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VALUADORPROFESIONAL
AÑO 14 1ER TRIMESTRE
48FELIZ AÑO 2017
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
rimero que nada quiero desearles un feliz año que este lleno de éxitos en lo personal y en lo laboral, saber que lo que hicimos al año pasado nos hizo
crecer en todos los aspectos. Terminamos el primer año de nuestra gestión y creo que con grandes logros, lo que hemos venido trabajando y no solo nosotros como representantes de esta federación si no todo el gremio de valuadores como equipo y hablo de los 44 colegios que formamos esta federación, porque gracias a cada uno de ustedes nos hemos venido fortaleciendo y posicionando cada vez más fuerte en el país y en el extranjero, ese posicionamiento que nos abre cada día más puertas en el ámbito valuatorio, reconociendo que cada uno de ustedes ha venido participando arduamente en el progreso de nuestra actividad, tenemos el gran compromiso con cada uno de ustedes para que se nos faciliten más las cosas, que estemos mejor capacitados, que busquemos siempre el trabajar en equipo porque estoy convencido que asi las cosas
caminaran mejor, tratando de que exista una mejor amistad entre todos , para apoyarnos en lugar de ver como no avanzamos, los invito a que se unan a trabajar en pro de nuestro gremio , se que cada uno de ustedes tiene grandes ideas que nos pueden ayudar a que los problemas que se nos presentan se puedan resolver con mayor certeza.
También les vuelvo a recordar que la comunicación entre nosotros debe de ser de frente y no andar por la espalda , la federación tiene las puertas abiertas a conocer que hacemos y como trabajamos, somos un equipo y en este participamos todos, un ejemplo de ellos es que logramos que nuestra federación sea el referente obligado en materia valuatoria en el país y es gracias a la transparencia con la que trabajamos y a la gran unidad que se tiene, sumémonos a crecer y no a voltear para atrás, este trabajo es de equipo y no olvidemos que juntos nos fortalecemos y crecemos.
MENSAJE DEL PRESIDENTE 2
Ing. Enrique Jorge Muñoz Corral Presidente FECOVAL presidente@fecoval.org
Enero de 2017
P
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DIRECTIVA FECOVAL 3
PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL
VICEPRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. RAÚL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO
SECRETARIO ESP. EN VAL. ING. RODRIGO ALBERTO PEÑA PORCHAS
SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIAR
PRIMER SECRETARIO SUPLENTE Y COMISIÓN LEGISLATIVA ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESÚS VALDEZ HERRERA
SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE Y DE ACCIÓN GREMIAL ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENÉNDEZ SALAZAR
TESORERA MTRO. EN VAL. ARQ. MAGALI AGUADO GONZÁLEZ
SUBTESORERO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN
ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ ACERETO
COORDINADORA DEL CONSEJO TÉCNICO DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA
COMISARIO ESP. EN VAL. MTRO. ING. VÍCTOR ZETINA MEZA
SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN, Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX
ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NORIEGA URIBE
GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
CONTENIDO 4PRESIDENTE Esp. En Val. Ing. Enrique Jorge Muñoz Corral
SUBTESORERO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández Acereto
DISEÑO Alan Lazalde
FECOVAL Insurgentes Sur No. 1480 2do. PisoCol. Barrio Actipan, C.P. 03230 México, D.F.Tels: (55) 5534-6467, (55) 5534-6273www.fecoval.mx
REVISTA VALUADOR PROFESIONAL Calle 75 Norte, Fracc. La Florida, Edificio 2,Depto. 1 Reg. 92, Mz. 22, CP 77516,Cancún, Quintana RooTel. (998) 888-6691avaluosacereto@prodigy.net.mx
La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo de la FECOVAL, es una publicación trimestral de distribución electrónica gratuita. El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de FECOVAL.
Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud de título y reserva al título en Derechos de Autor en trámite. Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos en esta publicación, previa autorización escrita del autor. Editor responsable Esp. en Val. Ing. Florencio Gui!ermo Hernández Acereto. Cancún, Q. Roo, México.
2 Mensaje del Presidente
3 Directiva FECOVAL
4 Contenido
5 Análisis De Ventas Pareadas
10 ¿Qué son las FIBRAS?
13 El Derecho De Vía, Segunda Parte
18 Consideraciones Sobre El Valor
21 Conceptos Economicos
24 La Nueva Era De Los Centros Comerciales
26 Directorio
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
5
ANÁLISIS DE VENTAS PAREADAS
ARTÍCULO
Por Esp. en Val. Ing. Julio E. Torres Coto M.EXPRESIDENTE DE LA UPAV , M., I. C., M.C., FRICS
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6ARTÍCULO
a técnica de análisis de comparación de ventas pareadas, es una de las técnicas de análisis de datos disponibles para el valuador dentro del enfoque de Análisis Comparativo, que en México
conocemos como Enfoque de Mercado. Como las demás técnicas que pueden utilizarse para la aplicación de este enfoque, análisis estadístico (que incluye análisis gráfico y de análisis de escenario); ajustes relacionados con costo (costo para curar y costo depreciado); diferencias de capitalización del ingreso, (Appraisal Institute 2008, p. 316) no se trata de un tema novedoso en materia de valoración, pero sí de una técnica no comúnmente aplicada en el medio de la valoración mexicana. De ahí el interés de traerla a la atención de los profesionales de esta disciplina en nuestro país.
El análisis de ventas pareadas es una técnica de valuación usada para determinar el valor de una característica dentro de un inmueble, se basa en la premisa de que cuando dos propiedades son equivalentes en todos los aspectos menos uno, el valor de la diferencia singular puede medirse para indicar la diferencia en precio entre las dos propiedades (Appraisal Institute 2008, p. 316). Un ejemplo puede ser el caso de dos inmuebles que solamente difieren por su ubicación en la manzana –una está situada en la esquina, en tanto que la otra corresponde a un lote intermedio. Si ambas propiedades fueron vendidas en tiempo similar, no habrá diferencia en las condiciones de mercado y la diferencia en precio puede atribuirse únicamente a la distinta ubicación, por lo que la diferencia identificable puede utilizarse en el proceso de ajuste. Si la casa en esquina se vendió por $ 150,000 más que la del lote intermedio, esa diferencia podría usarse para ajustar los precios de venta de otras ventas comparables en el mismo mercado para casos de lotes en esquina o en lotes intermedios.
Una técnica relacionada con ésta y que junto con ella son variantes del análisis de sensibilidad, es el análisis de datos agrupados, que discutiremos en otra ocasión.
Baste decir aquí que el análisis de sensibilidad es un método empleado para aislar el efecto de variables individuales sobre el valor. El análisis de sensibilidad estudia el impacto de las variables sobre diferentes medidas de retorno.
2.
Llamamos pareado puro al caso de propiedades que, en efecto, solamente difieren en la característica que ha de medirse. Cuando se cuenta con este tipo de propiedades en la muestra utilizada para la homologación el análisis de datos pareados es la más sólida base para ajustes cuantitativos. Es claro que el empleo de esta técnica supera la arbitraria elección de factores de ajuste, aun de aquellos basados en fórmulas matemáticas más o menos elegantes, derivadas casi siempre de la práctica catastral, cuya finalidad es diferente a la de la valoración comercial.
