orgullo. Los atractivos turísticos que posee Peñalolén son:


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A partir de los atractivos anteriores es posible conformar ejes turísticos o temáticos: Eje histórico: Comprende la Avenida José Arrieta en toda su extensión, desde Tobalaba hasta Álvaro Casanova. Allí se encuentra el proyectado Parque de Peñalolén, el Parque por la Paz “Villa Grimaldi” y el Parque y Casa Arrieta. Como se señaló, los dos últimos dan cuenta de la historia de Chile desde el período republicano hasta el pasado reciente, y juntos simbolizan los valores de tolerancia y convivencia cívica que a su vez forman parte de la imagen que conforma la identidad de Peñalolén. Lo anterior se complementa con el centro ceremonial mapuche (la Ruka), que se construirá en el Parque Comunal, incorporando la presencia de los pueblos originarios y completando la idea de que Peñalolén es un resumen de Chile. Eje cultural: Recorre la Avenida Antupirén desde la calle Acueducto hasta el camino La Quebrada. La presencia de la Comunidad Ecológica, un café, un teatro y un centro de artesanía en el costado sur de Antupirén son los elementos que le otorgan identidad al lugar, y bien pueden complementarse con el eje histórico, conformando una ruta mediante una conexión vial a través de la calle Álvaro Casanova, que además posee el atractivo cultural del Parque de las Esculturas. Eje natural: Corresponde al trazado proyectado del Sendero de Chile en la comuna, que se conecta con La Reina y La Florida. Para habilitar una ruta turística que destaque los elementos naturales de la comuna se debe facilitar el acceso libre y general al sendero de todas las personas interesadas. Eje de las viñas: Comienza en Avenida Quilín desde Av. Hacienda de Macul hasta Av. Consistorial, luego dobla hacia el norte hasta Los Presidentes. Este recorrido visita las viñas Cousiño-Macul, Aquitania y Domus Peñalolén y, a través de Avenida Consistorial, se conecta con el eje cultural. La viña Cousiño-Macul ya posee experiencia ofreciendo visitas guiadas a turistas, lo que constituye un interesante parámetro de referencia para que otras viñas puedan aprovechar su experiencia.

FIG. 35: Ejes Turísticos. Fuente: Elaboración propia.


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2.8 DIAGNÓSTICO AGUA POTABLE Y AGUAS SERVIDAS Los servicios de agua potable y aguas servidas están concesionados a la empresa Aguas Andinas, la cual ha definido de acuerdo a la legislación vigente la existencia de un territorio operacional que comprende prácticamente todo el área urbana de la comuna. En dicho territorio, la empresa tiene la obligación de otorgar el servicio. Al año 2019 la empresa concesionaria tiene garantizadas las fuentes de agua par la comuna de Peñalolén. A nivel de distribución, producción, estanques de regulación e interconexiones existentes, se encuentran las inversiones garantizadas en la Superintendencia de Servicios sanitarios, por lo cual no existiría déficit en el sistema hasta ese año. A 30 años, en general, inversiones y otros dependerán de la demanda, sin embargo se puede decir que en todos los sectores es factible técnica y económicamente poder atender en forma paulatina crecimientos cercanos a las áreas del territorio operacional, pero ello de igual forma trae asociado un mayor tiempo tanto en la concepción de la solución como en su financiamiento y puesta en ejecución. A pesar de estar garantizado el servicio, aún existen sectores donde la dotación es bastante justa, es decir, cualquier aumento en la demanda generaría un déficit. Este es el caso del sector de La Faena. Por otra parte, existen sectores donde la dotación (en litros/habitante/día) de servicio es alta, como lo es el sector denominado J. Jackson. Por otra parte, si bien no hay grandes dificultades para el abastecimiento de agua potable, si existe un sector donde habiendo abastecimiento existe un medidor en la entrada, desde donde se abastece a la Comunidad Ecológica. Respecto a las redes de alcantarillado, actualmente hay sectores que no cuentan con las redes necesarias para la evacuación de las aguas servidas. Estos lugares corresponden al Loteo Arboretum, la Comunidad Ecológica11 y el Conjunto Consistorial (entre Los Presidentes y Quilín).

11 La mayoría de las viviendas de la Comunidad Ecológica cuentan con abastecimiento de agua proveniente de la vertiente, y en relación al alcantarillado, poseen sistemas propios. En la actualidad, la Comunidad Ecológica se encuentra dentro del territorio operacional de la empresa Aguas Andinas S.A. La reglamentación vigente estipula que el urbanizador tiene la obligatoriedad de pagar la urbanización. En este caso, sólo algunos propietarios han solucionado su situación (locales comerciales, sector Antupirén y sector Los Presidentes), efectuando los proyectos y obras correspondientes, sin embargo, aún quedan propietarios por regularizar. En todo caso, esto dependerá de la misma Comunidad, ya que no está dentro de las competencias de un Plan Regulador Comunal.


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2.9 DIAGNÓSTICO AGUAS LLUVIAS Con las obras del Plan Maestro de Drenaje de Aguas Lluvias del Gran Santiago, junto a las medidas no estructurales y a las técnicas alternativas u otras soluciones que proponga el Municipio y el especialista en cada caso, se minimizan los riesgos de aguas lluvias. Es necesario generar acuerdos entre el Ministerio de Obras Públicas Dirección de Obras Hidráulicas, el Municipio y la comunidad, con el objetivo de adelantar obras de evacuación de aguas lluvias propuestas en el Plan Maestro para minimizar los riesgos producto de las aguas lluvias. El Municipio debe momentáneamente diseñar obras que permitan dirigir las aguas lluvias hacia áreas verdes u otros de tal forma de no poner en peligro a la población debido a la evacuación de las aguas lluvias. Toda obra nueva de urbanización debe conectarse obligatoriamente a la red de aguas lluvias existente. Si aún la red no se ha materializado (Plan Maestro de Aguas Lluvias), el loteador debe demostrar que su predio es capaz de absorber las aguas lluvias de su predio y las que llegan a él, proyectos que deben ser aprobados por los organismos competentes, de tal forma de no aportar caudales de aguas lluvias aguas abajo. Si bien el Plan Maestro de Aguas Lluvias del Gran Santiago minimizará los riesgos, en la actualidad y como ya se señaló, las obras que se requieren para una evacuación adecuada de las aguas lluvias no se han materializado en su totalidad. Los colectores que evacuarían los caudales, especialmente los provenientes de las quebradas, son los siguientes:

- Colector Los Presidentes - Colector El Valle - Colector Antipurén (Comienza la construcción en el año 2007) - Colector Grecia - Colector Las Parcelas - Colector Arrieta - Colector Larraín

Con los colectores anteriormente indicados, además de otras obras que se ejecutarán de acuerdo al Plan Maestro de Aguas Lluvias, el sistema en la comuna de Peñalolén debe funcionar evacuando los caudales de aguas lluvias en eventos no catastróficos. Mientras tanto, el Municipio deberá diseñar obras que permitan dirigir las aguas lluvias hacia áreas verdes u otros de tal forma de no poner en peligro a la población por la evacuación de las aguas lluvias. Se debe considerar también que toda obra nueva de urbanización debe demostrar y/o solucionar la evacuación de las aguas lluvias dentro de su mismo predio, de tal forma de no aportar caudales de aguas lluvias aguas abajo.


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FIG. 36: Redes de Aguas Lluvias Fuente: Elaboración propia.


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2.10 DIAGNÓSTICO ENERGÉTICO En la comuna existen dos Líneas de Alta Tensión, que poseen franjas de protección adecuadas para los voltajes que movilizan. El Plan Regulador Metropolitano de Santiago establece que se debe reservar una faja de protección del tendido, acorde a la tensión que la línea posea12. En el caso de Peñalolén, todas las líneas de alta tensión son de 220 kv, para lo cual corresponde reservar 40 metros (20 a cada lado de la línea) a lo largo de todas las líneas; en dicha faja no es posible generar construcciones de ningún tipo. Existen dos subestaciones eléctricas en la comuna, una en el sector de La Faena y otra en el sector de San Luis. Ambas operan en los niveles de tensión baja, por lo cual sus áreas de protección son adecuadas. No existen en la comuna sistemas de almacenamiento de combustibles líquidos o gaseosos. Sólo sistemas de distribución a granel.

12 Artículo 8.4.3, Plan Regulador Metropolitano de Santiago.

Foto 5: Sector Diagonal Las Torres


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2.11 CONCLUSIONES DIAGNÓSTICAS Los resultados muestran un trozo de la ciudad de Santiago en permanente evolución, con todavía importantes cantidades de suelo disponible y posible de ser ocupadas en la expansión y densificación de la ciudad. En otras palabras, se trata de zonas en proceso de consolidación y simultáneamente de transformación estructural. La zona de Peñalolén corresponde así a uno de los territorios representativos del rápido cambio y adecuación que la ciudad de Santiago ha venido experimentando en las décadas recientes, mostrando en los hechos, huellas de todas las formas y estilos de ocupación residencial urbana que conforman el abanico de alternativas que tanto desde el sector público como privado ha gestado el desarrollo urbano metropolitano. Una importante consecuencia de este proceso de ocupación gradual es el que la comuna se caracteriza por tener una alta diversidad morfológica, residencial y social, haciendo de esta condición un valor y elemento identitario comunal. Por otra parte, es también evidente la existencia, si se quiere, de un vector de progreso constante en lo que a calidad urbana, equipamiento, redes de transporte, satisfacción de demandas crecientes por infraestructura, y otros. Es decir, siendo un territorio que nace a la vida urbana signado por la vivienda de sectores con menores recursos, a lo largo de su historia moderna, ha ido dotándose sistemáticamente de los atributos y necesidades de urbanización, hasta que, en el decenio reciente, experimentar su definitiva “apropiación” por el mercado, que reconoce en la comuna, los atributos de disponibilidad de suelo, mejorada accesibilidad, y siempre mejores estándares de servicios públicos y administrativos locales. Claramente entonces, el rol principal de la comuna, en tanto parte integral de la ciudad de Santiago y su área metropolitana, es residencial con ciertas zonas marcadas por los usos mixtos al incorporar talleres, servicios, comercio y otros usos similares. Un aspecto distintivo del cambio funcional en la comuna, lo representa la reciente instalación de funciones de alcance intercomunal (Universidad, Hospital) que dan cuenta de un nuevo estadio de desarrollo local, en el cual la comuna avizora una participación funcional distinta de la que ha sostenido hasta ahora, en la cual el predominio ha sido de funciones de apoyo a la residencia, con servicios fundamentalmente de escala vecinal y a lo mas comunal. Cabe entonces la reflexión en torno a cuáles roles o funciones de alcance intercomunal podrían emplazarse en Peñalolén atendiendo a su expansión demográfica, a su mejorada condición socio-económica y a su disponibilidad de suelo. En este sentido, un primer elemento dice relación con la responsabilidad comunal en la gestión, administración y desarrollo de piezas de su territorio que son parte natural del sistema intercomunal, de modo tal de anticipar en ellas el emplazamiento de funciones o roles de dicho alcance. Son estas, en lo principal, el borde de la circunvalación Américo Vespucio (que recoge adicionalmente seis estaciones de la nueva línea de metro) y, el pie de monte cordillerano. Con condiciones distintas ambas zonas de la comuna, albergan el potencial de emplazar en ellos funciones y elementos de imagen comunal (centros educacionales, parques, complejos de oficinas, templos, grandes tiendas o centros comerciales y otros) todos elementos de un alcance superior a la sola demanda de los residentes de la comuna. El tratamiento sistémico de estas zonas comunales ha de ser parte relevante en la propuesta reguladora comunal.


