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PODER JUDICIAL DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN.
COORDINACION DE GESTION JUDICIAL DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL MONTERREY, N. L.
JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL
Expediente: 293/2017 Juicio Oral de Arrendamiento
Parte actora: **********, representante legal de **********1. Parte demandada: **********2.
Monterrey, Nuevo León, a 28 veintiocho de agosto del
año 2017 dos mil diecisiete.
Visto en definitiva los autos que integran el expediente al
rubro indicado, por los motivos y fundamentos expuestos, una vez
analizado tanto lo actuado en la fase escrita como en la oral, se
resolvió:
La procedencia de la acción de terminación del contrato verbal de arrendamiento.
La procedencia de la acción de rescisión del contrato verbal de arrendamiento.
La procedencia de la acción de cobro de rentas.
La condena al pago de los servicios públicos erogados en el inmueble a cargo de la demandada.
La condena al pago de los gastos y costas erogados con motivo de la tramitación del juicio, a cargo de la demandada.3
Glosario
Parte actora: **********, representante de ********** (arrendadora).
Demandado 1: ********** (arrendatario).
Inmueble: Calle **********, número **********, **********, **********, **********, Nuevo León.
CPCNL: Código de Procedimientos Civiles de Nuevo León.
CCNL: Código Civil para el Estado de Nuevo León.
LOPJNL: Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado.
Resultando
Primero: Presentación de la demanda. Mediante escrito
de demanda que se turnó al Juzgado Primero de Juicio Civil Oral
del Primer Distrito Judicial en el Estado, compareció
********************, en su carácter de representante de **********,
1 Se le practican las notificaciones, incluso de carácter personal que no conlleven ejecución, mediante el Tribunal Virtual, acorde a la autorización conferida en autos, autorizando en amplios términos de los artículos 78 y 1022 al licenciado ********** y para efectos de oír y recibir notificaciones ********** 2 No compareció a juicio, por tanto, no señaló domicilio convencional ni autorizó
abogados en autos. 3 Ver los puntos resolutivos de la foja 20 a 22.
2
promoviendo Juicio Oral de Arrendamiento, en contra de
********************
La parte accionante estableció como hechos de su
demanda los expuestos en la misma y terminó por invocar los
preceptos legales que estimó aplicables, ofertando los medios de
prueba con los cuales pretende justificar sus acciones, y
solicitando se dicte sentencia favorable a sus intereses.
Segundo: Admisión de la demanda y emplazamiento. Se
admitió a trámite la demanda mediante auto de fecha 5 cinco de
junio de 2017 dos mil diecisiete, emplazándose a la parte
demandada mediante diligencia actuarial del 7 siete de junio del
mismo año, sin que ocurriera a producir su contestación
oportunamente, por lo cual, acorde al auto del día 22 veintidós de
junio de tal anualidad, se le tuvo contestando en sentido negativo.
Tercero: Substanciación de las audiencias preliminar y
de juicio. Mediante el auto dictado el 22 veintidós de junio de
2017 dos mil diecisiete, se citó para la audiencia Preliminar y en su
caso para la de Juicio; notificándose de dicha resolución a la parte
actora mediante Tribunal Virtual y a la parte demandada mediante
la diligencia actuarial de fecha 26 veintiséis de junio de 2017 dos
mil diecisiete.
La audiencia preliminar se verificó el día de hoy y en la
misma se admitieron las siguientes pruebas ofrecidas por la parte
actora:
1. Documental pública, consistente en el primer testimonio de la escritura pública número **********, levantada ante la fe del licenciado **********, Cónsul General de México en **********,**********,**********Estados Unidos de América, que contiene el poder otorgado por ********** y **********en favor de **********. 2. Documental pública, consistente en copia certificada por el Instituto Registral y Catastral de Estado de Nuevo León, relativa a la escritura pública número ********** que contiene el contrato de compraventa. 3. Documental pública, consistente en copia certificada del expediente judicial número **********/**********, llevado ante el Juzgado Quinto de lo Civil del Primer Distrito Judicial del Estado, relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria.
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4. Documental pública, consistente en copia certificada del expediente judicial número **********/**********, relativo al juicio oral de arrendamiento tramitado ante éste Juzgado. 5. Documental pública, consistente en copia certificada del expediente judicial número **********/**********, del Juzgado Primero Menor de Monterrey, relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias, respecto de **********. 6. Confesión Judicial. 7. Confesional por posiciones a cargo de **********. 8. Instrumental de Actuaciones. 9. Presunciones legales y humanas.
Enseguida se continuó con la audiencia de juicio a virtud de
que por el auto de fecha 22 veintidós de junio de 2017 dos mil
diecisiete se hicieron las prevenciones y apercibimientos de ley
para el caso de que se pasara inmediatamente a dicha audiencia;
momento en que se abrió la etapa de desahogo de pruebas, en la
cual debido a la inasistencia de la parte demandada se le declaró
confesa en las posiciones formuladas por la parte actora y que
fueron calificadas de legales.4 Posteriormente, se cerró la fase de
desahogo y se aperturó la de alegatos, formulando los de su
intención la parte actora y teniéndose precluido el derecho de la
parte demandada para formularlos con motivo de su inasistencia,5
finalmente, se procedió a pronunciar la sentencia definitiva
conforme a derecho y;
Considerando
Primero: Generalidades de la sentencia. Que las
sentencias del orden civil se regulan por lo establecido en los
artículos 400, 401, 402, 403, 405, y demás relativos del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado, en relación a lo establecido
en el artículo 19 del Código Civil para el Estado de Nuevo León;