Lo ideal es emplear solamente pares puros. Sin embargo la técnica permite el uso de pares originados en valores ajustados. Cuando se emplean éstos debe ejercerse extremo cuidado pues la diferencia de valor medida puede no representar la referencia real atribuible a la característica estudiada. Puede incluir otros aspectos del valor y no sólo la característica singular que interesa.
3.
Entendiendo que el principal problema de esta técnica es que el mercado no siempre provee la información que permite aislar una sola característica, pero en el interés de dejar al lector un ejemplo que permita ver las ventajas, proponemos el siguiente ejemplo numérico (Seguimos aquí la propuesta de la Directriz VA-03-2010, de la DGT de Costa Rica).
Sea un lote de terreno urbano con superficie de 450 m2 cuyo valor se desea conocer y para ello se practicará una valuación el día 1 de junio de 2016. En la investigación del mercado en el entorno de esta propiedad se encontraron cuatro lotes comparables:
L
Predio Fecha de Venta Superficie (m2) Precio Precio unitario ($/m2)
1 01/01/2012 425 $ 555,581.25 $ 1,307.25
2 06/06/2015 425 $ 793,687.50 $ 1,867.50
3 01/01/2016 300 $ 560,250.00 $ 1,867.50
4 01/06/2016 500 $ 840,375.00 $ 1,680.75
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7ARTÍCULO
Tenemos, entonces que el primer par de inmuebles son similares en superficie, pero difieren significativamente en la fecha de la transacción, en tanto que el segundo par de terrenos tienen marcada diferencia en superficie y difieren en cinco meses en la fecha de la operación. Entonces, primeramente deberá hacerse un ajuste por fecha, como se indica a continuación.
Procedemos ahora, para mayor precisión, a ajustar los precios de las comparables 3 y 4 por fecha, como se aprecia en el siguiente cuadro.
Hecho el ajuste por fechas a las comparables 3 y 4, se puede proceder a hacer el ajuste de ellas por área:
Ajuste por fecha
Comparable 1 Comparable 2
Fecha 01/06/2016 01/01/2012 06/06/2015
Tiempo transcurrido 0 54 12
Diferencia (meses) 42
$/m2 $ 1,307.25 $ 1,867.50
Diferencia de precio $ 560.25
Ajuste mensual 1.02% $ 13.3393
Comparable 3 Comparable 4
Fecha de venta 01/01/2016 01/06/2016
Diferencia (meses) 5
Precio ($/m2) $ 1,867.50 $ 1,680.75
Ajuste 1.02% mensual $ 95.24 $ 0.00
Precio ajustado $1,967.74 $1,680.75
Ajuste por área
Comparable 3 Comparable 4
Área (m2) 300 500
Diferencia de área 200
Precio $1,967.74 $ 1,680.75
Diferencia de precio $ 286.99
Ajuste 0.08% $ 1.43
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8ARTÍCULO
El último paso en el proceso es ajustar los precios de las referencias y calcular el valor del terreno en estudio.
El último paso es llevar a cabo el ajuste de los comparables y determinar el valor del sujeto o inmueble valorado.
Sujeto Referencia 1 Referencia 2 Referencia 3. Referencia 4.
Precio - ₡35.000,00 ₡50.000,00 ₡50.000,00 ₡45.000,00
Fecha de venta 01/06/2006 01/01/2002 06/06/2005 01/01/2006 01/06/2004
Tiempo transcurrido (meses)
0 54 12 6 24
Ajuste por tiempo (1,02%)
- 0,55 0,12 0,06 0,24
Ajuste por tiempo - ₡19.278,00 ₡6.120,00 ₡3.060,00 ₡11.016,00
P r e c i o a j u s t a d o tiempo
- ₡54.278,00 ₡56.120,00 ₡53.060,00 ₡56.016,00
Área m2 450 425 450 300 500
SujetoComparable Comparable Comparable Comparable
1 2 3 4
Precio $1,307.25 $1,867.50 $1,867.50 $1,680.75
Fecha venta 01/06/2016
Tiempo transcurrido (meses)
0 54 12 6 24
Ajuste por t iempo (1.02%)
0.5508 0.1224 0.0612 0.2448
Ajuste por tiempo $720.03 $228.58 $114.29 $411.45
Precio ajustado por tiempo
$2,027.28 $2,096.08 $1,981.79 $2,092.20
Área (m2) 450 425 425 300 500
Diferencia área (m2) -25 -25 -150 50
Ajuste por área ($1.43/m2)
-35.75 -35.75 -214.5 71.5
Precio ajustado por m2 $1,991.53 $2,060.33 $1,767.29 $2,163.70
Valor concluido para sujeto
$2,112.01
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En este caso se estima que, dada la cercanía de valores, los comprables 2 y 4 mejor reflejan las características del inmueble cuyo valor se busca y por tanto se concluye con un indicador de $ 2,112 o, redondeado a la centena más cercana: $ 2,100.
4.
Este sencillo ejemplo permite destacar las bondades de la técnica, destacando el hecho de que reduce la subjetividad al mínimo y permite obtener coeficientes de ajuste claramente derivados del mercado y altamente sustentables, que es lo deseable en un buen trabajo de valoración.
Bibliografía
Appraisal Institute, 2012, The Appraisal of Real Estate, 12th edition, Chicago, Appraisal Institute.
Dirección General de Tributación, 2010, Directriz VA-03-2010,Procedimientos de Ajuste para Bienes Inmuebles en el Enfoque de las Ventas Comparables, San José de Costa Rica.
Massey, Rachel, 2015, Extracting an Adjustment – One Way to Measure, Working RE, http://www.workingre.com/extracting-adjustment-one-way-measure/, Extraído en 2 de enero 2016.
Wright, Tiffany, What is paired sales analysis? Chron, http://smallbusiness.chron.com/paired-sales-analysis-68948.html Extraído en 2 de enero 2015
9ARTÍCULO
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10ARTÍCULO
¿QUÉ SON LAS FIBRAS?
Por Arq. Gilberto Luis Tovar ArizpeRepresentante Regional VI Fecoval
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as FIBRAS ( por las siglas de Fondos de Inversión en Bienes Raíces) son vehículos
para el financiamiento de bienes raíces y el origen viene de los llamados REIT (Real Estate Investment Trust) que vieron su nacimiento en los años 60s en Estados Unidos. Las FIBRAS ofrecen pagos periódicos (rentas) y a la vez tienen la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía del bien raíz que se refleja en el valor de mercado de la FIBRA).
Estas sociedades están definidas en el artículo 223 y 224 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) como fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.
Para ser una FIBRA se requiere:
• Constituirse como una sociedad mercantil o fideicomiso inmobiliario conforme a las leyes mexicanas.
• Destinar al menos 70% de activos a inversiones en bienes raíces.
• Dedicarse a la construcción, arrendamiento, compra y venta de inmuebles.
• Que el fiduciario –quien administra el fideicomiso- distribuya entre los tenedores, al menos el 95% del resultado anterior fiscal del ejercicio anterior.
