Post on 06-Jun-2020
Volum I
Estudi de viabilitat per a construir i explotar en
règim de concessió un equipament a un sòl municipal
Parcel·la de l’equipament d’abastament i subministrament:
Mercat Municipal
Plaça de la Mare al Pla de Montgat (Montgat)
Maria del Rocio Llaras Muza
Interventora Ajuntament de Montgat
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
2
Aquest informe s'ha preparat acuradament, i ha estat realitzat amb el màxim d’esforç per
assegurar la seva exactitud i veracitat, i per tal d'oferir una opinió al seu destinatari. La
informació aquí continguda en alguns casos està basada en la combinació del
coneixement i de l'experiència de l'equip en el sector immobiliari comercial. No
s'acceptaran responsabilitats per errors o omissions. No podran ser publicats total ni
parcialment ni citats com a fonts, sense la prèvia autorització de l'emissor.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
3
Contingut Estudi Viabilitat
1 Introducció .......................................................................................................................... 4
1.1 Introducció ................................................................................................................. 5
2 Finalitat i justificació de l´equipament ................................................................................ 7
2.1 Preàmbul ................................................................................................................... 8
2.2 Justificació de la necessitat de l´equipament .......................................................... 10
2.3 Conceptualització i descripció general de l´edificació ............................................. 17
2.4 Sumari justificatiu i concret ...................................................................................... 19
3 Anàlisi socio-econòmic..................................................................................................... 22
3.1 Síntesi de la situación de l´economia catalana ....................................................... 23
3.2 El context econòmic internacional i espanyol ......................................................... 25
3.3 Escenari macroeconòmic a Catalunya per al 2012................................................. 32
4 Anàlisi de la demanda ...................................................................................................... 39
4.1 Estructura de la despesa personal .......................................................................... 41
4.2 Estimació de les vendes potencials ........................................................................ 43
5 Anàlisi de l´oferta de l´entorn ........................................................................................... 52
5.1 El mercat de Centres Comercials a Espanya ......................................................... 54
5.2 L´oferta d´equipaments similars al Maresme Sud ................................................... 66
5.2.1 Oferta de supermecats al Maresme Sud ............................................................ 66
5.2.2 Algunes concentracions comercials i de serveis ................................................. 66
5.3 Els eixos comercials a Montgat ............................................................................... 72
5.4 El mercat de locals comercials a Montgat ............................................................... 76
6 Aspectes urbanístics ........................................................................................................ 78
7 Estudi d´impacte ambiental .............................................................................................. 84
8 Riscos operatius i tecnològics .......................................................................................... 87
8.1 Riscos operatius i tecnològics en la construcció i explotació de l´obra .................. 88
9 Estimació econòmica i financera ..................................................................................... 90
9.1 Anàlisi de viabilitat económica-financera ................................................................ 91
9.1.1 Estudi de la inversión en la promoció immobiliària ............................................. 92
9.1.2 El cànon ............................................................................................................... 98
9.1.3 Els fluxes de caixa ............................................................................................. 103
10 Anexes ........................................................................................................................... 103
10.1 Cash flow. 35 anys ................................................................................................. 91
10.2 Cash flow. 45 anys ................................................................................................ 107
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
4
1 Introducció
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
5
1.1 Introducció
Metodologia
El present estudi de viabilitat pretén ser un instrument més que permeti a l´Ajuntament de
Montgat una vegada detectada la necessitat social del municipi poder posar en valor la
parcel·la destinada a un equipament comercial orientat l’ús d’abastament i subministrament
en el format de mercat municipal a la Plaça de la Mare del municipi. I així fer complir els
requisits de licitació permetent ajudant a prendre decisions als òrgans competents de
l´Administració que va adreçat, l´Equip de Govern i als tècnics/ques municipals
responsables.
S’especificaran els aspectes rellevants per a determinar la viabilitat d’un equipament
municipal comercial de caràcter no obligatori, la seva planificació d’usos i oferta, l’estimació
de la utilitat social i el seu model de gestió més adient, posant especial èmfasis en els
diversos serveis que pot albergar i en els diversos usos atribuïbles. Es fixaran les directrius
per tal d’estimar a través d’un anàlisi de sensibilitat la inversió mínima necessària, les
despeses i ingressos i un balanç econòmic previsional pel manteniment i explotació de
l’equipament.
La redacció del present informe té per finalitat doncs el fer complir allò que s’ha recollit pel
Reial Decret Legislatiu 3/2011, de 14 de novembre, pel que fa referència a l’article 128 de la
Llei de Contractes del sector Públic: Estudi de viabilitat per a construir i explotar en règim de
concessió una obra pública.
Els articles corresponents de la llei tenen la finalitat d’articular la intervenció dels agents
privats en el finançament de la construcció i explotació d’obres, en el context de la modalitat
del contracte de concessió d’obra pública. S’estableix en l’article 128 que, amb caràcter previ
a la decisió de construir i explotar en règim de concessió una obra pública, l’òrgan que
correspongui de l’Administració concedent acordarà la realització d’un estudi de viabilitat de
la mateixa i que contindran la següent informació:
a. Finalitat, justificació i característiques essencials de l’obra.
b. Previsió sobre la demanda d’us, incidència econòmica i social de l´obra en la seva
area d’influència i sobre la rendibilitat de la concessió.
c. Valoració de dades i informes existents sobre el plantejament sectorial, territorial i
urbanístic.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
6
d. Estudi d´impacte ambiental, o anàlisi ambiental de las alternatives i les
corresponents mesures correctores i protectores necessàries.
e. Justificació de la solució elegida.
f. Riscos operatius i tecnològics en la construcció i explotació de l’obra.
g. Cost de la inversió i sistema de finançament. Cànon pel municipi.
h. Estudi de seguretat i salut.
Motivat per l´Administració concedent aquest informe es veu complementat per la naturalesa
i finalitat de l´obra i per la seva quantia d´inversió requerida i d´acord amb l’article 129 d’un
Avantprojecte de construcció i explotació de l’obra i que inclourà:
a. Memòria en que s’exposaran les necessitats a satisfer, els factors socials, tècnics,
econòmics mediambientals i administratius considerats per atendre el objectiu fixat i
la justificació de la solució proposada.
b. Plànols de situació generals i del conjunt necessaris per la definició de l’obra.
c. Pressupost que contingui les despeses de execució de l’obra, partint dels
corresponents amidaments aproximats i valoracions.
d. Un estudi relatiu al regim d’utilització i explotació de l’obra, amb indicació de la forma
de finançament i el cànon que regira la concessió, incloent la incidència o contribució
dels rendiments que poden correspondre a la zona de explotació comercial.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
7
2 Finalitat i justificació de l’equipament
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
8
2.1 Preàmbul
La pro activitat de l´Ajuntament de Montgat envers a la promoció econòmica del seu àmbit
territorial d’actuació segueix desenvolupant-se de forma continuada.
En aquest cas un dels objectius principals per part de l´Ajuntament d’aquest estudi de
viabilitat pel projecte d’equipament comercial a la Plaça de la Mare es veure si gràcies al
desenvolupament de l´equipament es fomentaria l’augment de l’activitat econòmica del
municipi i la millora del nivell de vida de la població, evitant els desplaçaments i l’efecte
“fuga” a altres municipis per manca d’oferta i serveis de proximitat.
En aquest context, i sempre considerant que aquests projecte no te caràcter d’obligatorietat,
l´Ajuntament està fomentant la posta en valor de la parcel·la en qüestió a través d’aquest
estudi de viabilitat previ a la licitació amb els operadors adients, dins de la planificació
d’inversions adreçades a la promoció econòmica i desenvolupar el mercat municipal.
La normativa marc de règim local, el Decret Legislatiu 2/2003, de 28 d’abril, pel qual s’aprova
el Text refós de la Llei municipal i de règim local de Catalunya (DOGC núm. 3887 de
20/05/2003), identifica les obligacions de prestació de serveis municipals per a tots els ens
locals i per determinats municipis en funció del nombre d´habitants. Segons l´Article 67.
Serveis mínims, en els municipis amb una població superior als cinc mil habitants e inferior al
vint mil com és el cas de Montgat, a part de - l’enllumenat públic, cementiri, recollida de
residus, neteja viària, abastament domiciliari d’aigua potable, clavegueres, accés als nuclis
de població, pavimentació i conservació de les vies publiques i control d’aliments i begudes -
requerits per a tots el municipis, a més hauran de tenir un parc públic, una biblioteca, un
mercat i un area de tractament de residus.
Actualment Montgat disposa d’un mercat al costat de l´Ajuntament que per la seva oferta
comercial i de serveis, accessibilitat, manca d’aparcament còmode, edificació, tipologia de
l’edifici i dels seus locals, etc ha quedat obsolet i no s’adapta a les necessitats del municipi
en el seu format actual. En aquest cas el mercat actual situat al mig del casc urbà és
deficitari cosa que permetria el seu complement o substitució amb un altre edifici en una
localització més adient.
L´Ajuntament pretén que aquest mercat municipal projectat ajudi i es caracteritzi per ser una
trobada per a d´intercanvi comercial de productes de primera necessitat i serveis amb una
periodicitat d’alta freqüència i regular, destí per la seva població resident en l’àmbit mes
immediat i orientat a la resta de barris de Montgat com una oferta alternativa.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
9
Actualment a Catalunya, el 82% dels mercats minoristes estan gestionats per l´Ajuntament,
ja sigui mitjançant una gestió directa o mitjançant un organisme municipal autònom. El 18 %
ho estan mitjançant concessions dels quals un 3% ho és per una empresa privada.
L´Ajuntament vol reforçar el model de comerç de proximitat orientat cap al territori i la
societat, i a poder ser integrat per empreses i marques del municipi i de la resta del seu
entorn immediat amb el creixement i generació de riquesa pel territori.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
10
2.2 Justificació de la necessitat de l’equipament
Montgat és una ciutat no vertebrada geogràficament, la morfologia del municipi, amb grans
discontinuïtats urbanes comporta buscar solucions que relliguin el territori.
Justificant que l’ús de l’equipament comercial suposarà el complir el requeriments de
centralitat: bona accessibilitat i connectivitat des de les infraestructures territorials i
l’existència d’espai complementari (fàcil aparcament, accessibilitat, visibilitat, integració a
l’entorn, sostenibilitat, gestió mediambiental de residus, zones adients de
càrrega/descàrrega, espai d’ús públic enjardinat i amb zones infantils on la ciutadania que ho
desitgi pugi destinar part del seu temps, etc.) que en una població disgregada en barris
diferenciats com Montgat és difícil d’assolir però que amb la perspectiva dels sistema
d’espais públics existents i futurs del municipi com és el cas de la projecció d’aquest
equipament pot esdevenir un element estructural en la lògica municipal i complementari en
relació amb la resta.
2.2.1 Objectius i abast del projecte
Dotar al municipi de Montgat d’un equipament comercial integrat mediambientalment al seu
entorn, sostenible social i econòmicament conceptualitzat com un punt de trobada i cohesió
a l'estil de la Plaça d'un poble, on el ciutadà pugui reunir-se amb els seus amics i familiars,
passejar, satisfer els seus moments lúdics en un entorn obert i segur, podent fer la compra
de primera necessitat, disposant d'una zona de serveis i una oferta de restauració
complementaria d'acord a les seves necessitats, amb l'objectiu de primar la convivència en
un ambient agradable, i on el aparcar no es converteixi en un problema doncs el projecte
disposarà d´una dotació equilibrada de places d'aparcament. Tot això l'estil d'una mercat
municipal adaptat als nous temps, amb un supermercat que serveixi de motor comercial a la
resta d’establiments.
El dimensionament comercial en quan al nombre i tipologia de locals es justifica en el punt
tractar a posterior a l’anàlisi d’oferta i de la necessitat de demanda de la seva àrea
d’influència, estimada en mes de 14.500 residents dels quals 5.000 viuen en l’entorn
immediat proper i molts altres que no vivint fan un us diari dels equipaments actuals i futurs
que conviuen amb la parcel·la: escola bressol, escola de primària i altres equipaments en
projectes com podrien ser una escola privada, facultats d´universitats, geriàtric, etc.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
11
2.2.2 Àmbit d’actuació
La Parcel·la està ubicada al Pla de Montgat en front de la Plaça de la Mare, dins municipi de
Montgat, a la comarca del Maresme dins de la provincia de Barcelona.
Montgat vs Catalunya vs Espanya vs Europa
La Parcel·la vs Montgat La Parcel·la vs Pla de Montgat
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
12
2.2.3 Algunes fotografies
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
13
2.2.4 Dimensionament
El dimensionament s'ha establert principalment tenint en compte les necessitats socials del
municipi, el marc jurídic envers a la parcel·la, l’oferta comercial i de serveis de l’àrea
d’actuació, la demanda de la zona i la despesa comercialitzable. I poder fer-lo sostenible
econòmica i financerament tant en la seva promoció com a la seva explotació futura.
Per a això hi ha uns índexs de referència que giren al voltant de la relació SBA o superfície
bruta llogable per cada 1.000 habitants a l'hora d'establir les rendes o ingresos pel
concessionari i la despesa potencial per a l'oferta en funció de la renda disponible del futur
client.
La mida del projecte haurà de tenir un equilibri entre el poder de convocatòria o necessitat de
trobar una oferta global de serveis i compra de primera necessitat i estimada en mes de
14.500 residents dels quals 5.000 viuen en l’entorn immediat proper i molts altres que no
vivint fan un us diari dels equipaments actuals i futurs que conviuen amb la parcel·la: escola-
la bressol, escola de primària, escola privada, facultats i geriàtric en projecte, etc.
Per tractar-se el projecte comercial en qüestió d'un centre de compra i de serveis de primera
necessitat lluny del gran equipament comercial a l'ús, s'haurà de tenir en compte la seva
àrea d'influència més propera.
La superfície de la Parcel·la sobre la que s’actuarà és de 6.872 m2 dels quals es construiran
segons l´avantprojecte definit un mínim de 4.698 m2, corresponents a la planta d’aparcament
subterrani 2.522 m2 i la resta dels 2.176 m2 al Mercat pròpiament dit.