esto es, que las controversias judiciales del orden civil deberán
resolverse conforme a la ley o a su interpretación jurídica,
resolviéndose a falta de ley, conforme a los principios generales
de derecho; debiendo ser las sentencias claras, precisas y
congruentes con la demanda, contestación y con las demás
pretensiones deducidas oportunamente en el juicio; condenando o
4 Minutos 12:33 a 16:20 de la audiencia de juicio.
5 Minutos 16:32 a 18:27 de la audiencia de juicio.
4
absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos
litigiosos que hubieren sido objeto del debate; debiéndose ocupar
exclusivamente de las acciones deducidas y de las excepciones
opuestas, respectivamente en la demanda y en la contestación;
debiéndose además ajustar las sentencias, por cuanto su
pronunciación, a las reglas contenidas en el artículo 405 del
ordenamiento procesal en consulta.
Segundo: Competencia. Este Tribunal se considera
competente para conocer del presente sumario por razón de la
materia, con fundamento en los artículos 31 fracción I y 35 Bis de
la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado, en relación con los
artículos 989 fracción I y 1065 del Código Procesal Civil del
Estado; los cuales establecen que los Jueces de Juicio Civil Oral
conocerán de los asuntos relativos a su materia que de acuerdo
con el Código de Procedimientos Civiles deban tramitarse
conforme al procedimiento oral, y que se sujetarán al mismo las
controversias que se susciten con motivo de arrendamiento
independientemente de la cuantía; y por razón de territorio,
conforme al artículo 111 fracción III del Código Procesal Civil para
el Estado, es juez competente el de la ubicación de la cosa
respecto a las cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento
de inmuebles; ya que en la especie la controversia deriva de un
contrato de arrendamiento y el bien inmueble arrendado se
encuentra ubicado en **********, Nuevo León; es decir, dentro del
ámbito de competencia espacial de esta Autoridad.
Tercero: Estudio de la vía. La vía elegida por la parte
actora, se considera correcta, ya que las controversias que se
susciten con motivo de arrendamiento, deben sujetarse al
procedimiento oral, de conformidad con los artículos 989 fracción I,
1065, 1066 y 1067 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado de Nuevo León.
Cuarto: Personalidad y legitimación en la causa de las
partes. La parte actora comparece en su carácter de apoderado
general para pleitos y cobranzas de **********, personalidad que se
tuvo por acreditada mediante auto de fecha 5 cinco de junio de
2017 dos mil diecisiete, en cumplimiento del artículo 1048 del
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Código de Procedimientos Civiles para el Estado, por lo que se
hace expresa remisión al mismo en obvio de repeticiones
innecesarias.
Tocante a la legitimación de las partes contendientes, se
tiene que en términos de lo establecido en el artículo 387 Bis del
CPCNL, son un hecho notorio para esta autoridad, las actuaciones
derivadas de los asuntos que se ventilan en este órgano de
justicia, más aun cuando estas constan en el “unipass” el cual es
un medio electrónico que forma parte de la infraestructura de
comunicación de la Coordinación de Gestión Judicial de los
Juzgados Civil y Mercantil Oral, creada para interconectar
computadoras de dichos Juzgados, permitiéndose para la
consecución de la verdad y la justicia, la realización de consultas
de actuaciones judiciales de los expedientes que en ellos se
ventilan, esto, por conducto del personal común adscrito a la
aludida coordinación, por lo que es válido que los Jueces que
estén ligados a la Gestión Judicial, invoquen de oficio las
resoluciones que se publiquen en ese medio para resolver un
asunto en particular, aun cuando no se haya ofrecido o alegado
por las partes y no se tenga a la vista de manera física tales
resoluciones. La suscrita juez comparte el criterio del Tercer
Tribunal Colegiado del Vigésimo Primer Circuito, expuesto en la
jurisprudencia de registro 183053, visible en el Semanario Judicial
de la Federación y su gaceta, tomo XVIII, octubre de 2003, página
804, que dice:
HECHO NOTORIO. LO CONSTITUYEN PARA LOS TRIBUNALES DE CIRCUITO Y JUZGADOS DE DISTRITO LAS RESOLUCIONES QUE SE PUBLICAN EN LA RED INTRANET DEL PODER JUDICIAL DE LA FEDERACIÓN. Las publicaciones en la red intranet de las resoluciones que emiten los diversos órganos del Poder Judicial de la Federación constituyen hecho notorio, en términos de lo dispuesto por el artículo 88 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, porque la citada red es un medio electrónico que forma parte de la infraestructura de comunicación del Poder Judicial de la Federación, creada para interconectar computadoras del Máximo Tribunal y todos los Tribunales y Juzgados Federales del país, permitiendo realizar consultas de jurisprudencia, legislación y de la base de datos que administra los asuntos que ingresan a la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por lo que es válido que los Magistrados de Tribunales de Circuito y Jueces de Distrito invoquen de oficio las resoluciones que se publiquen en ese medio para resolver un asunto en particular, sin que se haya ofrecido ni alegado por las partes y aun cuando no se tenga a la vista de manera física el testimonio
autorizado de tales resoluciones.
