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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMENTADA

Y CON JURISPRUDENCIA

Carlos Gallego Brizuela

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMENTADA

Y CON JURISPRUDENCIA

Carlos Gallego Brizuela

CONSEJO DE REDACCIÓN

Pedro González-Trevijano (Presidente)José María asencio Mellado

Julio Banacloche Palao

Pilar Blanco-Morales liMones

Antonio cayón Galiardo

Guillermo Guerra MarTín

Eugenio llaMas PoMBo

Manuel lóPez Pardiñas

Blanca lozano cuTanda

José Luis MarTínez lóPez-Muñiz

Francisco Pérez de los coBos orihuel

Jesús-María silva sánchez

Enrique arnaldo alcuBilla (Secretario)

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMENTADA Y CON JURISPRUDENCIA

Carlos Gallego BrizuelaAbogado

© Carlos Gallego Brizuela, 2014© Wolters Kluwer España, S.A., 2014Edita: LA LEYEdificio La LeyC/ Collado Mediano, 928230 – Las Rozas (Madrid)Tel.: 902 42 00 10 – Fax: 902 42 00 12http://www.laley.es

1.ª edición: julio 2014

ISBN: 978-84-9020-294-4Depósito Legal: M-15958-2014

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esta obra del singular precepto en que ha devenido el art. 10, sobre el que no tardando mucho se cosechará una abundante producción judicial.

Naturalmente, todas las obras a las que nos hemos referido en este apartado son las que se ejecuten en elementos comunes puesto que el art. 7.1 autoriza las obras en el interior de la vivienda o local por su propietario. Pero aún estas pueden exigir autorización de la Junta si menoscaban o alteran la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores.

3.4. en relación con los estatutos y normas de régimen interior

La letra d) del art. 14 atribuye a la Junta competencia también para «aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior».

El art. 5 contempla, efectivamente, que el título contenga «reglas de constitu-ción y ejercicio de derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparación, forman-do un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». Estas reglas son los estatutos, que normalmente aparecen integradas en el título constitutivo y otorgadas por el mismo constitu-yente. Pero pueden también los propietarios otorgarlas, o reformar aquellas que otorgó el constituyente, ejerciendo esta competencia de la letra d) que estamos examinando, a través de acuerdos que requieren el máximo consenso posible, la unanimidad que exige la regla 6 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal refiriéndose precisamente, entre otros, a este supuesto, unanimidad que puede formarse a través del voto presunto de los ausentes contemplado en la regla 8 del mismo art. 17.

Por el contrario, las normas, o reglamento, de régimen interior se regulan por el art. 6 con un ámbito muy diferente del de los estatutos aunque frecuentemente se confunden. Se ocupan de regular «los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes» siempre dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos, y su aprobación por la Junta exige el quórum menor, el de los acuerdos de administración: mayoría de votos y de cuotas, en primera convocatoria computadas sobre el total de propietarios y en segunda sobre los asistentes a la Junta (art. 17.7).

Hasta la derogación del art. 12 por la reforma de 2013, la intervención de la Junta en ejercicio de las competencias que le confería este apartado se extendió a ciertas actuaciones (la división material de los pisos o locales, la agrupación y la segregación, etc.) cuya relevancia había merecido que el legislador las aplica-ra al mismo régimen establecido para las modificaciones del título constitutivo, debiendo obtenerse acuerdo unánime. Tras la citada reforma, esas actuaciones han pasado al apartado 3.b) del art. 10, junto con las que también contemplaba el igualmente derogado art. 8, aunque sujetas a un régimen completamente di-

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ferenciado y confuso que ya no exige la unanimidad anterior, como se examina más detenidamente en los comentarios a esos preceptos.

No debe cerrarse este apartado sin advertir que la forma en que se expresa el precepto puede conducir a confusión porque aunque todas las competencias se enuncian a continuación del epígrafe titulado «corresponde a la Junta de Pro-pietarios» en iguales términos, sin embargo unas son de obligada observancia porque la Junta no puede eludirlas [nombrar a los órganos de gobierno y apro-bar el presupuesto y la liquidación de las cuentas anuales, por ejemplo, de los apartados a) y b)], en tanto que otras son facultativas, en cuyo caso solamente las ejercerá la Junta si lo desea, como es el caso de estas de la letra d) sobre aproba-ción o modificación de los estatutos y las normas de régimen interior.

3.5. en relación con otros asuntos de interés general para la comunidad

Puesto que la relación del art. 14 no tiene carácter de númerus clausus, la letra e) final presta cobertura a cualesquiera otras posibilidades de intervención de la Junta: «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comu-nidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común». Con esa fórmula general, la Ley sale al paso de cualquier eventualidad que pueda alcanzar a este órgano, en términos que comprende, al menos, todas las competencias descritas en los cuatro apartados anteriores.