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Por su parte, la mejorada condición de localización comunal en relación al sistema urbano mayor, obliga, como elemento primordial de la planificación local, a resolver los déficits actuales en conectividad interior e intercomunal de las redes viales, de modo de anticipar no sólo las demandas que generarán sobre la red local los nuevos proyectos y la ocupación definitiva de los suelos aún con uso rural o eriazos, sino de forma también importante, elevar la vinculación con las comunas vecinas. La visión que corresponde anticipar aquí es la importancia que para mantener la tendencia de mejoramiento progresivo de la comuna, representa, la cada vez mejor articulación funcional con las comunas inmediatas y mediatas de la región. De otra forma planteado, es posible anticipar el que en una comuna cada vez más heterogénea, con nuevas ofertas funcionales en la escala regional, y, con crecientes tasas de motorización, la comuna aumente su importancia en la red de conectividad intercomunal, en particular en la zona oriente de Santiago, y, en la conectividad norte – sur. En similar sentido, el posicionamiento que ha adquirido la comuna recientemente, producto de la demanda residencial sostenida, la renovada accesibilidad, y la propia localización comunal, dan cuenta de la oportunidad y también necesidad que presenta el territorio urbano comunal, para constituir y desarrollar elementos formales de legibilidad e identidad espacial. Es decir, este trozo de ciudad, marcado en su génesis por la emergencia e informalidad residencial, hoy se posiciona como el suelo mas demandado por el sector inmobiliario, con claras proyecciones de crecimiento demográfico, de mejoramiento urbano y de desarrollo funcional. Esta transformación requiere, si o si, de un sistema de espacios públicos de escala comunal que sirva a las necesidades existentes y futuras por espacios de recreación, encuentro y diálogo comunitario, a la vez de albergar potencialmente elementos simbólicos de la historia y cultura locales. En este sentido, la oportunidad de articular estos elementos con funciones relacionadas con el turismo y la historia comunales es clara. La expansión demográfica de la comuna es también un elemento relevante a la hora de imaginar o prefigurar el desarrollo territorial de esta. En el horizonte de aplicación del instrumento es perfectamente posible asumir que la comuna se pueble en su totalidad haciendo así que la población comunal tal vez doble los cerca de 200.000 habitantes que hoy residen en ella. Con estas cifras, además de las consecuencias en cuanto a demanda por redes y servicios, es posible avizorar el que en el horizonte de planificación, el territorio urbano comunal experimente procesos nuevos tales como la renovación, la densificación, y por cierto, la instalación definitiva de la edificación en altura como elemento distintivo de la morfología urbana. Así, el modo residencial predominante – vivienda unifamiliar en barrios residenciales tradicionales – habrá de convivir con modalidades habitacionales en densidad, las que necesariamente impulsan la creación de elementos y servicios urbanos de mayor intensidad. La visión en este sentido apunta a acoger esta diversidad como elemento distintivo de la comuna y su evolución. Otro elemento particular de Peñalolén lo constituye su paisaje y geomorfología. Comuna de transición entre el valle y el pie de monte andino, la comuna presenta sectores diferentes en cuanto a pendiente, orientación, cota, vegetación, riesgo y demás elementos caracterizadores del sistema natural base comunal. En este tema, no puede minimizarse el potencial que para el desarrollo y organización funcional de la comuna representan los elementos característicos de esta morfología, tales como quebradas, zonas de conos de deyección, laderas y canales, sobre los cuales o en su entorno podrán darse funciones, espacios recreativos, elementos de circulación y otros elementos urbanísticos, que debieran explotar estos elementos haciendo de ellos aspectos distintivos de esta comuna. La comuna de Peñalolén aún tiene la posibilidad de constituir un modelo de desarrollo urbano que incorpore, con criterios de sustentabilidad, estos


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elementos en la planificación comunal, en particular en lo relativo al tratamiento del pie de monte. Así, es obvio en la visión urbana la incorporación de todos los suelos de pie de monte al proyecto de planificación. En consideración de estas reflexiones, al cabo de la elaboración del instrumento Plan Regulador Comunal, se debiera contar con un instrumento que responda a la visión de una comuna que forma una cada vez más relevante parte del sistema intercomunal metropolitano, sistema al cual aporta espacio para el desarrollo de habitación urbana de diversas tipologías, la que se ve apoyada por redes viales, sistemas de transporte y sistemas de espacios públicos de buen estándar urbano. También es una comuna que ha aportado espacio y sistemas urbanos para el emplazamiento de funciones de servicios y/o recreativas de alcance intercomunal, las que se apoyan en elementos del paisaje o estructura urbana destacados. La comuna sería también una zona de la ciudad marcada por la diversidad, ello en lo social pero también en cuanto a la valorización de elementos culturales, residenciales, productivos que la distinguen. Reconociendo la importancia de la articulación con la ciudad, la comuna conserva y expande su imagen comunitaria. Se dota, por lo mismo, de mejores espacios para la interacción comunitaria, de elementos funcionales de orden simbólico, y replantea elementos funcionales de carácter vecinal como el alfabeto de organización territorial. Al aceptar su diversidad genética, que ha generado un patrón de ocupación y desarrollo por zonas, la planificación se integra a esta estructura, dotando a los sectores de elementos de centralidad, servicios y circulación capaces de atender las necesidades locales, a la vez de integrar mediante una estructura reconocible en la escala comunal todos estos sectores. También, a partir de la instauración de modalidades de desarrollo urbano basadas en las acciones articuladas entre el sector público y un cada vez más importante sector privado, la comuna avanza en la materialización de obras necesarias para ampliar la capacidad de las redes comunales, junto al desarrollo de elementos formales propios de un sistema urbano equilibrado, tales como plazas, avenidas, ejes comerciales, complejos deportivos, centro cívico y otros. Finalmente, es claro que en los próximos decenios, la comuna alcanzará su etapa de consolidación. La cuestión, a la vez que la oportunidad, es el aprovechamiento máximo de sus ventajas para transformarse en un modelo de sistema urbano a partir de su rol metropolitano, sus propios potenciales y condiciones, y la anticipación de las demandas que surgirán a partir de su emplazamiento, crecimiento demográfico, transformación económica y social y desarrollo general de Santiago.


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III. PROYECCIONES Y ESCENARIOS DE CRECIMIENTO 3.1 PROYECCIONES DEMOGRÁFICAS En el año 2002, el censo mostró que la comuna de Peñalolén alcanzó los 216.060 habitantes. De acuerdo a las proyecciones de población realizadas sobre la base de la dinámica de demográfica (INE), para el Bicentenario Peñalolén alcanzaría los 249.000 habitantes, de los cuales 48,9% serán hombres y el 51,1% mujeres. En tanto el 5,9% de esta población serán adultos mayores y el 27,1% serán jóvenes menores de 19 años. Al año 2015, la población comunal se habrá incrementado hasta los 270.000 habitantes1. Esto muestra que aunque la población comunal seguirá incrementándose sostenidamente, esto será a una tasa menor a la que se ha experimentado hasta ahora. 3.2 PROYECCIONES SOCIOECONÓMICAS Peñalolén es una comuna heterogénea respecto a la condición socioeconómica de sus habitantes. De acuerdo a la Encuesta CASEN del año 2003, el 16,7%2 de la población se encuentra bajo la línea de pobreza. Al mismo tiempo, la comuna ha recibido habitantes con mayores ingresos en los últimos 5 años, provenientes de comunas como: Ñuñoa, La Florida, La Reina, Las Condes y Macul. Debido al auge en la oferta inmobiliaria, especialmente en el sector de Peñalolén Nuevo, se espera el aumento de habitantes de mayores ingresos a la comuna.

1 Es relevante señalar que las proyecciones demográficas se realizan sobre la base de proyecciones económicas, las cuales se estiman a 5 años en general, y máximo a 15 años. En ese sentido, una estimación que considere un período mayor a lo señalado puede inducir a error. Por esta razón, la proyección que se realiza de la población comunal de Peñalolén, que considera el PIB del año 2006, no puede proyectarse más allá del 2015. 2 Fuente: Cálculo en base a antecedentes de la Ficha Comunal en www.sinim.cl. Se sumaron los porcentajes de pobres no indigentes (12,55%) y los indigentes (4,16%).

FIG. 1: Evolución de Población 1982-2015. Fuente SECPLAC


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3.3 SUPERFICIES POR USO DE SUELO Peñalolén tiene una superficie total de 5.379,63 hectáreas, de las cuales 3.219,99 son urbanas. Actualmente se encuentran consolidadas 2.420,36 hectáreas de la superficie urbana, cuyos usos son los siguientes:3

- Residencial 1947 Hás - Equipamiento4 227 Hás - Actividades Productivas5 77 Hás - Deporte 126 Hás - Áreas Verdes 91 Hás - Infraestructura 17 Hás

Actualmente existen alrededor de 500 hectáreas disponibles correspondientes al área urbana. Estas se encuentran distribuidas por sector de la siguiente manera:

3 Cálculo en base a Catastro realizado durante octubre del año 2006. 4 Excepto Equipamiento Deportivo, el cual se detalla debido a la extensión que ocupa en la comuna. 5 Este cálculo no incluye los talleres ubicados en el sector de La Faena.

FIG. 2: Sectores de la comuna de Peñalolén Fuente: Elaboración propia


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3.4 ESCENARIOS DE CRECIMIENTO Y DEMANDA POR SUELO URBANO A continuación se presentan las bases conceptuales de los escenarios de desarrollo económico modelados para la comuna de Peñalolén, así como la proyección de la demanda por suelo para cada uno de los escenarios definidos. 3.4.1. Escenarios de Crecimiento El desarrollo económico tiene un efecto sobre la demanda por suelo en la comuna y sobre el patrón de ocupación territorial. Por este motivo, para planificar el desarrollo urbano es necesario identificar las características que presentará el desarrollo económico intercomunal. Para efectos de simulación se han identificado los siguientes escenarios de desarrollo económico: i) escenario base o tendencial y ii) escenario de crecimiento máximo u optimista. Estos dos escenarios económicos se complementan con dos escenarios de desarrollo inmobiliario de la comuna: en extensión y en densificación. Los supuestos sobre los cuales se estructuran estos escenarios se describen a continuación: Escenarios de desarrollo económico a) Escenario tendencial: Este escenario se construyó a partir de la proyección tendencial de las variables demográficas, las que suponen implícitamente una evolución de la actividad económica similar a la observada en la última década. En términos generales se puede señalar que los supuestos de este escenario son los siguientes:

- La Región Metropolitana mantiene una tasa de crecimiento económico sostenido en el rango de 2,5% a 3% anual, manteniendo la tendencia observada en la última década con una tasa de crecimiento inferior a la tasa de crecimiento del PIB país.

- El sector comercial y de servicios en la comuna mantiene la senda expansiva observada en la última década, pero a tasas de crecimiento inferiores. Esto se explica por el inicio de una etapa de consolidación de las inversiones efectuadas durante los últimos años en ambos sectores.

b) Escenario optimista: Este escenario supone que hay un mayor crecimiento económico que en el escenario tendencial. Los principales supuestos de este escenario son los siguientes:

- La Región Metropolitana tendrá una tasa de crecimiento económico en el rango de 3% a 4% anual.

- El sector comercial y de servicios mantendrá la senda expansiva observada en la última década.


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Escenarios de desarrollo inmobiliario En el Área Metropolitana de Santiago se constata un proceso de densificación que ha aumentado la participación relativa de departamentos respecto a las casas en la demanda inmobiliaria. Este aumento de las preferencias por departamentos se ha dado particularmente entre los grupos socioeconómicos E, D y C3, lo cual se explica principalmente por el aumento en el precio del suelo6. Para reflejar este comportamiento, se simularán dos escenarios de desarrollo urbano (en expansión y densificación), cuya diferencia principal es la proporción de casas y departamentos sobre la demanda total de viviendas nuevas. a) Desarrollo en expansión: Supone que el desarrollo inmobiliario de Peñalolén seguirá siendo en extensión. De esta forma, se ha supuesto que en los Grupos Socioeconómicos (GSE) bajos (D y E) la participación de casas sobre el total de viviendas demandadas (y construidas) en la comuna pasará de 90% el año 2007 a sólo 85% en el año 2016. Los grupos socioeconómicos medios (C2 y C3) pasarán de un 85% el año 2007 a un 80% el año 2016, mientras que los grupos socioeconómicos altos (ABC1) pasarán de un 100% en la actualidad a un 95% el año 2016. En los tres GSE se supone que desde el 2016 en adelante se mantiene estable la proporción de casas sobre el total de viviendas. b) Desarrollo en densificación: Supone que se intensifica el desarrollo en densificación de la comuna, lo cual sigue la tendencia que se ha observado en el Gran Santiago. De esta forma, se ha supuesto que en los GSE bajos la participación de departamentos sobre el total de viviendas demandadas (y construidas) en la comuna pasará de 10% el año 2007 a 30% en el año 2016. Los grupos socioeconómicos medios pasarán de un 15% de departamentos el año 2007 a un 40% el año 2016, mientras que los grupos socioeconómicos altos pasarán de un 0% departamentos en la actualidad a un 10% el año 2016. En los tres GSE se supone que desde el 2016 en adelante se mantiene estable la proporción de departamentos sobre el total de viviendas.