6
Luego, la parte actora allegó copia certificada del
expediente número **********/**********, del índice de éste órgano
de justicia, relativo al juicio oral de arrendamiento promovido por
********** en su carácter de representante de **********, en contra
de **********el cual, es posible considerar como hecho notorio.
Además, la instrumental mencionada es de naturaleza
pública y merece valor probatorio pleno conforme a lo establecido
en los artículos 287 fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del
Código de Procedimientos Civiles del Estado.
Al efecto, de su contenido se desprende que en tal litigio, la
suscrita juez tuvo por acreditada la relación contractual de
arrendamiento, con la copia certificada de diverso asunto número
**********/**********, del índice del Juzgado Quinto de lo Civil de
Monterrey, Nuevo León, relativo a Medios Preparatorios de
Juicio promovidos por el aquí actor respecto de la demandada del
particular,6 debido a que se advirtió la confesión ficta de **********,
respecto de la calidad de arrendatario, con la cual posee el
inmueble ubicado en la Calle **********en **********Nuevo León, así
como que se encuentra en posesión del mismo, pues la
mencionada aceptó fictamente los hechos referidos en las
siguientes posiciones:
6 Instrumental de naturaleza pública, la cual merece valor probatorio pleno
conforme a lo establecido en los artículos 287 fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.
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Asi, es claro que la confesión ficta obtenida dentro de los
Medios Preparatorios de Juicio promovidos produjo una
presunción legal en beneficio del accionante que merece valor
probatorio pleno, debido a que no se rindió prueba en contrario
conforme a lo establecido en los numerales 154 fracción I, 164,
270, 280 fracción I y 361 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado. Tiene aplicación por analogía la jurisprudencia número
1a./J. 93/2006, publicada en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Tomo XXV, febrero de 2007 dos mil siete,
página 126, de la novena época, que textualmente establece:
“CONFESIÓN FICTA, PRUEBA DE LA. REQUISITOS PARA SU VALORACIÓN (LEGISLACIÓN CIVIL DE LOS ESTADOS DE MÉXICO, PUEBLA Y JALISCO). De conformidad con diversas disposiciones de los Códigos de Procedimientos Civiles del Estado de Puebla y Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México (y que estuvieron vigentes hasta diciembre de dos mil cuatro y julio de dos mil dos, respectivamente), y de Jalisco (vigente) la prueba de la confesión ficta, produce presunción legal cuando no exista prueba en contrario y en este caso se le debe conceder pleno valor probatorio, para que adquiera dicho carácter, ya que su valoración en esta precisa hipótesis no queda al libre arbitrio del juzgador, porque se trata de una prueba tasada o legal; sin que esto implique que si se ofrecen o se llegaren a ofrecer otras pruebas, éstas puedan ser apreciadas por el juzgador para desvirtuar dicho medio de convicción, ya que en ese supuesto la propia ley le otorga el carácter de una presunción juris tantum.”
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Por ello, la presunción legal que se deriva de la confesión
ficta en comento, basta para justificar la legitimación activa y
pasiva de los contendientes, derivada del contrato verbal de
arrendamiento que concertaron respecto de la finca ubicada en la
calle **********, número **********, **********, ********** en **********,
Nuevo León. Razón por la cual se tiene por acreditada la
legitimación de las partes del litigio; es decir, **********, en
representación de **********, como arrendador, para comparecer a
juicio y reclamar las prestaciones que se precisan en la demanda,
así como **********como arrendataria, para defender su interés
legal con relación al contrato verbal reconocido; lo anterior de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 9 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado.
Quinto: Depuración del Procedimiento. De conformidad
con el artículo 1057 del Código de Procedimientos Civiles en el
Estado: “….el Juez precisará los acuerdos probatorios a los que
hayan llegado las partes fijará el objeto del procedimiento y los
hechos controvertidos, …”.
Al respecto es oportuno recapitular que en la audiencia
preliminar del día de hoy, esta autoridad, con ese propósito y
tomando como punto de partida la fase de postulación, determinó
lo siguiente:
Acuerdos de prueba.
Inexistencia de acuerdos probatorios.
Objeto del procedimiento:7
Acción de terminación del contrato de arrendamiento verbal celebrado el mes de septiembre del año 2012 dos mil doce.
Acción de rescisión de la aludida contratación, por falta de pago de las rentas mensuales.
Pago de servicios públicos.
Desocupación y entrega del bien inmueble ubicado en Calle **********, número **********, **********, **********, **********, Nuevo León**********
Puntos controvertidos:
Constituye todo lo manifestado por el actor, en cuanto a la celebración del contrato de arrendamiento, el incumplimiento del pago de las
7 Minuto 8:58 a 9:18 del registro electrónico de la audiencia.
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rentas y el cobro de las mismas y de los servicios, así como la procedencia de la acción intentada.
Sexto: Quedando asentados en líneas precedentes los
presupuestos procesales aplicables al procedimiento que nos
atañe y de conformidad con el artículo 223 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado, la suscrita juzgadora
procede al estudio de las acciones ejercitadas. En tal virtud, se
advierte que la parte actora promueve las acciones de terminación
y rescisión judicial del contrato de arrendamiento, por lo cual,
primeramente se procederá al estudio de la primera de ellas.
- Estudio de la acción de terminación del contrato de
arrendamiento.