• Que los inmuebles no se enajenen –es decir, no se vendan- antes de cuatro años a partir de la terminación de su construcción.
Las FIBRAS públicas –que cotizan en Bolsa- se colocan entre el gran público inversionista. En marzo de 2011 se lanzó al mercado bursátil mexicano la primera FIBRA, denominada FIBRA UNO, con clave de cotización FUNO11, mediante la colocación de certificados bursátiles fiduciarios.
En la visión de la BMV de ofrecer un "supermercado financiero" donde los inversionistas mexicanos puedan tener acceso a un amplio rango de productos financieros utilizando su Casa de Bolsa local, en marzo del 2011 lograron la colocación, después de varios años, de una nueva clase de activo: FIBRAS = Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces.
Un FIBRA es un fideicomiso que se encarga de rentar y administrar un portafolio de bienes
inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.). Se busca que las propiedades del fideicomiso estén diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y por localización geográfica.
De la utilidad resultante de esa renta de inmuebles, el 95% se distribuye entre los inversionistas que adquirieron participación en el fideicomiso.
Estos tipo de instrumentos de inversión ya tienen algunos años operando en otros mercados internacionales, donde son conocidos como REITS y han demostrado su capacidad de obtener atractivos rendimientos y ser una adición valiosa para la diversificación de portafolios.
Los FIBRAS son una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos continuos, a la vez que les permite obtener plusvalías de capital en virtud de la apreciación de los inmuebles
11ARTÍCULO
L
"UN FIBRA ES UN FIDEICOMISO QUE SE ENCARGA DE RENTAR Y ADMINISTRAR UN PORTAFOLIO DE BIENES INMUEBLES"
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• La renta fija se obtiene al distribuirse entre los tenedores de los certificados hasta el 95% de las utilidades por concepto de la renta de los bienes inmuebles. Esta distribución se realiza de manera trimestral.
• La renta variable se obtiene en la compra venta de los certificados a través de la bolsa de valores. Los certificados subirían de precio conforme a la plusvalía de los inmuebles, o bajarían si el mercado inmobiliario tiende a la baja.
¿Cómo funcionan los FIBRAS?
1. Se crea un Fideicomiso que administrará los bienes en renta.
2. El dueño o dueños de ciertos inmuebles los otorgan al fideicomiso, a cambio de una contraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario.
3. El fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y del dinero levantado se paga a los dueños.
4. El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.
5. El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados.
6. Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.
El primer FIBRA que se colocó en la BMV es FIBRA UNO (FUNO.11), el cual está conformado por 14 inmuebles y se diversifica entre tres grandes sectores: el industrial, comercial y de servicios. Hay predios para edificios de oficinas, de centros comerciales y de plantas industriales, con lo que se cubren las tres actividades comerciales.
Hasta ahora, en México, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) operan de manera pública, es decir, cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), pero este año entrará en operaciones Fibra RETNA, que además de funcionar de forma privada, será la primera dedicada al sector vivienda.
Hasta el momento, RETNA tiene un programa piloto de administración de cinco departamentos en el DF, con un valor aproximado de un millón de pesos cada uno y se encuentra por cerrar la compra de 53 departamentos, que representarán una inversión de 57 millones de pesos.Fibra RETNA pretende aprovechar las garantías y subsidios federales que promueven la vivienda en renta, como el programa Arrendavit, del Infonavit, mediante el cual la Subcuenta de Vivienda del trabajador se queda como garantía en pago en caso de incumplimiento.
He aquí un nicho de mercado que debemos atender, nuevas oportunidades de trabajo para el valuador profesional.
12ARTÍCULO
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13ARTÍCULO
EL DERECHO DE VÍA, SEGUNDA PARTE
Por Ing. José de Jesús Orenday Carri!o Profr. de la Universidad Autónoma de Ags. Ex Pte. del Colegio de Valuadores de Ags.
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INTRODUCCIÓN
l ejercicio de la profesión sobre la Valuación de Inmuebles, requiere de una constante actualización en los diversos
temas relacionados con esta cambiante actividad profesional, es por eso que el suscrito consideró importante presentar esta propuesta sobre el derecho de vía, segunda parte, presentando un problema para obtener el ancho del derecho de vía de un conductor eléctrico; Se presenta el concepto general de los que es el derecho de vía, atendiendo a los criterios y normatividad de la Comisión Federal de Electricidad.
Este artículo se hace dentro de este marco y tiene como propósito dar a conocer la metodología para llevar a cabo el cálculo del ancho del derecho de vía, dependiendo del tipo de vías de que se trate, principalmente por afectaciones hechas a predios rústicos para los tendidos eléctricos por la Comisión Federal de electricidad y otros conceptos relacionados con el ejercicio de esta actividad.
Como se recordará, en el artículo anterior se dijo que según la Norma NRF-014-CFE, (Comisión Federal de Electricidad), el derecho de vía se define como:
“La franja de terreno que se ubica a lo largo de cada línea aérea, cuyo eje longitudinal coincide con el trazo topográfico de la línea; en caso de líneas construidas como tipo lindero, el ancho del derecho de vía se debe considerar a partir del eje longitudinal del conductor. Su dimensión transversal varía de acuerdo con el tipo de estructuras, con la magnitud y desplazamiento lateral de la flecha y con la tensión de operación”
Además de lo anterior, en el derecho de vía es importante tener en cuenta los siguientes conceptos:
Eje del Trazo Topográfico, Claro promedio, Parámetro, Flecha, Zona urbana, Zona rural, Tensión eléctrica, Presión de viento en conductores, Longitud total de la línea aérea y Longitud del derecho de vía.
¿Cuál es el propósito del derecho de vía?
Esta franja de terreno del dominio público de la federación constituido por la sección transversal de terreno de anchura variable, se requiere para la construcción, conservación, ampliación, protección y en general para el uso adecuado de una vía de comunicación (carretera, línea eléctrica, vía férrea, gasoducto, canal, etc.).
CONCEPTOS RELACIONADOS CON EL DERECHO DE VÍA DE UNA LÍNEA ELÉCTRICA
Para los efectos de esta Norma de Referencia, se dan las siguientes definiciones:
Líneas de Distribución o Transmisión
Aérea: Es aquélla que está constituida por conductores desnudos o aislados y circuitos, tendidos en espacios abiertos y que están soportados por estructuras (postes o torres), con los accesorios necesarios para la fijación, separación y aislamiento de los mismos conductores.
Derecho de Vía: En el caso de líneas aéreas multicircuito con diferentes niveles de tensión, el derecho de vía será definido por el circuito con la mayor tensión nominal de operación. El Derecho de Vía de una línea aérea se determina en función del tipo de estructura, en el momento de que exista un cambio de tipo de estructura, el derecho de vía se ajusta a las nuevas condiciones. Para la determinación del derecho de vía se debe usar la torre de suspensión predominante sobre el mismo.
14ARTÍCULO
E
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Eje del Trazo Topográfico: Es la línea imaginaria que une las marcas de referencia fijas, establecidas en el terreno, que define la trayectoria de un levantamiento topográfico.
Claro: Es la parte de una línea aérea comprendida entre dos estructuras consecutivas.
