Post on 12-Mar-2015
Diciembre, 3 de 2009
ASOBANCARIA
El Mercado de la Tierra en BogotáMucha Ideología poca Claridad
Bogotá D.C
Contenido
1. Introducción– Usos y valor de la tierra (Ideología?)– Precios – Población
2. ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
3. ¿Libre Competencia o Poder de Mercado?
– Mecanismos transaccionales
Valor de la tierra por quintiles
Sue-lo ur-
bano21%
Sue-lo
rural79%
Resi-dencial,
32%
Urban-izado no
edifi-cado, 16%
Dotaciones y recreacionales
públicos y privados, 16%
Vías y espacio público,
8%
Comer-cio e
indus-tria, 12%
Suelo pro-te-
gido , 5%
Otros usos, 11%
Composición suelo Distrito Capital
Composición suelo urbano Distrito Capital
Fuente: UACD, 2009. Cálculos DEEF-SHD.
Usos del suelo en Bogotá
Área libre en la zona urbana de Bogotá.
Excluye área protegida urbana y
rural
Localización de usos de la
construcción
Área construida Valor Total (m2) % Total (millones de $) %
Habitacional 164.890.937 73,4% 47.436.000 69,8%
Oficinas 11.801.566 5,3% 4.965.000 7,3%
Comercial 11.533.873 5,1% 3.403.000 5,0%
Centro comercial 1.077.930 0,5% 2.961.000 4,4%
Bodegas 9.523.781 4,2% 2.267.000 3,3%Dotacional educativo 7.723.699 3,4% 2.076.000 3,1%
Parqueos 5.443.720 2,4% 1.397.000 2,1%
Industrial 3.479.938 1,5% 907.000 1,3%Depósitos y casilleros 4.448.045 2,0% 846.000 1,2%
Otros* 4.599.000 2,0% 1.674.000 2,5%
Totales224.522.786 67.933.000
Uso y valor de la construcciónBogotá 2009
*Hoteles, actividad artesanal y dotacionales,
Estratos Número prediosEstrato 0 1457Estrato 1 96.885Estrato 2 430.811Estrato 3 490.515Estrato 4 197.257Estrato 5 68.747Estrato 6 57.647Residencial 1.343.322Total 2.057.723
Distribución predios residenciales por estrato
Fuente: UACD, 2009. Cálculos DEEF-SHD. Nota: Distribución predios por estratos dentro del total prediosresidenciales.
Estrato 17%
Estrato 232%
Estrato 337%
Estrato 415%
Estrato 55%
Estrato 64%
Contenido
1. Introducción– Usos y valor de la tierra (Ideología?)– Precios – Población
2. ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
3. ¿Libre Competencia o Poder de Mercado?
– Mecanismos transaccionales
Valor del suelo urbano
TASA DE INCREMENTO REAL DEL VALOR DEL SUELO URBANO PERIODO 2005-2008 EN EL DISTRITO CAPITAL
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
RESIDENCIALESESTRATO ALTO
RESIDENCIALESESTRATO MEDIO -
ALTO
RESIDENCIALESESTRATO MEDIO -
MEDIO
RESIDENCIALESESTRATO MEDIO -
BAJ O
ZONA RESIDENCIALPOPULAR
Uso
Incr
emen
to
Fuente: SPD
-
100,000,000
200,000,000
300,000,000
400,000,000
500,000,000
600,000,000
700,000,000 1
2
3
4
5
6
percentiles
Estrato y valor catastral de inmuebles
Fuente: UACD
Valor del suelo urbano
Fuente: SPD
TASA DE INCREMENTO REAL DEL VALOR DEL SUELO URBANO PERIODO 2005-2008 EN EL DISTRITO CAPITAL
15,00%
15,50%
16,00%
16,50%
17,00%
17,50%
18,00%
18,50%
19,00%
19,50%
ZONAS INDUSTRIALES YDE BODEGAS
ZONAS COMERCIALESPOPULARES
ZONAS COMERCIALES YDE SERVICIOS DISTRITOCENTRAL DE NEGOCIOS
ZONAS COMERCIALES YDE SERVICIOS -
ESTRATOS ALTOS
Uso
Inc
rem
en
to
Distribución de los predios residenciales por estrato en la ciudad
Fuente: SDP
Fuente: Catastro, SDP-DANE. Encuesta de capacidad de pago 2004 y base catastral 2009. Cálculos DEEF-SHD. Proyección 2010.