Se reclama como acción principal la terminación del contrato
de arrendamiento básico por haberse cumplido el plazo de 2 dos
meses posteriores de la notificación al arrendatario del deseo del
arrendador de concluir el contrato; situación prevista en el numeral
2372 del CCNL.8
Ante ello, es responsabilidad de la parte actora acreditar
plenamente los elementos siguientes:
1).- La existencia de la relación contractual inquilinaria que vincula a las partes contendientes; 2).- Que se haya cumplido el plazo de 2 dos meses posteriores, a la notificación sobre el deseo del arrendador de concluir el contrato de arrendamiento.
El primer elemento se estima comprobado, en términos de
lo establecido en el considerando anterior del presente fallo, pues
como se indicó en el mismo, mediante la copia certificada del
expediente número **********/********** del índice del Juzgado
Quinto de lo Civil de Monterrey, Nuevo León, se justifica que
********** en su carácter de representante de ********** promovió
Medios Preparatorios de Juicio respecto de la aquí demandada
**********, obteniendo una confesión ficta respecto de la calidad de
8 Artículo 2372.- Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o
urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico.
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arrendatario con la cual, su antagonista posee el inmueble ubicado
en la Calle **********en**********Nuevo León. Instrumental de valor
probatorio pleno conforme a lo establecido en los artículos 287
fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado.
Además, robustece a lo anterior la confesión ficta de la parte
demandada obtenida en la audiencia de juicio, pues fue declarada
confesa en las posiciones 1, 2, 3 4, 5, 6, 7, 11, 12, 13, 14, 15, 16,
17, 18, 19, 20, y 22 del pliego exhibido atinentes a la relación
contractual verbal de arrendamiento, bien objeto del mismo, monto
de la renta, la tramitación anterior de procedimiento para
comprobar el acuerdo mencionado, entre otros, lo que conlleva
presunción de veracidad de tales hechos, salvo prueba en
contrario. Elemento de convicción que al no estar contravenido
con otras pruebas, produce fuerza de convicción en el ánimo de la
suscrita juez respecto de los hechos reconocidos y antes
puntualizados en los términos de los artículos 280 fracción I, 360 y
999 del CPCNL. Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia del
Primer Tribunal Colegiado en materia de Trabajo del primer
Circuito, Novena Época, registro 184191, visible en el Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVII, Junio de 2003,
materia Laboral, página: 685, del rubro y texto siguiente:
CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO. La confesión ficta, para que alcance su pleno valor probatorio, es indispensable que no esté contradicha con otras pruebas existentes en autos, y además que los hechos reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tengan valor probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos propios del absolvente, y no respecto de cuestiones que no le puedan constar al que confiesa.
Así como la tesis aislada de la Novena Época, registro
201111, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta, Tomo IV, Octubre de 1996, materia Civil, página 508, que
dice:
CONFESION FICTA. La confesión ficta produce el efecto de una presunción y hace prueba plena, si no hay otras que la contradigan; por tanto, para desvirtuarla debe ser enfrentada con los diversos medios de convicción existentes en el sumario, y además, que los hechos reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tenga valor probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos propios del absolvente.
Por otra parte, el segundo elemento de la acción de
terminación, relativo a la demostración de que se haya cumplido el
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plazo de 2 dos meses posteriores del deseo del arrendador de
concluir el contrato de arrendamiento, se encuentra demostrado
mediante la copia certificada de expediente judicial número
**********/**********, del Juzgado Primero Menor de Monterrey,
relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias tramitadas por
la parte actora del presente litigio respecto de
********************Medio de convicción al que se le otorga pleno
valor**********acorde a los numerales 287 fracciones V y VIII, 289,
296, 369 y 372 del CPCNL.
Lo anterior, pues del contenido de la documental de
referencia se advierte que en fecha 15 quince de marzo de 2017
dos mil diecisiete, por medio de Actuario adscrito a la Unidad de
Medios de Comunicación del Poder Judicial del Estado, el
accionante notificó a la ahora demandada su deseo de dar por
terminado el contrato, otorgándole 2 dos meses a fin de que
procediera a la desocupación y entrega del inmueble objeto del
arrendamiento,9 esto conforme a lo establecido en el artículo 2372
del CCNL.
Ayuda a la parte actora, la confesión ficta de la parte
demandada obtenida en la audiencia de juicio, en la cual se le
declaró confesa de los hechos referidos en las posiciones que
fueron calificadas de legales, entre estas, las números 23, 24, 25,
26, 27 y 28, con lo cual, la parte reo reconoció fictamente haber
sido notificado de la voluntad del arrendador a concluir la relación
inquilinaria, ello a través del procedimiento anteriormente
mencionado, transcurriendo el plazo otorgado en el mismo,
circunstancia la anterior que produce presunción de veracidad de
tales hechos, salvo prueba en contrario, en términos de los
artículos 280 fracción I, 360 y 999 del CPCNL.
En esa virtud, al haber transcurrido dicho término, los
cuales se cumplieron en fecha anterior a la presentación de la
demanda, esto es, el día 15 quince de mayo del 2017 dos mil
9 En la diligencia referida también se informó a la aquí demandada, que el lugar
de pago de rentas sería en calle **********, número **********, colonia **********, en **********, Nuevo León, requiriéndole la suma de $84,000.00 (ochenta y cuatro mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de las vencidas y no pagadas de febrero de 2016 dos mil dieciséis a enero de 2017 dos mil diecisiete, cada una a razón de $7,000.00 (siete mil pesos 00/100 moneda nacional).