Claro Promedio: Es el claro representativo de una línea de transmisión, en el cual deben ser de un solo tipo de estructura (Torres o postes, mismo número de circuitos, misma disposición geométrica, mismo número de conductores por fase). El claro promedio se obtiene al dividir la longitud de la línea con el mismo tipo de estructuras entre el número total de éstas.
Parámetro: Es la tensión longitudinal horizontal a la que se ve sometido el conductor sobre la densidad lineal de masa del mismo, bajo una condición climatológica específica.
Flecha: Distancia medida verticalmente desde la parte más baja del conductor hasta una línea recta imaginaria que une
sus dos puntos de soporte. En el caso de que la línea se encuentre en un plano horizontal, la flecha siempre se medirá en el punto medio del claro.
Zona Urbana: Son las localidades o áreas con 5 000 habitantes o más; o bien, las cabeceras municipales independientemente del número de habitantes.
Zona Rural: Son las localidades o áreas con menos de 5 000 habitantes.
Tensión Eléctrica: Es el voltaje nominal al que opera una línea aérea, se le conoce como tensión nominal de operación (entre fases).
Presión de Viento en Conductores: Es la fuerza que ejerce el viento sobre el área proyectada del conductor en un plano vertical.
Longitud Total de la Línea Aérea: Es la longitud que se considera desde su inicio hasta el final de la línea.
Longitud del Derecho de Vía: Es la longitud que tiene un derecho de vía con el mismo tipo de estructura.
15ARTÍCULO
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CARACTERÍSTICAS Y CONDICIONES GENERALES
Objetivos del Derecho de Vía: Los objetivos del derecho de vía son: disponer del área bajo las líneas, que permita su adecuada operación con la máxima confiabilidad y el menor índice de salidas, en beneficio del servicio público eléctrico; facilitar su inspección y mantenimiento con las mínimas interferencias; proporcionar la seguridad necesaria a los residentes que se ubiquen en la vecindad de los conductores, para evitar la posibilidad de accidentes, debido a una tensión eléctrica mortal por contacto directo, o por fenómenos de inducción.
Requisitos que Deben Cumplirse en el
Derecho de Vía
Dentro del área que ocupa el derecho de vía, no deben existir obstáculos ni construcciones de ninguna naturaleza, tales como, casas, edificios, casetas, cercas, bardas, enrejados u otro medio que ponga en riesgo la operación confiable de las líneas de transmisión y la seguridad del entorno, y que impida el libre acceso para mantenimiento y/o revisión de las instalaciones de la CFE. Se pueden aceptar vialidades, estacionamientos, áreas verdes y áreas de recreación, debiendo satisfacer los requisitos establecidos en la NOM-001-SEDE.
16ARTÍCULO
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17ARTÍCULO En el caso de terrenos forestales, se deberá cumplir con las disposiciones que se establezcan en la normativa ambiental y en las autorizaciones de impacto ambiental y cambio de uso de suelo en terrenos forestales que emita la autoridad y las condicionantes establecidas en las autorizaciones de impacto ambiental y cambio de uso de suelo de terrenos forestales.
Así mismo se debe cumplir con la normativa del patrimonio arqueológico los programas y planes de desarrollo urbano las normas oficiales mexicanas los programas de ordenamiento ecológico la legislación local en la materia.
Parámetros que Influyen en la
Determinación del Ancho del
Derecho de Vía
El ancho del derecho de vía está integrado por el doble de la suma de las siguientes distancias: separación
horizontal mínima eléctrica de seguridad (distancia A); proyección horizontal de la flecha del conductor y de la longitud de la cadena de aisladores de suspensión (en su caso), según el ángulo de oscilación que produce la presión del viento (distancia B); del eje de la estructura al conductor extremo en reposo (distancia C); (véase figura 2). Estos parámetros varían de acuerdo con: la tensión eléctrica nominal, el calibre del conductor, la magnitud de la presión del viento, el tipo de estructura, la zona en que se localice y la altitud respecto al nivel del mar en que se ubique.
Continuará en el siguiente número de la revista, con un problema del cálculo matemático del derecho de vía, así y la aplicación de un caso práctico sobre un asunto en el que se participó en un Juzgado Federal, que involucra el ancho del derecho de vía y la estimación del valor comercial.
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18ARTÍCULO
CONSIDERACIONES SOBRE EL VALOR
Por Arq. Alejandro Pohls Hernández
Maestro en Valuación Especialista en Inmuebles
Especialista en Valuación de Negocios en Marcha
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xiste una mala costumbre de valorar las
cosas por su precio y no por su valor, lo
que nos induce a malgastar el dinero;
usualmente, no se distingue entre lo que es
valioso y lo que no lo es. El valor está
íntimamente ligado al beneficio; por lo tanto,
no necesariamente el del precio más alto da
mayor satisfacción. El precio de una propiedad
está topado por el máximo valor alcanzado en
el mercado por propiedades similares en las
mismas circunstancias y que le permitan
obtener iguales beneficios.
Es importante tener presente que, en general,
un bien raíz no vale igual para el comprador y
el vendedor: éste tratará de saber cuál será el
valor mínimo al que debería aceptar la
operación y el comprador tratará de
determinar el valor máximo que debería estar
dispuesto a pagar por el bien.
Usted tiene que preguntarse si el bien que
quiere adquirir tiene más valor que el dinero;
pero, ¿cuál es el valor del dinero? La respuesta
es que tiene mucho valor, porque su uso es
universal, sirve para vivir, para satisfacer una
gama infinita de necesidades de primer orden y,
por lo regular, es escaso.
Seguramente, muchas veces se han hecho y
también escuchado la pregunta de “cuánto vale
esa propiedad”, pensando que las cosas valen
por sí mismas, que tienen un valor propio, sin
reflexionar los beneficios que pudiera ofrecer el
bien, o lo qué mueve al propietario a
desprenderse de su propiedad y darle un valor,
que en ocasiones pareciera exagerado.
Un claro ejemplo de ello, pudiera ser la casa del
magnate Carlos Slim, ubicada en Manhattan,
justo sobre la Quinta Avenida, frente a Central
Park y el Museo Metropolitano de Arte. Tiene
una superficie construida de 1,900 mt2 y se
vende a razón de $1 millón de pesos por mt2
construido, incluyendo el terreno
Pero, ¿qué hace que una propiedad de ciento
veinte años de edad, que usualmente terminó
su vida útil económica, pueda alcanzar esos
precios? El precio está definido por el
vendedor. ¿En realidad, valdrá esa cantidad
estratosférica de dólares? ¿Por qué un bien
puede valer tanto?
Hay cosas que realmente valen y las queremos,
pero también hay cosas que realmente valen y
no las queremos; luego, hay cosas que
queremos y que realmente valen; sin embargo,
hay cosas que queremos y que realmente no
valen; aunque, también, hay cosas que no valen
y que no queremos. Lo interesante sería saber
por qué deseamos algo y distinguir entre lo que
realmente no vale y lo que en verdad vale.
Constantemente, el ser humano otorga valor al
mundo que le rodea; de hecho, ir viviendo es ir
valorando, en cada acto humano reside un
juicio de valor, porque el hombre actúa
decidiendo entre posibilidades, que a la vez le
cancelan opciones. Los valores no son
absolutos ni eternos, no son propios de las
cosas, sino de nuestra forma de verlas y
desearlas.