Dispersión avalúos y estrato en el sistema general
Barrios de origen ilegal
Antes de 1960
SUBA
USME
USAQUEN
SANTA FE
CIUDAD BOLIVAR
BOSAKENNEDY
ENGATIVA
FONTIBON
CHAPINERO
SAN CRISTOBAL
PUENTE ARANDA
TEUSAQUILLO
TUNJUELITO
BARRIOS UNIDOS
ANTONIO NARIÑO
RAFAEL URIBE URIBE
LOS MARTIRES
CANDELARIA
ESCALA - FUENTE
FUENTE
Noviembre de 2009
Secretaria Distrital de Planeacion
©Asentamientos de Origen Ilegal
LOCALIZACION DE BOGOTA D.C. ENEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
MEDINA
YACOPI
UBALA
GUADUAS
PARATEBUENO
PACHO
JUNIN
CAPARRAPI
GACHALA
NILO
FOMEQUE
GUASCA
UNE
PULI
PASCA
CABRERA
VIOTA
GUTIERREZ
PUERTO SALGAR
PAIME
SOACHA
GACHETA
TAUSA
TOCAIMA
LA CALERA
VILLAPINZON
CHOCONTA
CHOACHI
SUSA
MACHETA
SAN CAYETANO
GUATAVITA
GUACHETA
SUESCA
SUBACHOQUE
MANTA
GUAYABETAL
SIMIJACA
LA PALMATOPAIPI
COGUA
JERUSALEN
SILVANIA
SOPO
VILLETA
ZIPAQUIRA
GAMA
LA VEGA
TENJO
BELTRAN
SIBATE
FOSCA
APULO
LA MESA
UBATE
CHAGUANI
SUPATA
MADRID
FUSAGASUGA
VERGARA
LA PENA
CHIA
SAN BERNARDO
QUIPILE
SESQUILE
CARMEN DE CARUPA
SAN PEDRO DE JAGUA
PANDI
QUETAMEGIRARDOT
UTICA
ARBELAEZ
EL PENON
VIANI
TABIO
UBAQUE
SASAIMA
FACATATIVA
TIBIRITA
BOJACA
SAN JUAN DE R IOSECO
ANOLAIMA
ANAPOIMA
CAQUEZA
TENA
CHIPAQUE
FUNZA
COTA
VENECIA
CUCUNUBA
LENGUAZAQUE
EL COLEGIO
TIBACUY
RICAURTE
FUQUENE
NEMOCON
MOSQUERA
NOCAIMA
SAN FRANCISCO
CAJICA
BITUIMA
ALBAN
TOCANCIPA
NIMAIMA
AGUA DE D IOS
ZIPACON
SUTATAUSA
CACHIPAY
VILLAGOMEZ
GUATAQUI
QUEBRADANEGRA
NARINO
GACHANCIPA
SAN ANTONIO DEL TEQUENDAMA
GUAYABAL DE SIQUIMA
Fuente: SDP
SUBA
USME
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SANTA FE
CIUDAD BOLIVAR
BOSAKENNEDY
ENGATIVA
FONTIBON
CHAPINERO
SAN CRISTOBAL
PUENTE ARANDA
TEUSAQUILLO
TUNJUELITO
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ANTONIO NARIÑO
RAFAEL URIBE URIBE
LOS MARTIRES
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ESCALA - FUENTE
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Secretaria Distrital de Planeacion
©Asentamientos de Origen Ilegal
LOCALIZACION DE BOGOTA D.C. ENEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
MEDINA
YACOPI
UBALA
GUADUAS
PARATEBUENO
PACHO
JUNIN
CAPARRAPI
GACHALA
NILO
FOMEQUE
GUASCA
UNE
PULI
PASCA
CABRERA
VIOTA
GUTIERREZ
PUERTO SALGAR
PAIME
SOACHA
GACHETA
TAUSA
TOCAIMA
LA CALERA
VILLAPINZON
CHOCONTA
CHOACHI
SUSA
MACHETA
SAN CAYETANO
GUATAVITA
GUACHETA
SUESCA
SUBACHOQUE
MANTA
GUAYABETAL
SIMIJACA
LA PALMATOPAIPI
COGUA
JERUSALEN
SILVANIA
SOPO
VILLETA
ZIPAQUIRA
GAMA
LA VEGA
TENJO
BELTRAN
SIBATE
FOSCA
APULO
LA MESA
UBATE
CHAGUANI
SUPATA
MADRID
FUSAGASUGA
VERGARA
LA PENA
CHIA
SAN BERNARDO
QUIPILE
SESQUILE
CARMEN DE CARUPA
SAN PEDRO DE JAGUA
PANDI
QUETAMEGIRARDOT
UTICA
ARBELAEZ
EL PENON
VIANI
TABIO
UBAQUE
SASAIMA
FACATATIVA
TIBIRITA
BOJACA
SAN JUAN DE R IOSECO
ANOLAIMA
ANAPOIMA
CAQUEZA
TENA
CHIPAQUE
FUNZA
COTA
VENECIA
CUCUNUBA
LENGUAZAQUE
EL COLEGIO
TIBACUY
RICAURTE
FUQUENE
NEMOCON
MOSQUERA
NOCAIMA
SAN FRANCISCO
CAJICA
BITUIMA
ALBAN
TOCANCIPA
NIMAIMA
AGUA DE D IOS
ZIPACON
SUTATAUSA
CACHIPAY
VILLAGOMEZ
GUATAQUI
QUEBRADANEGRA
NARINO
GACHANCIPA
SAN ANTONIO DEL TEQUENDAMA
GUAYABAL DE SIQUIMA
Barrios de origen ilegal
Década de 1960
Fuente: SDP
SUBA
USME
USAQUEN
SANTA FE
CIUDAD BOLIVAR
BOSAKENNEDY
ENGATIVA
FONTIBON
CHAPINERO
SAN CRISTOBAL
PUENTE ARANDA
TEUSAQUILLO
TUNJUELITO
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ANTONIO NARIÑO
