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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
"DESARROLLO DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, PARA ESTABLECER PARÁMETROS
MÍNIMOS PARA UNA VIVIENDA DIGNA, CON FINANCIAMIENTO INFONAVIT, PARA LA CIUDAD DE
CULIACÁN, ESTADO DE SINALOA."
TESIS
Que para obtener el grado de Maestro en Administración de ia Construcción.
PRESENTA:
Julián Pastor Rodríguez Millán
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la secretaria de educación publica, conforme el acuerdo N° 00954061 de fecha 7 de Marzo de 2004
México D.F. Abril 2004
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Agradecimientos:
Especialmente a José Fernando González Sánchez y Maricruz Montelongo, sin su ayuda
no hubiera hecho posible este grado de estudios.
A mis padres, que recibí su apoyo en momentos difíciles y disfrutaron conmigo los
momentos de alegría, a mi hermano Jesús Antonio que de igual manera estuvo conmigo en
las buenas y en las malas.
También quiero agradecer a los compañeros de mi grupo por brindarme su amistad y el
apoyo en el transcurso de esta maestría, especialmente a Carlos Emilio, Jorge Adalberto,
Itchel Franco, Antonio Romero, Sergio Burruel, Miguel Ángel, Andrés Monroy.
A José Zazueta y a su esposa Erika Muñoz que contribuyeron en la obtención de
información para llevar a cabo esta tesis, y a todos mis amigos de Culiacán que me daban
su apoyo desde allá, a mis primos Iván Valenzuela, Arturo Sánchez, Raúl Aguilar, Alvaro
Valdez que me hicieron pasar momentos de alegría cuando la necesitaba.
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ABSTRACT
"Desarrollo del Análisis de la Vivienda de interés social para establecer parámetros
mínimos para una vivienda digna, con fínanciamiento INFONAVIT"
Julián Pastor Rodríguez Millán N° de Pág.
El presente análisis se enfoca en realizar un estudio de campo a las personas que viven en
viviendas de interés social, para llevar a cabo una modificación en los espacio y terreno a la
vivienda de acuerdo a los resultados del estudio, así poder llevar las nuevas propuestas a un
análisis financiero para saber la rentabilidad del promotor y así conocer si existe la
posibilidad de hacer vivienda de interés social con espacios mayores a los que se ejecutan
actualmente, todo esto aplicado a la ciudad de Culiacán Sinaloa y con los parámetros que
nos marca la institución financiera "INFONAVIT"
B3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
ÍNDICE
• CAPÍTULO L- INTRODUCCIÓN
1.1 Problemática de la investigación 2
1.2 Justificación 3
1.2.1 Justificación económica 3
1.2.2 Alcance 3
1.2.3 Utilidad de la tesis 3
1.3 Objetivos 4
1.3.1 Objetivo general 4
1.3.2 Objetivos específicos 4
• CAPÍTULO II.- MARCO TEÓRICO
2.1 Antecedentes 6
2.2 Enfoque Clásico de la administración 8
2.2.1 Seis funciones de la empresa 9
2.2.2 Concepto de administración 10
2.2.3 Funciones universales de la administración 11
2.2.4 Principios generales de la administración según Fayol 12
2.2.5 Elementos de la administración según Gulick 14
2.3 Infonavit 16
2.3.1 Líneas de crédito 17
2.3.2 Que se debe hacer para crear un modelo financiero 21
2.3.3 Instructivo de presentación, evaluación y aprobación
de paquetes de vivienda línea II 22
2.4 REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL D.F 38
2.4.1 Requerimientos de habitabilidad y funcionamiento 38
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• CAPÍTULO III.-MÉTODO
3.1 Tipo de estudio 40
3.2 Hipótesis 40
3.3 Modelo Operacional de las Variables 41
3.4 Descripción de las Variables 41
3.5 Diseño de la investigación 42
3.5.1 Muestreo 42
3.5.2 Encuesta 44
3.5.3 Gráfico de la encuesta 45
3.6 Interpretación de los resultados 49
• CAPITULO IV.- ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL
4.1 Nuevas dimensiones en los prototipos de vivienda 55
4.2 Requisitos mínimos de habitabilidad 56
4.3 Cambios a los prototipos de vivienda 57
• CAPITULO V.- APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A LA
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, CON FINANCIAMIENTO INFONAVIT
5.1 Parámetros fijos para el cálculo de la rentabilidad del proyecto 59
5.2 Calculo de la rentabilidad de los prototipos 59
Conclusiones y recomendaciones 62
Bibliografía 63
Glosario de términos 64.
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\
CAPÍTULO I
Introducción
i
INSTITUTO TECNOLÓG; pe^tEL%CONyRUCfl6U
INTRODUCCIÓN B I B L I O T E C A 1.1.- PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN:
Nos hemos dado cuenta, que al paso del tiempo^ la vivienda^de interés social err México
viene a menos con respecto a sus dimensiones y acabados, logrando así una vivienda con
espacios bastantes reducidos.
El problema radica en que, por la necesidad de vivienda que existe en el país las personas
se ven obligadas a habitar viviendas de interés social de cualquier característica,
(dimensiones, acabados etc.) ya que las empresas constructoras llevan la tendencia de
realizar sus proyectos de edificación cada vez mas reducidos, sin saber cual es el ¿por qué?
de estas medidas.
8 9 INSTITUTQ TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
INJUSTIFICACIÓN
1.2.1.- ECONÓMICA:
En base a las respuestas de. la encuesta realizada apersonan que actualmente residen
en vivienda de interés social, podemos llegar a la conclusión que con las preguntas clave,
se necesitan nuevos parámetros de construcción para la vivienda, el cual tendrá un
impacto económico a los desarroUadores de vivienda, pero también nos podemos dar
cuenta que las constructoras tienen gastosextraordinarios^per ne-eaftegar te viviendas al
tiempo acordado el cual repercute directamente: en las utilidades de las empresas
1.2.2.- ALCANCE:
La presente tesis tiene como alcance el proponer nuevos parámetros para la
construcción de una vivienda digna considerando Ios-parámetros establecidos por el
INFONAVIT y considerando las expectativas deshabitantes de las viviendas.
123.- UTILIDAD DE LA TESIS:
Que se adopten los nuevos parametros.de vivienda-digna de interés^sociaL y que ello
permita que los usuarios de estas viviendas cubran sus expectativas mínimas de una
vivienda digna Y sirva como modelo para los empresarios del sector construcción de
vivienda de interés social.
3
6 8 INSTITUTO TECNOLÓGICO BKLA_CQNSTRUCCIQN
13.- OBJETIVAS:
L2.L.- OBJETIVO GENERAL:
Encontrar loa parámetros generales actuales, y parámetros para una vivienda digna
y con ello realizar un análisis administrativo para conocer si la tendencia se debe a
la voracidad de las empresas o la situación económica del país, llevando a cabo-una
encuesta a personas que viven en vivienda de interés-social y coa-elle-establecer los
parámetros- del proyecto aanalizar.
13.2.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
a) Identificar los parámetros existentes,de-la-vivienda.(dimensiones, m?. de
construcción, etc.)
b) Establecer los nuevos parámetros de la vivienda dr interés social.
c) Realizar un análisis económico y financiero.
d) I)eterminar si es viabk paralas-empresa»desarrolladoras de vivienda
realizar proyectos, cardos nueyos parámetros.
4
j S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CAPÍTULO II
Marco teórico
5
«7 I I C • " m INSTirtffiO TJECMQLO.GICQ DE LA CONSTRUCCIÓN
Br El n O U U A — En este capítulo se plasma los marcos de referencia a utilizar para este trabajo de
investigación que son la teoría clásica de la administración, los lincamientos de la fuente
financiera y el reglamento de construcciones del Distrito Federal. 2.1.- ANTECEDENTES:
Culiacán (ciudad) (también llamada Culiacán de Rosales), ciudad mexicana capital del
estado de Sinaloa, ubicada junto al río Culiacán, cerca del golfo de California. Punto de
convergencia de varias vías ferroviarias y de la autopista del Pacífico (rama occidental de la
carretera Panamericana), la ciudad es centro comercial para las minas de oro, plata, hierro,
plomo, cobre y cobalto que se encuentran en sus proximidades. En la zona circundante se
cultiva maíz, algodón, caña de azúcar, tabaco, frutas y verduras.
Culiacán estuvo habitado por el pueblo colhua durante 300 años. La ciudad moderna fue
fundada en 1531 por el capitán español Ñuño Beltrán de Guzmán y se denominó
posteriormente San Miguel de Culiacán. En 1540, la expedición encabezada por Francisco
Vázquez de Coronado partió de esta localidad hacia el actual suroeste de los Estados
Unidos.
6
BJ INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Población de la Ciudad de Culiacán.
Respecto a la estructura por edad y sexo de la población culiacanense, puede afirmarse
que en su mayoría los culiacanenses son niños y jóvenes y que es reducida la presencia de
ancianos.
En efecto, el 34 por ciento de la población es menor de 15 años, el 61 por ciento se
encuentra entre los 15 y los 64, y sólo el 5 por ciento tienen más de 64 años. En relación
con la distribución por sexo, no hay una preponderancia de alguno de ellos, e incluso se
puede decir que son muy semejantes numéricamente.
En el municipio de Culiacán está presente una tendencia hacia una urbanización creciente,
tan es así que el 81 por ciento de la población del municipio viene en áreas urbanas. Las
comunidades rurales del municipio de Culiacán dan alojamiento al 19 por ciento de los
culiacanenses.
TOTAL
Población Rural
Población Urbana
Culiacán Rosales
Costa Rica
Eldorado
El Diez Quila
Villa Adolfo López Mateos
Culiacancito
Pueblos Unidos
Leopoldo Sánchez Celis
El Limón de Los Ramos
745 537
138 788
606 749
540 823
21661
13 575
6207
5 381
5 126
4 034
3 967 3 089
2 886
166 990
29 097
137 893
123 647 4 723
3 097
1287 1 142
1 104
845 821
609
618
i
2
3
4
S
6
7
8
9
10 11
12
13
14
15
16
17
18
AHOME
ANGOSTURA
BADIRAGUATO
CONCORDIA
CÓSALA
CULIACÁN
CHOIX
ELOTA
EL FUERTE
EL ROSARIO ESCUINAPA
GUASAVE
MAZATLÁN
MOCORITO
NAVOLATO
SALVADOR ALVARA
SAN IGNACIO
SINALOA
8.039
126
22
66
139
11,905
17
279
103
174
65
1,407
4 ,446
100
1,165
633
116
250
Numero de habitantes y viviendas por población rural y urbana del municipio de Culiacán. Fuente: INEGI Marzo del 2004 Tabla N°l
Numero de viviendas registradas por municipio. Fuente: INV1ES Marzo del 2004 Tabla N° 2
7
§ 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MARCO TEÓRICO
2.2 La teoría a utilizar es el enfoque clásico de la administración, que fue desarrollada
por un lado Federico Wislow Taylor y Henry Fayol, donde el primero desarrolló la llamada
escuela de la administración científica que se preocupaba por aumentar la producción de la
industria a través de la racionalización del trabajo obrero, y por otro lado Henry Fayol que
desarrollo la teoría clásica de la administración el cual esta se preocupa en el aumento de la
productividad a través de su organización y de la aplicación de principios científicos
generales de la administración.
Del enfoque clásico de la administración tomaremos la teoría clásica de la administración
de Henry Fayol por hacer énfasis en la estructura.
8
OS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Mientras que en Estados Unidos se desarrollaba la administración científica que hacia
enfoque en la producción de los obreros, mientras que en Francia se difundía la teoría
clásica de la administración que hace enfoque en la estructura que debe tener una
organización para tener una buena eficiencia.
2.2.1 Fayol decía que toda empresa cumple seis funciones:
1. Funciones técnicas relacionadas, con la producción de bienes o servicios de la
empresa.
2. Funciones comerciales, relacionadas con la compra, la venta o el intercambio.
3. Funciones financieras, relacionadas con la búsqueda y gerencia de capitales.
4. Funciones de seguridad, relacionadas con la protección y preservación de los
bienes y las personas.
5. Funciones contables, relacionadas con los inventarios, los registros, los balances,
los costos y las estadísticas.
6. Funciones administrativas, relacionadas con la integración de las otras cinco
funciones por parte de la dirección. Las funciones administrativas coordinan y
sincronizan las demás funciones de la empresa, y están siempre por encima de ellas.
9
B3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN. . I O í t C A B l b L Esquema de las seis funciones de la empresa
2.2.2 Concepto de Administración
El acto de administrar es definido como:
• Planear: visualizar el futuro y trazar el programa de acción.
• Organizar: Construir las estructuras material y social de la empresa.
• Dirigir: guiar y orientar al personal.
• Coordinar: Enlazar, unir y armonizar todos los actos y esfuerzos colectivos.
• Controlar: Verificar que todo suceda de acuerdo con las reglas establecidas y las
órdenes dadas.
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I S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
2.23 FUNCIONES UNIVERSALES DE LA ADMINISTRACIÓN
1. Planeación: Implica la evaluación del futuro y la previsión en función del el.
2. Organización: Proporciona todos los elementos necesarios para el funcionamiento
de la empresa; puede dividirse en material y social.
3. Dirección: Conduce la organización para que funcione.
4. Coordinación: Armoniza todas las actividades de una empresa, facilitando el
trabajo y los resultados.
5. Control: Consiste en la verificación para comprobar si todas las etapas marchan de
conformidad en el plan adoptado.
PLANEACIÓN ORGANIZACIÓN
Funciones universales de la administración.
CONTROL
COORDINACIÓN
DIRECCIÓN
11
Q INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
NIVELES JERÁRQUICOS
MAS ALTOS
A
V MAS BAJOS
2.2.4 PRINCIPIOS GENERALES DE LA ADMINISTRACIÓN SEGÚN FAYOL
Según Farol, la ciencia de la administración, como todas las ciencias, se debe basar en leyes
o principios, los cuales son:
• División del trabajo: especialización de las tareas y de las personas para aumentar
la eficiencia.
• Autoridad y responsabilidad: autoridad es el derecho de dar órdenes y el poder de
esperar obediencia; la responsabilidad es una consecuencia natural de la autoridad, e
implica el deber de rendir cuentas. Ambas deben estar equilibradas entre sí.
12
£B INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
• Disciplina: depende de la obediencia, la dedicación, la energía, el comportamiento
y el respeto de las normas establecidas.
• Unidad de mando: cada empleado debe recibir órdenes de un solo superior. Es el
principio de la autoridad única.
• Unidad de dirección: establecimiento de un jefe y un plan para cada grupo de
actividades que tengan el mismo objetivo.
• Subordinación de los intereses individuales a los intereses generales: los
intereses generales deben estar por encima de los particulares.
• Remuneración del personal: debe haber una satisfacción justa y garantizada para
los empleados y para la organización, en términos de retribución.
• Centralización: concentración de la autoridad en la cúpula de la jerarquía de la
organización.
• Jerarquía o cadena escalar: línea de autoridad que va del escalón más alto al más
bajo. Es el principio de mando.
• Orden: debe existir un lugar para cada cosa y cada cosa debe estar en su lugar. Es
el orden material y humano.
• Equidad: amabilidad y justicia para conseguir la lealtad del personal.
• Estabilidad del personal: la rotación tiene un impacto negativo en la eficiencia de
la organización. Cuanto más tiempo permanezca una persona en u cargo, tanto
mejor.
• Iniciativa: capacidad de visualizar un plan y asegurar personalmente su éxito.
• Espíritu de equipo: la armonía y la unión entre las personas constituyen grandes
fortalezas para la organización.
13
6 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
2,2.5 Elementos de la administración según Gulick:
Luther Gulick fue un erudito de la teoría clásica propone siete elementos principales del
administrador.
1. Planeación (planning)
2. Organización (organizing)
3. Asesoría (staffing)
4. Dirección (directing)
5. Coordinación (coordinating)
6. Información (reporting)
7. Presupuestación (bugeting)
Las palabras en ingles antes mencionadas forman el acróstico POSDCORB, que Gulick
utilizaba para memorizar mejor los elementos de la administración.
Gulick agrega elementos en apariencia nuevos con respecto a Fayol que son, asesoría,
información y Presupuestación, nada mas que Fayol ya lo incluía en la organización ya que
se dividía en dos organismos, material y social de la empresa lo que es el staffing de
Gulick. Y el reporting encierra la previsión y el control de Fayol.
El Bugeting, en la concepción moderna, es un instrumento tanto de planeación y previsión
como de control.
14
Q INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
fl
Procesos üttpBeados
tiGNptn&toc&ób
REPRESENTACIÓN ESQUEMÁTICA DE LAS INTERRELACIONES ENTRE
NIVELES DE ADMINISTRACIÓN Y PROCESOS IMPLICADOS.
Nota.- Cada organización podrá diseñar su representación de interrelación según su
estructura administrativa.
15
6 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
2.3 INFONAVIT
El INFONAVIT es un organismo de servicio social con personalidad jurídica y
patrimonio propio que tiene por objeto, fundamentalmente, administrar los recursos del
Fondo Nacional de la Vivienda así como establecer y operar un sistema de financiamiento
que permita a los trabajadores obtener crédito barato y suficiente para adquirir, construir,
reparar, ampliar o mejorar una vivienda y para pagar pasivos contraídos por alguno de estos
conceptos.
Gradualmente, el INFONAVIT se ha venido transformando hasta constituir la entidad
financiera con sentido social que es actualmente. Su profundo sentido solidario, aunado a
su carácter autónomo, fiscal y tripartita, lo hacen el organismo idóneo para satisfacer la
demanda de vivienda digna de sus derechohabientes bajo las siguientes premisas:
• Respeto a la libertad del trabajador para elegir vivienda.
• Transparencia y agilidad en la asignación del crédito.
• Equidad entre las diferentes líneas de crédito.
• Aliento a la competencia en la oferta, equilibrando ésta con la demanda.
• Plena recuperación financiera.
• Fomento al ahorro.
• Alta eficiencia administrativa.
16
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
2.3.1 El INFONAVIT maneja 5 líneas de créditos que son enumeradas del número 1 al 5,
que tienen las siguientes características:
• LÍNEA I: Subastas, crédito para construir.
• LÍNEA II: Compra de vivienda financiamiento al estar el 65% construida (avance
de obra)
• LÍNEA III: Financiamiento para construir con terreno propio, apoyo a la
construcción.
• LÍNEA IV: Reparación, ampliación y mejoras, la línea IV no se utiliza para los
desarrolladores de vivienda.
• LÍNEA V: Pago de pasivos, la línea IV no se utiliza para los desarrolladores de
vivienda.
Las líneas de crédito I, II, III flujo de operación para cada línea de crédito es el
siguiente:
INFONAVIT Línea I Subastas
CONVOCATORIA
' '
( PARTICIPAR 1
^~-r^ INSCRIPCIÓN
REGISTRAR ANTEPROYECTO
1 {
( RESOLUCIÓN
_ *
ELABORAR POSTURA
i ENTREGA POSTURA
C RESOLUCIÓN J
ASIGNACIÓN FINANCIAMIENTO
i PROYECTO Y LICENCIAS
I CRÉDITO PARA C •ONSTR
APROBACIÓN
^ B ^ W i ^
CONSTRUCCIÓN MNISTRACIONES
< t 30MERCIALIZACIÓN
I ENTREGA Y FINIQUITO
!UIR SE PAGA 0.5 AL MILLAR COMO CUOTA DE INSCRIPCIÓN
17
8 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
INFONAVIT Línea II Compra de Vivienda ELABORAR PROYECTO
CÉDULA DE PRESENTACIÓN
BAGAR INSCRIPCIÓN
REVISIÓN
( d ^
EXPEDIENTE DE CONTRATO
PAGA SUPERVISIÓN
¡OMERCiALtZACtÓN
CRÉDITO INDIVIDUAL
ENTREGA Y FINIQUITO
8EREQUER£RWNCJARa«-iiDELAEaRCAC(0NVELTERRENOPARA
OBTENER RNANCIAMENTO
IN8CRPQ0N PAGA 0.1 % OB. MONTO TOTAL Da VALOR DEL PROYECTO,
FONDO DE GARANTÍA 0U8* D a PROYECTO, SUPERVISION 0.3 V
18
2 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
INFONAVIT Línea II! TENER TERRENO
i TENER
ACREDITADOS
i ' VIABILIDAD TERRENO
i r
f APROBACIÓN
1 PROYECTO
Y UCENCIAS
ASIGNACIÓN A ACREDITADO
V EXPEDIENTE
DE SUSTITUCIÓN
1 ' INTEGRA PAQUETE
y
f ACEPTACIÓN J
/ K T A B L E C E R N VnoeicoMisíw
EXPEDIENTE INDIVIDUAL
1
--. OBTENER
ASIGNACIÓN CRÉDITO
T CONTRATO OBRA C¡ ACREDITADO
1 ' EXPEDIENTE
TÉCNICO JURÍDICO
í ACEPTACIÓN J
PROGRAMAR MINISTRACICWES
i r CONSTRUCCIÓN Y SUPERVISIÓN
CRÉDITO PARA CONSTRUIR TENIENDO TERRENO PROPIO.
La línea de crédito mas usada por los desarroUadores de vivienda es la línea 2.
19
BB INSTITUTO TECNOLÓGIC(j^LA cfNSTRpCCiqfT*
B I B L I O T E C A MONTOS DE CRÉDITOS
Montos de créditos Fuente Modulo 3 "financiamiento" diplomado de vivienda de vivienda CMIC Tabla N° 3
Montos en salarios mínimos integrados
Para la zona " C que en la actualidad es de 42.1 pesos de salario mínimo el monto al que puede llegar un crédito a un trabajador es de $277,860.
20
BB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
2.3.2 QUE SE DEBE HACER PARA CREAR UN MODELO FINANCIERO
1. Las conclusiones de los estudios • Sitio y mercado • Definición alternativa • Tamaño • Programas variables
2. Principales variables a definir • Inflación • Tasa de interés • Tasa de descuento • • Inversión • Precio de venta • Costos • Período
3. Cálculos • Estrategia financiera • Calendarios • Presupuesto Inversión • Ventas • Costos y gastos • Costos financieros • Depreciación
4. Estructuración • Estado de resultados • Flujos de Efectivos
5. Evaluación Financiera • C/B, VPN, TIR y Período de • Pago • Análisis de Sensibilidad
21
E S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
2.3.3 INSTRUCTIVO DE PRESENTACIÓN, EVALUACIÓN Y APROBACIÓN DE PAQUETES DE VIVIENDA LÍNEA II
OBJETO
1.- Este Instructivo rige la presentación, evaluación, aprobación y difusión de los paquetes
de vivienda en Línea II, que sean presentados al Instituto por los oferentes para su
colocación en venta a los derechohabientes del mismo.
El Instituto pondrá a disposición de oferentes y derechohabientes los formatos establecidos
para la presentación y evaluación de los paquetes de vivienda en Línea II a través de las
Delegaciones Regionales y la Secretaria Técnica del Comité Interno de Análisis de
Operaciones, así como mediante sistemas de intercomunicación como fax y correo
electrónico.
DEFINICIONES
2.- Para los efectos de este Instructivo, se entiende por:
"ACREDITADOS", a los derechohabientes que se les otorgó un crédito del Instituto, para
la adquisición de una vivienda.
"BOLSA DE VIVIENDA", al mecanismo alterno que permite administrar en términos de
seguimiento, evaluación y control la oferta disponible para impulsar ésta en Jos diferentes
esquemas de difusión que opera el Instituto en beneficio de los trabajadores seleccionados
con crédito.
22
BSl INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
"CÉDULA DE PRESENTACIÓN DE PAQUETES DE VIVIENDA EN LÍNEA II", al
formato en que los oferentes presentarán los paquetes de vivienda.
"COMITÉ INTERNO", al Comité Interno de Análisis de Operaciones del INFONAVIT.
"CUOTA ÚNICA DE INSCRIPCIÓN", a la cantidad equivalente al 1.2% por ciento de
la suma total del precio de las viviendas ofertadas. Dicho importe se considerará costo de la
evaluación de las ofertas, de la verificación que lleve a cabo el Instituto de la ejecución de
su proyecto y la emisión de los dictámenes correspondientes en los términos de este
Instructivo, así como de la difusión que se realice.
"DERECHOHABIENTES", a los trabajadores sujetos a una relación de trabajo regida
por el artículo 123 constitucional, apartado A, a quienes por disposición de la Ley les
resulte aplicable el régimen del INFONAVIT.
"DICTAMEN DE HABITABILIDAD", a la validación de una obra que se encuentre
concluida en sus etapas de edificación, urbanización e infraestructura y que cuente con
todos los servicios disponibles de electricidad, agua y descarga de aguas residuales en
operación.
"DD7USIÓN DE OFERTA DE VIVIENDA", a promover la vivienda disponible que
reúna los requisitos establecidos en el presente Instructivo entre los derechohabientes
beneficiados con un crédito, para apoyar la vinculación demanda-oferta.
23
EB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
"DICTAMEN TÉCNICO", a la validación de un proyecto de vivienda que cumple
cabalmente con la normatividad establecida en sus aspectos arquitectónicos, constructivos,
urbanización e infraestructura.
"ENTIDADES FINANCIERAS", las Instituciones de crédito de banca múltiple, así como
las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, autorizadas por la Secretaría de Hacienda y
Crédito Público, que operan en el ramo hipotecario o inmobiliario.
"FICHA TÉCNICA", al formato en donde los oferentes indican las características físicas
y financieras de su paquete.
"INFONAVIT O INSTITUTO", al "Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores".
"OFERENTE, PROMOTOR O CONTRATISTA", a todas aquellas personas físicas o
morales que ofrezcan paquetes de vivienda al INFONAVIT.
"PAQUETES DE VIVIENDA EN LINEA II", al desarrollo de programas de
construcción de viviendas nuevas, edificadas en su totalidad, en proceso de construcción o
por iniciarse, que no sean financiadas por el INFONAVIT.
"PÓLIZA DE GARANTÍA", al documento por medio del cual el oferente se compromete
con cada uno de los adquirentes acreditados a responder, por lo menos durante el plazo de
dos años, por las fallas técnicas o vicios ocultos de las viviendas.
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BB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
"PROTOTIPO PREVIAMENTE AUTORIZADO", se refiere a los proyectos de
vivienda, que fueron evaluados por el área Técnica del Instituto resultando positivos y que
bajo las mismas características de ubicación, arquitectónicas y de especificaciones, se
vuelven a ingresar al Instituto con la nueva oferta de vivienda, para lo cual se considerará
vigente el dictamen técnico previamente obtenido.
"SECRETARÍA TÉCNICA", a la Secretaría Técnica del Comité Interno de Análisis de
Operaciones.
"VIVIENDA NUEVA", a la vivienda por iniciar; en proceso o terminada que nunca ha
sido habitada y tenga hasta 3 años de antigüedad.
"VIVIENDA TERMINADA", a la que está integrada por estancia - comedor, cocina, dos
dormitorios, y un baño completo, área de guardado y patio de servicio, cuya construcción
fue ejecutada conforme a licencia de construcción y a la normatividad establecida por el
Instituto.
"VIVIENDA PROGRESIVA", a la que se considera un núcleo especial básico (baño,
cocineta, cuarto de usos múltiples y una recámara) con posibilidad de crecimiento por
etapas, cuya construcción fue ejecutada conforme a licencia de construcción y a la
normatividad establecida por el Instituto.
25
2 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
23.4 PRESENTACIÓN DE LOS PAQUETES DE VIVIENDA
3.- El Instituto recibirá en cualquier tiempo, a través de las Delegaciones Regionales, las
ofertas de paquetes de vivienda en Línea II, que presenten los interesados y que reúnan los
requisitos señalados en el presente Instructivo.
4.- Los paquetes de vivienda se ajustarán a las necesidades humanas, económicas y sociales
de los derechohabientes, respondiendo a la demanda de vivienda por localidad y a la
capacidad de crédito de los derechohabientes.
Los paquetes de vivienda deberán cumplir con el mandato constitucional, así como, con las
condiciones y requisitos, urbanísticos, arquitectónicos y de carácter constructivo para la
edificación de vivienda, conforme a las normas establecidas por las autoridades
competentes y a las normas mínimas que establezca el INFONAVIT.
5.- Las Delegaciones Regionales y la Secretaría Técnica, serán las áreas encargadas de
entregar a los oferentes interesados la cédula de presentación de paquetes de vivienda en
Línea II.
6.- Las propuestas de paquetes de vivienda deberán ser presentadas a consideración del H.
Consejo de Administración para su aprobación. Las Delegaciones Regionales, para tal
efecto, remitirán para su registro y trámite correspondiente a la Secretaría Técnica los
paquetes de vivienda que hayan sido presentados.
7.- Los oferentes interesados deberán integrar sus propuestas mediante el llenado de la
cédula de presentación de paquetes de vivienda en Línea II que se entregará en cualquier
tiempo, a solicitud de los interesados. Asimismo, al momento de la presentación del
paquete, el oferente deberá acompañar los anexos que se requieran y cheque certificado a
26
8 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
favor del Instituto, por la cantidad equivalente al 0.2 por ciento de la suma total del precio
de las viviendas ofertadas, a cuenta de la cuota de inscripción. Dicho importe se considerará
costo de evaluación de las ofertas y quedará invariablemente a favor del INFONAVIT,
independientemente de que el paquete se apruebe o no por el H. Consejo de
Administración.
La propuesta del paquete de vivienda no se recibirá si la documentación está incompleta. El
Oferente deberá estar inscrito y su registro estar actualizado en el padrón de prestadores de
servicio, verificación y supervisión que al efecto lleva la Secretaría Técnica. No se
recibirán ofertas de paquetes de vivienda de empresas con antecedentes de incumplimiento
con el INFONAVIT.
8.- Las Delegaciones Regionales en términos de lo dispuesto por el numeral 3 de este
Instructivo, sellarán de recibido las ofertas presentadas por los oferentes y asignarán un
número de registro con la fecha de presentación.
9.- Los trámites se seguirán en el orden cronológico en el que se reciban en las oficinas del
Instituto a que se refiere el numeral 3 de este Instructivo.
10.- El Comité Interno estará integrado por los titulares de las Subdirecciones Generales
Financiera, Jurídica y de Fiscalización, Técnica, de Administración y de Planeación y de la
Contraloría Interna. Este Comité Interno tendrá las funciones y atribuciones señaladas en el
Estatuto Orgánico del INFONAVIT y contará con una Secretaria Técnica, cuyo titular será
designado por el Director General.
11.- El Instituto integrará el registro de las ofertas a través de la Secretaría Técnica, en el
sistema de control y seguimiento físico financiero de paquetes, que sirve como fuente de
información para las áreas sustantivas y para los trabajadores acreditados.
27
OS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
12.- Los paquetes de vivienda que se presenten en términos de este Instructivo deberán
cumplir con las normas, condiciones y requisitos de formalidad de carácter técnico, jurídico
y financiero, que para la construcción de vivienda determina el Instituto y su valor deberá
corresponder a la política que en materia de precios y montos máximos de crédito, sean
aprobados por su H. Consejo de Administración.
13.- La vivienda que el oferente presente al Instituto en paquete Línea II, podrá ser de las
opciones que a continuación se señalan: Vivienda nueva en diferentes etapas de desarrollo,
vivienda progresiva y vivienda terminada.
El oferente previa autorización del INFONAVIT, por conducto de la Subdirección General
Técnica en coordinación con la Delegación Regional, podrá variar la dosificación de los
diferentes prototipos de vivienda que le hayan sido autorizados.
14.- El Comité Interno, a través de la Secretaría Técnica, una vez dictaminadas las ofertas
presentadas, emitirá por área geográfica, listados de paquetes con dictamen aprobatorio y
otro con dictamen de paquetes observados, en el orden cronológico en el que se reciban en
las oficinas del Instituto a que se refiere el numeral 3 de este Instructivo. Los primeros
serán presentados al H. Consejo de Administración para su aprobación y los segundos serán
notificados al oferente en los términos de este Instructivo.
28
6 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DEL SUELO 15.- Los paquetes de vivienda deberán desarrollarse en terrenos que estén libres de todo gravamen y sin limitación de dominio, en el momento en que se lleve a cabo la individualización.
SECRETARÍA TÉCNICA
16.- Corresponderá a la Secretaría Técnica del INFONAVIT, la tramitación, registro y
control de los paquetes de vivienda en Línea II.
EVALUACIÓN
17.- Las Delegaciones Regionales en un plazo de 48 horas contadas a partir de la recepción,
enviarán a la Secretaría Técnica del INFONAVIT los expedientes completos de las ofertas
presentadas, quien a su vez, las remitirá a las Subdirecciones Generales encargadas de la
evaluación, a fin de que éstas dictaminen respecto a la viabilidad de los paquetes de
vivienda.
En todos los casos deberá recabarse, a través de las Delegaciones Regionales y en los
términos del Reglamento correspondiente, la opinión de las Comisiones Consultivas
Regionales, misma que deberá ser enviada a la Secretaría Técnica el día hábil siguiente de
la fecha en que haya sesionado dicha Comisión.
Las ofertas de paquetes se dictaminarán conforme a los criterios de evaluación de los
paquetes de vivienda nueva en Línea II, a través de la Secretaría Técnica, con la
oportunidad requerida, para que dentro de los 45 días naturales siguientes a la fecha de
recepción de los mismos, se resuelva sobre su aprobación, en su caso.
29
Q INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
18.- En cada sesión del Comité Interno, la Secretaría Técnica, informará sobre los paquetes
presentados que no hayan sido dictaminados dentro del plazo señalado en el párrafo
anterior, indicando las causas de este retraso.
DE LA APROBACIÓN
19.- Corresponde al Comité Interno, a través de la Secretaría Técnica, someter al H.
Consejo de Administración los paquetes evaluados de Línea II para su aprobación, en su
caso.
Si el paquete de vivienda es aprobado por el H. Consejo de Administración, la Secretaría
Técnica comunicará al oferente que deberá entregar la información complementaria que se
requiera para la formalización del contrato de opción de venta correspondiente. La propia
Secretaría Técnica notificará a los interesados respecto de los paquetes no aprobados,
señalando las razones, recabando el acuse de recibo correspondiente.
El oferente deberá formalizar con el INFONAVIT, por conducto de la Subdirección
General Jurídica y de Fiscalización el contrato de opción de venta con una vigencia máxima
de 24 (veinticuatro) meses y entregar la documentación complementaria que indique la
reglamentación correspondiente, dentro de los 20 días naturales siguientes a la notificación
realizada en los términos del párrafo anterior.
20.- El oferente, a la firma del contrato de opción de venta que celebre con el INFONAVIT
por conducto de la Subdirección General Jurídica y de Fiscalización, entregará cheque
certificado a favor del propio Instituto por un importe equivalente al 1.0 por ciento de la
suma total del precio de las viviendas que se contraten. Dicha cantidad junto con el 0.2 por
ciento a que se refiere el numeral 7 de este Instructivo, constituirá la cuota única de
inscripción y quedará invariablemente a favor del INFONAVIT.
21. Los oferentes deberán contratar en todos los casos los servicios de supervisión de obra
que garanticen el cumplimiento de las especificaciones y normas mínimas de calidad
establecidas por el INFONAVIT, con supervisores de obra externos que cuenten con
registro vigente en el Instituto.
30
6 S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
En el caso de Paquetes de Vivienda que tengan un avance de obra, los oferentes deberán
entregar a la firma del contrato, una constancia del Supervisor de Obra Externo con registro
vigente en el Instituto, en la que se haga constar el cumplimiento de las especificaciones
mínimas establecidas por el INFONAVIT, en la obra ya ejecutada.
22.- El INFONAVIT por conducto de la Delegación Regional, entregará a solicitud del
oferente, en un plazo no mayor de 10 días hábiles, la relación de la totalidad de los
derechohabientes con Carta de Asignación de Crédito en la localidad de que se trate,
señalando nombre, domicilio y monto del crédito asignado, a efecto de que el oferente
promueva entre los derechohabientes las viviendas que construirá y celebre los contratos de
compraventa, a fin de que una vez que las viviendas estén terminadas, se cubra por el
INFONAVIT el monto del crédito que le corresponda al acreditado el día que las partes
señalen para la firma de los contratos de otorgamiento de crédito con garantía hipotecaria y
de compraventa correspondientes.
DEL PAGO PARCIAL
23.- El Instituto podrá, por cuenta y orden del acreditado, entregar un pago parcial al
oferente, para cubrir el precio de la vivienda en proceso de construcción sobre las bases
siguientes:
Los derechohabientes, previa autorización del INFONAVIT, por conducto de la
Subdirección General Financiera en coordinación con la Delegación Regional, podrán
pactar con el oferente un pago parcial del 50 por ciento del monto del crédito otorgado por
el Instituto para pagar el valor de la vivienda que deba cubrirse antes de su terminación y
entrega al adquirente.
31
618 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Para este efecto, el oferente solicitará ante la Subdirección General Financiera, la
aplicación del presente numeral, en forma directa al Instituto o a través de una Entidad
Financiera, en este último caso deberá suscribirse el contrato correspondiente entre el
INFONAVIT y la Entidad Financiera, en los formatos establecidos por el Instituto, en el
cuál se establezcan los términos y condiciones para llevar a cabo la aplicación del presente
numeral.
La solicitud a que se refiere el párrafo que antecede, deberá presentarse con un mes de
antelación para que las áreas técnicas emitan un dictamen previo sobre el avance de obra.
El INFONAVIT a través de la Subdirección General Financiera, establecerá los controles
que permitan asegurar el cumplimiento de lo dispuesto en este numeral.
REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL PAGO PARCIAL.
24.- El Instituto podrá canalizar a los oferentes un pago parcial, a que se refiere el numeral
23, hasta por el 50 por ciento del monto del crédito otorgado a los derechohabientes a
cuenta del precio de venta de la vivienda, en una exhibición, cubriéndose cuando la
vivienda, en lo arquitectónico y urbano, alcance un avance mínimo del 65 por ciento.
El pago a que se refiere el párrafo que antecede se entregará en forma simultánea a los
siguientes actos:
a) Firma de la escritura de compraventa del terreno y de la casa habitación, conforme a las
especificaciones pactadas.
b) Contrato de otorgamiento de crédito con garantía hipotecaria entre el derechohabiente y
el INFONAVIT.
32
6 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
c) Poder Irrevocable que otorgue el derechohabiente en favor del INFONAVIT o de la
Entidad Financiera con facultades para pleitos y cobranzas y actos de administración,
limitándolo única y exclusivamente al proceso de construcción de la vivienda.
En el porcentaje de avance de obra, se tomarán en cuenta las obras de infraestructura
urbana, con base al anexo técnico que se acompaña al presente Instructivo.
SEGURO
El inmueble dado en garantía hipotecaria deberá contar con una póliza de seguro de daños a
favor del INFONAVIT, que cubrirá entre otros siniestros; el valor destructible de la
construcción en los casos de inundaciones, temblores, derrumbes, incendios, explosiones,
erupción volcánica y huracanes, por el valor total de la construcción del mismo, por todo el
tiempo de vigencia del crédito siendo a cargo del acreditado cubrir el importe de esta
póliza.
25.- El pago parcial que reciba el oferente deberá aplicarlo invariablemente a cubrir en
primer término cualquier adeudo derivado de la construcción de las viviendas del desarrollo
habitacional.
26.- El INFONAVIT cubrirá el pago del 50 por ciento restante del monto del crédito
otorgado a los derechohabientes, siempre y cuando el oferente haya cumplido con lo
siguiente:
a) Que las viviendas canten con el dictamen de habitabilidad que emita el Instituto o en su
caso la Entidad Financiera, en los términos requeridos por el INFONAVIT.
33
8 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
b) Que haya entregado a cada uno de los acreditados, póliza de garantía que cubra cualquier
falla técnica o vicio oculto de la vivienda, la cual deberá tener una vigencia mínima de dos
años contados a partir de la fecha de la entrega de la vivienda, con excepción de la
impermeabilización y fallas eléctricas, cuya vigencia de estos últimos conceptos será de un
año, contados también a partir de la fecha de entrega de la vivienda.
c) Haber entregado al acreditado el manual de uso y funcionamiento de la vivienda y del
conjunto habitacional en su caso.
d) Que al acreditado se le haya entregado la carta responsiva de seguridad estructural con
vigencia igual a la que se señale en los reglamentos de construcción o en su caso, la
Legislación Civil de cada Estado, emitida por un director responsable de obra o en su caso,
de un perito certificado por el Colegio de Arquitectos o el de Ingenieros Civiles.
ACTA DE ENTREGA-RECEPCIÓN
El INFONAVIT o la Entidad Financiera comunicará al oferente el lugar y la fecha en que
se formalizará la entrega de la vivienda, liquidando a la firma del acta o actas
correspondientes el monto del 50 por ciento restante del monto del crédito otorgado a los
derechohabientes para pagar el precio de venta de la vivienda, descontando la carga
financiera a que se refiere el numeral 27 y las comisiones que se hayan pactado en el
contrato celebrado con la Entidad Financiera.
Previo al ejercicio total del crédito, el INFONAVIT, por conducto del Área de Crédito de la
Delegación Regional, entregará el aviso de retención al acreditado, para que sea presentado
ante su patrón, y una vez sellado de recibido por éste último lo devolverá a la citada área
del Instituto.
34
Q9 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
27.- La tasa de interés anual que se aplicará al pago parcial, será la que resulte de aplicar la
tasa de interés que corresponda a los Certificados de la Tesorería de la Federación a 28
días, más dos puntos porcentuales, con vencimientos mensuales, o en su caso, la que
determine el H. Consejo de Administración.
INTERVENCIÓN DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS
28.- Las Entidades Financieras que podrán participar en la aplicación del numeral 23 del
presente Instructivo, serán aquellas que cumplan con los siguientes requisitos:
a).- Contar con la autorización vigente de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, para
operar en el ramo inmobiliario y/o hipotecario.
b).- Estar inscritas en el Registro que al efecto lleve el INFONAVIT, por conducto de la
Secretaría Técnica.
c).- Acreditar experiencia mínima de dos años en el otorgamiento de créditos hipotecarios
para vivienda de interés social.
d).- Tener un capital contable mínimo de 50 millones de pesos y una cobertura regional de
cuando menos 15 ciudades del país.
CONTRATOS CON LAS ENTIDADES FINANCIERAS
29.- Las Entidades Financieras que participen en el procedimiento establecido en el
numeral 23 del presente Instructivo, deberán suscribir con el INFONAVIT un contrato en
los formatos que al efecto proporcione este último, en el que se establecen los términos,
condiciones y reglas conforme a las cuales se llevará a cabo dicho procedimiento.
35
BS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN gsae^^BeBaBaBasaBe99ssHss^sai9asiaass99neaaa9999S9ass9saas9SEssssa=>s9
CONTRATACIÓN SIN APLICACIÓN DE PAGO PARCIAL
30.- El oferente se compromete a formalizar la enajenación de las viviendas a los
acreditados al precio ofrecido, el cual se ajustará considerando el incremento promedio que
indique el índice nacional de precios al consumidor, publicado por el Banco de México en
los últimos tres meses disponibles. De este índice se aplicará el 100% los primeros 12
(doce) meses a partir de la firma del contrato, el 75% en los 6 (seis) meses siguientes y el
50% en los últimos 6 (seis) meses. Dicha formalización se llevará a cabo en un plazo no
mayor de 60 días naturales contados a partir de que se dé aviso al INFONAVIT, por
conducto de la Delegación Regional y al trabajador de que están a su disposición las
viviendas.
En los casos en que se aplique el numeral 23 que antecede, el ajuste a que se refiere el
párrafo anterior, sólo será aplicable hasta el día en que se otorgue el pago parcial por cuenta
del derechohabiente, ya que a partir de ese momento, el precio se mantiene fijo.
DOCUMENTACIÓN
31.- Para el efecto de lo señalado en el primer párrafo del numeral 30, el oferente deberá
entregar al INFONAVIT toda la documentación indispensable, conforme se establece en las
Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores derechohabientes del
INFONAVIT, para la formalización de los instrumentos a través de los cuales se transmitirá
la propiedad de la vivienda a los acreditados, en la que se estipule el otorgamiento de los
créditos en los casos en que no se otorgue pago parcial y las garantías hipotecarias
respectivas, dentro de un plazo no mayor a los 30 días naturales posteriores al aviso de que
se tienen a disposición las viviendas.
36
BB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
PÓLIZA DE GARANTÍA
Asimismo, el oferente deberá comprobar haber entregado a cada uno de los acreditados, la
póliza de garantía contra fallas técnicas y vicios ocultos de la vivienda, con vigencia
mínima de dos afios, a excepción de la impermeabilización y fallas eléctricas, cuya vigencia
de estos últimos dos conceptos será de un año, así como el manual de uso y funcionamiento
de la vivienda o del conjunto habitacional en su caso.
SEGURIDAD ESTRUCTURAL
Independientemente de lo anterior, el oferente deberá comprobar haber entregado al
acreditado una carta responsiva de seguridad estructural por una vigencia igual a la que se
señale en los reglamentos de construcción o en su caso, la Legislación Civil de cada Estado,
emitida por el responsable de obra o en su caso, por perito certificado por el Colegio de
Arquitectos o el de Ingenieros Civiles.
El inmueble dado en garantía hipotecaria deberá contar con una póliza de seguro de daños a
favor del INFONAVIT, que cubrirá entre otros siniestros, el valor destructible de la
construcción en los casos de inundaciones, temblores, derrumbes e incendios, explosiones,
erupción volcánica y huracanes, por todo el tiempo de vigencia del crédito siendo a cargo
del acreditado cubrir el importe de esta póliza.
FORMALIZACIÓN DE LOS CRÉDITOS
32.- El INFONAVIT, una vez integrados los expedientes respectivos, comunicará al
oferente el lugar y la fecha en que se formalizará la compraventa, el otorgamiento de
crédito a los derechohabientes y la constitución de la garantía hipotecaria, liquidando a la
firma del instrumento correspondiente, el monto de los créditos que hayan sido asignados a
los trabajadores para cubrir el precio de la vivienda, verificando la liberación de
gravámenes y propiedad del inmueble.
37
6 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
2.4 REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL D.F.
2.4.1 Requerimientos de habitabilidad y funcionamiento.
Del reglamento de construcciones del Distrito Federal del titulo quinto proyecto
arquitectónico, capítulo II, artículo 81 dice: "Los locales de las edificaciones, según su tipo,
deberán de tener como mínimo las dimensiones y características que establecen en las
normas técnicas complementarias correspondientes.
Artículo noveno transitorio en el inciso B.
Tipología local
Locales Habitables Recamara Única Rec. Adicionales Estancias Comedores Est-comedor Cocina Cocina integrada a sala comedor Cuarto de Lavado
Dimensiones Area o índice (m2)
7.00 6.00 730 6.30 13.60 3.00
—
1.68
Lado Libre (metros)
2.40 2.00 2.60 2.40 2.60 1.50 2.00
1.40
Mínimas Altura (metros)
2.30 2.30 2.30 2.30 2.30 230 2.30
2.10
Dimensiones mínimas en locales habitables. Fuente: Reglamento de construcciones del D. F. Tabla N° 4
38
8 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CAPÍTULO III
Método
39
SB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CAPÍTULO III
MÉTODO
En este capítulo se muestra la hipótesis a demostrar, la investigación experimental donde
se le aplican ocho preguntas clave a personas que habitan actualmente en vivienda de
interés social para así obtener un análisis de los resultados obtenidos.
3.1 TIPO DE ESTUDIO:
El presente estudio es de tipo descriptivo documental y experimental ya que
manipula las variables además de realizar una investigación documental.
a) Descriptivo Documental:
Es el que resuelve la problemática en donde se mide las variables incidentes de la
hipótesis y se propone en forma documental una solución a la propuesta.
b) Descriptivo Experimental:
Es el que resuelve la problemática en donde se miden las variables incidentes de la
hipótesis y se propone su estudio en campo para la solución de la propuesta.
3.2 Hipótesis:
Si en base a la investigación documental y de campo, así obteniendo nuevos
parámetros de vivienda y realizando el análisis económico, financiero, podremos
saber si probablemente es viable para los desarroUadores, realizar vivienda de interés
social con los nuevos parámetros.
40
B 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
3 3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES
Si"X"
Probablemente "y"
3.4 Descripción de las variables:
Variable independiente "X": Es la investigación en campo para obtener los nuevos
parámetros de vivienda y con ello llevar a un análisis financiero, económico y técnico,
así llegando a la conclusión si el problema se debe a la voracidad de la empresas o a la
situación del país que a orillado a las desarrolladoras a llevar estos proyectos.
Si con el análisis verificamos que si es viable para las empresas desarrolladoras de
vivienda la edificación de estos proyectos probablemente se puede proceder al
desarrollo de estos.
Variable "Y": Es viable el nuevo concepto de vivienda
En la descripción de las variables nos damos cuenta que es de tipo experimental, porque necesitamos de un estudio de campo para proponer una solución a la problemática.
41
8 2 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
El presente estudio es de tipo experimental ya que estudia las variables en campo y
propone una solución.
3.5.1 MUESTREO
Para calcular el tamaño de la muestra, se optó por seguir el siguiente
procedimiento mediante la definición de las siguientes viables:
Z2NPQ "~ e2(N-l)+Z2PQ
Nota: El tamaño de ia población es la cantidad de viviendas de interés social que existe en la ciudad de Culiacán. Ver tabla N" 2 en el capítulo 2.
42
BS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Donde el tamaño de la muestra es de:
1.652xll905x0.5x0.5 "~0.12x(ll905-l)+1.652x0.5x0.5
n= 67.68
Serán entonces 68 personas encuestadas para tener una confiabilidad en los datos del 90%
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
3.5.2 ENCUESTA
ENCUESTA. La siguiente encuesta tiene la finalidad de realizar un muestreo que aporte elementos para conocer el interés y las necesidades de las personas que actualmente habitan vivienda de interés social, con la finalidad de hacer un proyecto de vivienda que se adecué a los nuevos compradores de vivienda
1. ¿Cuanto es su ingreso mensual?
41 19 8
Menos de 6000 Entre 6001 y 10000 más de 10000
2. ¿Que fue lo que mas le gusto de sir vivienda?
31 16 21
Ubicación la misma vivienda Precio
3. Si pudieras modificar algo a tu casa, ¿Qué modificarías?
19 32 11 6 Cocina Recamara Sala Baño
4. ¿Le hubiera gustado haber comprado una casa más pequeña en un terreno más grande?
54 14 Si No
5. Cuándo tomó la decisión de comprar su vivienda, ¿le intereso quien construyo el fraccionamiento?
9 26 33 Si Poco No me intereso
6. ¿Usted compraría una casa con muros de concreto o cualquier otro sistema constructivo, que no fuera block o tabique?
20 48
Si No
7. ¿Esta contento con su casa actualmente?
31 14 23
Si Poco No
8. ¿Le entregaron su casa en la fecha acordada?
12 56 Si No
44
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
3.53 GRÁFICO DE LA ENCUESTA
1. ¿Cuanto es su ingreso mensual?
28% |
11%
^V61
• menos de 6000
• Entre 6001 y 10000
D mas de 10000
%
2. ¿Que fue lo que mas le gusto de su vivienda?
31%
23%
46% • ubicación
• vivienda en si
Oprecio
45
f 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
3. Si pudieras modificar algo a tu casa, ¿Qué modificarías?
15% 28%
B cocina
• recamara
O sala
O baño
48%
4. ¿Le hubiera gustado haber comprado una casa más pequeña en un terreno más grande?
46
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
5. Cuándo tomo la decisión de comprar su vivienda, ¿le intereso quien construyo el fraccionamiento?
51% (
12%
v± ^ ^ 3 7 %
• si
• poco
O no me intereso
6. ¿Usted compraría una casa con muros de concreto o cualquier otro sistema constructivo, que no fuera block o tabique?
47
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
7. ¿Esta contento con su casa actualmente?
8. ¿Le entregaron su casa en la fecha acordada?
48
BB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
3.6 INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS
En base a los resultados obtenidos de la encuesta realizada a 68 familias que actualmente
residen en vivienda de interés social, nos damos cuenta que el 61% de estas familias
obtienen ingresos por debajo de $6000 pesos mensuales, esto quiere decir que obtienen
4.96 salarios mínimos, donde el salario mínimo en la zona "c" donde pertenece el estado de
Sinaloa es de 42.1 pesos a partir del 01 de Enero del 2004.
En la pregunta numero dos, el 46% de las personas dicen que lo que les gusto de su
vivienda fue la ubicación, esto nos pone a reflexionar acerca en que la casa no es el motivo
principal por el cual la adquirieron si no su ubicación, cabe señalar también que en la
ciudad de Culiacán las distancias son relativamente cortas.
El 48% de los encuestados no están conformes con las medidas de sus recamaras
mientras que la otra mayoría con el 28% no están conformes con las medidas de sus
cocinas.
Otro dato importante es que la mayoría de las familias tienen paradigmas con respecto a la
estructuración de las viviendas, porque más del 70% de las familias dicen que no
comprarían una casa, si no estuviera hecha de block o tabique, esto nos pone a pensar a que
si estructuramos nuestra vivienda con otro sistema constructivo, es muy probable que no
tenga éxito.
Un dato importante a mencionar es que, los desarrolladores tienen retrasos en las entregas
de las viviendas, donde el 83% de lo encuestados mencionan que no les entregaron sus
casas en la fecha acordada, el cual esto provoca un sobre costo a las empresas al desarrollar
sus proyectos.
La vivienda económica en 49 m2 de construcción tiene un costo unitario paramétrico
obtenido de la página de Internet de la Cámara Mexicana de la Industria de la
Construcción (CMIC) es de $3,731.73/m2 para el mes de Diciembre del 2003.
49
BB INSTITUTO TngyO^OGjCO I?E L4 COjaSTRy,CCIO:"
El M2 de terreno urbanizado es proporcionado por la constructora URBI de Culiacán
Sinaloa, el cual depende de la ubicación de la misma, el precio promedio aproximado
es de $450 pesos por m2, información obtenida para el mes de Marzo.
En los archivos del infonavit en la ciudad de Culiacán Sinaloa, a los desarroUadores
de vivienda de interés social les cuesta construir un metro cuadrado de construcción
entre $2300 y $2,800 pesos.
Y el precio de venta que manejan, fuente de información del Infonavit es de $5,086
de 50 a 70 metros cuadrados de construcción, con vivienda de una planta con dos
recamaras, que son los datos que se adecúan al prototipo que se analiza en la presente
tesis.
Casi el 50% de las personas que habitan la vivienda de interés social esta conforme con su
casa, porque existe una vinculación con la pregunta numero dos, que también, casi el 50%
respondieron que lo que mas le gusto de su vivienda fue su ubicación, y no tanto en la
vivienda en si.
Es importante decir que el Infonavit otorga créditos hasta 220 salarios mínimos
mensuales, por lo tanto estamos hablando de un monto de $ 277,860.
50
BS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CAPITULO IV
ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
51
2 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Capítulo IV ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL.
En este capítulo se muestran tres prototipos estándar de vivienda de interés social, que se
aproxima a las dimensiones donde actualmente residen las personas encuestadas y se
proponen las nuevas dimensiones de las viviendas modificadas a partir de los resultados de
la encuesta realizada en el capítulo anterior.
De acuerdo con los resultados anteriores mi propuesta es dar mas espacios a las
recamaras, porque es donde los habitantes están mas inconformes.
Aquí se muestran los tres prototipos de vivienda en el cual se analizaran sus dimensiones
y dando mas espacio a sus medidas, para así tener una vivienda mas amplia y
posteriormente llevar un análisis financiero de las mismas.
Tipo "A"
52
S 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
INFONAVIT PROYECTO UPO 1N-3CARACTBUBTCAS
SUPERFOECCNSTRUOA
FRENTE DE PROYECTO
TVDLOQK
NUM.RECMIMUS
MÓDULO
ALTURA
ESCALBW
PUERTAS
•L81M2
100 U
ÉS ' l PROIC'PO DEPeOENDQOE aUMRUPAOON PRQORASER UMFAWUAR DUPLEX OMULTFAMLttUL
1-ETAPA. l<*i.O0B* r FT APA 2
ftisu g t t l l
« B U
EXTBWOSCKJM «TH*3RC7BM
2
iifléGü*ftD'A • CONTAL.;-
Tipo "B'
53
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
INFONAVJT
morECTonpoiiMaiMCTOun'CAs
' WERFOEcorenuM
HSEMre SE PROYECTO
TVOLOOW
Tipo"C"
54
Q9 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
4.1 NUEVAS DIMENSIONES EN LOS PROTOTIPOS DE VIVIENDA
Medidas Actuales
Recamara Ppal.
(espacio libre)
Cocina
Baño
Sala-Comedor
Terreno
Tipo
A
B
C
A
B
C
-A
B
: « :
A
B
C
A
B
C
2.80x2.50 7.0 m2
2.80 x 2.50 7.0 m2
2.80 x 2.20 6.2 m2
220x1.50 3.3 m2
2.20x1.50 3.3 m2
2.80x1.90 5.3 m2
1.30x1.50 1.95 m2
1.30x1.50 1.95 m2
1.50x2.80 4.20 m2
6.35x2.82 17.90 m2
6.80x2.82 19.17 m2
5.20x3.95 20.50 m2
6.00x15 90 m2
6.00x15 90 m2
7.05x15 105 m2
Propuestas
2.80x3.50 9.8 m2
2.80 x 3.50 9.8 m2
2.80x3.20 8.96 m2
Igual
Igual
Igual
Igual
Igual
Igual
Igual
Igual
Igual
6.00 x 17 102 m2
6.00 x 17 102 m2
igual
55
8 8 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Resumen de las nuevas medidas.
Prototipo
A
B
C
Recamara Ppal.(m2)
9.8
9.8
8.96
Cocina
(m2)
3.3
3.3
5.3
Sala-comedor
<m2)
17.90
19.17
20.50
Baño
<m2)
1.95
1.95
4.20
M2de Construcción
49
58.81
56.88
Terreno
(m2)
102
102
105
4.2 REQUISITOS MÍNIMOS DE HABITABILIDAD.
Del reglamento de construcciones para el Distrito Federal en el artículo noveno transitorio
inciso B tenemos los siguientes espacios mínimos de habitabilidad por locales habitables ya
referidos en el marco de teórico en la tabla N° 4, a continuación se muestra un extracto de la
tabla referido en el reglamento.
Recamara . PpaL(m2)
7.0
Cocina <
3.0
Sala-comedor integrados
ím2)
13.60
Bafio
(m2)
1.60
M2dc Construcción
--
Terreno
(mi)
-
Las nuevas dimensiones propuestas cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad
56
ffl INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
43 CAMBIOS A LOS PROTOTIPOS DE VIVIENDA:
Al prototipo "A" se le agrego un metro en la parte de posterior de la recamara principal,
donde las medidas originales eran de 2.8 x 2.5 dando 7 m2 de área de recamara principal y
la propuesta es tener medidas de 2.8 x 3.5 mts, dando un área de recamara de 9.8 m2,
quedando 49 m2 de construcción para la vivienda, donde anteriormente era de 45.3
m2. También se le agrego en la parte posterior dos metros de terreno, así teniendo 12
metros cuadrados adicionales.
Al prototipo "B" es un prototipo que conserva los 58.81 m2 de construcción el cual
considero una buena área de construcción, y aquí la propuesta es recorrer el muro interior
horizontal de la recamara del fondo un metro hacia abajo, así dando mas espacio a la
recamara principal, con el inconveniente que haremos mas pequeño el espacio que existe
entre las recamaras de 1.40 mts de ancho, pero acatando las propuestas de la personas que
quieren sus recamaras mas amplias tomo esta decisión. También se le agrego en la parte
posterior dos metros de terreno, así teniendo 12 metros cuadrados adicionales.
Al prototipo " C es un prototipo de 49.88 m2 de construcción donde el plus de este
prototipo es que ambas recamaras tienen las mismas dimensiones, el cual al ampliarlas se
verán ampliadas ambas, donde aquí la propuesta es de recorrer el muro posterior un metro
hacia atrás, ahora ambas recamaras serian de 2.80x 3.20 mts. y el área total construida de
56.88 m2.
Se le hicieron modificaciones especialmente a la recamara principal y las medidas de
terreno, tomando en cuenta las respuestas obtenidas en el capítulo anterior, así obteniendo
los datos principales para el desarrollo financiero de cada uno de los prototipos.
57
BB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CAPITULO V
APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A
LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, CON
FINANCIAMIENTOINFONAVIT
58
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CAPÍTULO V.- APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A LA
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, CON FINANCIAMIENTO INFONAVIT
En este capítulo se muestra el análisis financiero de cada uno de los prototipos, después
de haber obtenido las nuevas medidas de las viviendas realizadas en el capítulo anterior y
por otro lado, también se llevo a cabo una investigación de campo para la obtención de los
costos y los precios reales que aplican los desarrolladores de vivienda de la ciudad de
Culiacán Sinaloa, datos imprescindibles para llevar a cabo nuestro análisis financiero.
5.1 PARÁMETROS FIJOS PARA EL CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD DEL PROYECTO
Los parámetros fijos a utilizar para el análisis financiero de las tres propuestas en el capitulo 4 son las siguientes:
Precio del terreno útil urbanizado.- $450/m2 Precio m2 de vivienda.- $ 5086.00/m2 Gastos bancarios.- 7% del proyecto-Numero de paquetes de viviendas.- ISO viviendas Costo m2 de construcción.- $2500/m2 Tasa de financiamiento.- 18% anual Porcentaje de crédito puente.- 22% Aportación de capital del promotor.- 13% del proyecto Valor de la UDI al mes de Febrero.- 3.387 Plan de ventas:
10 viviendas, mes 4 20 viviendas, mes 5 30 viviendas, mes 6 20 viviendas, mes 7 20 viviendas, mes 8
• La forma de pago de los acreditados serán del 50% de anticipo y el otro 50% del crédito puente.
El análisis financiero se Uevo a cabo con un modelo financiero ya desarrollado por el Instituto Tecnológico de la Construcción en el cual lo imparten en el diplomado de desarrolladores de vivienda.
59
PROTOTIPO "A"
MODELO FINANCIERO -VIVIENDA INFONAVIT
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B l INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Después de ver el análisis aplicado a cada uno de los prototipos y analizar los resultados
de manera personal puedo decir que, la rentabilidad real del promotor para cada una de las
viviendas es bastante, tomando en cuenta que los datos iniciales para llevar a cabo nuestro
análisis son los que se aplican por desarrolladores de vivienda de la ciudad de Culiacán.
Por otro lado, también podemos agregar que el precio de venta por m2 de construcción es
duplicado al costo por m2 de construcción, también de manera personal se muestra
excesivo este precio de venta utilizado por las constructoras; una de las conclusiones de el
¿Por qué? De este precio de venta excesivo comparado al costo de producción, es por qué
las constructoras tienen gastos extraordinarios y nos podemos dar cuenta de ello al analizar
la pregunta numero 8 que dice, ¿le entregaron su vivienda en la fecha acordada? Y el 83%
dijo que no se le habían entregado en la fecha acordada, también llegando a la conclusión
que seguramente no tienen una buena administración en la empresa.
60
B3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Conclusiones y Recomendaciones
61
B 8 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Al analizar los resultados de la corrida financiera hecha para cada prototipo, podemos
concluir lo siguiente:
• Prototipo "A" nos da una rentabilidad real del promotor de 5,309,595 en 12 meses
de proyecto el cual se traduce en una rentabilidad de 442,466 pesos mensuales.
• Prototipo "B" nos da una rentabilidad real del promotor de 7,291,535 en 12 meses
de proyecto el cual se traduce en una rentabilidad de 607,630 pesos mensuales.
• Prototipo "C" nos da una rentabilidad real del promotor de 6,766,612 en 12 meses
de proyecto el cual se traduce en una rentabilidad de 563,885 pesos mensuales.
Unos de los parámetros que nos restringe a proponer una vivienda mas amplia con
terrenos mas grandes es el crédito que proporciona el Infonavit hacia los trabajadores, que
como máximo presta la cantidad de 220 veces salarios mínimos mensuales (VSM),
entonces el desarroUador al proporcionar una vivienda mas amplia el precio de la vivienda
se ve incrementada, y no todas las personas alcanzan el crédito de 220 salarios mínimos.
Aquí unas de las propuestas es que el precio de la vivienda sea menor de 220 salarios
mínimos, que es la cantidad aproximada al monto máximo de crédito.
Otra observación es, que al incrementar las medidas de terreno, o disminuir el precio por
metro cuadrado de construcción, se ve afectada de forma significativa la rentabilidad del
proyecto.
62
6 8 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
BIBLIOGRAFÍA
• "Introducción a la teoría general de la administración"
Autor: Adalberto Chiavenato
Editorial: Me Grew Hill
• www.infonavit.gob.mx
• Modulo 3 del diplomado de vivienda de la Cámara Mexicana de la Industria de la
Construcción
• Modulo 5 del diplomado de vivienda de la Cámara Mexicana de la Industria de la
Construcción
• http://www.managementconsulting.com.mx/verespan/SALMINIMO.htm
• Microsoft Encarta 2004.
• www.banamex.com.mx
• "Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal"
Autor: Luís Arnal simón
Editorial: Trillas
• http://www.culiacan.gob.mx/area/culiacan/poblacion.html
• http://www.sinaloa.gob.mx/conociendo/estadistica/tamanovcrec pob.htm
• httD://Iaip.sinaloa.gob.mx/LAIP/Organismos/INVIES/inffin/estecores/
63
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
GLOSARIO C! T I c
> Vivienda.- Morada, Habitación, Modo de vivir, (diccionario Encarta).
Edificación que esta destinado para la habitación del ser humano.
> Digno.- Que merece algo, Decoroso no humillante.
Es el mérito que tiene una persona o cosa de merecer algo decoroso.
> SociaL- Relativo a la sociedad, o a las relaciones entre una y otras clases.
ínter actuación de los seres vivos en los cuales existen relaciones
durables v organizadas, especialmente en los seres humanos.
> Interés social- Necesidad de carácter colectivo en el orden moral o material.
> Financiamiento.- Acción v efecto de financiar.
> Financiar.- Aportar el dinero necesario para una empresa para sufragar los gastos
de una actividad.
> UDL-Unidades de Inversión.
64