Puesto que la Junta encarna la soberanía comunitaria y no hay otro órgano que pueda tomar decisiones, son muchísimos los asuntos que pueden someterse a su conocimiento y decisión, aunque normalmente se limiten a los que integran la experiencia común. Sin embargo, es, como dice el precepto, el «interés gene-ral» el que delimita su ámbito teniendo vedado los asuntos que atañen privada-mente a los vecinos si no adquieren relevancia comunitaria, aunque no deben despreciarse los supuestos en que actividades privadas de los vecinos encajen en las prohibiciones del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Como decíamos a propósito de la letras anteriores, dependiendo del objeto del acuerdo será exigible un régimen de mayoría u otro, conforme a la regula-ción que despliega el art. 17, si bien cabe impugnación contra todos los acuer-dos que incurran en alguno de los tres supuestos del art. 18: (a) infracción de la Ley o de los estatutos; (b) lesión de los intereses de la comunidad en beneficio de propietarios determinados; y (c) perjuicio grave de algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o adoptado con abuso de derecho.

Aunque la posición hegemónica de la Junta esté sujeta a los límites legales, cuenta a su favor con un verdadero privilegio legal, por cuanto sus acuerdos son ejecutivos tras su adopción (cumpliendo solamente un simple trámite formal: el cierre del acta) y solamente pueden suspenderse por decisión judicial, bien cautelarmente en tanto se resuelve el fondo de la impugnación o bien de forma definitiva por la sentencia que la estime, en su caso.

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JUrisPrUdenciA

sUmArio: 1. Nombrar y remover cargos y resolver reclamaciones. 2. Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas. 3. Aprobar el presupuesto y la ejecución de obras y ser in-formada de actuaciones del administrador. 4. Aprobar y modificar estatutos y reglamento de régimen interior. 5. Decidir sobre asuntos de interés general para la comunidad.

1. nomBrAr Y remoVer cArgos Y resoLVer recLAmAciones

es competencia de la Junta de Propietarios la de remover y nombrar al Pre-sidente, sin necesidad de que el revocado sea el que convoque la Junta si se cumplen los requisitos para que la convoquen los propietarios.

«Consta y así se ha acreditado con la documental aportada con la contestación a la demanda que el 70.15% de los propietarios que constituyen la citada comunidad solicitó la convocatoria de la Junta General Extraordinaria que tenía como objeto remover al nom-brado para el cargo de presidente de la comunidad, que dicha Junta General Extraordina-ria se celebró el día 26 de abril de 2010, con la asistencia del 71.65% de los propietarios, adoptándose en la misma los siguientes acuerdos: remoción del cargo de presidente en la persona del ahora apelante y nombramiento para el mismo de don Alonso con 44 votos a favor y 4 votos en contra. […]. Cierto es que este artículo confiere la competencia en materia de convocatoria de la juntas al presidente, pero en defecto de que éste lo realice permite que se asuma por un determinado quórum de propietarios, tal y como sucedió en el presente supuesto en que una amplísima mayoría de los miembros de la comunidad solicita la convocatoria y un número aún mayor adopta lo acuerdan que ahora se impug-na […]». [SAP Sevilla de 17 de enero de 2013. LA LEY 55784/2013].

el nombramiento y remoción de los cargos del art. 13 LPH es competencia de la Junta de Propietarios.

«En la adopción del acuerdo aprobado dentro del punto segundo del Orden del Día por 34 votos a favor de la reprobación de la Junta de Gobierno y nombramiento de una nueva Junta, representativos del 42,13000% de las cuotas, 17 votos a favor de la Junta objeto de reprobación, representativos del 14,45000% de las cuotas, y 8 abstenciones, no se aprecia ninguna anomalía ni violación de normas legales o estatutarias en la convoca-toria, como ya ha quedado expuesto, ni en la celebración misma de la Junta, pues en el hecho undécimo del escrito de contestación a la demanda se da cumplida y comprobada explicación de porqué fue 59 el número de votos computados y no 60.

Para la validez del acuerdo, dada su naturaleza, bastaba el voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, según el art. 17-3.º de la Ley de Propiedad Horizontal, y esa mayoría se obtuvo, expresán-dose en el acta, el nombre de los propietarios que votaron a favor y en contra del mismo, así como las cuotas de participación que representaban, de conformidad con lo dispuesto en el art. 19.2.f) de la misma Ley, entrando dentro de las competencias de la Junta de propietarios nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el art. 13, así como decidir los asuntos de interés general para la Comunidad». [SAP Madrid de 28 de julio de 2009. LA LEY 140827/2009].