El valor tiene muchas dimensiones. Valoramos
intangibles, como el amor, el arte, aun cuando
cada uno de nosotros los conciba de manera
distinta, porque tenemos la facultad de otorgar
valor a lo que nos rodea y el privilegio del
agrado-desagrado. En la medida que deseamos
ver cumplidos nuestros ideales, relacionamos el
valor con el deseo, de modo que el valor se
convierte en una medida del deseo. El valor
está siempre ligado al lugar, condición social,
cultura, edad y sobre todo al tiempo. No valora
igual un niño que un adulto mayor.
19ARTÍCULO
E
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
En síntesis, el mundo que nos rodea no
tiene valor alguno, el hombre es el que
otorga el valor a las cosas que lo
rodean, influido por todas las
experiencias vividas a través del
tiempo. Por lo tanto, el valor es una
medida del deseo, que se va creando y
recreando con el tiempo; así el hombre
va modificando los valores que otorga a
su entorno y posesiones, de acuerdo a
la edad, proyectos, anhelos, sueños y
ambiciones.
Dicho lo anterior, entonces ¿qué hace
que una propiedad de ciento
catorce años de edad, que
usualmente terminó su vida útil
económica, pueda alcanzar esos
precios? El poder de la imagen
de Rey Midas que proyecta
Carlos Slim está generando el
deseo de algunos estrafalarios de seguir
sus pasos, lo que hace que esto a la vez
se traduzca en valor, que se expresa en
la medida monetaria del deseo, que es
de 95 millones de dólares. Recordemos
que el valor es una medida del deseo y
tener las predilecciones del hombre
más exitoso y rico del mundo mueve el
deseo.
Desde luego, que la vieja casona no
proporcionará más comodidades y
condiciones de vida que una nueva.
Tampoco, el valor de reposición
(materiales y mano de obra) cuestan
esa fortuna. Pero, la casona ofrecerá el
estatus del rey Midas a quien la posea y
el ego hará sentir al que la adquiera,
como los grandes del mundo… Slim ya
la poseyó, ya no la desea, ahora la
vende para que otro tenga lo que
quiere y no tiene. “El deseo nunca
tiene lo que quiere, porque quiere lo
que no tiene”: Henri Barbusse.
El deseo irrefrenable de los hombres,
sobre todo de los ególatras, de ser,
aparentar y aparecer, vale muchos
millones de dólares, la imagen cuesta.
La medida del deseo de
poseer la casa de Carlos
Slim, el valor, tiene un
precio de 95 millones de
dólares, en esta ocasión.
Al comprarla, alguien
satifacerá su deseo.
Los valuadores, cada día descubrimos
un nuevo universo, porque en nuestro
ejercicio profesional, encontramos
hombres nuevos con legítimas
ambiciones, así como egos implacables
y seres humanos diferentes; buscamos
sus predilecciones, sus necesidades,
inclusive las razones que les mueven a
anhelar un bien y, al mismo tiempo,
descubrimos las distintas razones que
hacen a la otra parte deshacerse de lo
que ya posee.
20ARTÍCULO
“EL DINERO NO ES NADA; PERO, MUCHO DINERO ES OTRA COSA” — BERNARD SHAW.
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
21ARTÍCULO
CONCEPTOS ECONOMICOSPor Esp. En Val. Ing. Raul Armando Bracamontes Zinizo
VICEPRESIDENTE FECOVAL
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
a economía como ciencia tiene como objeto material de su estudio al hombre y su objeto formal o ángulo desde el cual lo estudia en la forma en que produce, intercambia y consume
recursos para satisfacer sus necesidades.
La economía se ocupa del hombre en la satisfacción de los menesteres ordinarios de su existencia, entre los cuales destacan las necesidades de comer, habitar y vestir. Es una ciencia realista, práctica y humana tan importante para nuestra disciplina son las necesidades humanas, que constituyen, junto con el concepto de la escasez, la base sobre la cual descansa la ciencia económica.
La economía busca satisfacer las necesidades cuyos satisfactores pueden ser objeto de intercambio la escala de necesidades varia no solo de pueblo a pueblo y de grupo a grupo, sino de individuo a individuo.
Por sus características las necesidades son:
1. Ilimitadas en número pero limitadas en capacidad, ya que al satisfacer una persona alguna de sus necesidades, surgirán otras y así sucesivamente.
2. Determinadas por el grupo del que formamos parte, el grupo social, cultural y, en general el círculo en que vivimos es el factor determinante para la formación, en cada persona de una escala diferente de necesidades: estudiantes, trabajadores, campesinos, profesionistas, etc.
3. Se hacen continúa competencia las unas a las otras porque constantemente hay que decidir entre la satisfacción de una necesidad u otra. El hecho de decidirnos por una, va implicar que no podamos cubrir otras.
Hay una competencia continúa entre las diversas necesidades, que implica el satisfacer aquellas que se consideran más urgentes, posponiendo la satisfacción de las menos urgentes.
4. Son complementarias entre sí, siempre al satisfacer una necesidad va a traer como
consecuencia otras más. Por ejemplo el hecho de que tengamos carro, va a traer como consecuencia nuevas necesidades como gasolina, servicio, refacción, seguro, etc.
En economía los conceptos utilidad, valor y precio se encuentran íntimamente relacionados.
El precio es la expresión en términos monetarios, del valor de los bienes y servicios, y las cosas tienen valor económicamente hablando, cuando tienen utilidad.
La utilidad es la apreciación que cada sujeto hace de la capacidad que tiene un bien o servicio para satisfacer sus necesidades.
La forma, el tiempo y el lugar son factores que en determinado momento, pueden dar utilidad a un bien.
La utilidad de forma es la que adquiere un bien, en virtud de haber sufrido una transformación; la industria agrega a los bienes esta utilidad al convertir las materias primas en bienes manufacturados. La utilidad del tiempo es la que adquiere un bien o servicio por haberse hecho susceptible de ser utilizado en tiempo oportuno, la utilidad del lugar es la que adquiere un bien o servicio en virtud de su ubicación. Las dos últimas formas de utilidad las agregan el transporte y el comercio.
La variedad y utilidad de las teorías económicas depende de su aplicación.
Algo es valioso económicamente hablando en tanto que es útil para satisfacer una necesidad o deseo. El principal elemento del valor en la economía es la utilidad, y si aceptamos que la utilidad es un fenómeno subjetivo, también tenemos que aceptar que el valor lo es.
El valor de uso es la apreciación de las cosas desde el punto de vista de su utilización.
El valor de cambio es la apreciación de las cosas en función de su potencialidad de ser cambiados por otra cosa.
22ARTÍCULO
L
“LA ECONOMÍA... ES UNA CIENCIA REALISTA, PRÁCTICA Y HUMANA
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
Si lo vemos objetivamente los dos valores constituyen una sola realidad contemplada de diferentes ángulos.
El valor de cambio de un bien es consecuencia del uso que se le pueda dar. El fin último de todo cambio (directo o indirecto) es procurarse bienes y servicios que puedan usarse.