A continuación se presenta un gráfico en el que se compara en ambos escenarios la distribución de casas y departamentos en el total de viviendas nuevas construidas el año 2016.

6 Los escenarios de desarrollo inmobiliario fueron elaborados por el equipo consultor a partir de información del mercado inmobiliario.


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3.4.2. Enfoque teórico de la demanda por suelo urbano En esta sección se describe la forma en que se aborda la proyección de la demanda de suelo para cada uno de los usos relevantes (residencial, comercio, servicios e industria). Demanda por suelo para uso residencial La demanda por suelo residencial se realiza a partir de la proyección de la demanda por nuevas viviendas en la comuna, la que es función del crecimiento del número de hogares y del crecimiento del ingreso de la población. El modelo de estimación supone que en la medida que la población aumenta su ingreso, se produce también una demanda por viviendas de mayor valor. De esta forma si producto del aumento del ingreso, una parte de la población del estrato “s” pasa al estrato “s+1” se producirá una demanda por viviendas del estrato “s+1”, pero también se “liberarán” viviendas del estrato “s”, las que quedarán disponibles para las personas del estrato “s-1” que por efecto del aumento del ingreso pasaron al estrato “s”.Por lo tanto, al incorporar este comportamiento la demanda que estima el modelo corresponde a demanda por nuevas viviendas, la que es posible segmentar por nivel de ingreso. Además, el modelo considera también un porcentaje de “obsolescencia” de viviendas; es decir, supone que una parte del stock de viviendas “desaparece” por antigüedad y debe ser repuesto por nuevas viviendas. Una vez estimada la demanda por nuevas viviendas, la demanda de suelo para fines residenciales se calcula a partir de una densidad de viviendas por hectárea, la que varía según el escenario de densificación considerado y el nivel de ingreso de los hogares.

FIG. 3: Escenarios de distribución de Viviendas Fuente: Elaboración propia


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Demanda por suelo para uso comercial y de servicios La demanda de suelo comercial y de servicios presenta una alta correlación con el crecimiento poblacional, por este motivo la demanda de suelo de estos usos se estima a partir del promedio histórico de la relación “m² de comercio por vivienda construida”. Esta tasa se supone constante en el tiempo. Considerando además, que las proyecciones son de largo plazo, usar tasas promedio históricas no provoca distorsiones importantes en la proyección. Por lo tanto, esta demanda crece impulsada por la formación de hogares y la respectiva demanda por viviendas. Para pasar a la demanda de suelo se aplica a la demanda por superficie construida un índice de ocupación y constructibilidad representativos de la comuna. Demanda por suelo para uso industrial Se estima a partir del promedio histórico para la comuna de la relación “m² de industria por vivienda construida”. Esta tasa se considera constante en el tiempo. Al igual que en el caso anterior, para pasar a la demanda de suelo se aplica a la demanda por superficie construida un índice de ocupación y constructibilidad representativos de la Región. En el caso de la demanda por suelo industrial las proyecciones siempre estarán sujetas a mayor incertidumbre, ya que no existen parámetros altamente correlacionados con la demanda por este tipo de suelo. 3.4.3. Estimación de la demanda por suelo

Escenario tendencial

El cuadro 1 muestra la proyección de población y hogares para el periodo 2007-2026 (20 años). Como se puede apreciar, el número de hogares aumenta en poco más de 36.000 en el periodo de análisis (53% de aumento).


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Cuadro 1: Proyección de Población y número de hogares

Año Población Hogares Hab./Hogar 2007 235.416 68.205 3,45 2008 239.491 70.043 3,42 2009 243.636 71.912 3,39 2010 247.853 73.814 3,36 2011 251.899 75.673 3,33 2012 256.012 77.559 3,30 2013 260.191 79.471 3,27 2014 264.439 81.408 3,25 2015 268.756 83.368 3,22 2016 272.868 85.266 3,20 2017 277.043 87.180 3,18 2018 281.282 89.111 3,16 2019 285.585 91.057 3,14 2020 289.955 93.015 3,12 2021 294.101 94.892 3,10 2022 298.307 96.776 3,08 2023 302.573 98.664 3,07 2024 306.899 100.555 3,05 2025 311.288 102.448 3,04 2026 315.739 104.340 3,03

Fuente: Elaboración propia

A partir de esta información y el crecimiento del ingreso comunal, se calcula la demanda por nuevas viviendas en la comuna, la que de acuerdo a la estimación realizada, en el periodo 2007-2026 alcanzará a 45.218 viviendas nuevas. El Gráfico 1 muestra la demanda anual proyectada según grupo socioeconómico. Según se desprende de las cifras presentadas, la demanda por viviendas en el periodo 2007-2026 provendrá en un 62% de hogares de ingresos medios bajos y bajos (valor inferior a UF 1.250), en un 30% de viviendas para ingresos medios (viviendas entre 1.250 UF y 3.800 UF) y un 8% de viviendas para hogares de ingresos altos (mayores a 3.800 UF). La distribución de estas viviendas nuevas entre departamentos y casas dependerá del escenario de desarrollo inmobiliario que se considere (en extensión o en densificación).


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Gráfico 1: Número de viviendas según nivel de ingreso – escenario tendencial


a) Demanda por suelo para uso residencial El Cuadro 2 muestra la demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso, para el escenario de desarrollo económico tendencial y desarrollo inmobiliario en densificación, mientras que el Cuadro 3 muestra la misma información pero para el escenario tendencial con desarrollo inmobiliario en extensión. Cuadro 2: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario

Tendencial / en Densificación.

NSE Bajo NSE Medio NSE Alto Periodo Casas Departamentos Casas Departamentos Casas Departamentos

2007-2016 11.226 2.821 4.846 1.679 1.635 165 2007-2026 21.017 7.017 9.006 4.452 3.367 358

Fuente: Elaboración propia Cuadro 3: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario

Tendencial / en Extensión.


2007-2016 11.934 2.113 5.213 1.312 1.718 83 2007-2027 23.124 4.910 10.413 3.045 3.546 179



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Para efectos de estimar la demanda bruta por suelo para fines residenciales, se han supuesto las siguientes densidades promedio según nivel de ingreso y tipo de vivienda:

Cuadro 4: Densidad de viviendas por hectárea, según nivel de ingreso y tipo de vivienda

Nivel de ingreso del hogar Casa (Viv/ha) Departamento (Viv/ha) Bajo 45 1000 Medio 20 533 Alto 10 167

Fuente: Elaboración propia Aplicando estos valores a los resultados de los cuadros 2 y 3 es posible obtener la demanda bruta de suelo urbano para fines residenciales. Valores que se presentan en el Cuadro 5.

Cuadro 5: Demanda acumulada de suelo para uso residencial, según nivel socioeconómico y escenario de desarrollo inmobiliario – Escenario tendencial, 2007-2026.

Demanda acumulada por suelo para uso residencial (hectáreas) Escenario

desarrollo inmobiliario NSE Bajo NSE Medio NSE Alto Total

Densificación 474 459 339 1.271 Extensión 541 551 359 1.451

Fuente: Elaboración propia b) Demanda por suelo para uso no residencial Con respecto a la demanda por suelo para usos comerciales, industriales y de servicios, se ha estimado a partir de la serie histórica de superficie construida en el periodo 1985-2005, estimándose que en el largo plazo la superficie construida para servicios representa un 11% de la superficie construida para fines residenciales y que la superficie de comercio e industria representa un 9% de la superficie residencial. Además, se supuso un coeficiente de constructibilidad de 1,5 y un coeficiente de ocupación de suelo de 0,7. De esta forma, la demanda acumulada por suelo para usos no residenciales es la siguiente:

Cuadro 6: Demanda acumulada de suelo para usos no residenciales, según escenario de

desarrollo inmobiliario – Escenario tendencial, 2007- 2026. (hectáreas)

Escenario desarrollo

inmobiliario Comercio e Industria Servicios

Total usos no residenciales

Densificación 109 133 242 Extensión 124 152 276



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Escenario optimista Siguiendo el procedimiento señalado previamente, se estima la demanda por viviendas nuevas en el escenario optimista. El principal cambio es el mayor crecimiento económico de este escenario, el cual se traduce en un mayor crecimiento del salario real de las personas y por lo tanto, en una mayor demanda por viviendas (47.062 viviendas en el periodo 2007-2026). Dada la composición de los diferentes estratos, se observa una mayor demanda por viviendas de estratos medios, de hecho la demanda total se distribuye un 59% en viviendas para hogares de estratos bajos y medio bajos, un 32% para hogares de estratos medios y un 9% para viviendas de hogares altos.

Gráfico 2: Número de viviendas según nivel de ingreso – escenario optimista


a) Demanda por suelo para uso residencial Los cuadros 7 y 8 muestran la demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso, para el escenario de desarrollo económico optimista y según desarrollo inmobiliario en densificación y en extensión, respectivamente.


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Cuadro 7: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario Optimista / en Densificación.


Cuadro 8: Demanda acumulada de viviendas según tipo de vivienda y nivel de ingreso – Escenario Optimista / en Extensión.

Fuente: Elaboración propia Aplicando los mismos valores del Cuadro 5 a los resultados de los cuadros 7 y 8 es posible obtener la demanda bruta de suelo urbano para fines residenciales. Valores que se presentan en el Cuadro 9.

Cuadro 9: Demanda acumulada de suelo para uso residencial, según nivel socioeconómico y escenario de desarrollo inmobiliario – Escenario optimista, 2007-2026.

Demanda acumulada por suelo para uso residencial (hectáreas) Escenario desarrollo

inmobiliario NSE Bajo NSE Medio NSE Alto Total Densificación 471 513 382 1.366

Extensión 537 616 405 1.557 Fuente: Elaboración propia

b) Demanda por suelo para uso no residencial Siguiendo el mismo procedimiento establecido para el escenario tendencial se calcula la demanda por uso no residencial, siendo esta la siguiente:

Cuadro 10: Demanda acumulada de suelo para usos no residenciales, según escenario de

desarrollo inmobiliario – Escenario optimista, 2007-2026. (Hectáreas) Escenario desarrollo

inmobiliario Comercio e

Industria Servicios

Total usos no

residenciales Densificación 117 143 260

Extensión 133 163 297 Fuente: Elaboración propia


2007-2016 11.224 2.816 5.498 1.899 1.874 188

2007-2027 20.882 6.955 10.077 4.952 3.794 402


2007-2016 12.283 1.757 6.100 1.297 2.010 52

2007-2026 24.010 3.827 12.205 2.824 4.037 159


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3.4.4. Síntesis de la demanda De acuerdo a los escenarios presentados anteriormente, se puede señalar en síntesis lo siguiente: Uso Residencial:

- La demanda bruta por suelo residencial para el desarrollo inmobiliario en densificación alcanzaría, en el Escenario Tendencial, las 1.271 hectáreas, mientras que en el Escenario Optimista alcanzaría las 1.366 hectáreas.

- Por otra parte, la demanda bruta por suelo residencial para el desarrollo inmobiliario

en extensión alcanzaría, en el Escenario Tendencial, las 1.451 hectáreas, mientras que en el Escenario Optimista alcanzaría las 1.577 hectáreas.

Uso No Residencial:

- Al año 2026 la demanda por comercio e industria bajo el Escenario Tendencial alcanzaría las 109 hectáreas (densificación) o las 124 hectáreas (extensión). En el Escenario Optimista, estas cifras alcanzarían las 117 hectáreas (densificación) o 133 hectáreas (extensión).

- Respecto a la demanda por superficie destinada a servicios, al año 2026 bajo el

Escenario Tendencial alcanzaría las 133 hectáreas (densificación) o las 152 hectáreas (extensión). En el Escenario Optimista, estas cifras alcanzarían las 143 hectáreas (densificación) o 163 hectáreas (extensión).

Al comparar estas cifras con el suelo urbano disponible en la comuna (501,14 Hás), se constata que en ambos escenarios de desarrollo inmobiliario la demanda proyectada supera la oferta de suelo disponible, por lo que la edificación en altura en algunos sectores de la comuna tendrá que ser evaluada como una de las soluciones a la demanda futura.