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Junta de Propietarios: legitimación pasiva. La Junta, como órgano de repre-sentación, constituye el centro de imputación de responsabilidades, no siendo necesario dirigirse a todos los propietarios, cuando el asunto afecta a los inte-reses de la comunidad.

«El que la comunidad de propietarios que regula la Ley 49/1.960 carezca de perso-nalidad jurídica (Sentencia de 24 de diciembre de 1.986, entre otras muchas) no impide reconocerle capacidad para ser parte en el proceso (como resulta hoy del art. 6.1.5.º de la Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) ni, en general, que ostente la condi-ción de centro de imputación de ciertas consecuencias jurídicas, como realidad unitaria, con derechos e intereses que ejercitar y, en su caso, que defender, por medio de su órgano de representación (arts. 12 y 13 de la Ley 49/1.960, 13 y 14 en la redacción dada por la Ley 8/1.999, de 6 de abril). (…) Por ello la coexistencia de derechos exclusivos de cada titular con derechos compartidos por una colectividad de personas impuso la creación de órganos de gestión y administración y la distribución de competencias en la defensa de los correspondientes derechos e intereses. A la comunidad, representada por su pre-sidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 12 de la Ley (13.3 en la redacción dada por la Ley 8/1.999), y a cada propietario la de los suyos propios en cuanto derivados de los elementos privativos. […] por ello, presupuesto de la legitimación pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido (arts. 12.1, en la redacción anterior, 13.3 en la actual), el cual coincide con el de la competencia del órgano principal de la comunidad (art. 13.5/14.e), esto es, los asuntos que afectan a la comunidad (arts. 12/13.3). Así lo ha declarado rei-teradamente esta Sala (Sentencias de 9 de julio de 1.986, 30 de octubre de 1.986), que, consecuentemente, no exige que la demanda se dirija también específicamente contra los propietarios cuando los asuntos sean de aquella condición (Sentencias de 27 de no-viembre de 1.986 y 25 de noviembre de 1.988), ya que, en tal caso, los órganos de la co-munidad se bastan para una válida defensa de los intereses que determinaron su creación como centro de imputación de competencias […]. La condición del presidente, como órgano de la comunidad, explica la imputación de los efectos de su gestión representativa a aquella, como se ha dicho en los asuntos que a la misma afecten. La Sentencia de 27 de noviembre de 1.986 destaca que el mismo interviene como órgano del ente comunitario, al que personifica en las relaciones externas, sustituyendo con su voluntad individual la auténtica voluntad común. Y la Sentencia de 5 de marzo de 1.983 (seguida por la de 25 de noviembre de 1.988) que la representación lleva implícita la de todos los titulares, tan-to en juicio como fuera de él, como instrumento por medio del cual actúa la pluralidad». [STS 294/2004, de 21 de abril. LA LEY 12410/2004].

conservación del inmueble: responsabilidad extracontractual. Filtraciones en el interior de vivienda por defectuoso estado de la cubierta que reclama su dueña: conducta negligente de la comunidad al no reparar los daños por defectuosa construcción de la cubierta y no ejercitar acciones contra los res-ponsables.

«Conocedora la Comunidad de Propietarios demandada la defectuosa construcción de la cubierta o terraza, elemento común del inmueble, y de los daños que se venían

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ISBN: 978-84-9020-294-4

Como subraya el autor en su presentación de la obra, «estos comen-tarios a la Ley de Propiedad Horizontal han sido inspirados por un criterio eminentemente práctico, atendiendo principalmente a la extensa producción jurisprudencial y a las enseñanzas de la experiencia cotidiana, muy intensas en una materia como esta que ha alcanzado un puesto protagonista en el escena-rio jurídico general pero particularmente en el judicial».

Los comentarios a cada artículo incorporan la más relevante jurispru-dencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales, que alcanza a la publicada hasta el cierre de la edición. Además, sigue a cada comentario una extensa y rigurosa selección de extractos de sentencias que analizan individualmente los diversos temas que trata el correspondiente artículo, ordenada conforme a una sistemática que facilita su localización, ofreciendo así una panorámica completa de las soluciones jurisprudenciales a los nume-rosos problemas que presenta esta materia.

El autor dedica especial atención a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, que derogó los artícu-los 8, 11 y 12, y modificó, además de su Disposición Adicional, los artículos 2, 3, 9, 10 y 17. Los comentarios a estos dos últimos —principales receptores de la reforma— suponen una importante aportación no solo por el tratamiento de sus relevantes novedades (especialmente en el artículo 10) sino también por el estudio de las diversas cuestiones que suscitan.

La obra constituye una herramienta de trabajo de singular valor para cuantos se dedican al estudio y, especialmente, a la práctica de la propiedad horizontal en cualquiera de sus variantes profesionales.