El SBA o superfície bruta llogable resultant de l’estudi és de 1.264,55 m2, dels quals 1.125,68
correspondran a la planta baixa i 139 hi seran a la planta primera o coberta de l´edificació
principal. L´operador mes gran –el supermercat- disposarà com a màxim d´une sala de
vendes mai superior al 60% de la superficie total de vendes del Mercat segons dictamina la
Llei. És a dir, independenment de la seva superficie de supermercat, que a l´avantprojecte
s´ha previst sigui de 1.190 m2, la seva superficie de vendes mai podrà èsser superior a 759
m2.
La Plaça o zona d'ús públic enjardinada del projecte disposarà de la resta de superfície que
no serà ocupació de l’edificació i sumarà al voltant de entre 2.000 i 2.500 m2 d'espais de
terrasses, lúdics, d´esbarjo i zones verdes a l'aire lliure, amb zones protegides per les
possibles inclemències del temps (ombra per sol i protecció per pluja i vent).
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
14
La dotació mínima de places d’aparcament serà de 117, de les quals 36 seran exteriors
perimetrals i 81 subterrànies. Encara que a la definició d´aspectes a tenir en compte en el
desenvolupament del projecte executiu, l´equipament disposarà d´espais per a bicicletes,
motos, places per a càrrega de vehicles elèctrics, per a persones amb minusvalies i un
número de places límitat mes grans per a embarassades i vehicles grans.
2.2.5 Oferta comercial i de serveis
El concepte comercial girarà en el format d’un Mercat Municipal, catalogat com un
establiment comercial col·lectiu que disposarà de serveis comuns tal com lavabos,
aparcament, àrees de descans, zones enjardinades i lúdico-infantils, etc.
Estarà format per un conjunt de locals comercials, fonamentalment d’alimentació, sense que
cap de les empreses o grups d’empreses que els exploten pugui ocupar més del 60% de la
superfície de venda del conjunt del mercat.
El seu mix o barreja comercial es planteja inicialment en tres grans grups:
1. Alimentació
2. Serveis
3. Restauració
Dins del grup d’alimentació, es trobarà un supermercat de entre 700 i 900 m2 de sala de
vendes que servirà de motor i ancla comercial complementant i donant unitat al conjunt
d’activitat. L’esquema a seguir estarà alineat amb la següent taula:
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
15
Els tres grups d’activitats a trobar a l’equipament disposaran d’un ampli ventall de sub-
activitats susceptibles de trobar a l’oferta comercial futura de l’equipament.
1. Alimentació: supermercat, productes congelats, alimentació ecològica o artesana,
cuina preparada, delicatessen, fruits secs, variants i llaminadures, forn, pastisseria i
confiteria, productes de mercat (carnisseria, xarcuteria, polleria, peixateria, fruiteria i
triperia), botiga de conveniència (botigues multi producte amb horari especial), etc.
2. Serveis: Agència de viatges, agència immobiliària, arranjaments de roba, centres de
formació, correus, entitats financeres, floristeria, llar d’infants, fotografia, loteries i
apostes, merceria, reparació de calçat i claus, telefonia, tintoreria, videoclub, salut i
bellesa (cosmètica, centres de bellesa, perruqueria, para farmàcia, òptica, dietètica,
etc), altres serveis (gestoria, locutori, serveis públics, missatgeria, work center,
boutique del fumador, treball temporal, etc).
3. Restauració: restaurants (casual food, internacional, tradicional), cafeteries i bars
(cerveseria, croissanteria, xurreria, gelateria, sucs i batuts), terrassa exterior de
restauració, etc.
Independentment de l´això el mix o barreja comercial es podria veure complementat una
vegada s’avanci en la comercialització per una oferta diferent en funció de la demanda
d’operadors tal com per exemple un àrea, en explotació i contraprestació econòmica,
orientada a l´esport com unes pistes de pàdel a la coberta de l’edifici, un gimnàs, etc.
Inicalmente es preveu sigui d´us públic gratuït.
Així mateix l’oferta comercial de l’equipament vindrà recolzada per la seva dotació de places
d’aparcaments per a vehicles, motos i bicicletes de més de 115 unitats interiors i exteriors.
I tot en un entorn enjardinat de manera sostenible i equilibrada sota el format d’una plaça
d´us públic amb activitats infantils, lúdiques i esportives que vertebrarà el projecte i serveis
que ajudin a fer l’estància més agradable tal com:
• Serveis que facin més còmode i agradable l’estància dels clients i visitants a les
instal·lacions (lavabos d’ús públic familiars i per nens, caixers automàtics, punts de
reciclatge, servei wifi, etc.).
• Benestar i comoditat (àrees de descans, petició de taxis, transport públic, terrasses
de cafeteries-restaurants, etc.).
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
16
• Aparcament per a embarassades i vehicles grans, per a persones amb mobilitat
reduïda, carragament per a cotxes elèctrics, aparcament de bicicletes i motocicletes
ben definit.
• Aparcament de vehicles gratuït i dissuasori per evitar l´efecte d´estacionament de
llarga durada.
• Zones lúdiques per a nens, adolescents i gent gran.
• Parades de taxis i autobusos.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
17
2.3 Conceptualització i descripció general de l’edificació
Es desenvoluparà un equipament que permeti integra-ho dins d’un entorn ambientalment
responsable, rendible i saludable. En definitiva on les persones puguin fer les seves compres
de primera necessitat de forma còmode i permeti la convivència i qualitat de vida en la
experiència de visita.
Parcel·la
La parcel·la que ens ocupa es la E01.3 amb una superfície de 6.872 m2.
Ocupació
L’ocupació de la parcel·la serà de 1.946 m2 o sigui un 28,32 % inferior al 40% admès per el
planejament.
Segons l’avantprojecte definit l’ocupació de la planta soterrani serà de 2.522 m2 o sigui un
36,70% inferior al 75% admès per el planejament
Superfície construïda
La superfície construïda segons l’avantprojecte és: 4.698 m2
Sota rasant: 2.522 m2
Planta soterrani: 2.522 m2
Sobre rasant: 2.176 m2
Planta baixa: 1.946 m2
Planta primera: 230 m2
Es a dir 0,3166 m2 de sostre per m2 sol inferior al 1 m2 de sostre per m2 de sol admès per el
planejament.
En el quadre següent es poden veure la relació màxima de metres quadrats per respectar el
DECRET LLEI 1/2009, del 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials. i que
diu “3. Mercat municipal, és un establiment comercial col·lectiu de titularitat pública, que
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
18
disposa de serveis comuns i requereix una gestió de funcionament també comuna, segons
les fórmules jurídiques establertes en la legislació de règim local. El mercat està format per
un conjunt de locals comercials, fonamentalment d’alimentació perible en règim de venda
personalitzada, sense que cap de les empreses o grup d’empreses que els exploten pugui
ocupar més del 60% de la superfície de venda del conjunt del mercat.”
Sala de
vendes
No sala de
vendesTotal
Aparcament 2.178,42 0,00 2.178,42
Zones comuns 343,58 0,00 343,58
TOTAL-01 2.522,00 0,00 0,00 0,00 2.522,00
Supermercat 752,23 437,29 1.189,52 1.189,52
Parades / locals 373,45 373,45 373,45
Zones comuns 383,03 0,00 383,03
TOTAL 00 383,03 1.125,68 437,29 1.562,97 1.946,00
Parades / Locals 138,87 138,87 138,87
Zones comuns 91,13 0,00 91,130,00
TOTAL 01 91,13 138,87 0,00 138,87 230,00
Total del Mercat 2.996,16 1.264,55 437,29 1.701,84 4.698,00
Sala vendes supermercat 752,23 59%
100% locals parades / sala de vendes 512,32 41%
Espais comuns no computen 1.264,55 100%
01_planta primera
-01_planta soterrani
00_planta baixa
Quadre de superfícies Zones
comuns
SBA (Superficie Bruta Llogable)Total del
Mercat
Altura reguladora
La altura del edifici és de 8,90 metres.
Donat que s’ha fixat la cota de planta baixa la de la Plaça, el planejament admet fins a 14
metres, que podrà despassar-se quan es justifiqui per les característiques i finalitats del
equipament , fins a un màxim de 18 metres.
Separació als vials i veïns
Hem separat l’edifici 10 metres de vials i veïns com indica el planejament. Creant un
passadís de serveis perimetral en les parts posteriors dels locals per aspectes tals com
càrrega i descarrega, gestió de residus, etc...que visqui d’esquenes al client.
En el aparcament subterrani es permet arriba fins a límits de parcel·la. Així mateix es crearà
un aparcament perimetral exterior oblic que permeti aparcar amb comoditat.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
19
2.4 Sumari. 35 punts justificatius
1. Dotarà al municipi de Montgat d’un equipament bàsic i fonamental d’interès general.
2. L’equipament reduirà la mobilitat i evitarà desplaçaments innecessaris llargs.
3. Garantirà que els ciutadans i ciutadanes, independentment que tinguin, o no,
possibilitats de desplaçar-se, puguin satisfer llurs necessitats a partir de serveis
públics accessibles al municipi.
4. Assegurarà l’accessibilitat mitjançant els transports públics disponibles amb la
finalitat d’evitar l’augment dels efectes nocius sobre el medi ambient que comporten
determinades implantacions comercials perifèriques amb l’ús abusiu del cotxe.
5. Desenvolupament equilibrat que garantirà el creixement sostenible del municipi.
6. Evitarà els problemes d’accessibilitat i contaminació per estar integrat dins de la
trama urbana.
7. Garantirà l’exercici de la llibertat d’establiment i de la lliure circulació dels prestadors
de serveis a l’àmbit territorial de Catalunya.
8. Impulsarà un model d’urbanisme comercial basat en l’ocupació i la utilització racional
del territori, amb usos comercials que permeten un desenvolupament sostenible.
9. Contribuirà a l’establiment d’un model d’ocupació del sòl que eviti al màxim la
dispersió en el territori.
10. Reduirà la mobilitat i evitarà desplaçaments innecessaris, tant de persones com de
mercaderies que congestionin les infraestructures públiques i incrementin la
contaminació atmosfèrica derivada del trànsit de vehicles inherent a la dinàmica de
funcionament de determinats tipus d’establiments comercials.
11. Potenciarà el model de ciutat en què l’ús residencial s’harmonitza amb les activitats
comercials i de serveis.
12. Garantirà l’aprovisionament, la diversitat d’oferta i la multiplicitat d’operadors en un
model de ciutat que ofereixi les mateixes possibilitats per a tots els ciutadans i
ciutadanes del seu àrea d’influència.
13. Afavorirà l’equilibri territorial recolzant a disposar d’una xarxa de serveis comercials
suficient i adaptada a les demandes de les persones, consumidors i usuàries de tot
els seu àmbit territorial a que va dirigit.
14. Assolirà un alt nivell de protecció de les persones i del medi ambient en conjunt, per
garantir la qualitat de vida, mitjançant la utilització dels instruments necessaris que
permetin prevenir, minimitzar, corregir i controlar els impactes ambientals que la
implantació d’establiments i l’exercici de les activitats comercials comporten, i
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
20
afavorir un desenvolupament econòmic sostenible, amb els mínims condicionants
possibles, en coherència amb els objectius establerts de preservació del medi
ambient.
15. Posarà en valor socialment la Parcel·la.
16. Posarà en valor econòmicament una Parcel·la infrautilitzada generant recursos
econòmics pel municipi (cànon per l’ús del sòl, impostos, etc).
17. Serà un equipament comercial sota la tipologia d’un mercat municipal adaptat als
nous temps amb un supermercat que serveixi de motor comercial a la resta
d’establiments i surti beneficiat tot el conjunt.
18. Complementarà o substituirà el Mercat actual que per la seva oferta comercial i de
serveis, accessibilitat, manca d’aparcament còmode, edificació, tipologia de l’edifici i
dels seus locals, etc ha quedat obsolet i no s’adapta a les necessitats del municipi en
el seu format actual. En aquest cas el mercat actual situat al mig del casc urbà és
deficitari.
19. Primarà la convivència en un ambient agradable on aparcar o accedir no suposi un
problema.
20. Millorà el nivell de vida de la població a qui va adreçat.
21. Minimitzarà l’efecte “fuga” a altres municipis i ajudarà a retenir a la població flotant i
visitant no resident a través de la sensació de confort al usuari que busqui una oferta
semblant.
22. Servirà d’alternativa comercial a d’altres destins similars.
23. Satisfarà la manca d’oferta i serveis de compra de proximitat.
24. Ajudarà a complir amb la prestació de serveis municipals obligatoris adients.
25. Ajudarà a adaptar i oferir una alternativa al mercat actual a una situació comercial
diferent.
26. Permetrà ser un punt de trobada per d´intercanvi comercial de productes i serveis de
primera necessitat
27. Serà un destí per trobar solucions per l’àmbit de població de compra de primera
necessitat més immediat.
28. Equilibrarà els aspectes socials i de necessitat del municipi amb la viabilitat
econòmica.
29. Mantindrà i reforçarà el model de comerç de compra de proximitat.
30. Integrarà empreses i marques del municipi i de la resta de Catalunya en el
creixement i generació de riquesa pel territori.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
21
31. Serà un punt de trobada i de cohesió municipal.
32. Donarà serveis als residents i usuaris de la zona (compra còmoda, experiència
agradable de visita, wifi, terrasses, aparcament de bicicletes, càrrega de vehicles
elèctrics, etc…).
33. Fomentarà l’activitat econòmica i generarà riquesa al municipi creant llocs de feina
de forma directa i indirecta.
34. Serà un element vertebrador i estructural del municipi complementari amb la resta.
35. Complirà els requeriments de centralitat: bona accessibilitat i connectivitat des de les
infraestructures territorials i l’existència d’espais complementaris:
− Fàcil aparcament.
− Accessibilitat amb transport públic i privat.
− Visibilitat.
− Integració a l’entorn.
− Sostenibilitat econòmica i social.
− Gestió mediambiental (residus, carrega i descàrrega, consum eficient
d’energia, …).
− Espais públics amb zones infantils per millorar la qualitat de vida del
municipi.