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IV. ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN TERRITORIAL Como parte del proceso de elaboración de la propuesta de ordenamiento territorial de Peñalolén, se elaboraron diferentes alternativas de estructuración para la comuna. Estas fueron presentadas a la comunidad, al equipo técnico municipal, a los agentes económicos y productivos y a los representantes políticos de la comuna. En base al análisis conjunto que se llevó a cabo en dichos talleres, se ajustó la alternativa más aceptada y se le incorporaron, en la medida de lo posible, aquellas otras características rescatadas de las otras dos alternativas, las cuales se consideraron necesarias para construir la alternativa óptima (alternativa síntesis), la cual a su vez se convirtió en la propuesta de Anteproyecto y posteriormente en el Proyecto de PRC. A continuación se describen las tres alternativas de ordenamiento territorial para la comuna de Peñalolén, así como la Alternativa Síntesis. Posteriormente, en el capítulo V de Proyecto se presenta la propuesta de Proyecto. 4.1 ALTERNATIVA 1: CENTRO

FIG. 1: Alternativa 1 – Centro Fuente: Elaboración Propia


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Esta alternativa pretende potenciar y desarrollar nuevas centralidades comunales y locales, especialmente en los ejes Grecia, Los Presidentes y Quilín, entre Av. Tobalaba y Av. Las Perdices. El eje Grecia se propone como la centralidad educacional y cívica de la comuna, considerando que en este tramo se localiza el Edificio Consistorial, así como otros equipamientos comunales de importancia. El eje Los Presidentes se propone como la centralidad de equipamiento y servicios, considerando que actualmente existen grandes supermercados y algunos servicios en las franjas aledañas. El eje Quilín se propone como la centralidad para el equipamiento deportivo, consolidando lo existente y potenciando este uso en la comuna. Al mismo tiempo, se propone la generación de centralidades locales por sector, muchas de las cuales responden a la existencia de equipamiento e intersecciones relevantes que ya cuentan con una dinámica propia. Se propone consolidar y estructurar la Av. Las Perdices y el Parque Tobalaba, jerarquizando estos ejes apoyados por espacios públicos y áreas verdes. El borde de Av. Américo Vespucio se propone para densificación residencial (edificación en altura), pero manteniendo el equipamiento de gran tamaño ya consolidado. Esta alternativa conserva el actual límite urbano y permite ciertos tipos de equipamiento, especialmente hacia el poniente de dicho límite. El resto de la comuna mantiene el carácter residencial, consolidando el suelo disponible con este mismo uso. Esto ocurre también en el sector de Av. Oriental, que se propone como uso residencial exclusivo. Cabe señalar también que se le da un mayor énfasis a Av. Consistorial, especialmente en el tramo Quilín-Grecia, considerando que este sería el sector céntrico de la comuna, permitiendo el emplazamiento de comercio y servicios en este sector.


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4.2 ALTERNATIVA 2: FRANJAS

Esta alternativa propone una graduación entre la ciudad consolidada y el Pie de Monte y Precordillera. Esto implica distintas intensidades de ocupación, siendo de mayor intensidad hacia la Av. Américo Vespucio y graduándose hacia la Precordillera. En la franja Vespucio -Tobalaba se propone un sector de densidad alta a media-alta, con equipamientos intercomunales, estos últimos localizados entre Vespucio y el par vial propuesto; destaca también el sector de Quilín donde se emplazarían empresas para el desarrollo tecnológico entre otras. Esta franja considera también generar una franja para la consolidación y extensión de los talleres automotrices localizados en Av. Oriental, extendiéndose hasta Av. Tobalaba. Por otra parte, se propone en esta franja generar ejes de equipamiento en Av. Grecia, Los Presidentes, Quilín y Las Torres. En la franja Tobalaba – Las Perdices se propone generar densidad media, con uso residencial predominante, consolidando centralidades en algunos puntos. En la franja Las Perdices – Precordillera se propone prolongar las quebradas como áreas parque de absorción, incorporando la actual planta de áridos como área parque con equipamiento. Se propone con esta intervención generar nuevos accesos a la Precordillera. Al mismo tiempo, se propone la existencia de un sector de equipamiento de bajo impacto entre el actual límite urbano y el límite propuesto, el cual incorpora los sectores de bajas pendientes hacia el oriente de la comuna. Los sectores residenciales serían de muy baja densidad y se mantienen dentro del límite urbano actual.

FIG. 2: Alternativa 2 – Franjas. Fuente: Elaboración Propia


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4.3 ALTERNATIVA 3: BORDES

Esta alternativa propone un desarrollo de los bordes comunales con distintos tipos de equipamiento y usos mixtos, permitiendo distinguir estos bordes y al mismo tiempo reconocer el acceso a la comuna desde el resto de la ciudad. Se propone mantener el territorio “interior” comunal como residencial, estableciendo únicamente algunos equipamientos locales. El borde de Vespucio y de Av. Departamental, así como un tramo de Av. José Arrieta se proponen como franjas de equipamiento de escala intercomunal. Por otra parte, se desplazan los talleres automotrices que actualmente funcionan al interior del sector de La Faena hacia los bordes de dicho sector, puntualmente hacia Vespucio y Av. José Arrieta. El borde sur-oriente se propone como el sector para la localización de empresas que desarrollan tecnología. Por otra parte, el borde oriental se propone como sector para la localización de equipamientos de bajo impacto y ocupación. Sobre él se extiende el límite urbano hasta los sectores de bajas pendientes, donde se proponen sectores residenciales de baja densidad. Los ejes Tobalaba y Las Perdices se proponen como ejes desplazadores, con un área verde de amortiguación hacia los sectores residenciales interiores.

FIG. 3: Alternativa 3 – Bordes. Fuente: Elaboración Propia


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4.4 ALTERNATIVA ELEGIDA El trabajo con el equipo municipal, con la comunidad, con los agentes económicos y productivos, así como con los representantes políticos, le otorgó una mayor aceptación a la Alternativa 1 “Centro”. Por ende, fue esta la alternativa la que se ajustó, incorporando algunos elementos de las otras dos alternativas. Cabe señalar que la menos aceptada fue la Alternativa 3 “Bordes”. El ajuste de la Alternativa 1, que genera la Alternativa Síntesis (ver siguiente capítulo 4.5) es el origen de la propuesta de Anteproyecto y posteriormente del Proyecto, que se presenta en el Capítulo 5.

Foto 1: Talleres de Participación Ciudadana realizados en el contexto de la actualización del PRC de Peñalolén


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4.5 ALTERNATIVA SÍNTESIS

La Alternativa Síntesis toma los elementos centrales de la Alternativa 1 “Centro” y rescata algunos elementos importantes de las otras dos alternativas. Se plantea como sector centro el polígono comprendido entre Av. Grecia, Av. Las Perdices, Av. Quilín sur y Av. Tobalaba – Sánchez Fontecilla, el cual se fortalece principalmente a través de sus ejes de borde y su eje central que corresponde a Av. Consistorial, el cual se propone como un eje de comercio y servicios con un tratamiento especial del espacio público, favoreciendo áreas de estacionamiento y anchas veredas con arborización. En el sentido transversal, se refuerzan los tramos de Grecia, Los Presidentes y Quilín con equipamiento. En el caso de Grecia, con servicios públicos principalmente (centro cívico), en el caso de Los Presidentes con grandes equipamientos comerciales (supermercado y otros locales comerciales y servicios) y Quilín se orienta hacia el equipamiento deportivo. Al igual que en la Alternativa 2 “Franjas”, se propone una graduación de densidades que va de mayor a menor en el sentido poniente – oriente. Se refuerza el borde de Vespucio, tal como se propone en la Alternativa 3 “Bordes”, y en algunos casos esta densidad alcanza algunos ejes transversales tales como Departamental y Quilín. El sector del bajo pie de monte es una combinación de equipamiento y algunos sectores de vivienda, en donde las pendientes y las áreas de restricción lo permitan. Al poniente de la Av.

FIG. 4: Alternativa Síntesis. Fuente: Elaboración Propia


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Paseo Pie Andino se propone un centro empresarial, orientado a la existencia de oficinas edificios corporativos, así como sectores asociados a las universidades existentes y posibles expansiones de las mismas. El sector de Av. Oriental con talleres molestos se acota y se le da un mayor énfasis a las áreas de renovación urbana, ubicadas próximas a la Autopista Américo Vespucio y las estaciones de metro. Las áreas verdes principales están asociadas tanto al Canal San Carlos como al Canal Las Perdices, así como a las distintas quebradas existentes al oriente del área urbana comunal. Se incluye también el sector de la Viña Cousiño Macul, aunque corresponde a un área privada. Respecto a vialidad, se le da continuidad tanto a Av. Las Perdices como al par Tobalaba – Sánchez Fontecilla. Por otra parte, se genera una alternativa a la caletera de Vespucio, la cual comprende Av. Egaña y su prolongación hacia el sur, hasta alcanzar Mar Tirreno y llegar a Departamental. Se genera una alternativa a Av. Quilín al sur, conectando con Vespucio. Se refuerza también Diagonal Las Torres. La Alternativa Síntesis constituye la base sobre la cual se genera el Anteproyecto de ordenamiento territorial comunal y la posterior propuesta de Proyecto, que se detalla en el próximo capítulo.


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V. PROYECTO La propuesta que se presenta en el presente documento, correspondiente a la Memoria, es el resultado de las diversas etapas y subetapas del estudio de actualización del Plan Regulador Comunal de Peñalolén. En este proceso se han considerando tanto los estudios técnicos realizados en las diversas etapas, así como el trabajo realizado en los talleres de participación ciudadana, en los cuales han participado tanto representantes políticos, sociales, productivos y técnicos, todos ellos relacionados de alguna manera con la comuna de Peñalolén. La presentación de la propuesta de Proyecto se inicia con los objetivos de la misma, posteriormente se realiza una descripción general de los criterios y forma de abordar el territorio comunal. Se presenta a continuación la macrozonificación, vialidad estructurante, las centralidades y el sistema de áreas verdes y espacios públicos propuesto. El Proyecto se grafica en los siguientes Planos:

- Plano de Zonificación: PRCP-ZON-01 y PRCP-ZON-02 - Plano de Espacios Públicos, Vialidad y Áreas Verdes: PRCP-VIA-01 y PRCP-VIA-02 - Plano de Restricciones: PRCP-RES-01 y PRCP-RES-02.

Forma parte también de la propuesta la Ordenanza Local, que establece la normativa referente a: límite urbano, zonificación, usos de suelo, condiciones de edificación, vialidad estructurante y restricciones. De la misma manera, complementan al Proyecto los siguientes Estudios Específicos:

- Declaración de Impacto Ambiental - Estudio de Capacidad Vial - Factibilidad Sanitaria - Factibilidad de Evacuación de Aguas Lluvias - Estudio de Riesgos y Protección Ambiental

Por otra parte, el Resumen Ejecutivo constituye el documento que sintetiza la propuesta de Proyecto.


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5.1 OBJETIVOS DE LA PROPUESTA Los objetivos del Proyecto de Plan Regulador Comunal de Peñalolén son los siguientes:

• Reconocer y potenciar la diversidad morfológica, residencial y social como un importante atributo de Peñalolén.

• Consolidar el rol de Peñalolén como comuna residencial con equipamiento de escala comunal e intercomunal, asociado este último a elementos del paisaje y a la estructura urbana de la comuna.

• Detonar desarrollo en el borde de Américo Vespucio, incorporando funciones y elementos de imagen comunal.

• Resolver los déficits de conectividad intra e intercomunal y anticipar las demandas futuras sobre el sistema de circulación de la comuna.

• Preparar la comuna para acoger el proceso de renovación, densificación e instalación de la edificación en altura como parte de la diversidad y evolución natural de un territorio pericentral de la ciudad de Santiago.

• Generar un sistema de espacios públicos de escala comunal que sirva a las necesidades existentes y futuras por espacios de recreación, encuentro y diálogo comunitario.

• Incorporar los elementos naturales de la comuna (quebradas, zonas de conos de deyección, laderas y canales), asociándoles funciones, espacios recreativos, elementos de circulación, entre otros, de manera de hacer de ellos aspectos distintivos de Peñalolén.

• Dotar de elementos de centralidad, servicios y circulación en cada uno de los sectores de la comuna y que al mismo tiempo estos constituyan una estructura de centralidades reconocible y accesible a escala comunal.