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LOS MARTIRES
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FUENTE
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LOCALIZACION DE BOGOTA D.C. ENEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
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GUADUAS
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PACHO
JUNIN
CAPARRAPI
GACHALA
NILO
FOMEQUE
GUASCA
UNE
PULI
PASCA
CABRERA
VIOTA
GUTIERREZ
PUERTO SALGAR
PAIME
SOACHA
GACHETA
TAUSA
TOCAIMA
LA CALERA
VILLAPINZON
CHOCONTA
CHOACHI
SUSA
MACHETA
SAN CAYETANO
GUATAVITA
GUACHETA
SUESCA
SUBACHOQUE
MANTA
GUAYABETAL
SIMIJACA
LA PALMATOPAIPI
COGUA
JERUSALEN
SILVANIA
SOPO
VILLETA
ZIPAQUIRA
GAMA
LA VEGA
TENJO
BELTRAN
SIBATE
FOSCA
APULO
LA MESA
UBATE
CHAGUANI
SUPATA
MADRID
FUSAGASUGA
VERGARA
LA PENA
CHIA
SAN BERNARDO
QUIPILE
SESQUILE
CARMEN DE CARUPA
SAN PEDRO DE JAGUA
PANDI
QUETAMEGIRARDOT
UTICA
ARBELAEZ
EL PENON
VIANI
TABIO
UBAQUE
SASAIMA
FACATATIVA
TIBIRITA
BOJACA
SAN JUAN DE R IOSECO
ANOLAIMA
ANAPOIMA
CAQUEZA
TENA
CHIPAQUE
FUNZA
COTA
VENECIA
CUCUNUBA
LENGUAZAQUE
EL COLEGIO
TIBACUY
RICAURTE
FUQUENE
NEMOCON
MOSQUERA
NOCAIMA
SAN FRANCISCO
CAJICA
BITUIMA
ALBAN
TOCANCIPA
NIMAIMA
AGUA DE D IOS
ZIPACON
SUTATAUSA
CACHIPAY
VILLAGOMEZ
GUATAQUI
QUEBRADANEGRA
NARINO
GACHANCIPA
SAN ANTONIO DEL TEQUENDAMA
GUAYABAL DE SIQUIMA
Barrios de origen ilegal
Década de 1970
Fuente: SDP
SUBA
USME
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SANTA FE
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BOSAKENNEDY
ENGATIVA
FONTIBON
CHAPINERO
SAN CRISTOBAL
PUENTE ARANDA
TEUSAQUILLO
TUNJUELITO
BARRIOS UNIDOS
ANTONIO NARIÑO
RAFAEL URIBE URIBE
LOS MARTIRES
CANDELARIA
ESCALA - FUENTE
FUENTE
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Secretaria Distrital de Planeacion
©Asentamientos de Origen Ilegal
LOCALIZACION DE BOGOTA D.C. ENEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
MEDINA
YACOPI
UBALA
GUADUAS
PARATEBUENO
PACHO
JUNIN
CAPARRAPI
GACHALA
NILO
FOMEQUE
GUASCA
UNE
PULI
PASCA
CABRERA
VIOTA
GUTIERREZ
PUERTO SALGAR
PAIME
SOACHA
GACHETA
TAUSA
TOCAIMA
LA CALERA
VILLAPINZON
CHOCONTA
CHOACHI
SUSA
MACHETA
SAN CAYETANO
GUATAVITA
GUACHETA
SUESCA
SUBACHOQUE
MANTA
GUAYABETAL
SIMIJACA
LA PALMATOPAIPI
COGUA
JERUSALEN
SILVANIA
SOPO
VILLETA
ZIPAQUIRA
GAMA
LA VEGA
TENJO
BELTRAN
SIBATE
FOSCA
APULO
LA MESA
UBATE
CHAGUANI
SUPATA
MADRID
FUSAGASUGA
VERGARA
LA PENA
CHIA
SAN BERNARDO
QUIPILE
SESQUILE
CARMEN DE CARUPA
SAN PEDRO DE JAGUA
PANDI
QUETAMEGIRARDOT
UTICA
ARBELAEZ
EL PENON
VIANI
TABIO
UBAQUE
SASAIMA
FACATATIVA
TIBIRITA
BOJACA
SAN JUAN DE R IOSECO
ANOLAIMA
ANAPOIMA
CAQUEZA
TENA
CHIPAQUE
FUNZA
COTA
VENECIA
CUCUNUBA
LENGUAZAQUE
EL COLEGIO
TIBACUY
RICAURTE
FUQUENE
NEMOCON
MOSQUERA
NOCAIMA
SAN FRANCISCO
CAJICA
BITUIMA
ALBAN
TOCANCIPA
NIMAIMA
AGUA DE D IOS
ZIPACON
SUTATAUSA
CACHIPAY
VILLAGOMEZ
GUATAQUI
QUEBRADANEGRA
NARINO
GACHANCIPA
SAN ANTONIO DEL TEQUENDAMA
GUAYABAL DE SIQUIMA
Barrios de origen ilegal
Década de 1980
Fuente: SDP
SUBA
USME
USAQUEN
SANTA FE
CIUDAD BOLIVAR
BOSAKENNEDY
ENGATIVA
FONTIBON
CHAPINERO
SAN CRISTOBAL
PUENTE ARANDA
TEUSAQUILLO
TUNJUELITO
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ANTONIO NARIÑO
RAFAEL URIBE URIBE
LOS MARTIRES
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FUENTE
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©Asentamientos de Origen Ilegal