− Zones enjardinades i paisatgisme equilibrat.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
22
3 Anàlisi socioeconòmic
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
23
3.1 Síntesi de la situació de l’economia catalana
Fent referència al Pressupostos de la Generalitat de Catalunya, al 2012 continua el
dinamisme de les economies emergents i en desenvolupament. En canvi, l’evolució de les
economies avançades està sent feble i desigual, especialment a la zona euro, on el bon
creixement d’Alemanya conviu amb els resultats força dèbils i fins i tot negatius d’altres
països. Encara que els problemes financers han estat presents durant tot l’any a la Unió
Monetària, la crisi s’ha aguditzat durant la segona meitat i això ha minat l’economia real i ha
provocat una desacceleració pronunciada de les expectatives econòmiques. La cimera
europea de finals d’octubre va acordar mesures per desencallar la greu situació grega,
reforçar la solvència del sistema bancari i reconfigurar el fons d’estabilitat financera. Tot i que
inicialment semblava que les turbulències s’aturaven, aviat es va comprovar que no era així:
les primes de risc del deute sobirà s’han tornat a enfilar principalment com a novetat a
Espanya, amb nous episodis de màxims en diversos països; les borses han davallat, i els
problemes financers i polítics han comportat canvis de govern a Grècia i Itàlia.
Continua la inestabilitat i, mentre s’espera que es materialitzin els acords necessaris per
assolir un nou escenari polític i financer que faci sortir la zona euro del marasme actual,
creixen el risc sistèmic i el perill d’una nova fase de recessió econòmica.
L’aturada de l’economia afecta directament els països de la zona euro, però també es fa
notar a la resta de la UE i als Estats Units, i com més va, més s’estén a altres economies. Es
preveu un alentiment del creixement dels països desenvolupats i del comerç mundial: les
darreres previsions de la Comissió Europea han rebaixat fins a un 0,5 % el creixement de la
zona euro per al 2012 i el dels Estats Units fins a un 1,5%; el creixement per al conjunt de
l’economia mundial, encara que sigui més favorable, també perd força (3,5 %).
Pel que fa a l’economia espanyola, les previsions oficials del Ministeri d’Economia i Finances
estan desfasades, ja que no s’han actualitzat des del mes d’abril, a causa de l’ajornament de
la presentació dels pressupostos generals de l’Estat fins després de les eleccions
legislatives. Ara bé, les previsions que ha elaborat recentment la Comissió Europea fixen el
creixement d’Espanya durant l’any 2012 en el 0,7 %, però adverteixen que caldrà reforçar la
consolidació fiscal i que això podria limitar més aquest creixement. El greu cost de la pèrdua
de llocs de treball és el fet més distintiu de la crisi que pateix l’economia espanyola: la
caiguda de l’ocupació, que s’havia moderat durant la primera meitat del 2011, ha tornat a
intensificar-se el tercer trimestre de l’any, i l’atur ha arribat fins al 21,5 % de la població
activa.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
24
Les perspectives econòmiques de l’entorn més proper a l’economia catalana amb un
requeriment de gestió pròpia de la seva fiscalitat —l’espanyol i l’europeu— són febles i
presenten un grau d’incertesa elevat. Això necessàriament condiciona les expectatives de
l’economia catalana, que viu un fort procés de consolidació fiscal que s’afegeix a la crisi de
l’habitatge i a un entorn financer especialment restrictiu pel que fa al crèdit. La recent
reducció dels tipus d’interès que ha portat a terme el Banc Central Europeu i la disminució de
la inflació prevista per al 2012 són factors que contribuiran a pal·liar aquesta situació els
propers mesos. D’altra banda, s’espera que continuarà el procés de control dels costos
laborals unitaris, la qual cosa millorarà la competitivitat exterior, clau per mantenir l’impuls de
la demanda externa.
Amb tots els dubtes que la greu situació de l’euro imposa, es preveu que el PIB de
l’economia catalana tancarà el 2011 amb un creixement mitjà del 0,7 % i el 2012 mantindrà
una dinàmica molt similar, amb un creixement del 0,8 %. Malgrat la similitud d’aquestes
magnituds, la composició del creixement serà diferent: la demanda interna, que retrocedeix
força el 2011, el 2012 es mantindrà pràcticament estancada, amb una aportació de 0,1 punts
percentuals al creixement del PIB; d’altra banda, la demanda externa continuarà sent el
motor del dèbil creixement, però aportarà menys al creixement del PIB (0,7 punts).
El feble creixement econòmic previst per al 2012 impossibilita canvis substancials en el
mercat de treball. Tot i això, s’espera que durant la segona meitat de l’any hi hagi una lleu
millora que afavoreixi l’augment del nombre de llocs de treball (del 0,2 %), de manera que la
taxa d’atur se situï en un 18,5 %. La situació actual de l’economia catalana està
condicionada per diversos fronts exteriors i interiors que en limiten la capacitat de
reactivació. La superació de la crisi a la zona euro és bàsica per poder restablir la confiança,
frenar la sagnia del cost del deute i alliberar finançament perquè les empreses puguin
abordar nous projectes. La consolidació fiscal dels comptes públics és un pilar necessari per
a l’enfortiment de la sostenibilitat de la despesa pública, i cap a aquest objectiu s’orienta el
projecte de pressupostos per al 2012. Però la recuperació de l’economia catalana i de
l’ocupació laboral fan necessaris nous esforços i reformes estructurals que permetin la
mobilització dels factors productius i la millora de la competitivitat en les noves coordenades
de l’economia global.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
25
3.2 El context econòmic internacional i espanyol
Des de l’estiu ha crescut dràsticament la por que l’economia internacional entri en una nova
fase de recessió que afectaria sobretot les economies avançades. La inestabilitat financera a
la zona euro s’ha anat agreujant per convertir-se en una crisi de confiança generalitzada que
s’ha estès als països perifèrics de la UE. Els esdeveniments que han tingut lloc durant les
darreres setmanes han anat acompanyats de reaccions extremes en els mercats financers.
En un primer moment van respondre positivament a l’acord de finals d’octubre dels països de
la zona euro sobre la re capitalització de la banca europea, el nou rescat grec i la
reformulació del fons de rescat. Tanmateix, posteriorment les primes de risc del deute s’han
tornat a disparar per la inestabilitat política de Grècia i Itàlia, països que s’han vist obligats a
formar nous governs que hauran de tirar endavant les mesures i reformes destinades a
reduir el dèficit públic i l’endeutament. Aquesta situació excepcional de desconfiança afecta
l’economia real, que també mostra senyals de feblesa. Això és especialment delicat per als
països avançats que necessiten redreçar les finances, perquè la feblesa de l’activitat
econòmica dificulta la sostenibilitat del deute i alimenta la inestabilitat financera.
Previsions de creixement econòmic. % variació anual. FMI (World Economic Outlook)
En aquest context, tots els organismes econòmics internacionals han revisat a la baixa les
perspectives de creixement. El setembre passat el Fons Monetari Internacional xifrava la
previsió de creixement mundial per al 2011 i el 2012 en un 4 % (notablement per sota de
l’increment d’un 5,1 % del 2010). Des d’aleshores, la crisi del deute ha continuat aguditzant-
se la zona euro, i això ha provocat noves retallades en les projeccions macroeconòmiques.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
26
Segons les previsions més recents, publicades el novembre per la Comissió Europea,
l’economia mundial creixerà un 3,7 % el 2011 i un 3,5 % el 2012. Per a les economies
avançades, el panorama és pessimista, ja que es preveu que hi haurà una frenada
econòmica durant la segona meitat del 2011. Destaca, en particular, l’escenari negatiu dels
països europeus, on el greu deteriorament de la confiança provocarà que el PIB s’estanqui
fins ben entrat el 2012. Per a les economies emergents, les perspectives són encara
favorables, però la debilitat de les economies avançades també repercutirà sobre l’evolució
de les seves exportacions i dels fluxos de capital. En particular, és probable que els preus de
les matèries primeres es moderin a causa de l’escenari econòmic més pessimista i això
afectaria sobretot les economies exportadores d’aquests productes.
Evolució del preu del barril de petroli Bent. Banc d´Espanya i Ministeri d´Economia i Hisenda
En vista de les alertes de la majoria d’organismes internacionals, que apuntaven la urgència
de controlar la crisi financera europea amb l’adopció de decisions efectives, a la cimera
europea de finals d’octubre s’ha arribat a un acord important, que es concreta en tres punts.
En primer lloc, s’ha aprovat el nou rescat grec, amb un dotació de 130.000 milions d’euros,
que suposa un descompte d’un 50 % del deute grec. En segon lloc, s’ha reconfigurat l’actual
fons europeu d’estabilitat financera (FEEF), que tindrà capacitat per operar fins al bilió
d’euros i augmentarà la potència a partir de la captació de finançament públic i privat (amb la
voluntat d’implicar els països emergents i l’FMI). En tercer lloc, s’ha acordat la re
capitalització de la banca europea, de manera que s’obliga els 70 bancs europeus més
importants a assolir abans de juliol del 2012 un capital de màxima qualitat del 9 %, la qual
cosa implica que aquests bancs hauran de captar recursos per un import de 106.000 milions
d’euros. En definitiva, l’acord assolit a la zona euro l’octubre suposa un pas endavant, però
ha posat de manifest els greus problemes de governança econòmica de la Unió Monetària i
la necessitat de ser més operatius i ràpids en les situacions crítiques.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
27
Creixement interanual del PIB (%). Eurostat
Paral•lelament a l’acord fixat a la cimera europea d’octubre, l’FMI assenyala que els països
avançats han de continuar apostant per la consolidació fiscal per trobar un equilibri que sigui
creïble, asseguri la sostenibilitat dels comptes públics i alhora no destrueixi el creixement.
Finalment, l’FMI torna a insistir que cal reequilibrar la demanda internacional: les economies
avançades necessiten l’impuls de la demanda externa i, per aconseguir-lo, les economies
emergents amb amplis superàvits per compte corrent (en particular, la Xina) han de
dinamitzar la seva demanda interna (de moment, els avenços en aquest terreny han estat
limitats).
Entre les economies avançades, l’activitat dels EUA resta feble i les previsions més recents,
de la Comissió Europea, apunten que creixerà un 1,6 % el 2011 (a la primavera s’augurava
un creixement del 2,6 %), mentre que el 2012 l’avanç serà d’un 1,5 %. Tot i això, les darreres
dades del PIB del tercer trimestre d’enguany són una mica més optimistes, ja que mostren
que el creixement interanual ha restat estable en un 1,6 % interanual, gràcies a la millora del
consum privat, la inversió fixa no residencial i les exportacions. D’altra banda, el mercat
immobiliari continua mostrant una evolució molt desfavorable. La situació dels comptes
públics també és delicada (l’agost Standard & Poor’s ha rebaixat la qualificació del deute) i la
profunda divisió política en aquest terreny no hi ajuda. En aquest sentit, segons l’FMI les
principals prioritats de política econòmica són l’elaboració d’un pla de consolidació fiscal a
mitjà termini (per assegurar una trajectòria sostenible del deute i evitar que augmenti la prima
de risc) i la posada en pràctica de polítiques de suport a la recuperació, ja que la demanda
privada es mostra molt dependent dels estímuls públics. Aquest és l’objectiu del pla d’estímul
de l’ocupació presentat pel president Obama, que suposa un motor important a curt termini,
tot i que se n’ha d’acabar de reforçar el pla pressupostari perquè no generi nous augments
del dèficit. Paral•lelament, l’FMI recomana a la Reserva Federal que continuï la política
monetària laxa i al mateix temps estigui preparada per donar més suport no convencional.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
28
L’evolució econòmica del Japó el 2011 està clarament determinada pels efectes del
tsunami:es preveu que aquest any el PIB registri un descens d’un 0,4 %. Així i tot, els treballs
de reconstrucció impulsen la inversió i la confiança ha repuntat, la qual cosa fa preveure que
el 2012 el creixement torni al terreny positiu (segons la Comissió Europea, serà d’un 1,8 %).
La demanda externa pot acusar la feblesa econòmica dels EUA i Europa, però els forts
vincles comercials amb els països asiàtics emergents poden compensar-la. D’altra banda, el
Govern haurà d’emprendre mesures més ambicioses per tal de fer-se càrrec de l’elevat
endeutament (el més alt dels països avançats) i alhora atendre les necessitats de
reconstrucció.
Les economies emergents asiàtiques han tingut un comportament molt favorable al llarg de
les fases de la crisi i la posterior recuperació internacional. Els darrers mesos fins i tot han
aparegut senyals d’un cert reescalfament en determinats països (en particular a la Xina). No
obstant això, la recaiguda de les economies avançades i l’aplicació de polítiques restrictives
comportaran una certa moderació del ritme de creixement. En el cas de la Xina, les mesures
d’estabilització han frenat lleugerament la forta expansió del crèdit i de la inversió (tot i que
continua sent el principal motor de creixement), i això, junt amb la disminució del superávit
comercial, està moderant una mica el creixement d’aquest país. L’FMI preveu que el PIB
xinès avanci el 2011 un 9,5 %, i l’any vinent, un 9 %. En qualsevol cas, es veu clarament que
cal reequilibrar el creixement amb fonts internes, sobretot a partir de l’augment de la
flexibilitat del tipus de canvi. En aquest camp, el marge encara és molt ampli i avançar
contribuiria de manera decisiva a incrementar l’estabilitat econòmica global. D’altra banda, a
l’Índia s’alentirà el creixement, però continuarà per sobre d’un 7 % (l’any 2010 va superar el
10 %). Es basarà sobretot en la fortalesa del consum privat, la qual cosa dificultarà la
correcció de l’alta inflació. Quant a les economies del sud-est asiàtic, es moderaran fins a un
ritme d’un 5,3 %, perquè disminuirà el dinamisme exportador, a causa de la incerteza
econòmica dels països avançats.
