S I S T E M A S D E P U B L I C I D A D R E G I S T R A L A N G L O S A J O N E S

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

SISTEMA INGLÉS

En Gran Bretaña opera el principio feudal de que la Corona es la única dueña posible de los inmuebles (dominio eminente), de quien los ciudadanos reciben sus derechos como una concesión señorial: al titular de la cosa no se le denomina propietario, sino tenedor feudal (tiene estate in fee simple = finca en pleno derecho).

El primer Registro moderno fue creado en 1862, sin mucho éxito porque la mayoría de los propietarios no registraron sus inmuebles.

A partir de 1902 se impuso la inscripción obligatoria en algunos condados principales.

El sistema inglés se distingue de los sistemas continentales, por poseer una estructura dual: un Registro de Cargas Inmobiliarias y un

Registro de Títulos.

I.- REGISTRO DE CARGAS INMOBILIARIAS (REGISTRATION OF INCUMBRANCES):

• Registro obligatorio.•Ordenado bajo la técnica del folio personal.• El eje central del registro es el titular del inmueble.

La sanción por no inscribir un título es la inoponibilidad de lo no inscrito respecto del tercer adquirente (no necesita buena fe), sin perjuicio de la eficacia del acto entre las partes.

Se procura a todo adquirente de derechos inmobiliarios sobre fincas no inscritas en el Registro de Títulos, la investigación fehaciente y segura de las cargas inmobiliarias eventualmente existentes:•Demandas sobre inmuebles.•Censos vitalicios.•Resoluciones judiciales.•Hipotecas no protegidas con la posesión de los títulos de propiedad de la finca gravada.

La eficacia del Registro de Cargas Inmobiliarias se

manifiesta en el hecho de que el gravamen no inscrito no

perjudica al adquirente, aunque éste conozca de su

existencia.

II.- REGISTRO DE TÍTULOS (REGISTRATION OF TITLES):

Basado en el sistema Torrens, es hoy el más generalizado (comprende más de la mitad de los inmuebles).

Este registro pretende sustituir el estudio de títulos que se realiza para cada transferencia por un título garantizado por el Estado, denominado certificado de inscripción inmobiliaria, equivalente al título material del inmueble, acompañado de su respectivo plano.

El sistema inglés, por sus influencias francesa y

australiana se caracteriza como un sistema mixto, en evolución, pero que no ha alcanzado aún el grado de unidad y perfección técnica

de otros modelos.

SISTEMAS ESTADOUNIDENSES

El hecho de que cada estado tenga sus propias reglas de publicidad hace que este país no posea un Derecho Registral uniforme.

Por eso, en términos generales, se dice que existen dos grandes sistemas de registro: el Registro de Títulos y el Registry of Deeds (o de Recording).

I.- REGISTRY OF TITLES

• Inspirado en el sistema Torrens, es un registro de títulos o derechos que solo opera en algunos estados (California, Colorado, Illinois, Massachussets, Minnesota, Virginia y Washington).• A diferencia del sistema australiano puro, la inmatriculación es de carácter judicial: el adquirente debe acreditar su derecho a través de la sentencia, la cual ordena su inscripción.

La inscripción tiene carácter constitutivo, porque para que un acto o negocio sobre el inmueble produzca efectos, es indispensable su inscripción.

A pesar de tan relevantes efectos, la inscripción sigue siendo voluntaria.

II.- REGISTRY OF DEEDS O DE RECORDING

Las leyes hipotecarias de las primitivas colonias (recording statutes), abandonaron el principio del Common Law inglés first in time, first in right, y establecieron la inscripción para que las hipotecas, ventas o cesiones y herencias tuvieran eficacia frente a personas distintas del transmitente y sus causahabientes (Ley de Plymouth, 1627).

Se adopta el sistema de recording (registro de instrumentos). Es el registro de documentos más generalizado: está presente en todos los estados.

Los recording statutes tienen la finalidad de que todo interesado pueda llegar a saber, a través del Registro, si el transmitente es o no titular del derecho que transmite.

El sistema se caracteriza por la inoponibilidad de los títulos no inscritos, por eso el saber si un título está inscrito o si se encuentra gravado un inmueble es de vital importancia.

Lograr ese conocimiento no es fácil, porque no se usa la técnica del folio real: la investigación del historial registral de los inmuebles se realiza por especialistas llamados abstractors.

Los terceros gozan de protección contra transmisiones secretas, pero no contra los vicios de los documentos inscritos, porque el efecto de la inscripción es meramente declarativo: informa de la existencia del acto, no de la eficacia del mismo.

Esta situación demuestra lo inseguro que es el sistema, lo que ha generado el nacimiento de los seguros de títulos o derechos, destinados a cubrir los errores en los estudios de títulos, o los derivados del funcionario del Registro (por dolo, culpa o negligencia).

“Las compañías de seguros, mediante la suscripción de una póliza, garantizan al adquirente no la firmeza de su adquisición, sino la cobertura de las consecuencias económicas de la falta de dominio del transmitente o de los gravámenes ocultos de la finca.