LOCALIZACION DE BOGOTA D.C. ENEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
MEDINA
YACOPI
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GUADUAS
PARATEBUENO
PACHO
JUNIN
CAPARRAPI
GACHALA
NILO
FOMEQUE
GUASCA
UNE
PULI
PASCA
CABRERA
VIOTA
GUTIERREZ
PUERTO SALGAR
PAIME
SOACHA
GACHETA
TAUSA
TOCAIMA
LA CALERA
VILLAPINZON
CHOCONTA
CHOACHI
SUSA
MACHETA
SAN CAYETANO
GUATAVITA
GUACHETA
SUESCA
SUBACHOQUE
MANTA
GUAYABETAL
SIMIJACA
LA PALMATOPAIPI
COGUA
JERUSALEN
SILVANIA
SOPO
VILLETA
ZIPAQUIRA
GAMA
LA VEGA
TENJO
BELTRAN
SIBATE
FOSCA
APULO
LA MESA
UBATE
CHAGUANI
SUPATA
MADRID
FUSAGASUGA
VERGARA
LA PENA
CHIA
SAN BERNARDO
QUIPILE
SESQUILE
CARMEN DE CARUPA
SAN PEDRO DE JAGUA
PANDI
QUETAMEGIRARDOT
UTICA
ARBELAEZ
EL PENON
VIANI
TABIO
UBAQUE
SASAIMA
FACATATIVA
TIBIRITA
BOJACA
SAN JUAN DE R IOSECO
ANOLAIMA
ANAPOIMA
CAQUEZA
TENA
CHIPAQUE
FUNZA
COTA
VENECIA
CUCUNUBA
LENGUAZAQUE
EL COLEGIO
TIBACUY
RICAURTE
FUQUENE
NEMOCON
MOSQUERA
NOCAIMA
SAN FRANCISCO
CAJICA
BITUIMA
ALBAN
TOCANCIPA
NIMAIMA
AGUA DE D IOS
ZIPACON
SUTATAUSA
CACHIPAY
VILLAGOMEZ
GUATAQUI
QUEBRADANEGRA
NARINO
GACHANCIPA
SAN ANTONIO DEL TEQUENDAMA
GUAYABAL DE SIQUIMA
Barrios de origen ilegal
Década de 1990
Fuente: SDP
SUBA
USME
USAQUEN
SANTA FE
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ENGATIVA
FONTIBON
CHAPINERO
SAN CRISTOBAL
PUENTE ARANDA
TEUSAQUILLO
TUNJUELITO
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ANTONIO NARIÑO
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LOS MARTIRES
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FUENTE
Noviembre de 2009
Secretaria Distrital de Planeacion
©Asentamientos de Origen Ilegal
LOCALIZACION DE BOGOTA D.C. ENEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
MEDINA
YACOPI
UBALA
GUADUAS
PARATEBUENO
PACHO
JUNIN
CAPARRAPI
GACHALA
NILO
FOMEQUE
GUASCA
UNE
PULI
PASCA
CABRERA
VIOTA
GUTIERREZ
PUERTO SALGAR
PAIME
SOACHA
GACHETA
TAUSA
TOCAIMA
LA CALERA
VILLAPINZON
CHOCONTA
CHOACHI
SUSA
MACHETA
SAN CAYETANO
GUATAVITA
GUACHETA
SUESCA
SUBACHOQUE
MANTA
GUAYABETAL
SIMIJACA
LA PALMATOPAIPI
COGUA
JERUSALEN
SILVANIA
SOPO
VILLETA
ZIPAQUIRA
GAMA
LA VEGA
TENJO
BELTRAN
SIBATE
FOSCA
APULO
LA MESA
UBATE
CHAGUANI
SUPATA
MADRID
FUSAGASUGA
VERGARA
LA PENA
CHIA
SAN BERNARDO
QUIPILE
SESQUILE
CARMEN DE CARUPA
SAN PEDRO DE JAGUA
PANDI
QUETAMEGIRARDOT
UTICA
ARBELAEZ
EL PENON
VIANI
TABIO
UBAQUE
SASAIMA
FACATATIVA
TIBIRITA
BOJACA
SAN JUAN DE R IOSECO
ANOLAIMA
ANAPOIMA
CAQUEZA
TENA
CHIPAQUE
FUNZA
COTA
VENECIA
CUCUNUBA
LENGUAZAQUE
EL COLEGIO
TIBACUY
RICAURTE
FUQUENE
NEMOCON
MOSQUERA
NOCAIMA
SAN FRANCISCO
CAJICA
BITUIMA
ALBAN
TOCANCIPA
NIMAIMA
AGUA DE D IOS
ZIPACON
SUTATAUSA
CACHIPAY
VILLAGOMEZ
GUATAQUI
QUEBRADANEGRA
NARINO
GACHANCIPA
SAN ANTONIO DEL TEQUENDAMA
GUAYABAL DE SIQUIMA
Barrios de origen ilegal
Década de 2000
Fuente: SDP
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Participación en valor de la tierra
Porc
enta
je d
e t
ierr
a d
esti
nada Residencial
Corredor comercial
Urbanizado no edificado
Industrial
Fuente: UACD
• Origen formal• Origen informal
Informalidad
Variaciones anuales del índice de precios de vivienda nueva, Nación y BogotáTrimestre I 1998 – Trimestre IV 2008
-10
-5
0
5
10
15
20
25
98
I
III
99
I
III
00
I
III
01
I
III
02
I
III
03
I
III
04
I III
05
I
III
06
I
III
07
I
III
08
I III
Nación Bogotá
Fuente: Dane, Índice de precios de vivienda nueva.