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diecisiete, sin que la parte reo haya desocupado y entregado a la
parte actora el bien inmueble arrendado, es por lo que se tiene
acreditado el segundo de los elementos de la acción que nos
ocupa, debiendo declararse su procedencia.
- Estudio de la acción de rescisión.
La parte actora reclama la terminación por rescisión del
contrato verbal de arrendamiento con motivo del incumplimiento
del pago de rentas, en términos del artículo 2377 fracción IV del
Código Civil para el Estado. Ante ello, conforme a la regla de la
carga de la prueba que establece el artículo 223 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado, recae en quien ejercita la
acción el deber de acreditar plenamente los elementos de la
misma.
Bajo esa premisa, por lo que hace a la acción de rescisión
del contrato de arrendamiento, el accionante debe comprobar los
siguientes elementos: 1).- La existencia de la relación
contractual; y 2).- El incumplimiento del arrendatario a su
obligación de pago de las pensiones rentarias.
El primer elemento se tuvo por acreditado en el análisis de
la premisa inicial de la acción de terminación anteriormente
estudiada, por ende se hace remisión a los motivos y fundamentos
ahí expuestos en obvio de repeticiones innecesarias.
Corresponde entrar al estudio del segundo elemento
constitutivo de la acción; es decir, el incumplimiento del
arrendatario a su obligación de pago de las pensiones rentarías.
Cabe señalar, que para que esa conducta sea sancionable con la
rescisión, debe obedecer a causas imputables al propio deudor,
por lo que es trascendental que éste hubiere incurrido en mora, al
definirse tal figura como la falta o retardo injustificado en el
cumplimiento de una obligación, y al representar, por consiguiente,
el momento a partir del cual una inobservancia o retraso será
imputable única y exclusivamente a su persona, y no a factores
externos que justifiquen el incumplimiento.
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Para ello, es menester que se genere la exigibilidad de la
obligación a cargo del deudor, mediante la reunión de las
condiciones necesarias para que pueda dar cumplimiento en
forma fáctica al pago de las rentas, de acuerdo al principio de
exactitud en el cumplimiento de las obligaciones, el cual exige que
el deudor debe tener plena certeza en cuanto al tiempo, lugar,
sustancia y modo en que deber ser observada la obligación
contractual contraída.
A lo cual, en relación al tema del pago de las obligaciones,
los artículos 1956, 1972, 1973, 1974, 1975 y 1976 del CCNL
establecen lo siguiente:
Artículo 1956.- Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestación del servicio que se hubiere prometido. Artículo 1972.- El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado; y nunca podrá hacerse parcialmente sino en virtud de convenio expreso o de disposición de ley. Sin embargo, cuando la deuda tuviere una parte líquida y otra ilíquida podrá exigir el acreedor y hacer el deudor el pago de la primera sin esperar a que se liquide la segunda. Artículo 1973.- El pago se hará en el tiempo designado en el contrato, exceptuando aquellos casos en que la ley permita o prevenga expresamente otra cosa. Artículo 1974.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación. Artículo 1975.- Si el deudor quisiere hacer pagos anticipados y el acreedor recibirlos, no podrá éste ser obligado a hacer descuentos. Artículo 1976.- Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley. Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.
Y particularmente respecto de la figura del arrendamiento,
el diverso numeral 2321 de la legislación sustantiva civil, estatuye:
Artículo 2321.- La renta será pagada en el lugar convenido y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.
Conforme a ese marco legal, la exigibilidad de la obligación
del pago de las rentas dependerá de lo que se hubiere estipulado
expresamente en el contrato verbal de arrendamiento en cuanto a
la sustancia, tiempo y forma o lugar de pago, pues ello dará la
pauta para discernir su exacto cumplimiento, y en todo caso, si es
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o no necesario recurrir a las reglas generales previstas en la ley,
con las consecuencias que ello implique para el surgimiento de la
exigibilidad.
En tal orden de ideas, del análisis de la demanda inicial se
advierte que la parte actora narró como circunstancias de modo,
tiempo y lugar establecidas para el cumplimiento de la obligación
de pago de renta mensual derivada del contrato verbal de
arrendamiento, las siguientes: Renta mensual de $7,000.00 (siete
mil pesos 00/100 moneda nacional) (sustancia), pagaderos el día
1° primero de cada mes (tiempo), en el domicilio ubicado en calle
**********, número **********, colonia **********, en **********, Nuevo
León (lugar).
A lo cual, exhibió certificada de expediente judicial número
**********/**********, del Juzgado Primero Menor de Monterrey,
relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias tramitadas por
la parte actora del presente litigio respecto de
**********,10**********de cuyo contenido se advierte que en fecha 15
quince de marzo de 2017 dos mil diecisiete, el accionante notificó
judicialmente a la ahora demandada, que el lugar de pago de
rentas sería en el domicilio antes precisado, requiriéndole las
vencidas y no pagadas de febrero de 2016 dos mil dieciséis a
enero de 2017 dos mil diecisiete, cada una a razón de $7,000.00
(siete mil pesos 00/100 moneda nacional).