Las compañías aseguradoras se obligan comúnmente a defender judicialmente el derecho comprendido en la póliza”.

Estas compañías de seguros han llegado a ser tan

importantes que han logrado crear sus propios registros

(privados), ordenados bajo la técnica del folio real.

CLASIFICACIÓN DE LAS LEYES DE “RECORDING” 1/4

a) Race. (Luisiana y Carolina del Norte).

Responden a la idea de penalización de los documentos no inscritos.

El documento primeramente inscrito prevalece sobre los no inscritos, con independencia de la buena fe o de la antigüedad del derecho del tercero que inscribe.

CLASIFICACIÓN DE LAS LEYES DE “RECORDING” 2/4

b) Notice. (Iowa).Se protege al adquirente de buena fe, haya inscrito o no el primero.

La inscripción se precisa para dar valor a la adquisición anterior frente a una adquisición posterior de buena fe.

CLASIFICACIÓN DE LAS LEYES DE “RECORDING” 3/4

c) Race-Notice. (California).Para gozar de la protección registral se exige, además de la buena fe, haber inscrito primero.

CLASIFICACIÓN DE LAS LEYES DE “RECORDING” 4/4

d) De period of grace acts.

Establecen un plazo o período de gracia al adquirente para inscribir.

En todo caso, la protección del tercero se limita a la inoponibilidad de las

enajenaciones anteriores no inscritas frente al adquirente

posterior, pero no suple la falta de titularidad del enajenante:

Si el tradens no es dueño, tampoco lo será el accipens,

aunque inscriba.(no opera el principio de

legitimación).

NATURALEZA DEL SISTEMA Y PRINCIPIOS REGISTRALES

a) Registro de documentos. Es un Registro de documentos como tales (evidence of title): se limita a asegurar al adquirente que no hay más contratos otorgados por su causante que los que constan en los libros.

b) Transcripción. El acto de transmisión o gravamen que no haya sido transcrito no prevalece frente al contradictorio.

c) Inexistencia de tracto sucesivo. El adquirente no necesita de ningún asiento anterior de su causante para inscribir.

d) Inexistencia de presunciones de exactitud e integridad. La inscripción no añade nada a la eficacia del acto; sencillamente, da noticia del mismo.

TÍTULOS MATERIALES Y FORMALES INSCRIBIBLES

a) Derechos inscribibles.Por regla general, todos los contratos sobre bienes inmuebles, hipotecas, instrumentos de negocios fiduciarios, y los arrendamientos de larga duración.

b) Documentos inscribibles.Han de ser auténticos y legalizados cuando procedan de Estado distinto al de la oficina del Registro.

ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO

a) Competencia. Hay un Registro en cada partido o distrito judicial (condado o parroquia) y la competencia es estrictamente territorial.

b) Libros. Se llevan dos clases de libros: De inscripciones o de transcripción del documento presentado, y de índices.

Se suele llevar, además, un Libro Diario Provisional o Daily Sheet, en el que se hace constar –como en el Libro Diario del Registros nicaragüense– día, mes, año, hora y minuto de la presentación.

Se archivan también planos del terreno.

PUBLICIDAD FORMAL

No hay limitaciones para la consulta del Registro:

cualquier persona puede conocer el contenido de los

asientos (constructive notice).

MECANISMOS COADYUVANTES EN LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS

INSCRITOS 1/3a) Opinión del abogado

El abogado examina el Registro, redacta un abstract o resumen de la historia jurídica de la finca y emite un informe. La investigación es exhaustiva y el informe resultante suele ser exacto y veraz.

La protección que brinda este procedimiento es tan enérgica y fuerte como la dispensada por las aseguradoras, si se acude a abogados serios y competentes, que cuidan de la exactitud de su informe para proteger a su cliente y para asegurar la venta, y que responden, además, de los daños causados en el patrimonio de sus clientes por su ignorancia o negligencia.

Es el sistema típico de las comunidades rurales.

b) Intervención del abstractor y opinión del abogado

El abstractor es un profesional que hace la búsqueda de los antecedentes y prepara el historial jurídico de la finca.

Sobre esta base, el abogado emite su informe, tras un detenido estudio.

Este sistema es utilizado principalmente en las ciudades y se aplica a casi la mitad de las transmisiones inmobiliarias.

MECANISMOS COADYUVANTES EN LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS

INSCRITOS 2/3

MECANISMOS COADYUVANTES EN LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS INSCRITOS 3/3

c) Certificado del abstractorEste sistema se diferencia del anterior en que el informe del abstractor sobre el dominio y cargas de la finca se emite sin intervención del abogado.

Es de escaso uso.

Según MORO SERRANO, estos mecanismos responden a las

deficiencias del propio sistema y tienen como finalidad el correcto

examen del contenido del Registro para conocer la

titularidad y legitimación del transmitente.