Evolució dels principalals ímdex borsaris. Banc d´Espanya i Reuters
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
29
Pel que fa a Llatinoamerica, el creixement es desaccelerarà, però continuarà sent
significatiu: es preveu que el 2011 serà d’un 4,5 %, i el 2012, d’un 4% . L’activitat econòmica
d’aquesta ona, impulsada pel dinamisme de la demanda interna, l’afluència de capitals i els
alts preus de les matèries primeres, ha seguit una evolució favorable durant la primera meitat
del 2011. De fet, s’hi detecten pressions de demanda, tal com reflecteix l’intens increment del
crèdit, l’elevada inflació i l’ampliació dels dèficits per compte corrent. Per aquest motiu, és
important continuar aplicant polítiques d’un cert to restrictiu a l’Amèrica Llatina, però al
mateix temps cal tenir en compte que la desacceleració global pot perjudicar-la més del que
s’espera, si comporta el deteriorament de les condicions comercials i de crèdit. El creixement
de la regió el lideren els països exportadors de matèries primeres: l’Argentina, que avançarà
un 8 % aquest any i un 4,6 % el vinent; Xile, i Perú. Al Brasil i a Mèxic el creixement serà una
mica més moderat (se situarà per sota d’un 4 % el 2011 i el 2012); al Brasil a causa de les
polítiques restrictives posades en marxa per controlar la inflació i l’ampli dèficit comercial, a
Mèxic per la gran vinculació econòmica amb els EUA.
Quant a les altres zones econòmiques, Rússia i les economies veïnes continuaran mostrant
un avanç notable (prop d’un 4,5 %), en bona part derivat dels alts preus de les matèries
primeres. No obstant això, aquesta zona és especialment vulnerable al contagi de la
inestabilitat financera global (tal com reflecteix la seva evolució de l’any 2009). L’Àfrica
subsahariana presenta unes perspectives de creixement força optimistes (superarà el 5 %),
perquè s’ha vist poc afecta per les turbulències financeres. Finalment, la regió del nord
d’Àfrica i l’Orient Mitjà enguany registrarà un avanç d’un 4 %, si bé la heterogeneïtat per
països és notable: alguns països exportadors de petroli mostren una expansió intensa, però
s’espera un comportament negatiu dels països que han registrat episodis d’inestabilitat
política extrema.
L'economia de la zona euro se situa en l'epicentre d'aquesta nova fase de crisi financera. La
combinació d’alt endeutament, ajust fiscal i fortes tensions en els mercats està erosionant
ràpidament la confiança de consumidors i empreses, alhora que amenaça de tornar a
paralitzar els fluxos crediticis. Les borses europees han acumulat un descens acusat des del
mes de gener, mentre que les primes de risc no només han continuat en ascens als països
perifèrics, sinó també en economies com la belga o la francesa. Al mateix temps, la
demanda externa també presenta un impuls menor, per causa de l’alentiment de l’evolució
econòmica dels EUA i la contracció econòmica del Japó. Tots aquests factors expliquen que
la previsió de creixement de la zona euro s’hagi reduït de manera significativa. La Comissió
Europea estima que la recuperació econòmica s’ha aturat i el PIB restarà estancat fins ben
entrat el 2012. En termes anuals, el 2011 l’economia de la zona euro avançarà un feble 1,5
% i el 2012 l’augment es debilitarà fins a un 0,5 %. Malgrat els acord assolits en la cimera de
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
30
finals d’octubre, al llarg de novembre la inestabilitat financera ha continuat sent molt intensa,
a causa dels retards en la implementació del fons de rescat, els desacords entre els països
europeus i la forta inestabilitat dels governs a Grècia i Itàlia. Pel que fa al Banc Central
Europeu, davant el risc de recaiguda econòmica, a principis de novembre ha rebaixat els
tipus d’interès oficials, de l’1,5 % a l’1,25 %, per tal d’estimular els fluxos de crèdit i la
inversió. En aquest sentit, no sembla que la relaxació de la política monetària hagi de
generar excessives tensions inflacionistes, perquè tot i que la inflació europea mostra valors
relativament alts (d’un 3 % l’octubre), el creixement de preus no es deriva de pressions de
demanda i respon a l’alça d’impostos indirectes en alguns estats membres i a l’alça del preu
del petroli; aquest efecte s’anirà diluït els propers mesos com preveuen les estimacions
d’inflació.
Evolució del tipus de canvi de l´Euro. Banc d´Espanya i Banc Central Europeu
Per països, la situació econòmica és força heterogènia, tot i que l’escenari de debilitat per al
2012 és generalitzat. Han gaudit d’una expansió important fins a mitjan 2011 Alemanya i
països com Àustria, els Països Baixos i Finlàndia, que, a més, han aconseguit mantenir
taxes d’atur en valor similars o fins i tot inferiors als del període previ a la crisi. Segons la
Comissió Europea, en el conjunt de l’any el país germànic encara avançarà un 2,9 %, però
per a l’any vinent s’espera que experimenti una frenada intensa (el ritme s’alentirà fins a un
0,8 %). Les previsions de la Comissió Europea per a l’economia francesa són d’un 1,6 % i
d’un 0,6 % per als anys 2011 i 2012, respectivament. Però les pitjors perspectives de la Unió
Monetària són les relatives al grup de països perifèrics més afectats per la crisi del deute
sobirà: Grècia i Portugal continuaran en recessió el 2011 i el 2012, Itàlia registrarà un
creixement proper a l’estancament (0,5 % el 2011 i 0,1 % el 2012) i a Espanya hi haurà un
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
31
avanç molt feble (0,7 % els dos anys). Les perspectives per a Irlanda són una mica més
positives (1,1 % el 2011 i el 2012). Fora de la zona euro, l'economia del Regne Unit creixerà
un modest 0,7 % el 2011, mentre que el 2012 el creixement serà d'un 0,6 %. A l'Europa
central i de l'est l'activitat també es desaccelerarà, i cap país registrarà un creixement per
sobre d’un 3,5 % el 2012.
Evolució del rendiment del deute públic a deu anys.Reuters
L’economia espanyola se situa en el grup de les economies més afectades per la crisi del
deute sobirà, amb un diferencial de rendiment del deute públic respecte d’Alemanya que els
darrers quatre mesos no ha baixat dels 300 punts bàsics i que a mitjan novembre s’ha enfilat
per sobre dels 450 punts. Així, els mercats castiguen el risc-país i caldrà veure quines seran
les reaccions posteriors a les eleccions estatals del novembre. La Comissió estima que
enguany l’avanç del PIB serà d’un 0,7 % i aquest escenari de debilitat es mantindrà el 2012
(0,7 %). L’evolució econòmica continuarà caracteritzada per la reducció de l’endeutament del
sector privat, per la consolidació fiscal, per portar el dèficit públic a nivells sostenibles, per la
reestructuració bancària i pels alts índexs d’atur. En aquest sentit, en el Consell Europeu
d’octubre s’ha valorat l’esforç realitzat per Espanya en matèria de reformes estructurals, però
al mateix temps s’ha reclamat que s’apliquin estrictament els ajustos pressupostaris
previstos. De moment, els indicadors econòmics més recents de l’economia espanyola
suggereixen que els dubtes sobre la situació financera, el comportament poc favorable del
context internacional i els ajustos fiscals estan determinant una forta caiguda de la confiança
dels consumidors i del clima econòmic. El tercer trimestre la variació intertrimestral del PIB
ha estat nul·la i la taxa interanual s’ha situat en un 0,8%. La contracció de la demanda
interna s’ha moderat (amb una contribució negativa d’1,2 punts percentuals el tercer
trimestre del 2011) però s’ha frenat també l’aportació positiva de la demanda externa (fins a
2 punts), ja que cada cop és més complicat mantenir el dinamisme de les exportacions per
l’alentiment de les economies avançades.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
32
3.3 Escenari macroeconòmic a Catalunya per al 2012
3.3.1 Situació actual a Catalunya
La fi del model de creixement econòmic dels darrers anys, basat en la forta presència de la
construcció, i la crisi financera internacional han afectat els fonaments de l’economia
catalana. En els darrers quatre anys s’han perdut més de 450.000 llocs de treball, i ha
augmentat el nombre de persones en situació de vulnerabilitat i de pobresa.
La gravetat de la situació actual, incrementada per la mala relació institucional que passa
amb Espanya per la no cessió de l’hisendat pròpia o pacte fiscal, en gran part s’explica per
les limitacions del model de creixement anterior, que, malgrat els beneficis a curt termini, va
frenar el creixement de la productivitat i el procés d’adaptació al nou entorn mundial, i va
deixar darrere seu una bombolla immobiliària que trigarà a diluir-se, a causa de l’elevat
endeutament generat en el sector privat i més recentment en el sector públic. La forta
exposició del sector bancari als actius immobiliaris i l’alt volum d’endeutament exterior de
l’economia són factors que agreugen la situació financera. D’altra banda, les necessitats de
consolidació fiscal dels comptes limiten la capacitat del sector públic i frenen el creixement
econòmic.
La creixent globalització de l’economia ha fet més evident que mai els dèficits de
productivitat i competitivitat, i els punts més febles que tenallen el desenvolupament
econòmic i social de l’economia catalana. La recessió ha tingut un efecte més devastador en
el mercat laboral català que a la resta de països del nostre entorn i ha comportat un gran
increment de la desocupació, la principal causa de pobresa de la població en edat de
treballar. La taxa d’atur del conjunt de la població en edat de treballar és del 20 % i supera el
40 % en el cas dels joves de 16 a 24 anys; l’atur de llarga durada ja afecta gairebé la meitat
de les persones desocupades. Aquestes taxes comporten una pèrdua inacceptable de
capital humà per al país.
Una part important dels joves té poques possibilitats de trobar feina, i això no tan sols és
conseqüència de la crisi, sinó també de la manca de formació. Un 22 % dels joves no obté la
titulació de formació obligatòria i la taxa aproximada d’abandonament prematur dels estudis
després de l’ESO és del 29 %, molt superior a la mitjana europea i lluny de l’objectiu del 10
% fixat en l’estratègia Europa 2020.
La destinació de les exportacions catalanes s’ha diversificat els darrers anys, però el mercat
comunitari europeu encara en concentra el 65 %. La perspectiva d’un creixement europeu
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
33
feble limita la capacitat de les exportacions com a motor de la recuperació. D’altra banda, les
exportacions catalanes penetren poc en les zones on hi ha més creixement de la demanda
mundial, els mercats emergents i en desenvolupament. La dràstica reducció dels ingressos
pressupostaris els darrers anys palesa la feblesa del sistema de finançament de la
Generalitat, que té una estructura de despesa molt rígida a causa de l’elevat component de
prestació de serveis (educació, sanitat, serveis socials i seguretat). D’altra banda, els
escenaris de consolidació fiscal obliguen a disminuir progressivament el dèficit, i això
redueix la capacitat de resposta a la crisi.
El potencial financer de l’economia catalana està llastat per l’elevat dèficit fiscal (la diferència
entre les aportacions de Catalunya a la caixa comuna de l’Estat i el retorn). El Govern estima
que el dèficit fiscal mitjà de Catalunya entre el 2006 i el 2009 va ser d’un 8,2 % del PIB,
mentre que durant el període 1986-2009, d’un 8 %. Aquest dèficit representa una detracció
de recursos nets continuada i molt elevada, que frena les capacitats de modernització de
l’economia catalana i d’atenció de les necessitats socials.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
34
3.3.2 Situació macroeconòmica per al 2012
L’economia mundial presenta una evolució dual amb un fort creixement de les economies
emergents i en desenvolupament (les previsions per al 2012 són d’un creixement del 6,1 %),
i amb una dinàmica feble de les economies avançades (de l’1,9 % previst per al 2012), que
lluny de millorar tendeix a empitjorar. El risc de caure de nou en recessió s’ha incrementat
per les dificultats de superar la crisi financera de la zona euro, que tenallen l’economia real i
l’estabilitat del projecte europeu. Tot i que la cimera europea de finals d’octubre va permetre
des bloquejar la greu situació grega i aprovar la nova re configuració del fons d’estabilitat
financera i la re capitalització de la banca europea, durant el novembre les turbulències s’han
tornat a intensificar i han portat les primes de risc del deute sobirà d’alguns països, entre ells
Espanya, a valors màxims, alhora que el risc de contagi s’ha estès als països centrals i les
borses han viscut nous episodis de forts retrocessos. El BCE ha baixat, a principis de
novembre, els tipus d’interès a l’1,25 % per estimular l’economia, i està concedint facilitats de
crèdit al sistema bancari i efectuant operacions puntuals de compres de bons públics dels
països més afectats, però això no ha aconseguit frenar que les primes de risc s’enfilin. El
mateix president del Consell Europeu, Herman Van Rompuy, ha alertat del risc sistèmic que
pateix la zona euro i de la necessitat de trobar punts d’acord per superar la situació. En
aquest context, les perspectives econòmiques no han fet sinó empitjorar, especialment a
Europa. Per a l’economia mundial les darreres previsions de l’FMI del mes de setembre
situaven el creixement del 2012 en un 4 %, mentre que les de la Comissió Europea del mes
de novembre les baixava fins a un 3,5 %. També s’han reduït les previsions dels Estats
Units, fins a l’1,5%, i les del Japó (1,8%). La Unió Europea és la zona més afectada per
aquesta nova fase de desacceleració de l’economia i només entre els dos mesos de
diferència que hi ha entre les previsions de l’FMI i les de la Comissió Europea, el creixement
previst per al 2012 a la UE-27 ha passat de l’1,4 % al 0,6 %, i a la zona euro, de l’1,1 % al
0,5 %. Portugal i Grècia continuaran el 2012 en recessió, però la pèrdua de força de
l’economia dins dels països de l’euro és generalitzada i destaca la desacceleració
d’Alemanya, que d’un creixement del 2,9 % el 2011 passarà a un 0,8 % el 2012. Les
previsions per a França també són molt baixes, del 0,6 %, i les d’Itàlia ratllen l’estabilització
(0,1 %). El Regne Unit, tot i que és fora de l’àrea monetària de l’euro, també presenta unes
perspectives molt dèbils (0,6%).
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
35
Projeccions de l´economia internacional. FMI
En el cas de l’economia espanyola, les previsions oficials del Ministeri d’Economia i Finances
estan desfasades, pendents de la revisió que faci en el seu moment el nou govern de l’Estat
sorgit de les eleccions del 20 de novembre. Les previsions per al 2012 que fa l’FMI per a
Espanya són d’un creixement de l’1,1 % i les de la Comissió Europea, d’un 0,7 %, però, la
Comissió fa constar que aquestes previsions del PIB no inclouen les mesures d’ajust
necessàries per assolir els objectius de dèficit públic acordats que, altrament, s’incompliran
tant el 2011 com el 2012 si no es fan nous esforços de consolidació fiscal. Així, el quadre
macroeconòmic d’aquestes previsions preveu per al 2012 un creixement del PIB del 0,7 % i
un dèficit públic en relació amb el PIB del 5,9 %, en comptes del 4,4 % previst en el
programa d’estabilitat espanyol (per al 2011 la Comissió preveu un dèficit públic del 6,6 %,
que excedeix en 6 dècimes les previsions oficials espanyoles).