Además, beneficia a la parte actora la confesión ficta de la
demandada, obtenida en la audiencia de juicio celebrada en esta
misma fecha, en la se le declaró confesa a la demandada respecto
de los siguientes hechos: Monto de la renta mensual de $7,000.00
(siete mil pesos 00/100 moneda nacional), lugar de pago de la
misma, incumplimiento al deber de satisfacer pensiones rentarias
a partir de enero de dos mil dieciséis********** Elemento de
convicción que al no estar contradicho con otras pruebas, produce
fuerza de convicción en el ánimo de quien ahora resuelve respecto
de los hechos reconocidos y antes puntualizados en los términos
de los artículos 280 fracción I, 360 y 999 del CPCNL. Citándose
10
A la cual, se le ha otorgado valor pleno acorde a los numerales 287
fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del CPCNL.
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como apoyo de lo anterior los criterios que ya fueron transcritos en
el presente considerando, cuyos rubros son
CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO.11 CONFESION FICTA.12
Por ende, se estima que la parte actora acreditó las
condiciones pactadas en el contrato verbal de arrendamiento,
quedando de manifiesto el conocimiento de la demandada de su
obligación de pago de pensiones rentarias, de modo que sólo
basta que el arrendador acredite la existencia del contrato y a su
vez afirme la falta de pago de las pensiones rentarias adeudadas,
para que se arroje a la parte reo la obligación de probar el pago de
las exigidas, ya que el impago es un hecho de carácter negativo.
En ese sentido, corresponde a la demandada la carga probatoria
de acreditar encontrarse al corriente en el pago, y analizadas las
actuaciones que integran el presente procedimiento, no se
advierte que haya justificado haberlas liquidado con medios de
prueba alguno. Sirven de apoyo a lo anterior las tesis que dicen:
ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus rentas, desde la fecha del contrato; éste en sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de pago de las pensiones, para que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago de todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negación
13.
PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.
14
De ahí, que se considere fundada la acción por la
actualización de la causa de rescisión que contempla la fracción I
del artículo 2383 del CCNL, en relación al artículo 2377 fracción IV
del mismo ya citados en líneas anteriores.
11
Jurisprudencia del Primer Tribunal Colegiado en materia de Trabajo del primer Circuito, Novena Época, registro 184191, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVII, Junio de 2003, materia Laboral, página: 685. 12
Tesis aislada de la Novena Época, registro 201111, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo IV, Octubre de 1996, materia Civil, página 508. 13
Época: Octava Época. Registro: 210392. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo XIV, Septiembre de 1994. Materia(s): Civil. Tesis: II. 3o. 259 C. Página: 268. 14
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. III, Marzo de 1996. Tesis: VI.2o.28 K. Página: 982.
16
Séptimo: Análisis de la petición de cobro de rentas.
Reclama la parte actora en el inciso C), el pago de la cantidad de
$105,000.00 (ciento cinco mil pesos 00/100 moneda nacional) por
concepto de pensiones rentarias vencidas correspondientes del
mes de febrero de 2016 dos mil dieciséis al mes de abril de 2017
dos mil diecisiete, más las que se sigan venciendo hasta la total
solución del presente juicio, cada una a razón de $7,000.00 (siete
mil pesos 00/100 moneda nacional).
Ahora bien, para la procedencia de la acción de cobro de
renta, la parte actora debe demostrar los siguientes elementos: 1)
existencia de la relación contractual y 2) que las rentas estén
vencidas. Lo anterior tiene fundamento en la siguiente
jurisprudencia:
ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA. La acción de pago de rentas no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.
15
El primero de los elementos, relativo a la existencia de la
relación contractual, se tiene probado conforme a lo establecido en
el considerando quinto del presente fallo, al que nos remitimos a
efecto de evitar duplicidades.
En relación al segundo de los elementos de la acción,
debe destacarse que en concordancia con la jurisprudencia antes
transcrita, la obligación del arrendatario de pagar la renta que se
venza, establecida en el artículo 2323 del CCNL, deriva y tiene su
fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del
inmueble, hecho que ya aconteció; y que previo requerimiento del
15
1a./J 66/2006, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, noviembre de 2006 dos mil seis, página 102, de la novena época.
17
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arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho
requerimiento puede hacerse válidamente por medio del
emplazamiento a juicio, entendiéndose satisfecho en el presente
asunto con el emplazamiento que se practicó al demandado
mediante diligencia actuarial de fecha 7 siete de junio del 2017 dos
mil diecisiete, que conforme a la fracción IV del artículo 628 del
CPCNL, produce todas las consecuencias de interpelación judicial.
Por lo que al exigir el accionante el cumplimiento de la
obligación de pago de pensiones rentarias, corresponde a la parte
demandada el gravamen procesal de demostrar el pago o
cumplimiento de la obligación que se le exige, pues de lo contrario
se impondría al actor la obligación de probar un hecho negativo,
que no envuelve afirmación de uno positivo y que tampoco
desconoce una presunción legal en favor de la contraparte,
contraviniendo la regla de la carga probatoria establecida por el
artículo 224 del CPCNL.16 Refuerza lo anterior la tesis de
jurisprudencia sustentada por la Tercera Sala de la Suprema Corte
de Justicia de la Nación, cuyo rubro y texto es del tenor literal
siguiente:
PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA.- El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.
17
A lo cual, del análisis de las piezas de autos se desprende
que la parte demandada no justificó haber liquidado las rentas que
se le reclaman, en razón de lo cual, queda demostrado el segundo
de los elementos de la acción que nos ocupa.