Precios de la vivienda
Evolución Precio m2 (miles de pesos)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2006 2007 2008 2009
Precio Promedio m2 por Estrato
1 2 3 4 5 6
Relación Precios VIS – NO VIS (miles de pesos)
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2006 2007 2008 2009
Precio Promedio m21=VIS 2=NO VIS
1 2
Relación Precios según Usos (miles de pesos)
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2006 2007 2008 2009
Precio Promedio m2
comercio y servicios residencial
Algunas Localidades (miles de pesos)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2006 2007 2008 2009
Precio Promedio m2
Chapinero Fontibón Usaquén
Relación PIB – Precio m2
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2006 2007 2008 2009
Comportamiento DemandaPIB (miles de milones) Precio Promedio m2 (miles)
Precio PIB
Evolución de los precios promedio de las construcciones por estrato en Bogotá
Fuente: Censo de edificaciones. DANE
2006 2007 2008 20090
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
ApartamentosOficinasComercioCasasBodegasEducaciónHotelesHospitalesAdministrativo Público
Evolución de los precios promedio de las construcciones por destino
Fuente: Censo de edificaciones. DANE
Los precios de las construcciones con destino a hoteles ha tenido un aumento significativo, mientras que el precio de casas y bodegas, se mantiene.
2006 2007 2008 20090
500
1000
1500
2000
2500
ApartamentosCasas
Desde el 2006, los precios de apartamentos han crecido, frenando en 2008, mostrando una sustitución en el producto inmobiliario hacia VIS. Las casas mantienen su comportamiento.
Evolución de los precios promedio de las construcciones de vivienda
Fuente: Censo de edificaciones. DANE
Contenido
1. Introducción– Usos y valor de la tierra (Ideología?)– Precios – Población
2. ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
3. ¿Libre Competencia o Poder de Mercado?
– Mecanismos transaccionales
Cambio absoluto en la población 2005-2015
Cambio absoluto en el número de hogares
2005-2015
Tasa de crecimiento natural 2005-2015
Cambio absoluto en el número de
nacimientos 2005-2015
Cambio absoluto en el número de
defunciones 2005-2015
Cambio absoluto en la migración neta 2005-
2015
Tasa de migración 2005-2015
Tasa de mortalidad 2005-2015
Densidad de población
Porcentaje de personas en
hacinamiento crítico
Porcentaje de personas en viviendas inadecuadas
Déficit de vivienda en Bogotá
(Número de hogares - número de viviendas)
Total déficit Bogotá: 180.000
39%
14%
41%
6%
Propia, total mente pagada
Propia, la están pagando
En arriendo o su-barriendo
Resto
Fuente: Encuesta de Calidad de Vida Bogotá 2007. Cálculos DEEF-SHD.
Hogares por tenencia de la vivienda
Contenido
1. Introducción– Usos y valor de la tierra (Ideología?)– Precios – Población
2. ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
3. ¿Libre Competencia o Poder de Mercado?
– Mecanismos transaccionales
¿Qué sabemos sobre quien paga los impuestos?
Ricardo versus Scarf/Debreu
Tarifas del impuesto predial unificadoPredios residenciales urbanos y rurales
Categorías de predios Tarifa por mil AjusteResidenciales urbanos estratos 1,2y3 Predios residenciales estratos 1 y 2 con avalúo catastral entre $8.998.000 y $59.285.000 2,0 Con base gravable inferior o igual a $31.363.000 4,0 Con base gravable superior a $31.363.000 6,0 62.000Residenciales urbanos estrato 4 Con base gravable inferior o igual a $75.032.000 6,0 Con base gravable superior a $75.032.000 7,5 113.000Residenciales urbanos estrato 5 y 6 Con base gravable inferior o igual a $198.761.000 7,0 Con base gravable superior a $198.761.000 9,5 498.000Residenciales rurales Con base gravable inferior o igual a $25.142.000 4,0 Con base gravable superior a $25.142.000 7,0 74.000Comerciales en suelo rural o urbano Comerciales con base gravable inferior o igual a $69.872.000 8,0 Comerciales con base gravable superior a $69.872.000 9,5 105.000Depósitos y parqueaderos Depósitos y parqueaderos con base gravable inferior o igual a $3.309.000 5,0 Depósitos y parqueaderos con base gravable superior a $3.309.000 8,0 9.000Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados
Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable inferior o igual a $20.908.000 12,0
Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable superior a $20.908.000 33,0 448.000
Fuente: Estatuto tributario Bogotá 2009
¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
• El mercado de la tierra– La tierra heredada: no hay relación
riesgo-retorno. Hay un bajo avalúo catastral y es fácil evadir la sucesión.
– La tierra como inversión: la rentabilidad es función del retorno de la actividad agrícola y del valor esperado del cambio de norma.
– La tierra como especulación
¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
• Oferta de tierra es función de:– Impuestos– Precio esperado– Rentabilidad con uso actual– Rentabilidad del mercado de capitales– Costos de transacción– Garantías a los derechos de propiedad– Norma y expectativa sobre cambios en
la norma
¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
• Demanda de tierra es función de:– Tasas de interés– Rentabilidad de proyectos de inversión
potenciales– La norma, la probabilidad de que la
norma cambie, nuevas normas posibles– La tierra como insumo de procesos
productivos
Evolución de Clasificación del Suelo
¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
• Oferta de vivienda es función de:– r del constructor (que no es igual al margen del 12%)– Costos de fiducias– Precio de la tierra– Plusvalía– Otros impuestos– Gastos– Costos directos– Precios esperados– Norma urbana– Ingreso per cápita esperado
¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
Relación riesgo-retorno
Bogotá: área vivienda y otros destinos licenciada para construcción
E 0
5 A JL O
E 0
6 A JL O
E 0
7 A JL O
E 0
8 A JL O
E 0
9 A JL
0.0
1,000,000.0
2,000,000.0
3,000,000.0
4,000,000.0
5,000,000.0
6,000,000.0
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
Mil
lon
es d
e m
etro
s cu
adra
do
s
(%)
Variación (%) anual (eje dere-
cho)
Area (m2) acumulada anual (eje izquierdo)
Vivienda Otros destinos
E 0
5 A JL O
E 0
6 A JL O
E 0
7 A JL O
E 0
8 A JL O
E 0
9 A JL
0.0
200,000.0
400,000.0
600,000.0
800,000.0
1,000,000.0
1,200,000.0
1,400,000.0
1,600,000.0
1,800,000.0
2,000,000.0
-40
-20
0
20
40
60
80
Mil
lon
es d
e m
etro
s cu
adra
do
s
(%)
Variación (%) anual (eje dere-
cho)
Area (m2) acumulada anual (eje izquierdo)
Fuente: Dane. Cálculos: DEEF, SDH
Oferta: Área licenciada
¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
• En el mercado de vivienda se encuentran diferentes tipos de hogares:– Hogares con barreras de liquidez y
solvencia– Hogares con barreras de liquidez y
solventes con subsidio– Hogares con limitantes en su liquidez,
pero con acceso a crédito– Hogares muy solventes, con acceso a
crédito y múltiples activos
Viviendas terminadas por venderEstratos 5 y 6
Apr-09May-09
Jun-09Jul-09
Aug-09Sep-09
Oct-09
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
168170
176 198189 215
215
131 139 144
184187
208 236
E5 E6
unid
ades
Fuente: Galería Inmobiliaria
¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
• Demanda de vivienda es función de:– Ingreso del hogar– Tasa de interés de créditos hipotecarios– Riesgo de desempleo– Otros activos– Valor esperado del inmueble
Capacidad de endeudamiento para adquisición de vivienda según ingresos
Crédito en pesos
Fuente: Gran Encuesta Integrada de Hogares - GEIH I trim de 2008Simulación realizada a través del simulador del CPT Bancolombia ajustado a lo establecido en la ley de vivienda 546 del 23 de diciembre de 1999* Plazo de compra de vivienda a 15 años** Crédito sobre el 70% del valor del inmueble
EstratoIngresos
promedioValor del crédito**
Cuota inicial (70%)
Cuota mensual a pagar tasa
12%1 954,632 24,667,763 10,571,898 286,390
2 1,180,973 30,516,431 13,078,470 354,292
3 1,608,340 41,559,626 17,811,268 482,502
4 3,075,914 79,481,849 34,063,649 922,774
5 5,530,238 142,901,765 61,243,614 1,659,071
6 8,265,045 213,569,383 91,529,736 2,479,514
EstratoIngresos
promedioValor del crédito**
Cuota inicial (70%)
Cuota mensual a pagar tasa
13%
Reducción del monto del crédito
1 954,632 23,503,195 10,072,798 286,390 4.7%
2 1,180,973 29,075,747 12,461,035 354,292 4.7%
3 1,608,340 39,597,593 16,970,397 482,502 4.7%
4 3,075,914 75,729,503 32,455,501 922,774 4.7%
5 5,530,238 136,155,360 58,352,297 1,659,071 4.7%
6 8,265,045 203,486,753 87,208,608 2,479,514 4.7%
EstratoIngresos
promedioValor del crédito**
Cuota inicial (70%)
Cuota mensual a pagar tasa
14%
Reducción del monto del crédito
1 954,632 22,431,073 9,613,317 286,390 4.6%
2 1,180,973 27,749,427 11,892,612 354,292 4.6%
3 1,608,340 37,791,307 16,196,275 482,502 4.6%
4 3,075,914 72,275,023 30,975,010 922,774 4.6%
5 5,530,238 129,944,491 55,690,496 1,659,071 4.6%
6 8,265,045 194,204,493 83,230,497 2,479,514 4.6%
Un incremento en 1% de la tasa de interés, suponiendo los mismos
ingresos, genera una reducción del 4,7% en la capacidad de
endeudamiento
Demanda de vivienda
12
13
14
15
16
17
18Ju
n-0
6
Ag
o-0
6
Oct
-06
Dic
-06
Fe
b-0
7
Ab
r-0
7
Jun
-07
Ag
o-0
7
Oct
-07
Dic
-07
Fe
b-0
8
Ab
r-0
8
Jun
-08
Ag
o-0
8
Oct
-08
Dic
-08
Fe
b-0
9
Ab
r-0
9
Jun
-09
Ag
o-0
9
No VIS VIS
Tasas de interés de crédito hipotecario /1
1/ VIS corresponde a Bancolombia, BBVA, BCSC, Davivienda, Colpatria y AV Viilas. No VIS corresponde además de los anteriores bancos al Banco Santander.
Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia. Cálculos: SDH-DEEF.
Demanda de vivienda
-20
0
20
40
60
80
100
120
Ab
r-0
4
Jul-
04
Oct
-04
En
e-0
5
Ab
r-0
5
Jul-
05
Oct
-05
En
e-0
6
Ab
r-0
6
Jul-
06
Oct
-06
En
e-0
7
Ab
r-0
7
Jul-
07
Oct
-07
En
e-0
8
Ab
r-0
8
Jul-
08
Oct
-08
En
e-0
9
Ab
r-0
9
Jul-
09
VIS No VIS Total
Variación acumulada anual de los desembolsos de crédito hipotecario /1
1/ Deflactado por el Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV).
Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia y Dane. Cálculos: SDH-DEEF.
Fuente: Galería Inmobiliaria
VIS
Demanda: Ventas
Fuente: Galería Inmobiliaria
Demanda: Ventas
Ventas de vivienda por rango de precios
Fuente: Galería Inmobiliaria
Demanda: Ventas
3893
0
3899
1
3905
2
3911
4
3917
3
3923
4
3929
5
3935
6
3941
7
3947
9
3953
9
3960
0
3966
1
3972
2
3978
3
3984
5
3990
4
3996
5
4002
6
4008
70
500
1000
1500
2000
2500
23456V
enta
s en
uni
dade
s
Número de unidades vendidas según estratos de los proyectos
Contenido
1. Introducción– Usos y valor de la tierra (Ideología?)– Precios – Población
2. ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda?
3. ¿Libre Competencia o Poder de Mercado?
– Mecanismos transaccionales
Sep.
06
Nov. 0
6
Ene.
07
Mar. 0
7
May. 0
7
Jul.
07
Sep.
07
Nov. 0
7
Ene.
08
Mar. 0
8
May. 0
8
Jul.
08
Sep.
08
Nov. 0
8
Ene.
09
Mar. 0
9
May. 0
9
Jul.
09
Sep.
09
0
5000
10000
15000
20000
25000
Rotación de inventario unidades de vivienda
Disponible Inicial Nuevas Ventas Mes Disponible FinalFuente: Galería Inmobiliaria
Oferta de vivienda en Bogotá
Disponible: vivienda en preventa, construcción y terminada.
Poder de mercado
• Actores
– Dueños de la tierra
– Constructores
– Bancos
¿Qué sabemos sobre como se forman los Precios?
Ricardo versus Scarf/Debreu
Por esto los argumentos sobre la plusvalía son una brutal
simplificación
• El precio de la tierra no es necesariamente un residuo
• Suponer que es un residuo equivale a estar determinado por la demanda.
• Hay que hacer un análisis de equilibrio general.
• Impuestos y norma Oferta
Poder de mercado• Borrero (2007)
– En áreas consolidadas de estratos altos, los impuestos sobre el incremento en el valor de la tierra son transferidos en su totalidad a los compradores. La elasticidad de la demanda en este segmento permite que los precios se incrementen.
– En estratos medios la carga la comparten los dueños de la tierra y los constructores.
– En áreas periféricas, el constructor descuenta los impuestos del precio que paga por la tierra (baja el precio).
Dispersión avalúos y estrato en el sistema General y preferencial
Fuente: Catastro, SDP-DANE. Encuesta de capacidad de pago 2004 y base catastral 2009. Cálculos DEEF-SHD. Proyección 2010.
Composición sectorial del PIB de Bogotá 2007
Servicios; 18,7%
Industria; 17,9%
Otros; 5,6%
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
Sectores
Comercio, hoteles y restaurantes; 15,7%
Transporte y comunicaciones; 9,5%
Construcción de edificaciones y obras civiles 7,6%
Inmobiliarios; 13,2%
Financiero; 11,7%
Nota: Servicios incluye: electricidad, gas, agua, servicios del gobierno, servicios personales y domésticos. Otros incluye: agricultura, minería, servicios las empresas, intermediación financiera medida indirectamente e impuestos netos de subsidios.Fuente: Dane.Cálculos: SDH-Dirección de Estadísticas y Estudios Fiscales (DEEF).
2.1 Estructura de los Ingresos de la Administración Central Los ingresos totales de la Admón. Central responden a la dinámica económica del país y de
la ciudad, a la capacidad de generar recursos de las empresas distritales, a las relaciones Distrito-Nación y a los ajustes normativos en el estatuto tributario local.
Los ingresos corrientes son los ingresos que tienen como origen el cumplimiento de obligaciones tributarias de parte de los contribuyentes y comprenden los tributos de
carácter local, los ingresos no tributarios y las transferencias, representando el 76% de los ingresos de la Admón. Central.
Ingresos tributarios
Transferencias
Ingresos de capital
0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
19
90
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
20
08
p
Millones Pesos de 1994
Ingresos Tributarios: Impuestos de Bogotá Distrito Especial.
Ingresos TributariosParticipació
n (%)
- Industria Comercio y Avisos 50,93
- Predial Unificado 20,94
- Consumo de Cerveza 7,30
- Unificado de Vehículos 7,33
- Sobretasa a la Gasolina 8,27
- Consumo de Gasolina 0,00
- Azar y Espectáculos 0,26
- Delineación Urbana 3,23
- Cigarrillos Extranjeros 0,53
- Impuesto de Publicidad Exterior Visual 0,05
- Impuesto al Deporte 0,66
- Estampilla Procultura 0,25
- Estampilla Pro-personas Mayores 0,25
- Otros tributarios 0,00
Del conjunto de ingresos corrientes, son los ingresos tributarios los de mayor importancia.Bogotá administra 12 impuestos de los cuales ICA y predial generan el 70% del total de recursos por ingresos tributarios. Por su parte, el recaudo por impuesto al deporte y las estampillas aportan tan solo el 1.06% del total de recursos.
Participación de los impuestos en los ingresos tributarios de Bogotá (2007)
73
RECAUDO IMPUESTO ICA POR LOCALIDADES 2007
La localidad que mayores recursos genera por concepto de ICA es Chapinero dado su importante actividad comercial. Fontibón y Usaquén también aportan una cantidad importante de ingresos.
Por el contrario, las localidades con menor recaudo corresponden a Ciudad Bolívar y Usme.
RECAUDO IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO POR LOCALIDADES.
BOGOTÁ 2007.
Las localidades de Suba, Usaquén y Chapinero son las mayores generadoras de ingresos por predial, alrededor del 47% del total del recaudo por este rubro.
Por el contrario, las localidades de Sumapaz, La Candelaria y Usme generan una menor cantidad de recursos por concepto de impuesto predial.
2.2 Estructura de los Gastos de la Administración CentralMillones de pesos de 1994
El gasto total de la Admón. Central se multiplicó casi por tres en un lapso de diez años (1990-2000), pasó del 3% al 8.2% del PIB distrital.
Los gastos totales están compuestos por los rubros de Inversión, servicio de deuda y Gastos Corrientes
Inversión Administración Central
Hasta 1995, el presupuesto se destinó prioritariamente a la operación corriente de la administración. De ahí en adelante la inversión ha tenido prioridad dentro del gasto, de tal
forma que de una participación del 40% al comienzo de la década de los noventa, hoy en día supera el 70%. Este cambio en la estructura del gasto implicó un enorme esfuerzo de la
Administración Distrital para fortalecer los mecanismos de planeación y seguimiento de la inversión. Hoy en día se cuenta con herramientas de gestión del gasto como el POR,
aplicativos como SEGPLAN y PREDIS.
0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
19
90
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
Inversión Directa
Transfer.para Inversión
Millones de pesos
INVERSIÓN TOTAL DISTRITAL POR LOCALIDADES. BOGOTÁ
2007.
Son las localidades de Ciudad Bolívar y Kennedy las que reciben mayor cantidad de recursos para inversión.
La candelaria, Teusaquillo y Chapinero, registran los menores recursos de inversión pública en la ciudad.
INVERSIÓN PER CÁPITA POR LOCALIDADES.
BOGOTÁ 2007.
Las localidades de Sumapaz, Rafael Uribe y Santa fe reciben mayor cantidad de recursos de inversión por habitante.
Por el contrario, Chapinero, Suba y Fontibón registran los menores recursos de inversión pública en la ciudad.
2.3 Balance fiscal total y primario Administración Central (% PIB)
El resultado fiscal muestra un manejo prudente de las finanzas locales. A excepción, de los años 1999 y 2000, la ciudad registra déficit menores al 1% del PIB. El balance
observado en 1999 está afectado por los recursos de descapitalización de la EEB. Lo anterior teniendo en cuenta que mientras el gasto con tales recursos está registrado por
encima de la línea, los recursos se registran por debajo.
-4.0
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.019
90
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Balance Total
Balance Primario
-0.06
0.19
2.4 Deuda/PIB Bogotá Administración Central.
El hecho que Bogotá tenga bajos niveles de endeudamiento, pone de presente la prudencia con que se han manejado las finanzas de la ciudad, de lo que dan cuenta los
resultados fiscal y primario de la Administración Central
Se observa una reducción del endeudamiento público en su conjunto durante un periodo de 17 años: del 22% al 3.8% del PIB distrital; y en segundo lugar, una concentración del endeudamiento local en la Administración Central
1.7
2.4
1.9
1.3
2.0
1.6
1.81.9
1.21.1
1.31.41.31.31.1
0.91.0
0.9
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007