Projeccions de l´economia espanyola.Comissió Europea
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
36
L’escenari que presenta la Comissió Europea per a Espanya mostra una contracció de la
despesa en consum de les administracions per al 2012 del 2,6 %, enfront d’un 0,9 % el 2011.
El conjunt de la demanda interna es redreçarà (el 201 és negativa), amb una aportació
neutra, gràcies a un lleuger avanç del consum privat, sustentat en la moderació dels preus i
en un lleu descens de la taxa d’estalvi de les famílies, i al fre de la caiguda de la inversió.
L’aportació del saldo exterior continuarà sent positiva però menor que la del 2011.
% de variació interanual .Comissió Europea
En el cas del conjunt de la zona euro les previsions apunten que la desacceleració del 2012
recaurà especialment en la demanda interna, però també tindrà conseqüències sobre la
demanda externa, especialment en el cas d’Alemanya, que tot i que és la segona potència
mundial exportadora veurà caure l’aportació exterior de la seva economia (-0,6 punts) a
conseqüència de la desacceleració mundial i, en especial, dels seus socis comunitaris.
El marc econòmic de la zona euro (i de l’economia espanyola) en el qual s’inscriuen les
previsions de l’economia catalana per al 2012 és especialment incert, la qual cosa confereix
a les previsions catalanes un grau d’incertesa també elevat. El 2011 s’espera que l’economia
tancarà amb un creixement mitjà del 0,7 %, un creixement que recau totalment en la
demanda externa que aportarà 2 punts al creixement del PIB i compensarà amb escreix
l’aportació negativa d’1,3 punts de la demanda interna.
Previsions per a l´economia espanyola.Comissió Europea
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
37
Per al 2012 s’espera que l’economia creixerà a una taxa lleugerament superior, un 0,8 %, i la
composició del creixement serà diferent. En aquest cas l’aportació de la demanda serà més
equilibrada amb una lleugera aportació positiva (de 0,1 punts) de la demanda interna i una
moderació de l’aportació, també positiva, de la demanda externa (0,7 punts).
Pel que fa a la demanda interna, les previsions consideren que el consum de les llars es
podria recuperar lleugerament el 2012, augmentant un 0,9 %. La relativa millora prevista de
l’ocupació, tot i que és dèbil, incidirà en els ingressos familiars i millorarà la capacitat de
consum. La reducció de la inflació el 2012 és també en la base d’aquestes previsions, així
com l’expectativa que la taxa d’estalvi de les famílies continuï el recorregut de reducció
actual.
La despesa en consum de les administracions públiques es redueix en les previsions del
2012 un 2,6 %, reducció que s’afegeix a la del 2011, que en aquest darrer any és més
intensa a Catalunya (-2,9 %) que a escala estatal (-0,9 %) i que el 2012 s’iguala en el -2,6 %,
tenint en compte les previsions inicials de la Comissió Europea per a Espanya.
La formació bruta de capital suma, amb el 2011, quatre anys de caigudes intenses, en
especial en la inversió en construcció. La inversió en béns d’equipament i altres productes ha
sofert també fortes caigudes, que han malmès la capacitat productiva. Les expectatives són
un dels factors que més incideixen en les decisions d’inversió dels agents econòmics i el
grau d’incertesa actual és prou elevat, com també ho són les dificultats de finançament de
les empreses. Però gràcies al bon comportament exportador ha millorat el 2011 l’agregat de
l’excedent brut d’explotació empresarial, que juntament amb la necessitat de compensar
l’amortització de l’estoc de béns d’equipament, aturada els darrers anys, s’espera que
permetrà un avanç de la inversió en aquests tipus de béns un 2,1 %. En el cas de la inversió
en construcció, les previsions per al 2012 continuen negatives (-2,3 %), però la caiguda és
inferior a la dels quatre anys anteriors; no tant perquè la situació hagi millorat, sinó perquè la
inversió en habitatge ja és en uns nivells mínims, i la reducció de la inversió en construcció
ara es deu a l’obra civil, que depèn de la inversió pública, molt afectada per la contracció de
la despesa de les administracions públiques.
El vessant extern de l’economia continuarà presentant el 2012 l’aportació més positiva, tot i
que de forma més moderada que el 2011. Això es deu principalment a un creixement inferior
al que s’esperava del comerç mundial, especialment el comerç intern dins de la Unió
Europea per la debilitat de la seva economia. Les vendes intracomunitàries constitueixen la
part més important de les exportacions de béns catalanes, i si bé han perdut pes (el 2004
representaven el 75,4 % del total) encara sumen el 66,5 % de les exportacions. No obstant
això, la reorientació comercial cap a nous mercats més actius permet pal·liar la feblesa de la
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
38
demanda europea. D’altra banda, la previsió de la reducció dels costos laborals unitaris i dels
preus relatius redreçaran la competitivitat externa i facilitaran l’expansió comercial. Per al
2012 es preveu que les exportacions de béns i serveis a l’estranger augmentaran un 4,8 %,
al mateix temps que les importacions ho faran un 2,9 %. Com a resultat, l’aportació al
creixement d’aquests intercanvis serà de 0,7 punts. En el cas dels intercanvis comercials
amb la resta d’Espanya, es preveu una aportació neutra per la feblesa de l’economia estatal.
L’evolució de l’ocupació laboral el 2012 serà molt dèbil però positiva, amb un creixement del
0,2 % del nombre de llocs de treball en termes equivalents a temps complet. Tot i que la
dinàmica econòmica és molt feble, després de quatre anys de destrucció d’ocupació
s’espera que cap a la segona meitat del proper any es podrà començar a invertir la tendència
actual. Les previsions compten amb la creació de 6.200 nous llocs de treball, que
considerant la dinàmica d’incorporació laboral situarà la taxa d’atur en un 18,5 %, una
dècima menys que la prevista per al conjunt del 2011.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
39
4 Anàlisi de la demanda
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
40
Per estimar la demanda potencial de clients susceptibles de fer ús de l’equipament es tindran
en compte els següents paràmetres:
• Dimensió física de l’equipament, dels seus espais i disseny de la infraestructura,
condicionat al planejament urbanístic de la parcel·la en qüestió.
• Àmbit territorial en el qual està emmarcat, havent de determinar quina és la seva
area d’influència i la seva area d’atracció en funció de l´ubicació dins del municipi.
• Dades demogràfiques de la població actual de l’àrea d’influència tenint en compte el
nombre total d’habitants als diferents nuclis de població, la distribució per sexe i
edats i el percentatge d’immigració.
• Dades econòmiques de la població actual de l’àrea d’influència, considerant els nivell
de renda d’aquesta població per tal d’ajustar la despesa comercialitzable a la realitat
afavorir una major demanda.
• Projeccions de la població a l’àrea d’influència que pot variar substancialment degut
al moviment vegetatiu, població immigrant i pel sorgiment d’oportunitats de destí
associades a l’equipament a actuacions al territori.
• Usos comerciales i de serveis que s´establiràn a l’equipament.
• Hàbits o preferències de la població tenint en compte altres equipaments ja
consolidats en nuclis de població amb característiques semblants o al propi Montgat.
• Localització en quan a proximitat, accessibilitats, visibilitat i oportunitat.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
41
4.1 Estructura de la despesa personal
D'acord amb les dades que es desprenen de l'estructura percentual de la despesa personal
elaborat periòdicament per part de d’Institut Nacional d'Estadística, tant en capitals de
província com a la resta de grups per habitants a Espanya comparat amb la seva comunitat
autònoma de Catalunya es mostra el següent:
per llar per personaper unitat de
consum
hasta 10.000 29.230 10.413 16.023
10.001 - 20.000 29.512 10.811 16.588
20.001 - 50.000 30.298 11.325 17.225
50.001 - 100.000 30.764 11.846 17.790
más de 100.000 29.782 11.161 16.933
Catalunya 31.891 12.164 16.389
Montgat (extrapolació) 30.561 11.289 16.206
Dimensió (habitants)
Despesa mitjana
INE 2012
Del quadre anterior es desprèn que la mitjana de despesa per llar, per persona i per unitat de
despesa, Catalunya està per sobre de la mitjana espanyola (<11.500), amb 12.164 € gastats
per persona i any. I així mateix fent una extrapolació entre les poblacions de entre 10.001 i
20.000 habitants i Catalunya s´estima que Montgat te una despesa de 11.277 € comparada a
la mitjana nacional de 11.365 €.
Cada un dels grups següents respon als continguts segons la classificació oficial utilitzada en
l'enquesta contínua de pressupostos familiars a Catalunya:
Despesa mitjana persona per grups de despesa Catalunya % Espanya %
Grup 1 : Aliments i begudes no alcohòliques 1.738,00 14,29% 1.635,70 14,39%
Grup 2 : Begudes alcohòliques, tabac i narcòtics 220,00 1,81% 232,89 2,05%
Grup 3 : Articles de vestir i calçat 649,00 5,34% 657,94 5,79%
Grup 4 : Habitatge, aigua, electricitat i altres combustibles 3.877,00 31,87% 3.345,24 29,43%
Grup 5 : Mobiliari, equipament de la llar i conservació de l'habitatge 530,00 4,36% 572,37 5,04%
Grup 6 : Salut 416,00 3,42% 363,23 3,20%
Grup 7 : Transports 1.390,00 11,43% 1.361,54 11,98%
Grup 8 : Comunicacions 380,00 3,12% 356,33 3,14%
Grup 9 : Oci, espectacle i cultura 837,00 6,88% 771,69 6,79%
Grup 10 : Ensenyament 170,00 1,40% 106,03 0,93%
Grup 11 : Hotels, cafès i restaurants 1.031,00 8,48% 1.071,11 9,42%
Grup 12 : Altres béns i serveis 926,00 7,61% 891,13 7,84%
Total 12.164,00 100,00% 11.365,20 100,00% INE gener 2012
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
42
Per finalitzar, s'ha estimat la despesa personal anual per persona susceptible de ser destinat
en l'oferta comercial de l’equipament en qüestió a projectar del present informe agafant 3
categories del quadre anterior.
Un cop realitzada aquesta distribució de despeses es desprèn que a Catalunya segons les
dades de consum, de la xifra total de despesa per persona i any en relació a aquests tres
grups de despesa surt una quantitat de 3.695 € i que correspon al 30,38 %.
Despesa susceptible d´estar a l´equipament Catalunya % Espanya %
Grup 1 : Aliments i begudes no alcohòliques 1.738,00 14,29% 1.635,70 14,39%
Grup 11 : Hotels, cafès i restaurants 1.031,00 8,48% 1.071,11 9,42%
Grup 12 : Altres béns i serveis 926,00 7,61% 891,13 7,84%
Total 3.695,00 30,38% 3.597,94 31,66%
Així doncs Montgat disposaria sobre el percentatge anterior de 3.430 € de capacitat de
consum per persona i any dins de les 3 categories assenyalades i susceptibles d'estar en el
projecte que es distribueixen de la següent manera en el cas de Catalunya.
En relació a les projeccions futures de la despesa personal cal assenyalar que donades les
circumstàncies econòmiques actuals i amb una incertesa en el creixement de les taxes de
consum s'ha decidit mantenir-les constants des d'una perspectiva conservadora encara que
la posada en funcionament del projecte està prevista en els propers mesos.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
43
4.2 Estimació de les vendes potencials
Per tal de poder disposar d'arguments quantitatius per calcular la quota de mercat en relació
a l'oferta de l’equipament a projectar en relació a la resta d’oferta present a la seva area
d’influència present i futura, i per tal de poder estimar de forma aproximada el volum de
despesa comercialitzable potencial del projecte, així com la seva quota de mercat prevista en
relació a la resta de oferta comercial del municipi, a continuació es realitzarà un estudi de
gravitació per al que s'han seguit els següents passos:
• En primer lloc es tindrà en consideració l'àrea d'influència i isòcrones, amb les seves
àrees d'atracció perfectament definides. Per tal de ser prudents, s'ha fet coincidir la
població potencial a projectar amb l'existent en la data de l'estudi, no fent cap
esmena sobre l'evolució demogràfica futura.
• Una simulació sobre el nombre de persones, habitants de l'àrea d'influència, que
podran visitar el projecte com a mínim un cop l'any així com el col.lectiu que podria
ser considerat client de l’equipament.
• Finalment, i partint de la despesa anual mitjà que realitza el consumidor a Montgat
en béns de consum i serveis, tant diari com ocasional es farà una aproximació d'una
xifra de referència que pogués definir-se com la despesa potencial comercialitzable
del projecte i la seva quota de mercat a l'escenari del nou mapa comercial de
Montgat.
Cal remarcar que els coeficients de simulació que s'utilitzaran, com el grau d'atracció, el de
fidelitat, etc., han estat fixats de manera subjectiva sempre sota la premissa de xifres
acceptades, conservadores i utilitzades amb caràcter general i des de la perspectiva
l'experiència i el coneixement de la zona.
