Curso de desarrollo profesionalDIMENSIÓN JURÍDICA DE LAS

POLÍTICAS DE SUELO

Medellín (Colombia), Mayo 2-6 de 2011

Adquisición pública de sueloAlternativas a la expropiación

María Mercedes Maldonado C.Profesora e investigadora Instituto de Estudios

Urbanos, Universidad Nacional de Colombia

CESIONES (¿Donaciones?)

• Porciones de suelo que tienen el deber de ceder los propietarios de suelo cuando promueven una actuación de urbanizaciónpara poder construir

• Se destinan a la conformación de vías, espacio público o equipamientos

CESIONES

• Discusiones desde el punto de vista jurídico:

• ¿Constituyen una expropiación sin indemnización?

• ¿Proceden para espacios locales o de proximidad solamente o también para vías o equipamientos generales –externos a la actuación?

• CESIONES

• Son obligatorias pero no gratuitas

• Consisten en una contraprestación que debe cumplir el propietario por la autorización de construir

• Urbanizar es más una obligación que un derecho

• Las cesiones hacen parte del proceso de urbanización - conversión de suelo rural en urbano: Parcelación

• o reurbanización –o transformación de espacios urbanos

• División entre espacios públicos y privados

Cesiones

• Extensión superficiaria de las cesiones

• ¿Cómo se determina?

• Porcentajes • Estándares – Puede ser en relación con el

número de viviendas, de personas o de Mt2 construidos

• ¿O una combinación entre un porcentaje mínimo que adiciona según estándares?

Cesiones

• Criterio de calidad de vida que justifica la obligación urbanística

• Destinación efectiva al espacio público

Cesiones – problemas de su determinación mediante porcentajes

• Ejemplo: Operación Usme (800 has brutas) - Cálculo de necesidades de suelo para equipamientos educación

Se tiene en cuenta: • No. de niños en edad escolar por hogar• Distribución etarea de la población en Usme• Mts 2 de construcción por niño• Suelo requerido• En Usme se requieren por lo menos 70 hectáreas

para equipamientos educativos

CÁLCULOS DE ESTÁNDARES MESA REGIONAL, APLICADO A OPERACIÓN USME

TEMA Descripción / Un Indicador/Habitantes Cupos Area Predio

M2 Area Total Ha

Preescolar 1/1500 90 800 15,20 Primaria 1/4250 500 2.500 16,76 Secundaria 1/6800 1.000 8.000 33,53 Capacitación Superior 1/34000 1.000 50.000 41,91

Puestos de Salud 1/6000 390 1,85

Centros de Salud 1/15000 1.230 2,34 Hospital Nivel 1 1/300.000 8.250 0,78

TOTAL 112,38

Tramites y Pagos 1/50.000 10.000 5,70 Servicios de Justicia 1/100.000 10.000 2,85

TOTAL 8,55

TOTAL GENERAL 120,93

Educación

Salud

Institucional

CÁLCULO DE SUELO PARA EQUIPAMIENTOS

POT de Bogotá

ANU = 601 Ha x 8% = 48,08 Ha / 200.000 Hab. = 2,4 m2/Hab.

Mesa Regional – Operación Nuevo Usme

ANU = 601 Ha x 20% = 120,93 Ha / 200.000 Hab. = 6 m2/Hab.

Ejemplo CRITERIOS PARA EL CÁLCULO

Cesiones en densificación

• Cobro de cesiones locales en los procesos de redesarrollo o densificación

• Posibilidades de implementación: • El Plan de ordenamiento define un porcentaje

obligatorio o un estándar (xxx Mt2 por habitante o por Mt2 de construcción)

Cesiones en densificación

• Como no se puede establecer en el mismo terreno el propietario puede pagar en dinero

• Establecido de acuerdo con el avalúo catastral• O con un precio comercial que se establezca

por zonas

• Los dineros van a un fondo cuenta independiente, que no hace parte de los ingresos corrientes

Cesiones en densificación

• O a un fideicomiso dirigido por una junta público-privada

• El Plan define zonas donde se utilizarán los recursos provenientes de las cesiones y ubica zonas para parques o equipamientos

• Se compran los terrenos y se realizan las obras

Cesiones o aportes de suelo para vías, parques o equipamientos de carácter general

• Vías arterias o generales

• Espacio público o equipamientos externos a la actuación

Cesiones para vias arterias o estructurantes

• Opción 1: Se establece una cesión igual para cualquier tipo de terreno – Por ejemplo un 7%

• Se puede entregar el suelo en la misma zona del proyecto – si coincide con el trazado vial

• O un pago en dinero a un fondo que se encarga de comprar el suelo

• Las obras se pueden financiar con contribución de mejoras o hacer una distribución similar del costo de las obras de manera equitativa entre todos los propietarios

• Otra alternativa

• - Se calcula todo el suelo necesario para las vías arterias o estructurantes y para parques y equipamientos también de carácter general

• Ejemplo: en un área de 450 hectáreas puede ser 50 hectáreas

- La extensión superficiaria total (aproximadamente 50 hectáreas) se distribuye entre el suelo correspondiente al área útil y las cesiones serán calculadas de la siguiente manera:

• Ejemplo para una ciudad colombiana, se deben establecer cálculos y criterios particulares en cada caso

Uso Obligación – Cesión urbanística

Viivienda interés prioritario (Menos de US 18.000)

No aporta

VIS (entre US 18.000 y 36.000)

0,10 Mt2 de suelo por cada metro cuadrado construido

Vivienda entre US36.000 y US 90.000

0,20 Mt2 de suelo por cadametro cuadrado construido

Vivienda de más de US 90.000

0.50 Mts2 por cada metro cuadrado construido

Comercio en zonas de VIS y VIP

0.25 Mts2 por cada metro cuadrado construido

Comercio , servicios, industria

1 Mts2 por cada metro cuadrado construido

TABLA PARA LA APLICACIÓN DE APORTES DE SUELO, DECRETO PLANES PARCIALES DE BOGOTÁ

Cesiones urbanísticas obligatorias

PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO

VIVIENDA PRECIO VIVIENDA

SMMLV

I.C. Resultante

/ ANU

Cesión mínima

local (% de ANU)

Cesión de suelo para

componentes de cargas generales

(M2/Ha ANU)

VIVIENDA MINIMA 0 50 1,0 25% 0

VIP 50 65 1,0 25% 0

VIS 65 135 0,8 25% 0

TIPO 3 135 170 1,0 25% 833

TIPO 4 170 300 1,2 25% 1250

TIPO 5 300 540 1,4 25% 1667

TIPO 6 >540 1,4 25% 1667

COMERCIO

ZONAL Hasta 2.000 m2 0,4 25% 1000

URBANO 2.000 a 6.000 m2 0,6 25% 2000

METROPOLITANO Mas de 6.000 m2 0,6 25% 2000

SERVICIOS

1,0 25% 1600

INDUSTRIA

0,5 25% 1000

Explicación al cuadro: ANU: Quiere decir Area neta urbanizable, o sea área bruta menos suelo destinado a áreas protegidas y vías, espacios libres y equipamientos estructurantes

El precio de las viviendas está indicado en salarios mínimos legales mensuales (Para 2011 equivale ese salario a US 280)

EJEMPLO, tomado de una presentación de la Secretaria de Planeación de Bogotá

1. DEFINICIÓN DE LOS BENEFICIOS CON BASE EN LA NORMATIVA Y EL MERCADO

•Uso: VIVIENDA Área Neta Urbanizable: 10.000 m2•Área construida: 16.000 m2 Área útil: 6.000 m2•Precio de venta: 200 SMLV

EJEMPLO

2. CLASIFICACIÓN SEGÚN PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO

Cesiones urbanísticas obligatorias

PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO

VIVIENDA PRECIO VIVIENDA

SMMLV

I.C. Resultante

/ ANU

Cesión mínima

local (% de ANU)

Cesión de suelo para

componentes de cargas generales

(M2/Ha ANU)

VIVIENDA MINIMA 0 50 1,0 25% 0

VIP 50 65 1,0 25% 0

VIS 65 135 0,8 25% 0

TIPO 3 135 170 1,0 25% 833

TIPO 4 170 300 1,2 25% 1250

TIPO 5 300 540 1,4 25% 1667

TIPO 6 >540 1,4 25% 1667

AVEN

IDA

B

OYA

CÁ

EJEMPLO

PLANES PARCIALES DE SUBA

PLAN PARCIAL TOMILLAR

17753 M2

PLAN PARCIAL CERRITO

4940 M2

PLAN PARCIAL ALTAMIRA

3755 M2

PLAN PARCIAL SIRENA

3043 M2

CARGAS GENERALES

• Otra alternativa: Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

Ejemplo: Un proyecto de redesarrollo basado en un gran parque y equipamientos

El ámbito total de reparto

Todos los suelos localizados dentro del área delimitada de la operación: 1,585,765 m2

(158.5 Ha) y se divide en dos tipos de zonas: Generadoras de derechos transferibles, que tiene una extensión de 42.3 has y Receptoras, con una extensión de 116.2 has.

• A los terrenos localizados en las zonas generadoras se les asigna un Índice de construcción - IC de 1 calculado sobre toda el área

• Así se calculan los derechos transferibles, porque los propietarios no podrán usar ese índice ya que sus terrenos se destinan a parques

• y a los terrenos localizados en las zonas receptoras un IC básico de 1.2 sobre área útil actual.

• La diferencia tiene por objeto financiar las cargas locales

• La edificabilidad total resultante de los índices de edificabilidad asignados a las dos zonas es de 1,802,661 m2, y para efectos de una distribución equitativa del precio del suelo, se descompone así:

• 1.377.890 m2 para el conjunto de propietarios de inmuebles receptores (con un I.C de 1.2)

• 422.875 m2 para el conjunto de propietarios de las áreas generadoras

• No obstante, la norma permite una edificabilidad máxima de 2,758,203 m2.