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5.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA PROPUESTA La propuesta de ordenamiento territorial de la comuna de Peñalolén se construye a partir del encuentro entre la ciudad consolidada y el sistema natural cordillerano. Al igual que el resto de las comunas que conforman el pie de monte de la ciudad de Santiago, Peñalolén debe resolver la transición entre ambos sistemas al interior de su territorio. Para articular este encuentro, se propone la graduación entre ambos sistemas. Esto se traduce en una paulatina disminución de intensidad de ocupación del suelo, desde un sector de alta densidad con edificación en altura, asociado al borde poniente de la comuna (sector Américo Vespucio) hacia un sector de baja densidad hacia el pie de monte. De la misma manera, se propone la integración del sistema natural a la ciudad a través de la generación de corredores y áreas verdes que se van integrando al medio construido. El encuentro entre ambos sistemas, natural y construido, constituye la condición básica del territorio comunal y, por lo tanto, la propuesta se construye potenciando dicha condición.

Referente a la estructura urbana, el Plan Regulador Comunal propuesto plantea la generación de un nuevo sector “centro” de la comuna, ubicado entre Av. Grecia, Av. Las Perdices, Av. Quilín Sur y Av. Tobalaba. Este sector busca propiciar la concentración del equipamiento de comercio y servicios, entre otros, de la comuna, integrando obviamente el Centro Cívico con otros centros de equipamiento ubicados en las intersecciones relevantes. Por otra parte, se propone conformar una estructura en forma de “abanico”, que parte y llega al lugar propuesto


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como nuevo acceso a la Precordillera, conformando como un nuevo parque con equipamiento. Desde este punto y hacia este llegan los 5 ejes estructurantes transversales de la comuna: Av. Departamental, Av. Quilín, Av. Los Presidentes, Av. Grecia y Av. José Arrieta (estas dos últimas a través de Diagonal Las Torres). Esta estructura permite reforzar la estructura oriente – poniente que actualmente ya posee la comuna de Peñalolén. Al mismo tiempo, y acotando el sector “centro” propuesto, se refuerzan una serie de ejes norte – sur y se propone la generación de nuevas vías estructurantes en este mismo sentido. Es así como se propone reforzar Av. Tobalaba y Av. Las Perdices, dándole a esta última la continuidad requerida para su funcionamiento y alcance de escala intercomunal. Se propone la generación de una vía que complemente la caletera de la Autopista Américo Vespucio, dado que en su actualidad se encuentra totalmente saturada. Hacia el Pie de Monte, se mantiene la Av. Paseo Pie Andino, pero se propone también una vía de carácter colectora que conectará este sector oriente de la comuna. De esta manera queda conformada la estructura vial norte – sur, que actualmente se encuentra con altos grados de saturación.

Referente a zonificación, se proponen 6 tipos de zonas residenciales mixtas (con equipamiento). Estas van aumentando su intensidad de ocupación del suelo en la medida que se van acercando hacia el poniente, hacia la Autopista Vespucio Sur y las 6 estaciones de metro. Se propone una zona A1, destinada a vivienda colectiva de alta densidad, ubicada al costado oriente de la Autopista Vespucio Sur. La zona A2 se destina a vivienda colectiva asociada a parques, y se ubica al costado de vías metropolitanas o troncales tales como Av. Tobalaba, Av. Quilín y Av. Departamental. La zona A3 se destina a vivienda unifamiliar, aunque también permite edificaciones de 4 pisos en vivienda colectiva; esta zona concentra prácticamente toda el área consolidada con la vivienda de mayor antigüedad de la comuna (La


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Faena, Lo Hermida, San Luis de Macul y Peñalolén Alto). La zona A4 está destinada a la franja intermedia de la comuna, articulada con el nuevo sector “centro”; esta se destina a vivienda unifamiliar y baja altura. La zona A5 está destinada a vivienda unifamiliar de muy baja densidad, con bajos coeficientes de ocupación del suelo, asociados al sector oriente de la comuna; en esta zona se encuentra la Comunidad Ecológica, así como otros loteos que en parte ya se encuentran consolidados con el mismo criterio. La zona A6 corresponde al alto pie de monte, sector que actualmente ya cuenta con vivienda en sectores de muy baja densidad y grandes tamaños prediales. Se proponen también una serie de zonas asociadas a equipamiento tanto exclusivo como preferente. Estos corresponden al centro cívico (B1), el Hospital Dr. Luis Tizné (B2), los clubes deportivos (B3), centros de equipamiento en intersecciones relevantes (B4), el centro turístico en el sector de Antupirén (B5) y equipamiento asociado al Pie de Monte (B6) y al recinto militar (B7). Se proponen también tres tipos de zonas asociadas al carácter productivo y a la generación de nuevas dinámicas económicas en la comuna. Es así como la zona C1 acota los talleres existentes en el actual sector de Av. Oriental. El sector C2 se propone como un sector mixto, propiciando la instalación de empresas en los bordes de Av. Tobalaba y Av. José Arrieta. La tercera zona corresponde a la C3, destinada a la instalación de centros de oficinas y edificios corporativos; este se ubica en torno a Diagonal Las Torres y pretende generar una dinámica con la Universidad Adolfo Ibáñez, aledaña a esta zona. Se proponen también zonas asociadas a áreas verdes, algunas de las cuales presentan la posibilidad de incluir algunos tipos de equipamiento puntuales que complementen su uso. La zona E1 corresponde al Parque Comunal, actualmente en proceso de materialización, ubicado al norte de la comuna. La zona E2 corresponde a los parques quebrada, asociados a las quebradas existentes; estos corresponden a lo establecido en el PRMS. La zona E3 corresponde a las áreas verdes, ya sean estas públicas o privadas; en estas zonas se propone la posibilidad de incorporar ciertos tipos de equipamiento con una baja ocupación del suelo, de manera que dichas áreas verdes tengan mayores posibilidades de materializarse y no terminen siendo territorios eriazos e inseguros. La zona E4 corresponde a las áreas verdes que se asocian a vialidad, tales como avenidas parque. En ese sentido, destacan Av. Tobalaba, Av. Las Perdices y Av. Quilín Sur. La zona E5 corresponde al actual territorio de Pétreos Quilín, que de acuerdo al PRMS, después de cierta cantidad de años, debe destinarse obligatoriamente a área verde. Para este se proponen características muy similares a las Áreas Verdes públicas y/o privadas (zona E3). La propuesta plantea la generación de zonas exclusivas de infraestructura en aquellos predios en que actualmente se han materializado estanques de agua, subestaciones eléctricas, terminales, entre otros. En todo caso, la propuesta permite ciertos tipos de infraestructura en algunas zonas, dependiendo de la orientación de la zona y en base a lo que se detalla en la Ordenanza Local. Referente a zonas de restricción, se plantean tres tipos de zonas principales. Las zonas G1 corresponden a riesgos por remoción en masa, las G2 a riesgos por inundación y quebradas y las G3, asociadas a terrenos con pendientes superiores al 25%. Referente a las zonas G1, se clasifican en las establecidas por el PRMS y actualmente vigentes en el territorio comunal (G1a); se incluyen también dos tipos de zonas, la primera asociada a riesgo alto por remoción en masa debido a procesos aluvionales (G1b), y la segunda asociada a riesgo medio por


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remoción en masa asociada a procesos gravitacionales (G1c). Ambas corresponden a sectores que en la actualidad se encuentran consolidados y cuyos proyectos y construcciones han sido aprobados por todos los organismos pertinentes. En estas últimas dos zonas se señala que se podrán realizar Estudios de Riesgo de mayor detalle y, a través de estos, se podrán disminuir las zonas de riesgo establecidas, demostrando también que se han efectuado las medidas de mitigación necesarias para eliminar dicho riesgo. Es importante señalar que su condición de riesgo no implica la exclusión al desarrollo urbano. De hecho, se propone que en estas áreas, para proyectos nuevos, se materialicen las actividades que sean más acordes con la existencia de este riesgo, tales como canchas deportivas, áreas verdes y edificaciones que no impliquen la concentración prolongada de personas. Las áreas de restricción por inundación se clasifican en aquellas asociadas directamente a las quebradas, y determinadas por el PRMS (G2a), las zonas de riesgo por inundación en otros sectores no asociados a quebradas (G2b) y en las áreas de riesgo determinadas a partir del Estudio de Riesgos realizado en el contexto de la elaboración del presente Plan Regulador Comunal. Al igual que en el caso de los riesgos por remoción en masa (G1b y G1c), se restringe su uso a actividades adecuadas a dicha restricción. La propuesta plantea también la generación de zonas especiales, asociadas principalmente a la protección del patrimonio construido y natural de la comuna. Es así como la zona F1 corresponde a los dos monumentos nacionales que existen en la comuna. La zona F2 corresponde a las edificaciones de valor patrimonial asociadas a la Viña Cousiño Macul, denominadas como zona de interés patrimonial. Se mantienen también las áreas de protección establecidas por el instrumento intercomunal (PRMS), referentes a la existencia del Aeródromo Eulogio Sánchez (Tobalaba) y a las líneas de alta tensión que traspasan la comuna. La propuesta de vialidad se sustenta en la consolidación de la vialidad norte – sur de la comuna, la cual en la actualidad presenta altos grados de saturación. Como ya se mencionaba anteriormente, se mantiene la vialidad estructurante principal, establecida por los 5 ejes transversales oriente – poniente: Av. Departamental, Av. Quilín, Av. Los Presidentes, Av. Grecia y Av. José Arrieta. En el sentido norte – sur, se consolida Av. Tobalaba y Av. Las Perdices. Se propone la apertura de una nueva vía de categoría colectora, que funcione como par con la caletera de la Autopista Américo Vespucio y que posibilite el desarrollo en densidad de dicho borde, considerando los altos grados de saturación de dicha caletera existente. Esta vía es de gran importancia para el funcionamiento y la generación de nuevas alternativas de circulación en el sentido norte – sur. Se propone también una retícula que permite que todos los sectores se encuentren conectados y con la posibilidad de acceder desde cualquier punto al sector “centro” comunal. En este último, se propone la materialización de Av. Consistorial como una avenida que contemple sectores de estacionamiento, arborización, iluminación y mobiliario urbano, todo lo cual permitirá que el tramo entre Av. Quilín y Av. Grecia constituya el eje emplazador de escala comunal más importante de Peñalolén. A continuación se describen con mayor grado detalle las distintas capas que conforman la propuesta de Plan Regulador Comunal, correspondientes a zonificación, vialidad estructurante, sistema de centralidades y sistema de áreas verdes y espacios públicos.


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5.3 ZONIFICACIÓN La propuesta de ordenamiento territorial de Peñalolén contempla una zonificación, estructurada a partir de siete tipos de zonas:

1. Zonas residenciales mixtas 2. Zonas de equipamiento 3. Zonas productivas 4. Zonas de infraestructura 5. Zonas de áreas verdes y parques 6. Zonas de interés patrimonial 7. Zonas de restricción por riesgo

A continuación se detallan tanto los criterios para su definición como su ubicación en el contexto de la propuesta de Proyecto, la que se podrá revisar en detalle en los Planos PRCP-III-ZON-01 y 02. ZONAS RESIDENCIALES MIXTAS Corresponden a las zonas en las cuales se permite el uso residencial (vivienda y hospedaje), en conjunto con equipamiento de diversas clases. Las zonas residenciales mixtas se diferencian de acuerdo a su densidad (número de habitantes por hectárea), disminuyendo en términos generales de poniente a oriente. Estas son las siguientes:

- A1: Residencial Mixta 1 1.200 Hab / Há máx. Se ubica aledaña a la Autopista Vespucio Sur. Su objetivo es dar cabida a nuevas áreas residenciales destinadas a vivienda colectiva de alta densidad, considerando las tendencias de aumento de población en la comuna y la necesidad de dar una mayor intensidad de ocupación al suelo. En esta zona se busca aprovechar las ventajas de accesibilidad y conectividad que presentan las 6 estaciones de metro y la autopista urbana. Es en definitiva la zona de renovación más importante de la comuna. La altura máxima permitida alcanza los 10 pisos. Se propone que el equipamiento comercial y de servicios en esta zona se agrupe en conjuntos unitarios de, a lo menos, 1.500 m2 construidos. Esto se debe a que el borde de Américo Vespucio tiene una condición metropolitana y de gran escala, por lo que necesariamente el equipamiento debe responder a esta condición particular.

- A2: Residencial Mixta 2 600 Hab / Há máx.

Se ubica a lo largo de algunos ejes caracterizados por su condición de avenida parque, puntualmente en franjas en torno a Av. Tobalaba, Av. Quilín, Av. Departamental y Av. Grecia. El objetivo de estas zonas es generar edificaciones en altura, ya sea renovando las ya existentes o bien entregando las condiciones para que se generen nuevas viviendas colectivas. Se busca concentrar la intensidad de ocupación del suelo. La altura máxima permitida para esta zona es de 5 pisos.