Los factores en que sustentan el valor de los bienes económicos diferentes autores se pueden resumir como sigue:
• Ley de la reciprocidad de los cambios
• El valor - Trabajo
• El valor de la cosas está determinada por la escasez
• La dificultad de adquisición
• El costo total
• El costo de reposición
La Ley de la reciprocidad de los cambios establece que para que el Intercambio se lleve a cabo con equidad y justicia, se debe recibir otro bien con un valor equivalente. Entendida así, la Ley de la reciprocidad de los cambios no funciona, ya que nadie está interesado en cambiar un bien por otro que tenga el mismo valor o un valor equivalente.
Para David Ricardo, uno de los economistas clásicos de mayor renombre, el valor de los bienes reside en el trabajo contenido en ellos. Carlos Marx populariza esta teoría con el nombre de Teoría del Valor - Trabajo. La invalidez de esta teoría no solo se desprende al comprobar que en la vida real no es el trabajo lo que fija el valor de los bienes sino que el valor es anterior al trabajo. Se destina trabajo para elaborar las cosas porque valen (son útiles al hombre) y no valen porque se les trabaja.
La hipótesis de la escasez supone que algo es valioso en tanto que es escaso y viceversa. Hipótesis falsa ya que la escasez de un bien en muchos casos, es debida a su falta de utilidad, que paso de moda o es obsoleto.
Para la hipótesis de la dificultad de adquisición, también resultan válidas las objeciones expuestas al tratar las relativas a la escasez.
El costo total y el costo de reposición son elementos importantes para el productor y comerciante, pero no es lo mismo el costo de un bien que su valor.
Los pensadores de la escuela AUSTRIACA señalan que el valor de los objetos dentro del intercambio económico, no radica en el objeto mismo, sino en el sujeto que lo valora es decir es subjetivo. En otras palabras, a diferencia de Marx y Ricardo, sostienen que es el valor del objeto lo que va a determinar el valor del trabajo y no el valor del trabajo lo que va a determinar el valor del objeto.
Carl Menger es considerado el principal exponente de la escuela austriaca y de la teoría subjetiva del valor.
Menger sostiene que el valor no es una cualidad inherente a los bienes, sino algo que se les IMPUTA.
El valor de los bienes y servicios es aquel en el que fueron cambiados o vendidos libremente. Como consumidores valoramos un bien y pagamos un precio determinado, en razón de su utilidad o capacidad de satisfacer nuestras necesidades en determinado tiempo y lugar y de la escasez que tengamos de él.
El precio es el valor de un bien o servicio expresado en DINERO. La utilidad sirve de base al valor y el precio es la expresión del valor.
La misión fundamental del precio es proporcionarnos en unidades monetarias, el valor de un bien o servicio en determinado momento y lugar.
La base fundamental del valor de toda propiedad específica es el valor presente para el actual poseedor y el presunto comprador de los probables beneficios o servicios futuros que se esperan de tal propiedad durante su probable vida productiva.
Ciencia y Teoría Económica
Luis Pazos
23ARTÍCULO
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
24ARTÍCULO
LA NUEVA ERA DE LOS CENTROS COMERCIALES
Por Ing. César S. Cantú Martínez
MAI, SRA, MRICS, SR/WA
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
e están presentando cambios en el tipo de
centros plazas y comerciales,
principalmente en lo que respecta al área de
comidas o food court. En estos centros o ma!s
regionales se usaba que fueran locales de comida
rápida, donde el cliente iba por un pollo frito,
comida oriental o una hamburguesa pero ahora
buscan en los que recientemente se
están edificando están modernizando
como ancla los restaurant de comida
más elaborada y en ocasiones
sofisticada elaborada por chefs
internacionales, lo que provoca un
mayor flujo de personas de capacidad
económica ya que se detona y se
incorpora nuevas experiencias gastronómicas en
estos centros comerciales.
Los Food Ha!s y Markets son actualmente el
último concepto incorporado a los centros
comerciales. Éstos comenzaron en las calles de
las ciudades europeas, y actualmente están por
doquier, el crecimiento que se está viendo no se
limita únicamente a los centros comerciales sino
que también se está extendiendo a los
aeropuertos, frentes de playas, centro turístico,
donde se ofertan alimentos y bebidas para dar
servicio al cliente cada vez más exigente que
busca experiencias.
Con la evolución de los espacios de comida de
nueva generación, tales como los Food Ha!s, Roof
Top Bars y Food Trucks, los desarrolladores están
buscando formas nuevas y emocionantes para
ofrecer al cliente una gama de opciones para
comer y divertirse, con la finalidad de que
regresen y los proyectos sigan creciendo.
Actualmente en San Pedro Garza García, Nuevo
León existe un centro comercial “La Aurora”
donde solamente hay restaurants de cadenas
internacionales, no hay otro tipo de comercios y
esta funcionado con éxito, de igual manera en la
nueva sección de otro centro comercial “Main
Entrance” en la misma zona hay más de 10
restaurants de cadenas nacionales, los que llevan
un sin número de clientes a las tiendas del centro
comercial. El edificio “M” en el centro de
Monterrey cuenta con más de 10 restaurantes de
buena calidad que son los comercios ancla de ese
centro de convenciones, oficinas y hotel
recientemente construido, pero la mayoría de los
asistentes a ese edificio hablan de los restaurants
y el tipo de comidas.
Por lo que vemos, la comida es el
futuro de los nuevos desarrollos ya
que estos garantizan el
crecimiento ya que se diseñan
estos espacios en para que las
personas se reúnan, coman y se
entretengan en familia. En el caso de los edificios
de usos múltiples están incluyendo locales
comerciales y cafeterías en la planta baja,
restaurants formales en segunda planta,
continuando con el resto de la edificación con
oficinas, departamentos habitacionales y hotel.
En la actualidad, más del 50% de los clientes que
visitan centros comerciales lo hacen para comer,
por lo que dichos espacios deben ser el foco
principal, por lo que hay que agregar
entretenimiento a los centros comerciales, las
estadísticas y estudios de comportamiento de los
clientes nos dicen que los consumidores están
gastando menos dinero y consumiendo de forma
diferente, por lo que los centros comerciales que
no se adapten al cambio en pocos años tendrán
problemas y perderán popularidad y clientela. El
entretenimiento es el objetivo principal y los
desarrolladores están interesados en incluirlo.
¿Cómo valuadores que debemos considerar al
hacer un estudio de valor de un centro
comercial?, ¿El centro comercial que no tenga
estas instalaciones de comida y entretenimiento
deberá de tener un demerito por obsolescencia?
Debemos de contar con más información de
rentas y productividad, así como hacer un mejor
análisis del sujeto y los comparables en la zona
donde estos se localizan para poder llegar a
conclusiones adecuadas.
25ARTÍCULO
s
LOS FOOD HALLS Y MARKETS SON ACTUALMENTE EL ÚLTIMO CONCEPTO INCORPORADO A LOS CENTROS COMERCIALES
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017
COLEGIOS E INSTITUTOS PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAILFEDERACION DE COLEGIOS DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL
ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL CEL: 045656-5627176
A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO LOS PINOS , C.P. 32350, CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA
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COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX)
ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL CEL: 045656-5627176
A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO LOS PINOS , C.P. 32350, CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA
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COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.
