Instrumentos financieros de liberación de activos inmobiliarios como complemento de la pensión.

Dr. Elena F Pérez Carrillo

Área Derecho Mercantil

Centro de Estudios y Documentación Europeos.

Universidad de Santiago de Compostela

1

Vivienda y pensión

Fuente principal: El estudio realizado

2

Study on Equity Release Schemes in the EUPart I: General ReportProject No. MARKT/2007/23/H

Study on Equity Release Schemes in the EUPart II: Country ReportsProject No. MARKT/2007/23/H

Study on Equity Release Schemes in the EUPart III: AnnexesProject No. MARKT/2007/23/H

Autores y ejecución

3

Prof. Dr. Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr. Elena F. Pérez-Carrillo, Dr. Achim Tiffe, Michael KnoblochInstitut für Finanzdienstleistungen e.V.Rödingsmarkt 31/3320459 Hamburg

…...., > 27 expertos nacionales……, > 27 asociaciones de consumidores……; > administraciones nacionales……, proveedores por Estados Miembro con este producto

Ámbito y objeto

4

Mecanismos de liberación de activos (vivienda) como suplemento de las pensiones (ERS)

Mercado de crédito – entidades financieras y de crédito-

Productos en los 27 Estados de la UE

Regulaciones y regímenes

Problemática, reflexiones y propuestas

Marco sociológico

5

Alto porcentaje de propiedad de la vivienda habitual entre las personas mayores de 60 años

Mercados financieros desarrolladosLongevidadIncremento en el valor de los inmuebles a lo

largo de décadasProgresivo abandono de los modelos

familiares y culturales tradicionalesCrisis del Estado de bienestar y de la

sostenibilidad del modelo de pensiones

6

Instrumentos “liquidez de activos”. Definición genérica

7

Mecanismos de “Liquidez de activos” son productos de base contractual para transformar el activo fijo (inmobiliario) en activo monetario, o en servicios

Generalmente operan como complemento a la pensión por edad, o enfermedad

Delimitación comercial-financiera (ERS)

8

Producto-servicio financiero, ofrecido por entidades financieras, crediticias y aseguradoras ( directamente o a través de intermediarios)

Fuente de liquidez para el prestatario

Permiten –generalmente seguir habitando el inmueble

Se basan en la venta (actual o futura) del

inmueble para el reembolso/pago de los fondos usados para jubilaciones.

9

Tipos (ERS) – Clasificación IFF-

10

Modelo de Crédito Se mantiene la propiedadSe mantiene la ocupaciónGeneralmente, se vende con la defunción, o en

el momento pactadoSe crea una carga hipotecaria (HIPOTECA

INVERSA)Suele vincularse a un seguro

Modelo de Venta Se transfiere la propiedad con el contrato

Evolución

11

12

Desarrollo en Europa (ERS)

13

Muy DesarrolladoReino Unido, Irlanda y (posiblemente España)

Poco desarrollado Francia, Hungría, Italia, Finlandia, Suecia, Alemania o

AustriaSólo modelo ventas:

Rumanía, Bulgaria

Otros: Bélgica, Malta, Grecia, Portugal, Polonia, Eslovaquia,

Dinamarca, Países Bajos

Entidades financieras en EU (2007)

14

Valor del mercado

15

Reino Unido

16

Sale and Lease Back: no ERS- peligros para consumidor- Lifetime mortgages (hipoteca) y Home reversion

(modelo venta)Otros productos o desarrollo de los anteriores: draw

down products (línea de crédito)

SHIP.- Safe Homes Income Plans.- Códigos de ConductaPapel importante de los intermediariosAutorización especial (Financial Services and Markets

Act 2000), (sanción penal por violación)FSA.- Autoriza Lifetime mortgages (desde 2004) y Home reversion

(desde 2007)FSA Supervisa: publicidad- códigos conducta- clausulas abusivas en

contratos

España

17

Modelo de CréditoExisteExiste una variedad que ofrece algún beneficio

fiscales

Modelo de Venta: Existe en el ámbito privadoRenta, servicios de apoyo a la dependenciaComercialmente ofrecido en el pasado

Modelo español con beneficios fiscales

18

Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

hipoteca inversa = préstamo o crédito garantizado mediante hipotecasobre un bien inmueble

vivienda habitual del solicitantepersona física de edad igual o superior a 65 años o

afectada de dependenciasu finalidad es la obtención de una renta

o periódica o o única o hasta un máximo determinado por un porcentaje del

valor de tasación en el momento de la constitución

Modelo español con beneficios fiscales

19

Ley 41/2007 1, DA primera:Entidades de crédito y Entidades aseguradoras autorizadas para

operar en España

ObligacionesSuministrar servicios de asesoramiento

independiente a los solicitantesValorar la situación financiera del solicitante y los

riesgos económicos derivados de la suscripción Cumplir mecanismos que determine el Ministro de

Economía y Hacienda para tal asesoramiento

Solicitante ( y otros beneficiarios)

20

Mayor de 65 añosDependiente

Para ser legalmente reconocido: proceso fijado en la ley y resultar declarado dependiente por el órgano evaluador de la

Comunidad Autónoma correspondiente en cualquiera de sus grados

Libro Blanco de Dependencia del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales: “estado en el que se encuentran las personas que por razones

ligadas a la falta o la pérdida de autonomía física, psíquica o intelectual, tienen necesidad de asistencia y/o ayudas importantes a fin de realizar los actos corrientes de la vida diaria y, de modo particular, los referentes al cuidado personal”

Garantía

21

Deuda – ejecución de la garantía

22

Sólo exigible por el acreedor ( garantía ejecutable) cuando:

Se transmita la vivienda habitual

fallezca el prestatario - solicitante o,

cuando fallezca el último de los beneficiarios

Herederos

23

24

Tratamiento de la aplicación de la renta obtenida a la obtención de rentas futuras (DA4 ; Ley 41/2007)

La renta obtenida puede servir para contratar un plan de previsión

Deducible de la base imponible del IRPF

La supervivencia por 10 años se identifica con la jubilación

Otro rasgo del régimen español:

Beneficios?

25

Escritura pública de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelaciónExención de la cuota de documentos notariales

del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados

Aranceles correspondientes a “Documentos sin cuantía” en los honorarios notariales

* Honorarios registrales, aranceles de tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.

Problemática, reflexiones y propuestas

26

Prestamistas: riesgosLongevidadMercado Inmobiliario

Prestatarios¿Límite de edad? Información - ¿Asesoramiento independiente

obligatorio?¿Información a familiares o herederos?

Cuestión cultural

Mejor control sobre la información y asesoramiento a los prestatarios y –en su caso- a sus familias