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Corresponde a los sectores residenciales consolidados de la comuna de Peñalolén, que comprenden gran parte de La Faena, Lo Hermida, San Luis de Macul y Peñalolén Alto. El objetivo de esta zona es mantener lo existente, generando también las condiciones para la renovación de estos sectores y la cabida para proyectos de vivienda social. Para esto, se propone que la altura máxima permitida sea de 4 pisos, aún cuando la mayor parte de esta zona ya se encuentra consolidada con 2 pisos. En ese sentido, esta zona propicia una mayor intensidad en la ocupación del suelo, pero no al nivel de las zonas A1 y A2. Es, en este sentido, una zona de transición con posibilidades de renovación.


Corresponde a los sectores ubicados en la franja central de la comuna, principalmente entre Av. Tobalaba y Av. Las Perdices. Se ubica también parte de esta zona en el sector central del área no consolidada del Parque Cousiño Macul. Este sector plantea una menor intensidad en la ocupación del suelo y la existencia de vivienda unifamiliar como única forma de emplazamiento. Parte de esta zona ya se encuentra consolidada, pero es de gran importancia su consolidación hacia el sur, de manera que esto vaya permitiendo también la ejecución de la vialidad estructurante. Esta zona es relevante también dado que conforma parte del nuevo sector “centro”, en torno a Av. Consistorial.


Comprende los sectores residenciales de más baja densidad, que se desarrollan hacia el oriente de la comuna. Se caracterizan por una baja ocupación del suelo, amplios predios y altura máxima de 2 pisos. Corresponde a parte del sector conocido como la Comunidad Ecológica y otros loteos al sur de esta.

- A6: Residencial Mixta 6 50 Hab / Há máx. Comprende los sectores residenciales asociados directamente al pie de monte, los cuales propician la consolidación de vivienda en amplios predios y baja densidad.

ZONAS DE EQUIPAMIENTO Corresponden a las zonas preferentemente destinadas a equipamiento, o bien a zonas en que se permite exclusivamente ciertos tipos de equipamiento. Estas son las siguientes:

- B1: Centro Cívico Corresponde al actual Centro Cívico de la comuna, donde se ubica el Edificio Consistorial, así como otros tipos de equipamiento, tales como: consultorio, bomberos, carabineros, estadio, piscina, gimnasio y auditorio que se encuentra actualmente en construcción.


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- B2: Hospital Corresponde al Hospital Dr. Luis Tizné, ubicado en el sector de San Luis de Macul, al sur-poniente de la comuna. Este es un equipamiento de gran envergadura y atrae un importante flujo de personas.

- B3: Clubes deportivos Esta zona corresponde a los clubes deportivos ubicados al sur de Av. Quilín. Estas zonas son coincidentes con lo definido en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago y están conformados a partir de grandes predios destinados a la clase de equipamiento señalado.

- B4: Centro de equipamiento Estas zonas corresponden a nuevos núcleos de equipamiento propuestos, de carácter exclusivo, es decir, no se permiten nuevos conjuntos de vivienda. El objetivo es reservar espacios, en torno a intersecciones relevantes, de manera que estos sean accesibles a los distintos sectores. En varios casos, estos ya se encuentran consolidados, por lo que se busca mantener su uso y potenciarlo.

- B5: Centro turístico Antupirén Esta zona busca potenciar y consolidar el carácter turístico de este sector de la Comunidad Ecológica. Destinado a equipamiento específico, tales como comercio, ciertos tipos de servicios y culto y cultura, este sector mantiene también su condición residencial. Se establecen también algunos criterios para la instalación de elementos publicitarios y la altura máxima permitida alcanza los 2 pisos, para mantener su condición rural y contacto con el paisaje cordillerano.

- B6: Pie de Monte Corresponde al sector del Pie de Monte de la comuna, en el cual no se permite la construcción de nuevos conjuntos de viviendas y se potencia el equipamiento de escala intercomunal, manteniendo el destino que en la actualidad ya tienen estos territorios. Se caracterizan por las suaves pendientes y una privilegiada localización en cuanto a su entorno paisajístico.

- B7: Recinto Militar Esta zona corresponde al actual recinto militar, ubicado al norte de la comuna. Es un predio de gran tamaño, en el cual se desarrollan diversos equipamientos asociados al uso militar. Se busca mantener este mismo uso.


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ZONAS PRODUCTIVAS Y DE DESARROLLO ECONÓMICO Corresponden a las zonas destinadas a las actividades productivas de la comuna, así como a nuevos sectores propuestos para actividades que detonen nuevo desarrollo económico. Estas son las siguientes:

- C1: Talleres y microempresas 200 Hab / Há máx. Corresponde al sector de La Faena destinado a talleres e industrias, actualmente consolidado. Se propone acotar este sector hacia el interior de Av. Oriental. En este sector se permiten actividades productivas inofensivas y molestas y se prohíbe la consolidación de nuevas viviendas, de manera de dar preferencia al uso productivo, disminuyendo las fricciones entre ambos usos.

- C2: Centro empresarial 600 Hab / Há máx. Zona mixta propuesta en la franja aledaña a Av. Tobalaba y Av. José Arrieta. Se propone como una nueva zona destinada a la instalación de empresas, es decir, actividades productivas de carácter inofensivo y oficinas. En esta zona se mantiene el uso residencial existente, y también se generan las condiciones para una renovación residencial, dado que presenta condiciones para vivienda muy similares a la zona A2.

- C3: Complejos de oficinas y edificios corporativos Ubicado al oriente de la comuna, en torno a Diagonal Las Torres y aledaño a la Universidad Adolfo Ibáñez, este sector está destinado a la instalación de servicios profesionales y equipamiento de tipo científico. El objetivo de esta zona es generar un nuevo polo de oficinas y la posibilidad de articulación con la dinámica existente en torno a dicha universidad. Se propone también el equipamiento complementario necesario para el funcionamiento de este tipo de uso, tales como comercio menor y ciertos tipos de servicios complementarios. En esta zona se prohíben nuevos conjuntos de viviendas.

ZONAS DE INFRAESTRUCTURA Corresponden a las zonas destinadas a los tres tipos de infraestructura: de transporte, sanitaria y energética. Estas son las siguientes:

- D1: Infraestructura de transporte Corresponde a los actuales y proyectados terminales de transporte y similares.

- D2: Infraestructura sanitaria Corresponde a los actuales predios destinados a plantas de captación, distribución o tratamiento de agua potable o de aguas servidas, así como de aguas lluvia.

- D3: Infraestructura energética Corresponde a los actuales predios destinados a subestaciones eléctricas.


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ZONAS DE ÁREAS VERDES Y PARQUES Estas zonas son las destinadas a áreas verdes y parques, ya sean de propiedad pública o privada, que formen o no parte de los Bienes Nacionales de Uso Público.

- E1: Parque comunal Esta zona singulariza el parque comunal, actualmente en proceso de materialización, ubicado el norte de la comuna, entre Av. Tobalaba y Av. Consistorial. Este se encuentra destinado a área verde con distintas clases de equipamiento complementario, tales como: equipamiento deportivo, culto y cultura, esparcimiento y educación (un nuevo centro de formación técnica). La idea es que esta zona se convierta en un atractivo lugar de esparcimiento para la comuna.

- E2: Parque quebrada Corresponde a los sectores aledaños a las quebradas existentes, destinados principalmente a parques, áreas verdes y otros equipamientos complementarios. Estas zonas son las definidas por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago y su objetivo es proteger los cauces y definir usos adecuados a estos bordes, los cuales pudieran ser afectados por crecidas de agua en eventos puntuales. Se propone incluir otros usos de equipamiento que generen una ocupación de estos espacios, ya que en la actualidad estos constituyen focos de inseguridad ciudadana. Se propone entonces incluir equipamiento de culto y cultura, deporte, esparcimiento e incluso ciertas actividades asociadas al equipamiento comercial, tales como restaurantes y otros.

- E3: Área verde pública y/o privada Corresponden a los terrenos destinados al uso de área verde con equipamiento complementario. Al igual que la zona anterior, se proponen usos complementarios para darle una mayor potencia a estos espacios, tales como equipamiento de culto y cultura, deportivo, científico y ciertos tipos de comercio. Destaca en esta zona el sector del acceso a la quebrada de Macul, que constituye un parque de gran tamaño y un punto notable que complementa el sistema de áreas verdes y espacios públicos de la comuna.

- E4: Área verde asociada a vialidad

Corresponden a las áreas verdes asociadas a vialidad, es decir, que corresponden a Bienes Nacionales de Uso Público. Están determinadas por el PRMS y son principalmente las avenidas parque de la comuna. Estas se encuentran en proceso de definición y ajuste por parte de la Municipalidad y la Seremi MINVU.

- E5: Área verde asociada a pozo extractivo Esta zona corresponde a lo señalado por el PRMS. En la actualidad funciona una planta de áridos, sin embargo, a largo plazo, esta zona se encuentra destinada a área verde, por lo que deberá considerarse el tratamiento del suelo con el objetivo de que cumpla este destino final. Su destino corresponde a las áreas verdes públicas y/o privadas.


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ZONAS DE INTERÉS PATRIMONIAL Corresponden a zonas que, por sus características, presentan condiciones especiales y, por lo cual no pueden ser agrupadas en las zonas ya descritas anteriormente. Principalmente están asociadas a la protección del patrimonio construido de la comuna. Estas son las siguientes:

- F1: Monumentos Nacionales Corresponden exactamente a las zonas determinadas la Ley N° 17.288 de Monumentos Nacionales, destinada a proteger el patrimonio mediante un decreto. Estas zonas, por lo tanto, cuentan con su normativa propia y son regidas por lo que determine el Consejo de Monumentos Nacionales. El Plan Regulador Comunal únicamente las identifica. Corresponden a la Casa y Parque Arrieta, ubicada al oriente de Av. José Arrieta, y al Parque por la Paz, Villa Grimaldi, ubicada también a un costado de la misma avenida.

- F2: Inmuebles de Conservación Histórica

Corresponden a las edificaciones de la Viña Cousiño Macul, puntualmente las que se identifican en el Anexo 1 de la presente Memoria Explicativa. Estas edificaciones presentan valores tanto arquitectónicos como históricos, razón por la cual se han singularizado. En esta zona se permiten las actividades que actualmente ya se desarrollan. Por otra parte, se incorporan nuevos tipos de equipamiento a esta zona, siempre asociados con las actividades de la Viña, de manera de construir otro polo turístico de relevancia en la comuna y potenciando esta actividad de relevancia en la comuna.


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ZONAS DE RESTRICCIÓN POR RIESGO Corresponden a las zonas que presentan algún grado de restricción por riesgo para la población y sus bienes, ya sea debido a la posibilidad de ocurrencia de fenómenos de remoción en masa, inundación, o debido a las pendientes y topografía de los terrenos. Si bien en el Plano de Restricciones (PRCP-III-ZON-01 y 02) se grafican detalladamente las zonas que se presentan a continuación, en el Plano de Zonificación se han graficado las zonas que se encuentran afectas a riesgos por remoción en masa o por inundación, cuyo resultado sea distinto a las zonas ya fijadas por el PRMS y que se han generado a partir del Estudio de Riesgos y Protección Ambiental. A estas nuevas zonas afectas a riesgo se les ha denominado como “r” y se entregan sus condiciones especiales en las tablas asociadas a cada zona en la Ordenanza Local. A continuación se describen las zonas que se pueden ver desglosadas en el Plano de Restricciones:

- G1: Remoción en Masa G1a: Restricción por riesgo alto de remoción en masa (PRMS) Esta zona corresponde exactamente a la zona definida por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, la cual define un área para el sector en torno a la quebrada de Macul y hacia la quebrada de Lo Hermida, además de un pequeño sector hacia el nor-oriente de la comuna. G1b: Restricción por riesgo de remoción en masa (procesos aluvionales) Esta zona corresponde a los resultados que arrojó el Estudio de Riesgos y Protección Ambiental, realizado en el contexto del presente Estudio de PRC. Corresponden a zonas asociadas a las quebradas existentes, que a través de intensas lluvias pudieran tener los efectos por fenómenos de remoción en masa. Corresponden en su mayoría a sectores consolidados y cuyos proyectos y construcciones han sido aprobadas por todos los organismos pertinentes. Cabe señalar que estas zonas se podrán precisar en base a Estudios de Riesgo de mayor grado de detalle, y que en el caso de determinarse que se han materializado medidas de mitigación, podrán destinarse a los usos señalados en la Ordenanza Local. G1c: Restricción por riesgo de remoción en masa (procesos gravitacionales) Al igual que la zona G1b, corresponde a lo definido a través del Estudio de Riesgos y Protección Ambiental, realizado en el contexto del presente Estudio de PRC. Estas zonas están sujetas a eventuales procesos de remoción en masa debido a procesos gravitacionales, dada su cercanía con las fuertes pendientes. Corresponden también a sectores consolidados de la comuna y cuyos proyectos y construcciones han sido aprobadas por todos los organismos pertinentes. En la medida en que se realicen las medidas de mitigación y se trabaje hacia el interior de la Cordillera, principalmente en torno a las quebradas, y se libere el material que se encuentra suelto, se podrán evitar fenómenos de remoción en masa en este sector. En todo caso, existe una menor


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probabilidad de que ocurran fenómenos en esta zona, a diferencia de la zona G1b, en que la probabilidad es mayor.