També ha estat tinguda en compte la possible segmentació de la clientela en funció de la
possible oferta, alguna d'ella considerada de destí (oferta d’alimentació) i una altra
complementària a la compra de proximitat que es pot trobar a les zones immediatament
properes a altres àrees del municipi però que gràcies a la seva oferta d’aparcament, està
confrontant a equipaments socials (escola bressol, col·legis, area residencial, etc) aprofita les
sinèrgies com pol d’atracció.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
44
Situació de Montgat
Aquest municipi neix al voltant del turó de Montgat. On acaba el nucli industrial, i comencen
a aparèixer les platges del Maresme. El turó és un monticle creuat per una carretera i la via
del tren. Es tracta d'un poblet primitiu però amb trets moderns, que solem trobar en aquesta
zona més septentrional causa de la influència d'arquitectes importants del segle XX com
Puig i Cadafalch (Puig i Cadafalch, Josep (1867-1957) arquitecte, polític i historiador de l'art
nascut a Mataró i mort a Barcelona. va tenir càrrecs importants polítics com el de president
de la Mancomunitat de Catalunya. També va ser autor d'edificis destacats a Catalunya) i
altres. A la riera d'en Font també trobem elements contemporanis prominents. La part més
antiga és a prop de la platja, amb una sèrie de cases d'abans i algunes, relativament
arcaiques juntament amb les conegudes torres que podem trobar en aquesta part del litoral
català. El pla d'Alella, la barriada de Monsolís i altres llocs formen aquest petit monticle. Avui
dia, a causa del ferrocarril, la carretera i la pedrera, el monticle ja no ressalta tant com abans,
tot i amb això encara és característic per la seva història i les populars i conegudes figueres
de moros, així com també per les pinedes i males herbes . Cal dir també que la platja dels
Banys de Montgat està formada per l'edifici dels banys de Sant Gerard. En l'altra zona
queden les platges de Montsolís i Alella. Fent referència a les comunicacions, Montgat
disposa de notables enllaços.
Història
En els seus orígens, Montgat era un petit poblet ibèric. Més endavant es va convertir en un
pla de vins-gran extensió de vinyes-. Durant l'edat mitjana es van aixecar un castell que
vigilava tota la part nord de la costa, fins que Felip V (guerra de Successió-conflicte que va
enfrontar França amb la Corona de Castella-) va fer que el enderroquessin. Pel segle XIX, a
les ruïnes es feien diverses trobades dels fundadors de l'Associació Catalanista d’excursions
Científiques. Més endavant, a mitjan segle, es va dur a terme el projecte del primer túnel
ferroviari d'Espanya per donar pas a la línia Barcelona-Mataró (1848). Des de l'any 1991
Montgat aquesta mancomunat amb Argelers-Rosselló-.De tot això, avui conservem poca
cosa: una entrada amb dos petits talaiots als costats.
Població i activitat econòmica.
Quant a aquest punt cal nomenar davant d'una zona industrial (encara que gairebé s'han
extingit elements tradicionals com l'agricultura i la pesca, i centrar-ne només en el sector
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
45
terciari), i alhora, una zona amb un gran nombre d'habitants. Montgat és sovint centre
d'estiueig-sobretot al barri de Montsolís-, però també és el que anomenem una 'ciutat-
dormitori'.
Montgat en xifres
• Comarca : Maresme
• Província : Barcelona
• Població : 10.981 habitants (xifra oficial a 1 de maig de 2012)
• Extensió : 2,8 Km
• Longitud de la costa i de la platja : 2 Km
• Partit judicial: Badalona
• Mercat setmanal: dimecres
• Festes locals: Festa Major de Sant Jordi i Festa Major de Sant Joan
• Fires: 11 de setembre i Fira Nadal Verd
• Festival de Circ : primer cap de setmana de maig
Equipaments
• Culturals: Biblioteca i Centre Cívic Les Mallorquines.
• Esportius: Poliesportiu municipal I Camp municipal de futbol.
• Benestar Social i família – Salut Pública i Consum: Centre d´Atenció Primària, Casal
de Gent Gran Joan Maragall i Centre de Benestar Social i Família.
• Sostenibilitat: Deixalleria municipal i deixalleria mòbil.
• Ensenyament: Escola Salvador Espriu, Escola Marina, Institut Thalassa, Mireia
Centre d´Estudis, Escola d´adults Timó, Escola Bressol Municipal i Escola Bressol
Parxis.
• Joventut: Espai Jove.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
46
Nombre d'habitants i famílies residents a l'àrea d'influència
Montgat és la localitat més meridional de la comarca del Maresme i està situada al límit de la
comarca del Barcelonès, entre Badalona, Tiana, Alella i el Masnou.
El municipi de Montgat compte amb una població empadronada de 10.981 persones amb 11
barris amb gravitació directa sobre la parcel·la en qüestió.
Homes % T. Homes % Total Dones % T. Dones % Total Població % Total
Barri Antic 260 47,02% 4,82% 293 52,98% 5,25% 553 5,04%
Can Maurici 519 48,28% 9,61% 556 51,72% 9,96% 1.075 9,79%
Ciurana 613 50,08% 11,35% 611 49,92% 10,95% 1.224 11,15%
Colonia Argentina 291 47,01% 5,39% 328 52,99% 5,88% 619 5,64%
Costes (Les) 260 49,06% 4,82% 270 50,94% 4,84% 530 4,83%
Mallorquines 1.135 49,24% 21,02% 1.170 50,76% 20,96% 2.305 20,99%
Monsolis 847 50,93% 15,69% 816 49,07% 14,62% 1.663 15,14%
Pont de Tiana 7 35,00% 0,13% 13 65,00% 0,23% 20 0,18%
Residencial - Camí D´Alella 279 49,82% 5,17% 281 50,18% 5,03% 560 5,10%
Turo del Mar 898 47,56% 16,63% 990 52,44% 17,74% 1.888 17,19%
Vilares (Les) 273 53,01% 5,06% 242 46,99% 4,34% 515 4,69%
"Diseminado" 17 58,62% 0,31% 12 41,38% 0,21% 29 0,26%
Total Municipi 5.399 49,17% 100,00% 5.582 50,83% 100,00% 10.981 100,00%
Homes Dones PoblacióBarris de Montgat
Població de Montgat per barris i sexe (Maig 2012)
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Gràfica de distribució de la població de Montgat per barris i sexe (Maig 2012)
Abans de calcular l’àrea d’influència es important també tenir en compte com es distribueix la
població de Montgat en quan a intervals d’edats.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
47
Número % T. habitants % Edat % T. homes Número % T. habitants % Edat % T. dones Número % T. habitants
000-004 400 3,64% 55,71% 7,41% 318 2,90% 44,29% 5,70% 718 6,54%
005-009 304 2,77% 42,34% 5,63% 319 2,91% 51,20% 5,71% 623 5,67%
010-014 236 2,15% 32,87% 4,37% 243 2,21% 50,73% 4,35% 479 4,36%
015-019 208 1,89% 28,97% 3,85% 195 1,78% 48,39% 3,49% 403 3,67%
020-024 202 1,84% 28,13% 3,74% 224 2,04% 52,58% 4,01% 426 3,88%
025-029 332 3,02% 46,24% 6,15% 403 3,67% 54,83% 7,22% 735 6,69%
030-034 557 5,07% 77,58% 10,32% 544 4,95% 49,41% 9,75% 1.101 10,03%
035-039 643 5,86% 89,55% 11,91% 585 5,33% 47,64% 10,48% 1.228 11,18%
040-044 505 4,60% 70,33% 9,35% 497 4,53% 49,60% 8,90% 1.002 9,12%
045-049 418 3,81% 58,22% 7,74% 392 3,57% 48,40% 7,02% 810 7,38%
050-054 326 2,97% 45,40% 6,04% 398 3,62% 54,97% 7,13% 724 6,59%
055-059 351 3,20% 48,89% 6,50% 326 2,97% 48,15% 5,84% 677 6,17%
060-064 268 2,44% 37,33% 4,96% 303 2,76% 53,06% 5,43% 571 5,20%
065-069 238 2,17% 33,15% 4,41% 248 2,26% 51,03% 4,44% 486 4,43%
070-074 156 1,42% 21,73% 2,89% 136 1,24% 46,58% 2,44% 292 2,66%
075-079 114 1,04% 15,88% 2,11% 176 1,60% 60,69% 3,15% 290 2,64%
080-084 83 0,76% 11,56% 1,54% 137 1,25% 62,27% 2,45% 220 2,00%
085-089 44 0,40% 6,13% 0,81% 92 0,84% 67,65% 1,65% 136 1,24%
090-094 10 0,09% 1,39% 0,19% 38 0,35% 79,17% 0,68% 48 0,44%
095-099 4 0,04% 0,56% 0,07% 6 0,05% 60,00% 0,11% 10 0,09%
>=100 0 0,00% 0,00% 0,00% 2 0,02% 100,00% 0,04% 2 0,02%
5.399 49,17% 49,17% 100,00% 5.582 50,83% 50,83% 100,00% 10.981 100,00%
Homes Dones TotalIntervals d´edat
Població per edats de Montgat i per barris i sexe (Maig 2012)
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
Homes Número
Dones Número
Total Número
Gràfica de distribució de la població per edats de Montgat per barris i sexe (Maig 2012)
Per calcular l’àrea d’influència o àrea d’atracció de l’equipament es tindrà en compte les
isòcrones de 0 a 10 minuts i l’oferta comercial en alimentació i serveis en el radi de les
isòcrones.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
48
Municipios Personas
A1 De 0 a 5 minutos 1 10.981
Montgat 10.981
A2 De 5 a 10 minuts minutos 7 304.492
Badalona 219.786
Tiana 7.973
Alella 9.570
El Masnou 22.523
Premià de Mar 28.310
Premià de Dalt 10.168
Teià 6.162
Total isòcrona de 0 a 10 minuts 8 315.473
Isócrona
En la taula anterior següent es pot veure que la població resident en l’isòcrona de 0-20
minuts) de 315.473 persones (8 municipis), destacant de 0 a 5 minuts el municipi de Montgat
amb 10.981 persones i una àrea secundària (de 5 a 10 minuts) amb 7 municipis de 304.492
persones i on Badalona representa 219.786 sobre el total. La taula anterior s'ha elaborat, i
per tal de dotar-la d'homogeneïtat, amb les dades de població recollits en la renovació del
padró municipal.
Plànol de isòcrones 0 a 10 minuts amb centre a la parcel·la. Font: Elaboració pròpia.
Estimació del nombre potencial de clients
En aquest punt s’estima, segons el grau d'atracció, la proximitat geogràfica i de temps,
l’accessibilitat dels diferents barris i municipis confrontants al projecte, que el nombre de
clients potencial dins del mapa d’isòcrones estarà format pel Municipi de Montgat, part del
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
49
municipi de Tiana i la urbanització de El Masnou Can Teixidó i que tot plegat comprèn un
univers total de l'àrea de 14.500 habitants aproximadament.
Tenint en compte la competència, l’oferta comercial i de serveis del entorn s’estableix que
seran 5.000 persones dins de l’àrea immediatament més propera a la parcel·la. Les quals
són residents als barris de: Barri Antic, Residencial – Camí d´Alella, Turó del Mar i Monsolis
on el Pla de Montgat està integrat.
Així mateix hi haurà un nombre de persones a afegir fora de l’àrea immediatament propera a
la parcel·la que seran considerats també clients potencials per ser usuaris o acompanyants a
les escoles i equipaments motivat en part per estar dotat el projecte d’equipament d’una
bona accessibilitat, oferta i comoditat en l’aparcament, factor que augmentarà la seva
atracció i el seu temps mig d’estància a la zona.
Plànol de l’àrea d’atracció. Font: Elaboració pròpia.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
50
Determinació de la despesa comercialitzable
Un cop estimats, d'una banda, el nombre de visitants que es poden convertir en clients de
l’equipament (segons els criteris prefixats) i, d'altra, la despesa mitja anual en béns de
consum diari i ocasional susceptible de realitzar-se en el equipament a projectar (3.430 € per
persona i any), si considerem que d'aquesta despesa dels potencials clients destinarien a
equipament aproximadament un 30 % del total del seu import en l’equipament, podrem fixar
una quantitat aproximada de despesa de 1.100 € per client i any.
Així doncs, la despesa comercialitzable potencial de l’equipament per un àrea d’atracció fidel
compresa entre 5.000 i 6.000 persones seria de entre 5 i 6 milions de vendes anuals o lo que
és lo mateix unes vendes per metre quadrat de sala de vendes màxima de 3.250 € a l’any.
Per finalitzar s'acompanya una anàlisi de sensibilitat de la despesa comercialitzable de
l’equipament en base a les variables:
• Clients potencial fidels.
• Despesa mitja anual en béns de consum diari i ocasional.
• Taxa d’esforç.
% Despesa
3.430 €
3% 128.625 €
5% 214.375 €
6% 257.250 €
3% 154.350 €
5% 257.250 €
6% 308.700 €
3% 180.075 €
5% 300.125 €
6% 360.150 €
3% 154.350 €
5% 257.250 €
6% 308.700 €
3% 185.220 €
5% 308.700 €
6% 370.440 €
3% 216.090 €
5% 360.150 €
6% 432.180 €
Nº clients
potencials fidels€ despesa al
proyecte/persona/any
€ totals
despesa anyTasa esforç Ingresos potencials
per rendes
4.287.500 €
5.145.000 €
6.002.500 €
5.145.000 €
6.174.000 €
7.203.000 €
858 €
1.029 €
1.201 €
858 €
1.029 €
1.201 €
5.000
6.000
25%
30%
35%
25%
30%
35%
Es pot concloure doncs que, en la situació actual de quota de mercat amb les hipòtesis
tingudes en consideració anteriorment, el ingressos potencials que generarà el projecte
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
51
desde la perspectiva d´un negoci inmobiliari en rendibilitat (lloguer per arrendament i les
despeses comunes) que els arrendataris o operadors podrien arribar a pagar en funció de
l’estudi i amb una situació de confort (taxa d´esforç = lloguer / vendes) entre un 3 i un 6 % de
facturació dels locals per pagar la renda es mourien entre un interval de 125.000 i 432.180 €
depenent del dimensionament del projecte.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
52
5 Anàlisi de l’oferta de l’entorn
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
53
Abans d’entrar a parlar sobre l’oferta comercial del model dels grans formats a Espanya, és
fonamental comentar la importància que està agafant la compra de proximitat envers de la
perifèrica, actualment molt qüestionada. Un exemple d’això és la iniciativa liderada per les
empreses de supermercats Caprabo, Condis, Sorli i CoAliment Granollers impulsant la
creació de l'Associació Catalana de Supermercats i Distribuïdors, Cat-Dis, amb l'objectiu de
mantenir i reforçar el seu model de comerç de proximitat i que representa aproximadament el
40% de la distribució catalana, agrupant empreses tals com Veritas i els gremis provincials
de supermercats i autoserveis de les quatre demarcacions catalanes.