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ESP. EN VAL. ING. RAFAEL VERDUGO ZEPEDA CEL. (667) 1557834
JUAN CARRASCO 160 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN SINALOA
667 7127233 Colegio: 713 91 99
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ESP. EN VAL. ING. ROBERTO CARLOS ARELLANO OSORIO CEL. 045 (669) 920 01 13
CALLE RÍO PANUCO #609-A, COLONIA PALOS PRIETOS, C.P. 82010 MAZATLÁN, SINALOA
669 982 13 11 713 91 99 Colegio: cvss2016@gmail.com Presidente: rarellano@coseco.mx
INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)
ING. LUIS CELERINO MEDINA FLORES CEL. 045-6622.56.85.85
NAYARIT Nº 227, ENTRE RAMON CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. CONTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO, SONORA.
662662.213.23.76
Colegio 302-5058 216-1768
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ING. GLORIA LUZ GONZÁLEZ DUARTE CEL: 662 9487950
BLVD. CARLOS QUINTERO ARCE NO. 58-A 662 319-0298 319-0298glorialuzgd@gmail.com cmvl.asistente@gmail.com contacto@comaviin.org
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5 DE FEBRERO # 133 SUR, COLONIA CENTRO, C.D. OBREGÓN, SONORA 644 4152700 4152700 halfaro@outlook.com
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8387-56-04 Colegio 8343-0177 8387-56-04
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AVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIRE C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. 833
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RÍO BRAVO 1102, COLONIA REVOLUCIÓN OBRERA, CD. REYNOSA, TAMAULIPAS, C.P. 88759 899 926 0793 926 2284 migueljuarez@cobise.com.mx
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AV. LA SALLE #321-5, FRACC. HORTENSIAS, C.P. 34107, DURANGO, DURANGO
618 811 57 54
811 57 54 avaluosmaynez@yahoo.com.mx
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COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.
ESP. EN VAL. ING. ROBERTO GUZMÁN NAVA Celular: 614-345-86-90
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614 426-54-26 418-45-91presidente@cevech.com.mx guzmanyguzman@yahoo.com
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MTRO. ARQ. JULIAN ALBERTO URRUTIA FRANCO
ING. JUAN PALOMAR Y ARIAS N° 84, FRACCIONAMIENTO JARDINES VALLARTA, C.P. 45020, ZAPOPAN JALISCO
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26DIRECTORIO
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COLEGIOS E INSTITUTOS PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAIL
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477 3297525 3297525 imejicanom@yahoo.com.mx cmvl.asistente@gmail.com
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ARQ. CLAUDIA MORÁN NOLASCO Celular: 045 271 108 23 46
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presidencia@civacori.org clau_moran@hotmail.com tesoreria@civacori.org
COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.
ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900
PROLONGACIÓN POPOCATEPETL Nº 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER.
228 814-33-58 814-33-58 alfonsomoral50@hotmail.com
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C.
ESP. EN VAL. ARQ. DOMINGO ANTONIO IBARRA MANDUJANO Celular: (045) 2291 39 53 04
AVENIDA 5 MAYO No. 928, COL. CENTRO, VERACRUZ VER. C.P 91700
229 932-3851 932-3851presidente@civevac.org avaluos_ibarra@hotmail.com dibarra6302@gmail.com
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.
MTRO. JAVIER FURLONG SALGADO CEL: 0452223-245282
CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA 222
2 11 00 12 Colegio: 2302527 2 11 06 46
javierfurlong@yahoo.com.mx administracion@covapue.org
COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C.
ING. ARQ. ESP. EN VAL. ARTURO MACHUCA GARCÍA Celular 044(998) 844 4042
SM. 20 MZA 4 LOTE 45 CALLE TEJON N° 8 CANCUN, QUINTANA ROO
998 884 9362 8928478arq_amachuca@hotmail.com covaqroo@gmail.com secretariacovaqroo@gmail.com
COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C.
E. EN V. ING. MARIO RUBÉN SÁNCHEZ MÁRQUEZ Celular: 999-900-23-11
CALLE 48 Nº 252 x 39-C y 41 FRACC. FRANCISCO DE MONTEJO ETAPA 3 C.P. 97203, MÉRIDA YUCATÁN 999
919-44-74. 919-45.85 919-44-74. valuador.msanchez@gmail.com
COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.
MTRA. ARQ. DULCE CAROLINA SAMBERINO MARÍN CEL. 9931608020
CALLE 1 No. 233 LOCAL 25, FRACCIONAMIENTO ARBOLEDAS, VILLAHERMOSA, TABASCO, C.P. 86079.
993 1311874 1311874dulcesamberino@gmail.com covat2000@hotmail.com
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.
ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES CEL. 0459612698525
1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS
961 612-26-63 612-20-97 Directo
612-22-52 antoniomreyes@prodigy.net.mx
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.
ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ MIGUEL GUTIÉRREZ MARTÍN DEL CAMPO CEL. 045 744 136-4463
AV. ADOLFO LÓPEZ MATEOS 72, FRACC. LAS PLAYAS, ACAPULCO DE JUAREZ, GUERRERO, C.P. 39390 744 200-1332 200-1332 jmgmdc@hotmail.com
civagro1517@gmail.com
COLEGIO DE MAESTROS VALUADORES DEL ESTADO DE GUERRERO, A.C.
MTRO. ORESTES FERNANDO CORAL GUERRA CEL. 045 7471094028
ALEMAN ESQUINA 18 DE MARZO 45°, CHILPANCINGO DE LOS BRAVO CENTRO
747 1094028 1094028 lineanazca@live.com.mx maestros_valuadores@outlook.com
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.
ARQ. JAVIER AGUSTÍN HERNÁNDEZ MONROY
AV. LIBERTAD N° 2, COLONIA PROGRESO, STA. MARIA ATZOMPA, OAX. 951 3086762 3086762 arqmonroy09@hotmail.com
COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.
ESP. EN VAL. ARQ. EDMUNDO CARLOS SANDOVAL ZAHM CEL: 045(777)2034808
BOULEVARD JUAREZ N°10-7 COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS.
777 2632167 covamor2016@gmail.com
INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C.
ESP. EN VAL. ING. MARIA GUADALUPE SUÁREZ LÓPEZ Cel: 5554340573
AV. INSURGENTES # 348 - 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F. 55 55-84-36-76
55-84-36-76
imvmexico@yahoo.com.mx suarez_lopezg@hotmail.com presidencia@imv.org.mx
SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC)
DINORAH FRANCO FLORES Cel. 0445515013048
AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MÉXICO, D.F. 55
Savac 55-70-01-96 55-46-96-15
savac1@prodigy.net.mx dfrancof@yahoo.com.mx
SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV)
ESP. EN VAL. ING. FERNANDO SANDOVAL MIRANDA
CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F.