- G2: Inundación G2a: Restricción por quebradas (PRMS) Esta zona corresponde exactamente a la zona definida por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, la cual define un área de restricción en torno a las quebradas existentes, prohibiendo la instalación de áreas residenciales y otros usos que pudieran afectar a las personas. En esta zona se busca proteger los cauces naturales y mantener la limpieza de los mismo, de manera que en eventos de intensas lluvias estos funcionen correctamente y se mantengan despejados para la evacuación de las aguas lluvias. G2b: Restricción por riesgo de inundación (PRMS) Esta zona corresponde a la zona definida por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, la cual define un área en el vértice sur-poniente de la comuna, en la rotonda de Departamental, sector que pudiera estar sujeto a un fenómeno de inundación, asociado al Zanjón de la Aguada. G2c: Restricción por riesgo de inundación Corresponde a la zona que pudiera estar afecta a fenómenos de inundación en eventos puntuales de intensas lluvias. Es el resultado del Estudio de Riesgos y Protección Ambiental, realizado en el contexto del presente Estudio de Plan Regulador Comunal. Si bien coincide en muchos casos con las áreas de restricción por quebradas establecidas en el PRMS, en otros casos se generan nuevas zonas que pudieran detonarse en períodos de intensas lluvias. En ese sentido, se propone generar las condiciones para que se materialicen las medidas de mitigación necesarias para evitar riesgos a la población y sus bienes, especialmente considerando que en algunos casos corresponden a sectores consolidados cuyos proyectos y construcciones han sido aprobados por todos los organismos pertinentes.

- G3: Restricción por Pendiente Corresponden a zonas que superan el 25% de pendiente, y para las cuales deberán considerarse medidas especiales para garantizar las buenas condiciones de las edificaciones que se emplacen en ellas, de acuerdo a lo señalado en la Ordenanza Local. Se ubican principalmente hacia el Pie de Monte.


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5.4 DENSIDADES

De acuerdo a lo señalado en el Artículo 4.3 de la Ordenanza del PRMS, la densidad bruta mínima para el área urbanizada es de 150 Habitantes por Hectárea, mientras que la Densidad Bruta Máxima se encuentra definida por el Plan Regulador Comunal. Por otra parte, conforme al artículo 4.4 de la misma Ordenanza, Peñalolén forma parte de las comunas de Densidad Baja, lo cual significa que los PRC pueden fijar zonas con una densidad cuyo promedio ponderado no podrá ser inferior a una densidad bruta promedio de 100 hab/Há, con una tolerancia de 20 Hab/Há. Las densidades propuestas en el Plan, correspondientes a las zonas con densidad, son:

FIG. 25: Áreas Urbanizadas y Urbanizables Fuente: Elaboración propia.


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De acuerdo a la tabla anterior, se desprende que el Plan propuesto tiene una Densidad Bruta Promedio Comunal de 326 Hab/Há, dispuestos en 3.220 hectáreas urbanas (urbanas y de extensión urbana), y por lo tanto cumple con lo establecido en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago. 5.5 EQUIPAMIENTO El Plan Regulador Comunal vigente de Peñalolén fue realizado previamente al Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Esto generó algunas diferencias en cuanto a la definición de zonas de equipamiento, muchas de las cuales en la actualidad se encuentran consolidadas con proyectos de vivienda, en muchos casos vivienda social. A partir de una revisión de lo establecido por el PRMS, se realizó una propuesta de zonificación que contemplará una redistribución de las superficies destinadas a equipamiento establecidas en el instrumento de mayor jerarquía, en este caso el PRMS. El PRMS establecía las siguientes superficies destinadas a Equipamiento y Áreas Verdes Complementarias:

- Equipamiento Recreacional y Deportivo: 24,59 hás - Areas Verdes Complementarias: 100,97 hás

Las superficies totales destinadas a equipamiento en el proyecto PRC son las siguientes:

Como se observa en la tabla anterior, las superficies destinadas a Equipamiento, que compensan las zonas de Equipamiento Recreacional y Deportivo, superan lo establecido por el PRMS, ya que alcanzan las 220,8 hectáreas.


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Referente a las áreas verdes, el PRC propone las siguientes superficies:

Como se observa en la tabla anterior, las superficies destinadas a áreas verdes también superan lo establecido por el PRMS como Áreas Verdes Complementarias, ya que alcanzan las 271,9 hectáreas, incluso sin considerar las plazas y áreas verdes públicas.


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5.6 VIALIDAD ESTRUCTURANTE Para construir la red vial se han considerado diversas alternativas de estructuración territorial, así como los antecedentes aportados por los instrumentos de planificación territorial vigentes, planes maestros y seccionales localizados en sectores específicos de la comuna. La configuración vial propuesta, considera como condición de referencia la vialidad propuesta en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), para lo cual se realizó una equivalencia entre la clasificación vial descrita en dicho instrumento de planificación y las exigencias de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en materia vial. La configuración vial ha considerado básicamente dos jerarquías: Troncal y Colectora. Un excepción es el eje Américo Vespucio el cual corresponde a una vía expresa. En casos especiales en donde no se disponía de ancho para desarrollar la jerarquía colectora, se optó por especificar pares viales. Considerando los conceptos anteriores, se propuso una red vial orientada por los siguientes principios:

(a) coordinación de la propuesta del PRC con vialidad PRMS (b) mejoramiento de conectividad norte – sur (c) organización de red vial oriente – poniente (d) estructuración de red vial interna en cada macro zona (e) ordenamiento vial en zona pie de monte (f) conectividad intercomunal

De este modo, se construyó una red vial troncal que encierra el cuadrante comprendido por los ejes Vespucio, Arrieta, Diagonal Las Torres y Departamental, complementada interiormente con los ejes Grecia, Los Presidentes, Quilín, Tobalaba y Las Perdices. Esta estructura acoge fundamentalmente flujos de paso (norte – sur), y colecta los flujos generados y atraídos por la comuna (oriente – poniente). Un caso particular es el eje Consistorial, el cual aún cuando es un eje troncal, está orientado fundamentalmente a acoger flujos internos hacia la principal centralidad de la comuna, convirtiéndose en una vía de carácter emplazador. La red colectora por su parte, genera conectividades ente los sectores de La Faena, Lo Hermida, Peñalolén Nuevo y San Luis de Macul, por lo cual estas vialidades están más asociadas a los flujos internos de la comuna, entre las zonas residenciales, productivas y de servicios. Una excepción es el eje Oriental – Las Parcelas y Los Baqueanos, que corresponde además a una vía reversible. Este eje opera en forma mixta, tanto colectando flujo de entrada y salida de la comuna como desplazamientos internos. Mención particular se hace al territorio adyacente a Vespucio. En los sectores en que era posible dado el uso del suelo, se dispuso un eje aproximadamente paralelo a la caletera oriente de Vespucio, a fin de generar un frente para la zonificación propuesta, para habilitar el desarrollo en densidad y fortalecer la conectividad norte – sur en este borde, que incluso en la actualidad se encuentra saturado.


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En la zona piedemonte en tanto, producto de su compleja topografía, la existencia de numerosas quebradas, se optó por considerar una red colectora de ancho restringido, que se inicia desde los ejes Las Perdices y/o Álvaro Casanova hacia el oriente, permitiendo la interconexión hacia la Av. Paseo Pie Andino, la cual mantiene el trazado establecido por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, a la fecha de elaboración del presente instrumento. La vialidad estructurante se grafica en detalle en el Plano de Espacios Públicos, Vialidad y Áreas Verdes (PRCP-VIA-01 y 02).

VIALIDAD ESTRUCTURANTE


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5.7 SISTEMA DE CENTRALIDADES El sistema de centralidades que se describe a continuación tiene por objeto que cada sector de la comuna cuente con una centralidad local, pero al mismo tiempo, que se genere una lectura integrada de centralidades articuladas a escala comunal. La comuna de Peñalolén se estructura en base a un sector “centro”, delimitado por Av. Grecia, Av. Las Perdices, Av. Quilín Sur y Av. Tobalaba. Si bien al interior de este sector centro se mantiene el uso residencial predominante, se establecen una serie de centros y corredores de equipamiento que van dándole la condición mixta a este. Destaca Av. Consistorial como el corredor principal de equipamiento y servicios, integrando el centro cívico con otros equipamientos de mayor tamaño.


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Se refuerzan como centralidades lineales las franjas asociadas a las siguientes vías:

Calle o Avenida Tramo

Av. Grecia Egaña / Península – Diagonal Las Torres Av. Los Presidentes Av. Tobalaba – Las Perdices Av. Departamental Las Tejas – Tobalaba Av. Las Torres Parque Américo Vespucio Oriente / Horacio Toro – Los Cerezos Las Parcelas Av. Tobalaba – Río Claro Los Baqueanos Río Claro – Diagonal Las Torres Av. San Luis de Macul Horacio Toro – Av. Tobalaba Av. Consistorial Av. José Arrieta – Av. Quilín Sur

Si bien estos corredores no constituyen zonas, se establece en la Ordenanza Local que los predios que enfrenten estas vías presentan la alternativa de optar por la zona residencial mixta a la cual pertenecen, o bien optar por beneficios en cuanto a las condiciones de edificación si es que los usos se destinan exclusivamente a Equipamiento. Por otra parte, los centros de equipamiento local corresponden a los ubicados en torno a las siguientes intersecciones:

- Grecia con Tobalaba - Los Presidentes con Tobalaba - Quilín sur con Tobalaba - Consistorial con Los Presidentes - Consistorial con Quilín Sur - Las Perdices con Los Presidentes - Las Perdices con Quilín Sur - Quilín Sur con Los Cerezos - Altiplano con Alejandro Sepúlveda - Grecia con Frontera

Destacan también otros tipos de centralidades, tales como la centralidad cívica, turística, de salud, industrial, empresarial y de oficinas. Estas se grafican en la imagen anterior. A cada centralidad se le han asociado distintos tipos de equipamiento, los que se detallan en la Ordenanza Local. En ese sentido, se considera tanto la consolidación de las centralidades existentes como la generación de nuevas centralidades asociadas a intersecciones relevantes y a los usos de suelo y densidades propuestas.


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5.8 SISTEMA DE ÁREAS VERDES Y ESPACIOS PÚBLICOS El ordenamiento territorial de Peñalolén se construye sobre la base de la integración y graduación entre el espacio natural cordillerano y la ciudad consolidada. En ese sentido, el sistema de áreas verdes y espacios públicos toma especial relevancia.

Se propone la consolidación de los corredores verdes asociados a las quebradas existentes, los cuales descienden en forma transversal hacia los sectores de densidad baja y media. En algunos casos estos corredores continúan hacia las partes más bajas asociados a las vialidad estructurantes, conformando avenidas parque y áreas verdes de estructura lineal. Por otra parte, destacan zonas que permiten generar puntos notables en el contexto del sistema de áreas verdes y espacios públicos. Es así como el Parque Comunal constituye un sector de gran relevancia destinado a parques con equipamiento asociado que pueden otorgar nuevos lugares de esparcimiento y fortalecer la generación de nuevos espacios verdes para la comuna. Cabe señalar que el Parque Comunal ya se encuentra en proceso de consolidación.