Les companyies de l'associació representen el 40% de les empreses de distribució a
Catalunya, ja que facturen uns 5.000 milions d'euros l'any i donen feina directa a 24.000
persones.
En total, representen a 2.300 botigues que ocupen una superfície de venda superior als
700.000 metres quadrats i compten amb una trentena d’instal·lacions logístiques i
d'emmagatzematge que ocupen uns 400.000 metres quadrats.
Segons els seus impulsors, els membres de Cat-Dis són empreses que volen reivindicar i
potenciar els valors del seu format comercial, que constitueixen un model beneficiós i que
aporta valor per a tots els actors que intervenen en el negoci.
Aproximadament el 40% de les compres que efectuen els socis de Cat-Dis són proveïdors
catalans i l'associació ha destacat que juguen un paper fonamental en el desenvolupament
del negoci de les empreses proveïdores i distribuïdors de productes d'alimentació,
perfumeria i neteja.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
54
5.1 El mercat de Centres Comercials a Espanya
Independentment que el format comercial de l’equipament a projectar dista de la tipologia per
mida de Centre Comercial al us si que es farà en aquest apartat un resum de la situació dels
centres comercials a Espanya i dels seus operadors, que permetrà complementar la
documentació de l’informe.
Plans d'expansió d'operadors
Espanya és un dels països amb major nombre d'operadors-retailers internacionals i, al seu
torn, un dels principals països objectiu per a molts altres.
És el tercer país d'Europa que més interès desperta entre els operadors internacionals en
base als seus actuals plans d'expansió, només superada per Alemanya i França.
No obstant això a causa de la situació de mercat actual molts operadors han paralitzat els
plans d'obertura de nous locals a l'espera que la situació econòmica doni mostres de
recuperació. D'altres han alentit el ritme d'expansió sense arribar a aturar-lo.
Espanya competeix amb altres mercats consolidats per atraure a les cadenes internacionals.
Alemanya, per exemple, es percep com un mercat estable i França s'ha fet més atractiu amb
la reducció en el pagament de "key money" per fer lloc a les galeries.
Dit això, amb els primers signes d'estabilització a Espanya-sense parlar encara de
recuperació-alguns operadors internacionals consideren que comença a ser un bon moment
per poder ubicar-ne en els millors emplaçaments ja condicions contractuals que abans eren
difícils d'aconseguir. Estudien possibles ubicacions molt a fons i no tenen pressa a decidir-
se. De fet, alguns d'ells prefereixen optar primer per un local de carrer (donat una millora en
les condicions i l'eliminació de traspassos), abans de expandir-se en centres comercials.
Però la demanda actual no només ve per part de nous operadors. Algunes grans cadenes ja
consolidades a Espanya estan ampliant la seva xarxa amb importants plans d'expansió.
Encara no s'ha notat la seva activitat d'una manera tangible, en part pel retard en el
lliurament de molts projectes o per la seva paralització.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
55
Font: INE. Vendes
L'espai que ja tenien compromès no s'està materialitzant i està dificultant la realització dels
seus plans d'expansió. El fet que depenguin de projectes nous reflecteix la manca de
possibilitats que tenen en centres que ja estan en funcionament.
És cert que hi ha molta disponibilitat al mercat, però gran part està situada en centres de
segon nivell. L'espai disponible a centres primera consisteix més aviat en locals de mida
reduïda, entre 100 i 200 m² per el resultat del tancament d'alguns operadors independents i
de la frenada en l'expansió de les franquícies a causa de les dificultats que tenen en trobar
finançament.
Les grans cadenes, per la seva banda, requereixen locals més grans, entre 500 i 2.000 m²,
però la seva disponibilitat no és en general immediata en els centres primers, el que genera
un desequilibri entre l'oferta disponible i les necessitats dels retailers més actius. És un altre
factor que obrirà encara més la bretxa entre els millors i els pitjors centres. Mentre que, d'una
banda, la demanda per a centres secundaris és feble, els gestors dels centres prime poden
gestionar els seus espais per acomodar a la demanda.
S'està treballant per atraure nous operadors que complementin l'oferta existent i permetre
diferenciar-se de la competència guanyant àrea d'influència. D'altra banda, alguns grups
estan aprofitant la situació per créixer.
Per exemple en els supermercats i la seva línia discount, Lidl, Aldi, MaxiDía, Mercadona,
Sabeco, etc., Està sortint reforçada i són les tradicionals ensenyes (Carrefour, Hipercor,
Alcampo, Eroski, etc.) Les que tracten de captar clients a través d'agressives campanyes
promocionals. Fins i tot El Corte Anglès ha llançat la nova marca blanca Aliada, que prioritza
el factor preu o el format Carrefour Market llançat per Carrefour per competir amb
Mercadona.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
56
Retailer Sector Nacionalidad
Forever 21 Moda China
Cos Moda Suecia
Church Calzado Reino Unido
Trussardi Moda Italia
Aldo Zapatería Canadá
Deichmann Zapatería Alemania
Sandro Moda Francia
Shangai Tang Moda China Alguns nous operadors destacats a Espanya
En el sector de la moda, gairebé tots els grups han enfortit les marques de baix preu o fins i
tot han creat línies noves de low cost. Per posar diversos exemples, C & A ha incorporat la
cadena Avanti destinada a clients interessats en moda a bon preu, Decathlon va llançar la
marca Koodza on ofereix productes bàsics a preus molt ajustats. Inditex va ser pionera en el
que alguns anomenen low cost chic i, a més d'incrementar l'agressivitat de les seves
marques més barates (Bershka i Stradivarius), ha estès la xarxa de Lefties i podria tenir
entitat pròpia amb col·leccions creades per a aquesta línia. El grup H & M ha llançat la marca
COS. Així mateix, Sonae ha reforçat la seva activitat dins del negoci de la distribució amb les
seves marques en expansió Worten, Sport Zone, Vobis, Modalfa, ZIPPY i MaxMat.
Actualment hi ha una interessant activitat expansionista per part d'alguns operadors
internacionals com ara Forever21, Aldo, Deichmann, Hollister, Abercrombie & Fitch, Lego
Store, BauMax, Scotch & Soda, Muji, UNIQLO, Shana, Trussardi, Church, Xangai Tang o
Sandro per exemple.
Principalment es tracta de firmes de moda i complements, encara que també es comença a
observar l'arribada d'operadors relacionats amb altres sectors.
La guerra de preus i de signatures cheap and chic pretenen fer front a algunes marques,
esmentades abans, com la sueca H & M, Forever21 o la irlandesa Primark, la filosofia ja
estava basada en reduccions de preus.
Altres firmes que van néixer amb l'objectiu de dominar l'àmbit de les promocions són Kiabi i
Merkal, amb una important presència en els parcs de mitjanes. Apple és un altre dels
operadors que ha realitzat el seu desembarcament a Espanya.
Altres sectors en què tenen cabuda els format low cost és el de decoració, construcció i
bricolatge. Brico Depot ja té diverses botigues a Espanya.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
57
Densitat comercial per comunitats autònomes
Comparat amb l'any 2008 que va tancar amb un rècord històric de SBA nova en el mercat
retail que van representar poc més d'un milió de metres quadrats que es van incorporar en
28 espais comercials i cinc ampliacions, pel que fa a l'exercici 2009, s'han obert 15 Centres
Comercials amb una superfície llogable de més de 319.000 metres quadrats, que ha
comportat una inversió de 670 milions d'euros.
Durant l'any 2010 es van inaugurar 412.000 m² de nova SBA, de la qual 375.639 m² van ser
conseqüència de l'obertura de 12 nous projectes mentre que 35.500 m² ho van ser de dues
ampliacions. Aquest volum de nova SBA inaugurada suposa un increment del 28,5%
respecte de la nova superfície que va ser posada en funcionament durant el conjunt del
2009. No obstant això, la xifra de nova superfície inaugurada el 2010 queda lluny de la
mitjana del període 2001-2010, que se situa en 755.302 m².
Destaquen com a més recents obertures el 2011 la inauguració de Marineda Plaça i The
Outlet Style a la província de la Corunya, Arenes de Barcelona i Parc Arambol a Palència i
que sumen 227.500 m2 més de SBA a Espanya.
En el següent gràfic es poden veure les obertures per metres quadrats anuals des de l'any
1.990. I en vermell la superfície d'ampliacions de centres ja existents.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
58
Oferta de centres comercials
En total, a Espanya hi ha 541 centres comercials on s'ubiquen més de 33.000 comerços.
Comunidades
autónomasSBA (m2)
Nº Centros
Comerciales
SBA x 1000
hab.Madrid 2.992.315 96 470
Andalucía 2.285.998 102 276
Comunidad Valenciana 1.607.702 57 316
Cataluña 1.408.620 53 189
País Vasco 782.015 27 360
Canarias 777.600 33 371
Galicia 852.979 37 305
Murcia 588.880 20 407
Castilla y León 555.989 28 217
Aragón 519.825 14 387
Asturias 469.578 14 433
Castila-La Mancha 445.356 21 214
Navarra 192.541 8 306
Baleares 174.908 8 160
Cantabria 125.059 5 212
Extremadura 128.093 13 116
La Rioja 101.311 4 316
Ceuta 13.876 1 177
Melilla 0 0 0
TOTAL 14.022.645 541 301
En la següent gràfica es pot veure el percentatge de nombre de centres comercials a
Espanya i de SBA distribuïts per tipologia.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
59
Així mateix, en la següent gràfica s'aprecia la densitat comercial de centres comercials a
Espanya distribuïda per comunitats autònomes amb una mitjana de 297,2 m2 per cada 1.000
habitants, i incorporant les obertures de 2011 arriben als 301.
Font: AECC
La següent gràfica mostra el SBA distribuït per comunitat autònoma.
Font: AECC
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
60
L'estoc de superfície comercial al mapa d'Espanya arriba ja als 14 milions de metres
quadrats. La densitat comercial mitjana en el territori nacional avança fins als 300 m² per
cada mil habitants.
Madrid manté el nivell més alt de densitat comercial amb 470 m². En el rànquing de
concentració de centres comercials han avançat llocs Galícia, Múrcia i Aragó.
En la següent gràfica es pot veure l'índex de saturació distribuït a les províncies espanyoles.
Variables del sector
En l'actualitat, la pressió sobre els gestors dels centres està sent particularment elevada:
d'una banda reben les queixes dels operadors intentant negociar les rendes i per un altre
dels propietaris que volen mantenir els seus ingressos.
Una de les solucions que més s'estan impulsant en aquest sentit és realitzar una gestió molt
més compromesa de les càrregues de comunitat del centre (subministraments, seguretat,
neteja, etc.) I fins i tot del pressupost de màrqueting. Del que es tracta és fer el mateix o
més, per menys, de manera que al final sigui l'operador qui senti una reducció en el seu
pagament mensual sense que suposi un menor ingrés per al propietari.
Igualment cada vegada és més freqüent el debat sobre la taxa d'esforç (percentatge que
suposa la renda i càrregues sobre les vendes) acceptable per a cada operador. Aquesta
dada és important per saber si un negoci està funcionant correctament i a més podria donar
arguments més objectius en la negociació de la renda entre propietaris i llogaters, que
depenen molt en funció del tipus de negoci i activitat.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
61
Les vendes en el comerç minorista segueixen en descens, encara que en els últims mesos
es comença a apreciar un fre en la caiguda, el que podria significar un canvi de tendència.
Arenes de Barcelona
La demanda dels operadors pels millors centres i parcs de mitjanes segueix existint,
particularment a Madrid i Barcelona. Lògicament la demanda per centres més secundaris és
baixa.
No obstant això, les rendes es veuen afectades més en els centres comercials de Madrid
que a Barcelona, ja que partien d'un nivell de rendes una mica més gran i la densitat
comercial és substancialment més elevada.
Rendibilitats
Al marge dels yields, cobra protagonisme a l'hora d'analitzar oportunitats d'inversió dels
valors de repercussió per metre quadrat, estudiant els ràtios de convergència entre els valors
de promoció amb els de capitalització dels ingressos nets operatius en un escenari temporal
a llarg termini . La despesa comercialitzable en un sector madur com l'espanyol és una
variable molt tinguda en compte, principalment per les gestores de fons a l'hora d'analitzar
les rendes mínimes garantida.
Les rendibilitats inicials netes per al producte més prime actualment podria situar al voltant
del 6,75% - 7%, encara que en realitat hi ha pocs actius que es puguin situar en aquesta
banda i al final hi ha més producte de qualitat per sobre del 7%. També els inversors donen
preferència per ubicacions en grans ciutats, possiblement més defensables a un possible
comitè internacional.
D'altra banda es troba l'oferta secundària, la qual és molt més abundant, majoritàriament
coneguda pels inversors actius però que al final crea poc interès, ja sigui per ubicació,
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
62
manca de consolidació o massa riscos a futur. Per això situem la rendibilitat per a aquest
tipus de producte entorn al 7,75% - 8,25% i fins i tot amb possibilitats de pujada en el curt /
mitjà termini.
Rendibilitats primera en Centres Comercials
L'escassetat de producte de qualitat està frustrant una gran quantitat de capital. Pocs
propietaris poden aconseguir un benefici venent als nivells actuals. D'altra banda els bancs
encara no estan disposats a desprendre dels seus actius. Es preveu que no ho faran fins que
gradualment no hagin reduït el seu valor de llibres i arribin al seu valor de mercat.
L'encara incerta economia espanyola encoratja l'estratègia d'esperar i ser prudent, el que
limita més encara la liquiditat del mercat. Igualment el finançament continua amb condicions
dures i garanties exigents i fa reduir el nombre d'oportunitats atractives, especialment les
value added, així com l'agressivitat per part dels inversors d'oferir per elles.
D'altra banda les transaccions ja no només depenen de que la rendibilitat compleixi les
expectatives del comprador.
Espai Torrelodones (Madrid)
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
63
L'exigent anàlisi que es realitza actualment dilata els processos reduint les expectatives
d'èxit. Ara es dóna més importància a temes que abans es passaven més per alt com
l'estructura dels contractes, el nivell de descomptes o bonificacions, el deute o la taxa
d'esforç dels operadors. A menys que hi hagi un canvi significatiu en l'economia a Espanya,
es preveu que els valors dels actius segueixin caient en el que queda d'any 2011.