Ahora bien, el accionante hace referencia en su escrito de
demanda que obtuvo resolución parcialmente favorable mediante
expediente ********** tramitado en este Juzgado, en el cual se
condenó a la parte demandada del pago de $63,000.00 (sesenta y
tres mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de rentas
generadas de febrero de 2016 dos mil dieciséis a octubre de 2016
dos mil dieciséis.
16
“Artículo 224.- El que niega sólo está obligado a probar: I.- Cuando su negación no siendo indefinida envuelva la afirmación de un hecho, aunque la negativa sea en apoyo de una demanda o de una excepción. Los jueces en este caso no exigirán una prueba tan rigurosa como cuando se trate de un hecho positivo, pero sin dejar de observar el artículo 387; II.- Cuando desconozca la presunción legal que tenga en su favor el colitigante.” 17
No. Registro. 203,017. Tesis Aislada. Materia(s): Común. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, III, Marzo de 1996. Tesis: IV. 20.28K. Página: 982.
18
Por lo tanto, debe considerarse la condena ya establecida
en la sentencia definitiva pronunciada en fecha 6 seis de enero de
2017 dos mil diecisiete, dentro del expediente ya referido, a efecto
de establecer en el presente fallo aquellas pensiones rentarias a
las que tiene derecho el accionante.
En tal virtud, en el punto resolutivo quinto de la referida
sentencia, se estableció:
“Quinto: Ante la procedencia de la acción de cobro de rentas, se condena a la parte demandada **********, a pagar a la parte actora, la cantidad de $63,000.00 (sesenta y tres mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de rentas vencidas correspondientes del mes de febrero al mes de octubre del año 2016 dos mil dieciséis, cada una a razón de $7,000.00 (siete mil pesos 00/100 moneda nacional).”
De lo anterior se colige que la condena establecida abarca
una parte del periodo reclamado en el presente juicio, por lo cual,
el mismo debe ser excluido de la condena que se efectúe en el
presente fallo.
En tales condiciones, las pensiones rentarias deberán
calcularse a partir de las generadas de noviembre de 2016 dos mil
dieciséis al mes de abril de 2017 dos mil diecisiete, y considerando
que en tal periodo corrieron 6 seis meses, se multiplica el monto
de la pensión rentaría por el digito seis, obteniéndose $42,000.00
(cuarenta y dos mil pesos 00/100 moneda nacional).18
En consecuencia, se condena a la parte demandada a
pagar a la parte actora la suma de $42,000.00 (cuarenta y dos
mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de
pensiones rentarias trascurridas de noviembre de 2016 dos
mil dieciséis a abril de 2017 dos mil diecisiete, más las que se
sigan generando hasta la total desocupación y entrega del bien
inmueble arrendado al actor, cada una a razón de $7,000.00 (siete
mil pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, lo que se
cuantificará en ejecución de sentencia y mediante el incidente
respectivo.
18
$7,000.00 x 6 = $42,000.00.
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Octavo: Declaratoria del fondo del asunto. Por lo antes
expuesto y ya que la parte actora **********, en su carácter de
representante legal de **********, justificó los elementos
constitutivos de las acciones de terminación, rescisión y cobro de
rentas respecto de la parte demandada********************, aunado
a que esta última no hizo valer excepciones y defensas, sin
mayores consideraciones; se determina que ha procedido el
juicio oral de arrendamiento, tramitado bajo el expediente
número 293/2017.
En consecuencia, y de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 402 del CPCNL, se condena a******************** y a sus
causahabientes a la desocupación y entrega material y
jurídica a la parte actora del inmueble ubicado en calle **********,
número **********, **********, **********, **********, Nuevo León. Para
lo cual se concede el término de 3 tres días contados a partir de
que cause ejecutoria el presente fallo, o pueda llevarse a cabo su
ejecución, con el apercibimiento de que de no cumplir
voluntariamente con esta condena se procederá al lanzamiento en
su contra y a su costa, lo anterior acorde a lo establecido en los
artículos 42 y 475 del CPCNL.
Noveno: Servicios de agua, energía eléctrica y gas
natural, en el inmueble. Así mismo, reclama el promovente en el
inciso D) del capítulo de prestaciones del escrito inicial de
demanda, consistente en el pago de los servicios de agua, energía
eléctrica y gas natural, y demás gastos que se generen en el
inmueble arrendado.
Ahora bien, y atendiendo a lo dispuesto por el artículo 1693
del CCNL, que establece que los contratos se perfeccionan por el
mero consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una
forma establecida por la ley, desde que se perfeccionan obligan a
los contratantes no solo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino también a las consecuencias que, según su
naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a la ley, es por lo
que esta autoridad, tiene a bien en condenar a la parte
demandada, a pagar a la parte actora, los adeudos por concepto
20
de los referidos servicios con que cuenta el inmueble arrendado y
se justifique se hayan suministrado en el mismo, hasta su entrega
material y jurídica, cantidades que se cuantificarán en la etapa de
ejecución, en los términos pactados y mediante el incidente
respectivo, lo anterior con fundamento en los artículos 42 y 474 del
CPCNL.