55 5557-8082 Siciv 5606-6349
53573344 Siciv 5606-1327
fsandoval@govyndaya.com.mx sicivac@gmail.com
COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS, A.C. CIME
ING. RAFAEL JULIO CÉSAR CONTRERAS BORRAYO, ING. ALBERTO LÓPEZ CUEVAS CEL. 04455-5107-8680 - OFICINA. 56066991
CALLE DE OKLAHOMA # 89, COL. NAPOLES, C.P. 03810, DELEGACION BENITO JUAREZ
55 Oficina 5271-6936 Colegio 5523-1123 5687-1556
presidente36c.d._cime@outlook.es albertoavaluos@prodigy.net.mx albertoavaluos@gmail.com
PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVAL (CONT.) 27DIRECTORIO
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 46 | 3ER. TRIMESTRE, 2016
28DIRECTORIO
CARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA
CELULAR FAX E-MAIL
PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL
A. BUSTAMANTE N° 811 FRACCTO LOS PINOS C.P. 32350
CIUDAD JUAREZ CHIAHUAHUA
656 616-7444 045656-5627176 616-2544 611 3349
enriquemunoz@terra.com presidente@fecoval.org
VICEPRESIDENTEESP. EN VAL. ING. RAÚL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO
AV. VALLARTA N° 1835-17 COLONIA LATAFAYETTE C.P. 44140
GUADALAJARA JALISCO
33 36-15-73-41 36-15-50-69
36-15-46-31 raul_bracamontes@telmexmail.com vicepresidente@fecoval.org
PRIMERO SECRETARIO PROPIETARIO
ESP. EN VAL. ING. RODRIGO PEÑA PORCHAS
MASOCAMBO 12, COLONIA VALLE DEL SOL C.P. 83206
HERMOSILLO SONORA
662 216-1768 045-6621-030328 216-1768 rodrigo@fecoval.mx secretariogral@fecoval.org
SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO
ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIAR
CALLE AMERICA N° 237 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 64000
MONTERREY N.L. 81 83751923 8182533561 8375-7687
secretario@fecoval.org g.reyes@valuadores.com.mx
PRIMER SECRETARIO SUPLENTE Y COMISIÓN LEGISLATIVA
ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA
HIDALGO N° 106 DESP. 2 PB COLONIA CENTRO, C. P. 85000
SONORA 644 169-39-57 644- 447-40-20 169-39-57mvaldezherrera@gmail.com mvaldezherrera@hotmail.com subsecretario1@fecoval.org
SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE Y DE ACCIÓN GREMIAL
ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR
CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11 CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51 COLONIA CENTRO, C.P. 97000
MERIDA YUCATAN
999 9841775 9992-785384 9841775 juanmenendez@prodigy.net.mx ing.juanmenendez@gmail.com subsecretario2@fecoval.org
TESORERO ESP. EN VAL. ARQ. MAGALI AGUADO GONZALEZ
BOULEVARD CAMPESTRE 509 INT 101 JARDINES DEL MORAL, C.P. 37160
LEON GUANAJUATO
477 7171388 045477-2742307 7171388 tesorera.aguado@gamail.com magali.aguado@gmail.com tesorero@fecoval.org
SUBTESORERO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN
ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO
SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA" C.P. 77516
CANCÚN QUINTANA ROO
998 888-66-91 998-8455654 888-66-91 ingacereto@prodigy.net.mx relacionesydifusion@fecoval.org
COORDINADORA DEL CONSEJO TECNICO
DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA
AV. INSURGENTES N° 347, DESPACHO 104 COL. HIPODROMO CONDESA C.P. 06100, DEL. CUAHUTEMOC
MÉXICO D.F.
55 5549-1458 04455-54185050 5564-0649 avansa@infinitummail.com sfernaguila@hotmail.com consejotecnico@fecoval.org
COMISARIO MTRO. Y ESP. EN VAL. ING. VICTOR ZETINA MEZA
AV. ACUEDUCTO N° 2642 INT. C COL. CHAPULTEPEC ORIENTE C.P. 58260
MORELIA MICHOACÁN
443 314 13 42 314 86 69
443-3281557 corpceifinbur@yahoo.com.mx comisario@fecoval.org
SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN, Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX
ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NORIEGA URIBE
ALFONSO ORTIZ TIRADO No. 106 COLONIA CENTRO, C.P.83000
HERMOSILLO SONORA
662 2131868 2131388
6621370470 2131868 gnpnoriega@prodigy.net.mx contacto@fecoval.mx
GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA
INSURGENTES SUR 1480-2º PISO COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920
MÉXICO D.F.
55 55-34-62-73 55-34-64-67 gerencia@fecoval.org fecovalgerencia@hotmail.com federaciondecolegios@yahoo.com.mx
REGIÓN NOMBRE DIRECCIÓN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADATELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL
IESP. EN VAL. ING. ENRIQUE A. CHAURAD SALGADO
MARIANO CAMELO Y VEGA 104 COL. CHAPULTEPEC, C.P. 80040
CULIACAN SINALOA
667 716-3519 6677517821 716-3519 chaurandmx@yahoo.com.mx region1@fecoval.mx
IIESP. EN VAL. ARQ. MARÍA ERIKA ARREOLA SEMADENI
REYNOSA 694 COL. REPÚBLICA OTE. C.P. 25280
SALTILLO COAHUILA
844 432-5252 844-213-6002 432-5252 lazeravaluos@gmail.com region2@fecoval.mx
IIIESP. EN VAL. ARQ. RODOLFO V. RUÍZ GONZÁLEZ
CALLE ENCINO VIEJO No. 5322 FRACC. ENCINOS II
CHIHUAHUA CHIHUAHUA 614 425 8008 614 427 2397 425 8028
arqroruiz@gmail.com region3@fecoval.mx
IV M. en C. RAFAEL HÉCTOR RODRÍGUEZ OLVERA
PRIVADA LA ARMONIA # 358 COLONIA NIÑOS HEROES C.P. 28025
COLIMA COLIMA
312 314-7120 312-1301845 312-3304756 rhro_col@prodigy.net.mx rhro_col@hotmail.com, olvera_rpdriguez@ucol.mx region4@fecoval.mx
V MTRA. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS
ASIENTOS 432-2 SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130
AGUASCALIENTES AGUASCALIENTES
449 996 57 02 4499202000 996 57 01 normaaguilar@yahoo.com region5@fecoval.mx
VI ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE
CALLE 28 NUMERO 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE C.P. 72420
BOCA DEL RIO VERACRUZ
229 9228945 045 2299841753
9228945 gilbertotovar@prodigy.net.mx dirección@giltoconstrucciones.com region6@fecoval.mx
VII ESP. EN VAL. ING. EDGAR JESÚS CONDE VALDEZ
CALLE 40 # 397 POR 27 COLONIA JESÚS CARRANZA C.P. 97109
MÉRIDA YUCATÁN
999 920-82-09 999479046 920-82-09 condeval@prodrigy.net.mx region7@fecoval.mx
VIII ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA
AHUEHUETITLA 102-4 COL. LOMAS DE CORTES, C.P. 62240
CUERNAVACA MORELOS
777 1770281 457771032344 113-0808 covamor2012@gmail.com nivellgrupoinmobiliario@gmail.com region8@fecoval.mx
DIRECTIVA DE FECOVAL
REPRESENTANTES REGIONALES