• IC máximo: 3 – Existe un margen suficiente para generar demanda por los derechos transferibles

• Incluso cuando se hayan utilizado los derechos de los propietarios de las zonas generadoras el municipio puede vender directamente los derechos y obtener recursos para realizar las obras del parque

AMBITO DE REPARTO

CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ

I C D R

DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN

ÁREAS GENERADORAS Y RECEPTORAS DE DERECHOS TRANSFERIBLES DE CONSTRUCCIÓN

Áreas Generadoras (IC 1.0 sobre la totalidad del área)

Áreas Receptoras (IC 1.185 sobre área útil)

• Se otorga, en términos de gestión del suelo, un índice básico: Ejemplo índice de construcción de 0,5 o de 1 sobre área útil

• Pero la norma asigna un índice máximo de 3

• El propietario que quiera construir más de 0,5 o de 1 debe comprar a la municipalidad el adicional

• Cada metro cuadrado de edificabilidad, clasificado en usos y en suelo que compre lo paga al valor residual – o incidencia sobre el suelo de construir ese metro cuadrado adicional

ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ

C D RIPOSIBLES ESCENARIOS DE TRANSFORMACIÓN 1

DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN

CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ

C D RIPOSIBLES ESCENARIOS DE TRANSFORMACIÓN 4

DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN

“UNA CENTRALIDAD URBANA VERDE E INTEGRADORA, GENERADORA DE MÚLTIPLES OPORTUNIDADES”

CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ

I C D R

DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN

MEGAPARQUE: Paseo del río

CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ

EQUIPAMIENTOS, SERVICIOS Y VIVIENDA ALREDEDOR DEL PARQUE I C D R

CONCURSO DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008

Reajuste de terrenos

REAJUSTE DE TIERRAS

• (1) Designación de áreas específicas donde es obligatoria o posible la asociación entre propietarios de suelo

• (2) Formulación de un plan –parcial- que defina los espacios para usos colectivos (areas protegidas, vías, áreas recreativas, equipamientos sociales) y los destinados a desarrollos constructivos

REAJUSTE DE TIERRAS• (3) Estimación del costo de urbanizar y del

precio final de los lotes que se destinan a la edificación

• 4) Determinación del porcentaje de lotes que serán vendidos para financiar la urbanización, por una agencia especializada o por un fideicomiso

• (5) Pago a los propietarios de tierra con lotes urbanizados. No se destinan recursos presupuestales ni a comprar suelo ni a financiar la urbanización

REAJUSTE DE TIERRAS

• Puede ser desarrollado directa y voluntariamente por los propietarios

• O ser establecido de manera obligatoria por la autoridad pública

Reajuste de terrenos

• Consiste en englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana básica, tales como vías, parques, redes de acueducto, energía eléctrica y teléfonos.

• Puede incluir cesiones locales y generales

Integración inmobiliaria

• Proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e inmuebles clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con el objeto de reunir o englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos, o renovarlos y enajenarlos

Ejecución

• Entidades privadas o asociaciones público-privadas adelantan los proyectos relacionados con estos inmuebles mediante acuerdos de asociación, contratos de sociedad o fideicomisos que celebren con los propietarios de las tierras

• Al propietario se le paga el inmueble aportado más las utilidades o participaciones que genere el proyecto preferiblemente con los lotes restantes de la subdivisión, provistos de la infraestructura urbana básica, o en inmuebles construidos dentro del proyecto respectivo

• La entidad gestora puede venderlos en su nombre y pagarle

• Valor inicial de los inmuebles: según la situación y normas antes de la operación.

¿Qué se paga al propietario?

Precio final del suelo Menos los costos de su urbanización o reurbanización

• ¿Cómo se establece el precio final del suelo?

• Como un promedio de los distintos usos y edificabilidades autorizados

• Supongamos un suelo rural

• Precio antes: US 1/ Mt2

CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO

Tipo de uso Área útil

Valor por m2US

TotalUS

Res. V.I.P. con actividad econoc 350.000 40 14.000.000

Residencial. V.I.P. 500.000 30 15.000.000Comercio Local 485.417 80 38.833.360Residencial V.I.S. 900.000 75 67.500.000Comercial 300.000 200 60.000.000Residencial 550.000 130 71.500.000Equipamentos 231.420 60 13.885.200Industria 150.961 40 6.038.440Otros 137.333 60 8.239.980TOTAL : 601 hectáreas 3.605.131 294.996.980

Distribución de cargas y beneficios

• Area total: 800 hectáreas• Area neta urbanizable: 601 hectáreas• Area útil: 360 hectáreas

• Costo de urbanización: US 40 por Mt2 de área neta urbanizable: US 204.400.000

• Valor total suelo • urbanizado: US 295.000.000

Distribución de cargas y beneficios

• Diferencia:

• Valor suelo urbanizado – Costo urbanización: • US 54.596.980

• Valor al que se paga cada metro cuadrado de suelo del área neta urbanizable: US 9

• Todos reciben lo mismo independientemente

Del uso final del suelo que aporta, puede ser área protegida, parque, vivienda social del menor precio, comercio o vivienda de altos ingresos

• Una plusvalía de US 8/Mt2 de área neta urbanizable y de US 6,80/Mt2 sobre el área total

• Derecho de preferencia