Décimo: Gastos y costas. Los artículos 91 y 92 del CPCNL,
establecen lo siguiente: “Artículo 91.- Siempre serán condenados
en costas: el litigante que no obtenga resolución favorable sobre
ninguno de los puntos de su demanda y el que fuere condenado
en absoluta conformidad con la reclamación formulada en su
contra.”; y “Artículo 92.- Si sólo se obtuviere parte de lo
demandado y sólo hubiere, en consecuencia, condenación parcial,
el pago de las costas se decretará a cargo del litigante que, a
juicio del juez o tribunal, hubiere obrado con mayor malicia o
temeridad al sostener sus pretensiones.”
Como se desprende de lo anterior, la legislación establece
que siempre serán condenados en costas:
a) El litigante que no obtenga resolución favorable sobre ninguno de los puntos de su demanda. b) El litigante que fuere condenado en absoluta conformidad con la reclamación formulada en su contra. c) El litigante que hubiere obrado con mayor malicia o temeridad al sostener sus pretensiones, esto en el caso de que solo se obtuviere parte de lo demandado y en consecuencia, sólo hubiere condenación parcial.
Teniéndose que en el caso concreto la demandada fue
condenado en absoluta conformidad con los reclamos que le
fueron realizados por la actora y por ello, se actualiza respecto de
dicha parte procesal, el supuesto indicado en el inciso b) anterior,
para el efecto de condena obligatoria en costas. Además,
conforme a lo establecido en el diverso 2012 del CCNL, el pago de
los gastos judiciales serán a cargo del que faltare al cumplimiento
de la obligación, siendo este el caso de **********, por cuanto a que
faltó a su obligación de satisfacer el pago de rentas en la forma
convenida, constituyendo una causal para la acción de rescisión
planteada. En tal razón, se condena a **********, a pagar a la parte
actora, los gastos y costas que haya erogado con motivo de la
tramitación del presente juicio, previa su demostración, regulación
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y cuantificación correspondiente mediante el incidente que se
interponga en ejecución de sentencia, conforme a lo establecido
en los numerales 94, 95, 96 y 97 del CPCNL.
Por lo anteriormente expuesto y fundado, es de
resolverse y se resuelve:
Primero: Se declara que la parte actora **********,
representante legal de ********** justificó los elementos
constitutivos de la acción de terminación y rescisión del contrato
verbal de arrendamiento, así como la del cobro de rentas, mientras
que la parte demandada no hizo valer excepciones y defensas, por
ende;
Segundo: Ha procedido el presente Juicio Oral de
Arrendamiento, promovido por **********, representante legal de
**********, en contra de **********, bajo el expediente número
293/2017, en consecuencia
Tercero: Se declara terminado el contrato verbal de
arrendamiento celebrado en el mes de septiembre de 2012 dos mil
doce, entre **********, como representante de ********** como
arrendador y **********, como arrendataria, respecto del inmueble
descrito en el glosario de la presente resolución;
Cuarto: Se declara rescindido el contrato verbal de
arrendamiento celebrado en el mes de septiembre de 2012 dos mil
doce, entre **********, como representante de ********** como
arrendador y **********, como arrendataria, respecto del inmueble
descrito en el glosario de la presente resolución, por ende;
Quinto: Se condena a la parte demandada **********
$42,000.00 (cuarenta y dos mil pesos 00/100 moneda nacional)
por concepto de pensiones rentarias trascurridas de noviembre
de 2016 dos mil dieciséis a abril de 2017 dos mil diecisiete,
más las que se sigan generando hasta la total desocupación y
entrega del bien inmueble arrendado al actor, cada una a razón de
$7,000.00 (siete mil pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, lo
22
que se cuantificará en ejecución de sentencia y mediante el
incidente respectivo.
Sexto: Se condena a la parte demandada **********, a
pagar a la parte actora, los consumos de los servicios de agua,
energía eléctrica y gas natural, y cualquier otro que se haya
instalado en el inmueble arrendado y que hayan utilizado el
demandado hasta la fecha de desocupación y entrega del
inmueble objeto del juicio, cantidades que se cuantificarán en la
etapa de ejecución, en los términos pactados y mediante el
incidente respectivo.
Séptimo: Se condena a la parte demandada demandada
********** a pagar a la parte actora, los gastos y costas que se
hayan originado con motivo de la tramitación del presente juicio,
previa su regulación y cuantificación mediante el incidente
correspondiente y en ejecución de sentencia, en virtud de lo
expuesto y fundado en la parte considerativa del presente fallo.
Octavo: Quedan notificadas las partes de esta
resolución, conforme al artículo 996 del Código de
Procedimientos Civiles vigente en el Estado. Así
definitivamente juzgando lo resolvió y firma la Licenciada Gloria
Alicia Adame Mireles, Juez Primero de Juicio Civil Oral del
Primer Distrito Judicial en el Estado, ante la fe de la Ciudadana
Licenciada Lorena Verónica Ruíz Muñoz, Secretario de la
Coordinación de Gestión Judicial de los Juzgados de Juicio Civil
Oral del Primer Distrito Judicial del Estado, que autoriza. Doy fe.
La resolución que antecede se publicó en el Boletín Judicial número 7,114 del día 28 veintiocho de agosto de 2017 dos mil diecisiete. Doy fe. La C. Secretario. **********
Este documento constituye una versión pública de su original. En consecuencia, se suprimió toda aquella información considerada legalmente como confidencial, en virtud de encuadrar en los supuestos normativos previstos en el artículo 3 de la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados y en los artículos 3 y 141 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado de Nuevo León.