Malgrat una caiguda superior al 30% de la inversió terciària a Espanya durant els últims 3
anys, els inversors mantenen un gran interès pel sector del retail. Gran part d'aquest interès
es va materialitzar en operacions per a locals en carrer, sobretot en grans operacions de
carteres, com la venda de la cartera de BBVA a un pool d'inversors liderat per RREEF per
1.150 milions d'euros.
Príncep Pío (Madrid)
La inversió en centres comercials a penes va superar els 1.500 milions d'euros en els últims
24 mesos, demostrant així les dificultats que té l'inversor per trobar el producte adequat. La
gana que té l'inversor per centres comercials de qualitat ve demostrat per algunes
operacions rellevants tancades durant els últims 36 mesos, com Ballonti, El Roser, Plaça
Évoli, Meixueiro, Ribera del Xúquer, Plenilunio, Príncep Pío a Madrid, La Maquinista a
Barcelona , i Nervión Plaza a Sevilla entre d'altres.
A la taula següent es poden veure les últimes operacions d'inversió que hi ha hagut a
Espanya.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
64
Centre Localització SBA Venedor Comprador Euros
H2O Madrid 50.000 Avantis Alpha Real Capital 84.000.000
Espacio Torrelodones Madrid 22.086 Multi Development Corio 65.000.000
Bilbondo Vizcaya 37.834 Eroski ING Real Estate 52.500.000
Portfolio Sabadell Several --- Banco Sabadell Moor Park 402.000.000
12 Hypermarkets Several --- Eroski European Property 150.000.000
Plenilunio Madrid 70.000 Banif Orion 235.000.000
La Maquinista Barcelona 76.200 Metrovacesa Unibail-Rodamco 174.200.000
Habaneras Torrevieja (Valencia) 24.000 Metrovacesa Unibail-Rodamco 40.800.000
Príncipe Pío Madrid 32.500 Necsa Corio 125.000.000
Nervion Plaza Sevilla 22.450 Realia Henderson 94.000.000
Ribera del Xúquer Carcaixent (Valencia) 33.276 Grupo LAR UBS 60.000.000
Ballonti Portugalete (Bilbao) 52.646 Eroski Deka 116.000.000
Meixuelo Vigo 18.000 Henderson 35.000.000
El Rosal Ponferrada (León) 50.000 Sonae Sierra Doughty Hanson 55.000.000
Plaza Évoli Pinto (Madrid) 31.000 Sonae Sierra Doughty Hanson 65.000.000
Splau Cornellà (Barcelona) 55.000 Acciona Unibail-Rodamco 185.000.000
Eroski Sant Cugat Sant Cugat (Barcelona) 28.382 Eroski Unibail-Rodamco 34.000.000
Puerto Venecia Zaragoza 118.000 Copcisa Orion (50%) ---
APN Portfolio 4 Centros Comerciales) RBS Vërde 70.000.000
PC La Abadia Toledo 37.000 Murias Rockspring 52.000.000
ECI La Vaguada Madrid 19.262 Realia El Corte Inglés 5.000.000
PC Arambol Palencia 15.000 Ten Brinke Investmen Retail 15.000.000 Elaboració pròpia
Respecte a l'origen de la inversió, cal destacar que és 100% estrangera. Totes les
operacions es van tancar l'any passat amb inversors estrangers. Aquests inversors vénen
atrets pel preu dels actius i creuen que gran part de les correccions, tant en vendes com en
rendes dels centres comercials, ja s'han produït. D'altra banda, han vist l’impacta positiu de
les bonificacions aplicades a alguns retailers i la terminació d'aquests incentius recolzessin
una futura recuperació en els nivells de rendes.
D'altra banda, el fet que ja existeixi un track-record en la gestió de la crisi en els centres
elimina la bona part de la incertesa que estava present, sobretot a principis de 2009. Els
inversors nacionals concentren els seus esforços actualment en operacions més petites i
demostren un interès elevat en locals de carrer.
La compensació exigida per l'inversor per assumir risc immobiliari es mesura per la prima de
risc, la diferència entre la rendibilitat del mercat i la rendibilitat del bo de l'estat a 10 anys. La
prima de risc darrerament s'ha estat situant en rangs de 200 punts bàsics respecte al bo
espanyol i 400 punts bàsics respecte al bo alemany, el que suggereix una àmplia cobertura.
Un aspecte important de moltes de les operacions tancades durant els últims 24 mesos ha
estat l'oferta de finançament incorporada a la venda. Aquesta tendència pot estendre durant
el que queda de 2011 ja que les entitats financeres estan guanyant protagonisme com a
venedors, directes o indirectes, i possiblement en operacions offmarket. Després d'una
primera fase de tempteig durant el passat any, està previst que l'activitat augmenti, sobretot
per part dels finançadors internacionals, més disposats i capaços de vendre actius als seus
valors actuals de mercat.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
65
Van ser precisament els bancs internacionals els més agressius en finançar adquisicions
durant els últims anys, incloent producte secundari. Però el fet que moltes vegades els actius
estiguessin finançats per un pool format per diversos bancs, dificulta el procés actualment.
Cada entitat té la seva pròpia estratègia de sortida i això pot allargar qualsevol procés de
venda. En aquests casos la transparència és fonamental per generar confiança en l'inversor i
animar-lo a dedicar recursos a un procés de compra.
Volum d'inversió
Les diferències entre producte prime i secundari es presenten amb més claredat encara en
el mercat d'inversió. Gran part dels actius que estan en venda són centres secundaris mentre
que el que busca l'inversor són centres primera. En exercicis anteriors havia demanda per a
centres secundaris dominants en la seva àrea d'influència, però ja no n'hi ha, llevat que es
tracti casos clars de centres amb un rendiment baix que es pot solucionar amb una gestió
activa. Dit això, l'inversor exigiria un retorn elevat, amb un TIR entorn al 20%, per assumir el
risc associat a aquestes operacions.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
66
5.2 L’oferta d’equipaments similars al Maresme Sud
5.2.1 Oferta de supermercats al Maresme Sud
Abans de posar alguns exemples al Maresme Sud de concentracions comercials des de la
perspectiva d’equipaments immobiliaris o zones comercials formades en baixos
d’edificacions de residencial i que en molts dels casos acostumen a catalogar-ne com a
punts de trobada de la ciutadania per la seva oferta comercial i de serveis de proximitat, per
la seva accessibilitat i aparcaments i pels seus parcs infantils i àrees lúdiques, mencionarem
alguns operadors d’alimentació ja siguin en formats de hard-discount, de supermercats
pròpiament dits, d’autoservei, etc de superfície inferiors als 1.500 m2 de sala de venda.
• Dia
• Lidl
• Aldi
• Condis Supermercats
• Sorli-Discau
• Bon Preu / Esclat / Orangutan
• Miquel Alimentació: Spar, Suma i Pròxim
• Opencor i Supercor
• Consum: Charter, supermercats Consum
• Simply Market (Grup Auchan-Alcampo)
• Carrefour City i Carrefour Market
• Supermercados del Rio
• Mercadona
• Caprabo (Grup Eroski)
5.2.2 Algunes concentracions comercials i de serveis
A continuació es poden veure diversos centres de barri consolidats, en molts casos sense
una unitat de gestió uniforme, però que la mateixa "mà invisible" del mercat a definit la seva
oferta comercial d'acord amb la demanda de les zones. En la majoria d'ells hi ha un
supermercat. Al Maresme sud estan molt actius els supermercats Supermercats del Rio,
Condis i Sorli Discau.
La majoria d'ells estan ubicats en baixos comercials d'edificis residencials i no disposen d'un
servei d'aparcament.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
67
Els exemples següents són conceptes de "Plaça de Poble" semblants pel que fa a la seva
oferta comercial i no tant pel que fa a la seva distribució, arquitectura i integració a l’entorn.
Les activitats estan més disperses i desorganitzades, on no existeix un gestor comú
integrador en la majoria dels casos.
Enric Granados (Premià de Mar)
Supermercat Del Rio amb 10 locals comercials i de serveis. Aparcament subterrani. Edifici
totalment horitzontal.
Riera d'Alella (Alella)
A l'avinguda de la Riera Principal, supermercat Sorli Discau amb la seva fleca cafeteria obert
els festius, i uns 25 locals. Plaça en forma de "U".
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
68
Plaça Picasso (Vilassar de Mar)
Plaça en forma de "L" amb àmplia oferta de serveis. En el seu carrer paral·lel el Mercat
Municipal i un supermercat Sorli Discau. Poma amb més de 40 locals.
L’Illa de la Fantasia (Premià de Mar)
A l'alçada del peatge de Premià de Mar, supermercat Sorli Discau amb gasolinera i centre de
l'automòbil en 2 edificis, amb espais professionals a la primera planta. Aparcament exterior.
Maria Vidal - Mercat de les Flors (Vilassar de Mar)
Supermercat Sorli Discau amb fleca i cafeteria. Disposa d'aparcament exterior.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
69
Rambla del Turó (Montgat)
Oferta comercial en baixos d'edificis. Part de la primera planta disposa de despatxos
professionals. Hi ha un supermercat Sorli Discau i locals de serveis (entitat financera,
farmàcia, cafeteries, peixateria, ...).
Sorli-Discau (Cabrils)
Supermercat integrat paisatgísticament en una zona residencial de Cabrils al costat de la
carretera Cabrils-Vilassar de Mar, amb oferta d’un supermercat i una cafeteria-forn de pa El
Molí Vell. Us ociós aparcament interior i un exterior.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
70
Sorli-Discau (Premià de Dalt)
Supermercat integrat sota la nova Plaça de l´Ajuntament de Premià de Dalt amb una oferta
d’altres comerços al voltant de la mateixa. Disposa d’un aparcament subterrani.
Sorli-Discau (Vilassar de Dalt)
Supermercat de nova creació en el format de Mercat, amb dos plantes comercials i dos
plantes subterrànies. Davant de la línea de caixa del supermercat hi ha una sèrie de parades
principalment de productes de primera necessitat.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
71
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
72
5.3 Els eixos comercials a Montgat
El comerç urbà a Montgat és una activitat econòmica generadora de llocs de treball, arrelada
a la ciutat i un servei fonamental de fer ciutat. L’activitat comercial afavoreix la convivència
ciutadana i potencia la utilització de l’espai públic urbà, però els darrers anys el comerç està
passant per un procés d’adaptació a la globalització i la integració de Montgat al conjunt de
la trama Metropolitana.
Històricament a Montgat s’han consolidat al territori dos eixos comercials que amb major o
menor dificultat han tingut continuïtat al llarg dels anys (La Riera de Sant Jordi a les
Mallorquines i La Rambla del Turó al Turó del Mar).
Montgat disposa d’unes llicències d’activitats des de la perspectiva de comerç i serveis de
391. En la següent taula es detalla, agrupades per tipologia, les activitats que hi ha
actualment en el municipi de Montgat i susceptibles de estar a l’equipament en projecte que
representen 186.
ACTIVITAT TOTAL ACTIVITAT TOTAL
BAR-RESTAURANT 46 BUGADERIA 3
OFICINA VARIS 15 CARNISSERIA 3
PERRUQUERIA I ESTÈTICA 13 CLINICA DENTAL 3
COMERÇ ALIMENTACIÓ (no supermercats) 9 PEIXATERIA 3
COMERÇ ARTICLES DIVERSOS 9 AUTO ESCOLA 2
FORN DE PA 9 FLORISTERIA 2
OFICINA BANCÀRIA 9 OFICINA POSTAL 2
IMMOBILIÀRIA 7 PAPERERIA 2
COMERÇ ROBA 6 VETERINARI 2
MENJARS PREPARATS 6 ADMINISTRACIÓ DE LOTERIA 1
CONSULTA MÈDICA 5 CENTRE DE IOGA 1
FERRETERIA 5 CENTRE DIETÈTICA 1
OFICINA D'ASSEGURANCES 5 COMERÇ ANIMALS 1
SUPERMERCAT 5 DROGUERIA 1
FARMÀCIA 4 ÒPTICA 1
QUIOSC 4 PERRUQUERIA CANINA 1
Seguint aquesta dinàmica s’han desenvolupat diverses estratègies de planificació del territori
i d’impuls econòmic amb l’objectiu d’arrelar el comerç a la trama urbana, potenciant la
concentració a l’entorn d’aquests eixos comercials i la coexistència de l’ús comercial de
diversa tipologia amb el residencial, terciari o industrial afavorint la proximitat del servei
comercial als usuaris i residents.
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
73
En resum s’arriba a la conclusió que al municipi de Montgat des de la perspectiva de
supermercats d’alimentació hi han 3 en total operats sota el nom comercial de Condis en el
format d’autoservei i que no superen els 150 m2 de sala de vendes. Així mateix hi una botiga
d’alimentació a la Plaça Ciurana i una nova d’última obertura inferior al 100 m2 darrera de
l´Ajuntament i que opera els 365 dies de l’any. Al Pla de Montgat va obrir una franquícia de
100 m2 aproximats de sala de venda -eConsum (Charter)- i que va tancar al poc temps per
motius personal dels franquiciats i al·lilens a la necessitat de mercat. Actualment es planteja
eConsum reobrir-ho.
A part del concepte d’alimentació hi han empresaris o operadors locals susceptibles d´estar
al projecte de l’equipament complementari a altres usos de compra de primera necessitat, tal
com alimentació especialitzada (carnisseria, peixateria, botiga de verdures, menjars
preparats, forn de pa, …), restauració, bars i cafeteries, serveis tals com entitats financeres,
perruqueria i estètica, veterinària, farmàcia, clínica dental, oficina d’assegurances, etc.
El Mercat del Centre
Actualment Montgat disposa d’un mercat al costat de l´Ajuntament que per la seva oferta
comercial i de serveis, accessibilitat, manca d’aparcament còmode, edificació, tipòloga de
l’edifici i dels seus locals, etc ha quedat obsolet i no s’adapta a les necessitats del municipi
en el seu format actual. En aquest cas el mercat actual situat al mig del casc urbà és
Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat
74
deficitari cosa que permetria el seu complement o substitució amb un altre edifici en una
localització més adient.
ERROR: undefined
OFFENDING COMMAND: f‘~
STACK: