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Entidad Generadora de Progreso. Eficiencia que Siempre Ilumina.
CONTRIBUCION DE VALORIZACION
EN MANIZALES
Abril de 2012
INSTITUTO DE VALORIZACION DE
MANIZALES - INVAMA
SIMPOSIO TECNICAS Y MODELOS SOBRE LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION
Ing. José Jesús Arias Orozco – Gerente
Ing. Jorge Manuel García Montes – Líder Unidad Técnica
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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES
INVAMA. Entidad Generadora de Progreso. Eficiencia que Siempre Ilumina.
El INVAMA, ha desarrollado las obras mas importantes para la ciudad en los últimos años
mediante la herramienta de la contribución de valorización, generando progreso y desarrollo
para la ciudad y sus habitantes.
Plaza Alfonso López. Antes año 2007
Plaza Alfonso López. Actualidad
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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES
INVAMA. Entidad Generadora de Progreso. Eficiencia que Siempre Ilumina.
Entre la principales obras ejecutadas por el sistema de Contribución de Valorización se
encuentran:
Avenidas
-Avenida Doce de Octubre
-Ampliación Avenida Santander
-Avenida Gilberto Álzate Avendaño
-Avenida Paralela Sur
-Avenida Bernardo Arango
-Continuación Avenida Centenario
-Avenida Kevin Ángel Mejía
-Prolongación Avenida Cumanday
-Avenida Alberto Mendoza Hoyos
-Túneles del Batallón
Túneles del Batallón
Avenida Kevin Ángel Mejía
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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES
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Parques
- Parque Jesús de la Buena Esperanza
-Parque Camelia
-Remodelación Plaza de Bolívar
-Parque Aranjuez
-Parque Fátima
-Parque Guayacanes
-Parque Palermo
-Parque el Nevado
-Parque Alejandría
-Parque Olaya Herrera
-Parque Plaza de Toros
-Parque la Asunción
-Parque la Leonora
-Parque la Enea
-Parque Florida Blanca
-Parque Rafael Arango
-Parque Gilberto Álzate
Parque El Cable
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CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES
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Pavimentos Varios
-La Argentina
-Colseguros
-La Sultana
-Las Américas
-San Ignacio
-Arenales
-Hoyo Frio
-Veinte de Julio
-Versalles
-Villanueva
-La Enea
-Bellavista
-Prusia
-Uribe
-La Leonora
-Alta Suiza
-San Jorge
-Colombia
-Vélez
-Residencias Manizales
-Jesús de la Buena Esperanza
-Sectores Unidos Bolivarianos
-Sector Industrial la Suiza
-Semipeatonalización carrera 23
-Vía Peatonal la Beneficencia
-Reconstrucción asfáltica Avenida Santander
-Vía Acceso a la Francia
-Sector Galerías
-Viveros
-Minitas
-El Sol
-El Bosque
-Los Cedros
-Cervantes
-Campoamor
-La Asunción
-El Carmen -San Joaquín
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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES
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-Renovación Urbana Plaza Alfonso López Pumarejo
Plaza Alfonso López Pumarejo
Plaza Alfonso López Pumarejo
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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES
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-Paseo Los Estudiantes
Paseo Los Estudiantes
Paseo Los Estudiantes
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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES
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-Pavimentación e iluminación Alférez Real
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PLAN GENERAL OBRAS POR CONTRIBUCIÓN
DE VALORIZACIÓN
AVENIDA PARALELA NORTE.
Corresponde a la construcción de cuatro (4) intersecciones las cuales se indican a continuación:
Cra 24 (funerarias)
Av. Paralela Sur hacia el Centro
Hacia el estadio
Túnel Calle 52
Intersección Túnel Calle 52 con Avenida Paralela
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•Puente elevado sobre la avenida Paralela con una longitud de
106 metros entre estribos.
•Glorieta de 30 metros de diámetro interno y 3 carriles de 3.25
m de ancho.
•Valor aproximado $ 13.282.120.537
Intersección Túnel Calle 52 con Avenida Paralela
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• Puente Curvo de 74 m de longitud entre estribos.
• Muros de Contención de 152. m de longitud.
• Longitud de la vía 280 m y un área de 3920 m2
Valor aproximado $ 5.067.304.797
Intersección Conexión Teatro los Fundadores –
Caldas Motor – Avenida Colón
Éxito Fundadores
Hacia la Autónoma
Teatro los Fundadores
Hacia Av. Colón
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• Dos (2) puentes de 12 m de longitud cada uno.
• Paso a bajo nivel de 232.2 m de longitud.
• Longitud de la vía 650 m y un área de 4550 m2
Valor aproximado $ 25.989.066.904
Intersección Glorieta Autónoma
Universidad Autónoma
Viaducto Autónoma
Al Éxito Fundadores
A San Jorge
A Neira
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• Puente curvo de 50 m de longitud entre estribos.
• Longitud de la vía 189 m y un área de 2646 m2
Valor aproximado $ 3.556.850.326
Puente Universidad Autónoma – Av. Kevin Angel
Universidad Autónoma
Viaducto Autónoma
Al Éxito Fundadores
A San Jorge
A Neira Puente
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•Glorieta elevada en el actual acceso al barrio La Carola, 25
m de radio interno, tres carriles de 3.50 m cada uno, y
andenes externos de 3.0 m.
•Valor aproximado $ 19.458.875.052
Intersección Bajo Rosales – La Carola
Hacia Aguas de Manizales
Estación de Servicio Texaco
ACCESO LA CAROLA
Hacia La Carola Hacia Villahermosa
Hacia Villacafé - La Carola
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Pavimentación Vías la Linda
Valor de la Pavimentación $ 2.697.686.011
Se realizará con $ 805 millones aportados
por valorización y el valor restante con otros
aportes.
Se intervendrán cerca de 3.200 metros de
vías locales con un ancho de 4 metros y
590 metros de vías de 5 metros de ancho.
El área total de intervención es de
aproximadamente 15.750 m2.
Obra a realizar por etapas.
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Doble Calzada Avenida SENA-Sector Industrial
Costo de la obra $ 5.848.000.000
Contribuyentes sector industrial.
Se intervendrán 1.000 metros de vía con un
ancho de la calzada de 7 metros , 2 metros
de andén y 4 metros de separador. El área
total de intervención es de
aproximadamente 13.000 m2.
Hacia Termales
Hacia Malteria
Hacia San Marcel
La Enea
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METODOLOGIA UTILIZADA PARA LA
CONTRIBUCION DE VALORIZACION EN
MANIZALES
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MANIZALES - INVAMA
SIMPOSIO TECNICAS Y MODELOS SOBRE LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION
Ing. José Jesús Arias Orozco – Gerente
Ing. Jorge Manuel García Montes – Líder Unidad Técnica
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DECRETO 1604 DE 1966
Ley Marco de la Contribución de Valorización
DECRETO 1394 DE 1970
Decreto Reglamentario de la ley marco
Acuerdo 123 de 1995
ESTATUTOS DE LA CONTRIBUCION DE
VALORIZACION DE MANIZALES
Fija el SISTEMA, el METODO y el REPARTO de la
contribución
Normas Aplicables
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ETAPAS PARA LA EJECUCION DE UN PROYECTO POR EL SISTEMA DE LA
CONTRIBUCION DE VALORIZACION EN MANIZALES
•ORIGEN DEL PROYECTO
•ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
•DECRETACION DE LA OBRA
•ELABORACION DEL CENSO DE
PREDIOS Y PROPIETARIOS
•PARTICIPACION DE LOS
PROPIETARIOS
•ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
•ANALISIS JURIDICO
•DISTRIBUCION
•NOTIFICACION Y RECURSOS
•RECAUDO
•LIQUIDACION
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ESTUDIOS QUE SE ELABORAN EN EL SISTEMA DE LA CONTRIBUCION DE
VALORIZACION EN MANIZALES
EN LA ETAPA DE FACTIBILIDAD
•ESTUDIO SOCIOECONÓMICO (CAPACIDAD DE PAGO - IMPACTO SOCIAL)
•ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL (BENEFICIO PROPIEDAD RAÍZ)
EN LA ETAPA DE DISTRIBUCION
•ESTUDIO DE DISTRIBUCIÓN (DETERMINACIÓN DE
CONTRIBUCIONES)
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ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL
(CALCULO DE LA PLUSVALIA O MAYOR VALOR)
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ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL
DECRETO 1604 DE 1966
Artículo 9°.
Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base
impositiva el costo de la respectiva obra dentro de los límites del
beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser
gravados, (….)
(…) teniendo en cuenta el costo total de la obra, el beneficio que
ella produzca y la capacidad de pago de los propietarios que han
de ser gravados con los contribuciones, (…)
El artículo 5 del decreto 1394 de 1970, limita la contribución al valor
del beneficio que el proyecto produzca a cada uno de los inmuebles
que han de ser gravados.
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ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL
El fundamento de este estudio corresponde a lo manifestado por
la norma, puesto que la contribución está limitada al beneficio. De
allí la importancia de cuantificar este valor.
El estudio de beneficio predial está orientado a determinar:
• el mayor valor que adquieren los predios por la ejecución de una
obra pública y
• la zona de influencia del proyecto.
Para lograr este cometido, la entidad contrata este estudio con
expertos en materia inmobiliaria como lo son los colegios o
agremiaciones de avaluadores.
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OBJETIVOS DEL ESTUDIO
1. Identificar las zonas físicas con características homogéneas
determinando sus cualidades tipo.
2. Cuantificar los puntos de avalúo y su localización, y determinar los
valores de la tierra con las condiciones existentes (sin proyecto) y
con las mejoras producidas (con el proyecto) para cada punto de
avalúo.
3. Determinar las curvas de isobeneficio.
4. Delimitar la zona de influencia del proyecto.
5. Calcular el beneficio global de la zona de influencia y el beneficio
sin corrección de cada uno de los predios de la misma.
6. Identificar los factores de corrección que se deben aplicar al
beneficio según el conocimiento y características de la zona.
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
I. Clases de suelo II. Tratamientos urbanísticos III. Servicios públicos IV. Vías V. Actividad económica
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
1. Urbano No Protegido. 2. Urbano Protegido.
I. CLASES DE SUELO
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
1. PIP 4. 2. PIP 5. 3. PIP 6. 4. PIP 7. 5. PIP 9. 6. PIP 10. 7. PIP 11. 8. PIP 12.
II. ÁREA DE ACTIVIDAD
1. Conservación Centro histórico 2. Conservación Urbanística 3. Renovación Urbana. 4. Mejoramiento Integral. 5. Sin tratamiento.
III. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
1. Sin Servicios. 2. Básicos (Acueducto, alcantarillado y energía eléctrica). 3. Básicos mas Complementarios (telefonía y/o gas domiciliario y/o alumbrado público, ).
IV. SERVICIOS PÚBLICOS
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
1. Vía principal. 2. Vía secundaria. 3. Vía colectora. 4. Vía peatonal. 5. Sin Vías.
V. VÍAS
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
1. No Edificado. 2. Residencial. 3. Comercial y de Servicios. 4. Industrial 5. Institucional 6. Espacio público. 7. Recreacional y deportivo.
VI. ACTIVIDAD ECONÓMICA
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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
53 zonas homogéneas físicas
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MARCO NORMATIVO: Decreto 1420 de 1998 y Resolución 620 de 2008 IGAC. VALOR DEL AVALÚO SIN EL PROYECTO (VASP): Método de comparación o de mercado y método o técnica residual. VALOR DEL AVALÚO CON EL PROYECTO (VACP): Método de factores aplicado a avalúo con el proyecto.
ELABORACIÓN DE AVALÚOS
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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VASP
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ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
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MÉTODO DE FACTORES: Calificación de variables que influyen en el beneficio económico generado por la realización de las obras (focos de valorización), con el fin de localizar zonas de beneficio diferenciado.
VARIABLES TENIDAS EN CUENTA, PESO Y AJUSTES:
ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP
VARIABLE INCIDENCIA AJUSTE
Movilidad 35% 1,08
Distancia 30% 1,07
Dinámica 20% 1,04
Peso de las vías 15% 1,03
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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP
FACTOR MOVILIDAD:
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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP
FACTOR DISTANCIA:
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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP
FACTOR DINÁMICA:
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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP
FACTOR PESO VÍAS:
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PLANO RESUMEN DE FACTORES: ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP
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DETERMINACION DE BENEFICIO
DESCRIPCIÓN VALOR
Mayor Valor $141.480
Menor Valor $2.860
Valor Mínimo $0
Valor Promedio $41.198
Valor Media $30.369
DETERMINACIÓN DE RANGOS DE BENEFICIO:
VALORES CONCLUYENTES: Estos valores fueron obtenidos de la comparación de
los beneficios obtenidos en obras con igual similitud.
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DETERMINACION DE BENEFICIO
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CONSTRUCCION DE ISOLINEAS (ASOCIADAS AL BENEFICIO)
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ESTUDIO SOCIOECONOMICO
(CALCULO DE LA CAPACIDAD DE PAGO)
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ESTUDIO SOCIOECONOMICO
DECRETO 1604 DE 1966
Artículo 9°.
(…) teniendo en cuenta el costo total de la obra, el beneficio que
ella produzca y la capacidad de pago de los propietarios que han
de ser gravados con los contribuciones, (…)
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ESTUDIO SOCIOECONOMICO
El estudio socioeconómico, siendo un diagnostico
socioeconómico de la zona de estudio, está orientado a concluir
sobre la capacidad de pago de los contribuyentes potenciales y
presenta un análisis detallado del impacto socioeconómico, con el
fin de plantear políticas que permitan un manejo coherente e
integral del proyecto. Además, permite consultar la opinión de
dichos contribuyentes respecto a las obras y frente al sistema de
la contribución de valorización.
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OBJETIVOS DEL ESTUDIO
1. Definir los modelos matemáticos que permitan integrar los datos
físicos y socioeconómicos recolectados, en las fuentes de
información primarias y secundarias.
2. Determinar la capacidad de pago de la contribución.
3. Establecer una clasificación socioeconómica determinada a partir
de su capacidad de pago.
4. Establecer unos factores socioeconómicos para aplicar a la
contribución, según características de la zona, y la ecuación a usar
para su aplicación.
5. Proponer modelos ideales de amortización : cuotas máximas y
mínimas y los plazos diferenciales del recaudo.
6. Conocer la percepción y percepciones de los propietarios frente al
sistema de contribución por valorización, la obra y su ejecución.
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Ubicación de la muestra seleccionada
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0
50
100
150
200
250
300
350
400
CASADO SOLTERO VIUDO SEPARADO UNIÓN LIBRE DE
MENOS DE DOS AÑOS
UNIÓN LIBRE DE MÁS DE
DOS AÑOS
NS/NR
ESTADO CIVIL DE LOS PROPIETARIOS
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SE ENCUENTRA FRECUENCIA PORCENTAJE
OCUPADO 252 37,6
DESEMPLEADO 35 5,2
ECONOMICAMENTE INACTIVO 379 56,6
NS/NR 4 ,6
Total 670 100,0
TEMPORALIDAD FRECUENCIA PORCENTAJE
PERMANENTE 153 60,7
TEMPORAL 37 14,7
OCASIONAL 14 5,6
NS/NR 48 19,0
Total 252 100,0
POSICIÓN FRECUENCIA PORCENTAJE
OBRERO/EMPLEADO GOBIERNO 65 25,8
OBRERO/EMPLEADO EMPRESA PRIVADA 42 16,7
TRABAJADOR INDEPENDIENTE 76 30,2
PATRÓN/EMPLEADOR 4 1,6
TRABAJADOR FAMILIAR NO REMUNERADO 46 18,3
EMPLEADO DOMÉSTICO 4 1,6
CARACTERISTICAS SOCIOECONOMICA DE LOS MIEMBROS DE LA FAMILIA
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ARRAIGO Y PARTICIPACIÒN COMUNITARIA
AÑOS FRECUENCIA PORCENTAJE
PORCENTAJE
ACUMULADO
MENOS DE UN AÑO 15 2,2 2,2
ENTRE 1 Y 5 AÑOS 97 14,5 16,7
ENTRE 6 Y 10 AÑOS 57 8,5 25,2
MÁS DE 10 AÑOS 496 74,0 99,3
NS/NR 5 ,7 100,0
Total 670 100,0
CAMBIO FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 114 17,0
NO 542 80,9
NS/NR 14 2,1
Total 670 100,0
PARTICIPA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 54 8,1
NO 609 90,9
NS/NR 7 1,0
Total 670 100,0
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CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA
TIPO FRECUENCIA PORCENTAJE
CASA 662 98,8
CASA LOTE 1 ,1
APARTAMENTO 5 ,7
NS/NR 2 ,3
Total 670 100,0
SERVICIO FRECUENCIA PORCENTAJE
Alcantarillado 665 99,3
Otro 1 ,1
Ns/nr 4 ,6
Total 670 100,0
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ZONAS HOMOGENEAS
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Total Atípicos Neto Mensual 3 años 5 años
Zona 2 4.177 596 3.581 12.591 45 1.401 2.072
Zona 3 11.983 1.067 10.916 21.591 236 7.321 10.830
Zona 4 3.742 350 3.392 42.170 143 4.443 6.573
Zona 5 8.056 141 7.915 63.350 501 15.576 23.040
Total 27.958 2.154 25.804 35.856 925 28.741 42.515
Zona
homogé
nea
Número de prediosCapacidad de
pago
(pesos/mes)
Contribución potencial de
valorización (millones de pesos)
CONTRIBUCIÓN POTENCIAL DE VALORIZACIÓN
DE LOS HOGARES SEGÚN ZONAS HOMOGÉNEAS
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DISTRIBUCIÓN DEL NÚMERO DE PREDIOS RESIDENCIALES Y LA CONTRIBUCIÓN POTENCIAL DE VALORIZACIÓN POR ZONAS
HOMOGÉNEAS
Zona 25%
Zona 326%
Zona 415%
Zona 554%
Zona 215%
Zona 343%
Zona 413%
Zona 529%
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CAPACIDAD DE PAGO
GLOBAL EN LA ZONA DE CITACIÒN EN MILLONES DE PESOS
Mensual 3 años 5 años
Res. Zona 2 3.581 12,591 45 1.401 2.072
Res. Zona 3 10.916 21,591 236 7.321 10.830
Res. Zona 4 3.392 42,170 143 4.443 6.573
Res. Zona 5 7.915 63,350 501 15.576 23.040
Comercio 1.788 50,750 91 2.819 4.170
Financiero 49 733,162 36 1.116 1.651
Industria 244 278,451 68 2.111 3.122
Servicios 1.270 68,870 87 2.717 4.019
Lotes 1.433 103,355 148 4.601 6.806
Potencial Mensual Total 1.355 42.104 62.282
Contribución potencial de
valorización (millones de pesos)Número
Capacidad
de pago
(pesos/mes)
Categoría
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DISTRIBUCIÓN DEL POTENCIAL
DE CAPACIDAD DE PAGO POR USO PREDIAL.
Res. Zona 23%
Res. Zona 317%
Res. Zona 411%
Res. Zona 537%
Comercio7%
Financiero3%
Industria5%
Servicios6%
Lotes11%
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FACTOR SOCIOECONÓMICO
DE LOS PREDIOS SEGÚN USO Y CATEGORÍA
Residencial 35,856 3,6 0,62 0,73
Zona 2 12,591 2,5 0,25 0,25
Zona 3 21,591 3,1 0,44 0,50
Zona 4 42,170 3,7 0,68 0,80
Zona 5 63,350 4,1 0,83 0,98
Comercio 50,750 3,9 0,75 0,88
A-Microempresas 15,063 2,7 0,31 0,33
B-Pequeñas Empresas 355,037 5,9 1,44 1,77
C-Mediana-Gran Empresa1.774,595 7,5 2,02 2,50
Financiero 733,162 6,6 1,70 2,10
Industria 278,451 5,6 1,36 1,66
A-Microempresas 14,177 2,7 0,29 0,30
B-Pequeñas Empresas 149,293 5,0 1,13 1,37
C-Mediana-Gran Empresa6.878,698 8,8 2,50 3,12
Servicios 68,870 4,2 0,86 1,02
A-Microempresas 16,922 2,8 0,36 0,38
B-Pequeñas Empresas 134,258 4,9 1,09 1,33
C-Mediana-Gran Empresa1.572,485 7,4 1,97 2,45
Lotes 103,355 4,6 1,00 1,21
Zona 2 24,214 3,2 0,48 0,55
Zona 3 67,656 4,2 0,85 1,01
Zona 4 59,440 4,1 0,80 0,96
Zona 5 269,884 5,6 1,34 1,64
Capacidad
de pago
Uso y Zona o
CategoríaLogaritmo
Factor
socioeconómico
Factor soc.
alterno
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FACTOR SOCIOECONÓMICO
DE LOS PREDIOS SEGÚN USO Y CATEGORÍA
Fsi = Linf + ( Lsup – Linf ) * ( Lcpi – Lcpmín ) / ( Lcpmáx – Lcpmín )
Donde, Fsi : factor socieconómico de la categoría i
Linf : límite inferior del índice (0,25)
Lsup : límite superior del índice (2,5)
Lcpi : logaritmo natural de la capacidad de pago de la
categoría i
Lcpmín : logaritmo natural de la capacidad de pago mínima
Lcpmáx : logaritmo natural de la capacidad de pago máxima
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ESTUDIO DE
DISTRIBUCION
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VERIFICACION DE LOS LIMITES
Se debe verificar que el Gravamen calculado
no sea mayor al beneficio corregido.