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Destaca también el sector de la Viña Cousiño Macul, que constituye también un punto notable en cuanto a áreas verdes que posee la comuna, aunque esta es de propiedad privada. Es importante señalar que se ha cuidado el hecho de que las zonas destinadas a áreas verdes y parques siempre estén acompañadas de ciertos tipos de equipamiento, dado que esta es la única manera de que puedan materializarse. Esto se debe a los altos costos que tiene la mantención de estos lugares. En ese sentido, y como se puede revisar en detalle en la Ordenanza Local, prácticamente en todas las zonas destinadas a parques se permiten usos tales como el equipamiento de culto y cultura, ciertos tipos de comercio y servicios, algunas actividades correspondientes a equipamiento de esparcimiento, entre otros. Estas actividades complementarias permiten que sea un mayor atractivo materializar estos parques y áreas verdes, y al mismo tiempo evita que estas zonas constituyan sitios sin materializarse, que a largo plazo se convierten en focos de inseguridad ciudadana y delincuencia. Se destaca también la zona asociada a la actual planta de áridos ubicada en la intersección de Av. Departamental con Av. Las Perdices. De acuerdo al Plan Regulador Metropolitano de Santiago, esta zona deberá ser recuperada como área verde tipo parque. Si bien no se han graficado como zonas las plazas y áreas verdes de pequeño tamaño, estas forman parte también del sistema de áreas verdes y espacios públicos, tal como se grafica en el Plano de Espacios Públicos, Vialidad y Areas Verdes. De hecho, todas las zonas permiten este uso, por lo que se encuentran integradas a la propuesta.

Actualización Plan Regulador Comunal de Peñalolén Memoria Proyecto ANEXO 1: Patrimonio de la Comuna de Peñalolén

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ANEXO N°1: Patrimonio de la Comuna de Peñalolén

El presente documento conforma una síntesis de todos los elementos patrimoniales, construidos y naturales, que posee la comuna de Peñalolén en la actualidad. Esta síntesis se ha realizado en base al documento denominado “Guía de Patrimonio Histórico Cultural y Social de Peñalolén”, emitido por la Universidad Internacional SEK, con el patrocinio del Consejo de Monumentos Nacionales. Por otra parte, se incluyen también en este documento el detalle de las edificaciones que se consideran de interés patrimonial, correspondientes a la Viña Cousiño Macul, las que forman parte del Plano de Zonificación (PRCP-ZON-01 y PRCP-ZON-02). CASONA LO ARRIETA1 El Parque Arrieta está situado en la falda de la cordillera de Los Andes, en el punto más elevado entre las comunas de La Reina y Peñalolén. Desde su posición privilegiada se divisa un extenso panorama que abarca todo el valle de Santiago, con la ciudad al fondo y los cerros circundantes. Las tierras de Peñalolén desde el siglo XVI, fueron dadas en merced a distintos españoles que llegaron en la expedición con Pedro de Valdivia. La zona más extensa en el siglo XVII le perteneció a Francisco Rodríguez del Manzano y Ovalle, quien la recibió como dote por su matrimonio con María Pastene, quienes dejaron como descendientes a sus tres hijos. Uno de ellos es el padre Alonso de Ovalle, conocido jesuita e ilustre historiador quien recibió como herencia la propiedad. Luego, pasó a manos de los jesuitas, quienes la tuvieron en su poder por solo seis meses, pues en diciembre de 1685 la vendieron al Monasterio de Santa Clara.

Las monjas enajenaron la propiedad en 1730 a Miguel Antonio Vicuña. Su herencia recayó en su única hija viva, Ana Vicuña. Ella no tuvo descendencia. Antes de morir dispuso que se 1 Guía de Patrimonio Histórico Cultural y Social de Peñalolén”, Universidad Internacional SEK. 2007. Pgs.:8 y 9.


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fundara una Casa de Ejercicios y se pagaran oraciones a favor de su alma. Todas estas disposiciones deberían ser puestas en práctica por su abogado y destacado político de la época, Juan Egaña. Peñalolén fue en aquel tiempo un lugar de reunión de los personajes más involucrados en la vida pública. Tras el fallecimiento de Juan Egaña la propiedad pasó a manos de Mariano Egaña, quien continuó con la actividad intelectual que había iniciado su padre. En esa época se construyó el parque y la casa en donde fueron asiduos visitantes Eusebio Lillo, Manuel de Salas, Andrés Bello, etc. Mariano Egaña redactó en la casona la Constitución de 1833 y probablemente también el primer Código Civil. A su muerte, la propiedad fue vendida a José Arrieta en 1870. Su hijo Luis heredó parte de la hacienda y la convirtió en el centro de la cultura santiaguina, realizándose aquí los primeros conciertos de cámara de Santiago. Luis Arrieta, también recibió a ilustres visitantes como Ortega y Gasset, Juan Domingo Perón, el cronista Hernán Díaz Arrieta “Alone”, entre otros. VILLA GRIMALDI – PARQUE POR LA PAZ2 La Villa Grimaldi se ubica en los terrenos del antiguo fundo de Peñalolén en donde se encontraban las casas habitadas por el administrador. A mediados del siglo pasado fue vendida a Don Emilio Vasallo, quien la adaptó como restaurante y fue por varios años lugar de encuentro de artistas, intelectuales e importantes personajes de nuestra historia, entre ellos el presidente Salvador Allende. El propio Emilio Vasallo fue quien lo bautizó como Villa Grimaldi, por su aspecto de villa italiana, llena de cuidada vegetación, fuentes de agua y esculturas. En 1973, el Sr. Vasallo se vio obligado a entregar esta propiedad a la Dirección de Inteligencia Nacional (DINA) y en julio de 1975 se estima que comenzó a ser utilizada como centro de tortura que los militares denominaron en clave “Cuartel Terranova”. Por ella pasaron alrededor de cinco mil prisioneros que fueron torturados salvajemente y de ellos, doscientos veintiocho engrosan la extensa lista de detenidos desaparecidos. El 17 de septiembre de 1990 comenzó la demolición de la Villa Grimaldi.

2 Guía de Patrimonio Histórico Cultural y Social de Peñalolén”, Universidad Internacional SEK. 2007. Pgs.:11 y 12.


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En 1993 fue recuperada la Villa Grimaldi y pasó a poder público. Sobre sus ruinas fue levantado el Parque por la Paz, que es administrado por la Corporación Parque por la Paz Villa Grimaldi. Su inauguración oficial fue el 22 de Marzo de 1997. El Parque tiene como objetivos principales la preservación de la memoria histórica de la Villa Grimaldi, así como fomentar y difundir una cultura de los derechos humanos y la paz. En el lugar existe una maqueta como referente testimonial de lo que fue la Villa Grimaldi (casona, dependencias, lugares de tortura y reclusión, jardines, etc.). Las principales actividades que se realizan están enfocadas a la atención de personas que visitan el lugar, con las cuales se realizan visitas guiadas. Así también se desarrollan múltiples actividades artísticas, de literatura, música, teatro y video. En estas actividades principalmente participan vecinos y amigos de Peñalolén y de otras comunas de Santiago. Villa Grimaldi es el único lugar de estas características que se ha logrado recuperar y conservar en América Latina. Hoy en día es un lugar abierto, que acoge a personas de distintas ideologías políticas, edades y creencias religiosas. VIÑA COUSIÑO MACUL3 “Desde 1564 se han cultivado viñas en el área de Macul, cuando el Rey de España transfirió la hacienda Macul al conquistador español Juan Jofré. El mismo predio fue adquirido en 1856 por Matías Cousiño con el único propósito de producir vino. En ese momento, Matías Cousiño se había consolidado como un visionario y pionero dentro de un país empezando a tomar forma en la época en que recién se había independizado de España a principios del siglo XIX. Sus esfuerzos se dirigieron a una amplia gama de proyectos industriales. En el norte del país desarrolló una de las minas de plata más ricas de Chile. Más tarde, construyó la primera planta para fundir cobre. Después se embarcó en el ambicioso proyecto de construir una línea de tren

3 Guía de Patrimonio Histórico Cultural y Social de Peñalolén”, Universidad Internacional SEK. 2007. Pg.:13. Fuente: Página web de la Viña Cousiño Macul.

Fuente: www.cousinomacul.cl


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entre Copiapó y Caldera para poder así transportar los minerales hacia el puerto. Tiempo más tarde, expandió sus actividades hacia la minería del carbón en el sur del país. Mientras formaba la Hacienda Macul, Matías Cousiño murió en 1863, dejando solamente a su hijo Luis, acompañado por su esposa Isidora Goyenechea, a cargo de seguir sus pasos. Para cumplir el sueño de su padre, Luis había viajado a Europa en 1860, inmediatamente antes de la destrucción ocurrida en el viñedo producto del ataque del insecto filoxera, para comprar variedades francesas originales. Luis Cousiño murió inesperadamente a la edad de 38 años y su viuda, tomó el timón de las empresas de su marido, consolidando las actividades de la vinificación. Se podría decir que la familia Cousiño jugó un rol importante cimentando los altos estándares de la industria del vino chileno. La viña Cousiño Macul, hoy en las manos de la sexta generación de la familia Cousiño, sin duda continuará escribiendo la historia de esta nación orgullosa de su tradición vitivinícola.” En la actualidad, la Viña Cousiño Macul posee dos construcciones de valor patrimonial. Una de ellas corresponde a las antiguas bodegas (1), mientras que la otra corresponde a las antiguas oficinas administrativas de la Viña (2). Ver plano en la próxima página. Estas edificaciones fueron encargadas por Luis Cousiño a una firma de arquitectos franceses en el año 1870. Se construyeron usando ladrillos y piedra caliza, pegadas con cal y canto. El sótano fue construido a siete metros de profundidad, con murallas dobles que cuentan con un sistema de ventilación pasiva que genera la circulación del flujo de aire, lo que garantiza la temperatura y humedad necesarias para la maduración del vino en barricas. También de valor patrimonial es la arborización en torno a estas edificaciones, además de los patios aledaños a estas. Por lo anterior, se propone que las dos edificaciones señaladas, bodega y oficinas administrativas antiguas, además de los patios aledaños y arborización asociada, se conserven dado su valor patrimonial.




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PATRIMONIO NATURAL4 El patrimonio natural se refiere al conjunto de plantas, animales, paisajes, ecosistemas, biomas, formaciones vegetales y recursos genéticos de un determinado país que constituyen una herencia común. En el caso de Peñalolén, destaca la Precordillera y sus quebradas. “...todo el contrafuerte cordillerano es zona de preservación de la biodiversidad”. Lo anterior significa que constituye “prioridad de conservación biológica a nivel mundial.” En el bosque esclerófilo, de hoja dura, se pueden identificar especies como el peumo, el litre, el quillay, el maitén, el bollén, el espino, el maqui, el culén, el tebo y abrustos tales como el colliguay y el guayacán; también cactáceas como el quisco y el chagual. “...en algunas piedras se encontrarán líquenes (que es la unión entre una alga y un hongo), que son parte del ecosistema tan rico y único que tenemos en la quebrada.” En la fauna silvestre encontramos algunas especies de anfibios, tales como el sapo de rulo, sapo de cuatro ojos, reptiles, lagartijas de lindos colores, culebra de cola corta, etc. Las aves que se encuentran son: tencas, turcas, tapaculos, canasteros, tucuquere (buho), chercanes, cachuditos, que son endémicos de Chile. La loica, tórtolas y codornices son introducidas. El pitio (carpintero), el cernícalo son aves rapaces o de rapiña. También podemos encontrar mamíferos de la fauna silvestre como el zorro culpeo, zorro chilla o gris, muy vulnerables; y roedores tales como el degu y yaca. Es importante mencionar que la comuna de Peñalolén no cuenta con patrimonio natural protegido por el Estado (SNASPE, BIENES NACIONALES u otro).

4 Guía de Patrimonio Histórico Cultural y Social de Peñalolén”, Universidad Internacional SEK. 2007. Pgs.:16 y 17.


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QUEBRADA DE LO HERMIDA Laderas de la sección media e inferior de la Quebrada Lo Hermida antes de su irrupción en el piedmont. (Fuente: Ferrando 2006, Estudio de Riesgos y Protección Ambiental.)

QUEBRADA DE MACUL Sección precordillerana con vista de laderas medias e inferiores. Al fondo se aprecia el cono de deyección torrencial y las piscinas decantadoras. (Fuente: Ferrando 2006 Estudio de Riesgos y Protección Ambiental)

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