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LAUDO PERICIAL ALANA ROMANSINI – (42) 9 88591438/ 42 9 99535330
NOVA LARANJEIRAS - PR
1 LAUDO PERICIAL
CENTRO UNIVERSITÁRIO DA FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ
ALANA ROMANSINI
LAUDO PERICIAL
CASCAVEL
2018
LAUDO PERICIAL ALANA ROMANSINI – (42) 9 88591438/ 42 9 99535330
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2 LAUDO PERICIAL
CENTRO UNIVERSITÁRIO DA FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ
ALANA ROMANSINI
LAUDO PERICIAL
Trabalho apresentado na disciplina de Trabalho de
Conclusão de Curso, do Curso de Pós Graduação em
Engenharia de Avaliações e Perícias, pelo Centro
Universitário da Fundação Assis Gurgacz.
Turma: 2017
Professor Orientador: Eng. Civil José Eduardo
CASCAVEL
2018
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3 LAUDO PERICIAL
LAUDO PERICIAL
AUTOS: 0002324-69.2018.9.18.0031
AUTOR(es): XXXXXX
RÉ(us): PREFEITURA MUNICIPAL DE LARANJEIRAS DO SUL - PR
VARA: 1ª VARA DE CÍVEL DE LARANJEIRAS DO SUL - PARANA
Alana Romansini, Engenheira Civil, respectivamente pós-graduanda em Engenharia de
Avaliações e Pericias, CREA-PR 160521/D, Perita nomeada por Vossa Excelência nos
autos, vem apresentar as conclusões que chegou através deste Laudo Pericial de investigação
de Manifestações Patológicas da Edificação.
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LISTA DE FIGURAS
Figura 01: Identificação e situação do ginásio de esportes............................................................9
Figura 02: Mofo e bolor nos vestiários.............................................................................................13
Figura 03: Descascamento de pintura nos vestiários...................................................................14
Figura 04: Descolamento de revestimento cerâmico nos vestiários e banheiro................................16
Figura 05: Fissuras nas arquibancadas..........................................................................................17
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SUMÁRIO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ............................................ ............................6
1.1 GERAL .......................................................................................................... ..................6
2. OBJETIVO .......................................................................... ............................................7
2.1 GERAL ........................................ ....................................................................................7
2.2 ESPECÍFICO .......................... .........................................................................................7
3. OBJETO ............................................................................................................................8
3.1 LOCALIZAÇÃO..............................................................................................................8
4. METODOLOGIA E CRITÉRIOS ADOTADOS ..........................................................9
4.1 MÉTODOS UTILIZADOS PARA LEVANTAMENTOS DE DADOS .........................9
4.2 CRITÉRIOS ADOTADOS PARA INSPEÇÃO DA EDIFICAÇÃO ............................10
4.2.1 Classificação de falhas e anomalias ............................................................................10
4.2.2 Grau de risco ...............................................................................................................10
4.3 SISTEMAS PREDIAIS INSPECIONADOS .................................................................11
4.4 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA .............................................................................12
5. ANÁLISE TÉCNICA .....................................................................................................12
5.1 ANÁLISE DOS VÍCIOS E DEFEITOS CONSTRUTIVOS .........................................12
5.1.1 Mofo e Bolor ...............................................................................................................12
5.1.2 Descascamento da pintura ...........................................................................................14
5.1.3 Descolamento de revestimento cerâmico ....................................................................15
5.1.4 Fissuras nas arquibancadas ......................................................................................... 16
6. CONCLUSÕES ..............................................................................................................17
7. TERMO DE ENCERRAMENTO ................................................................................18
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1 GERAL
I. A perícia em edificações caracteriza-se pela determinação da origem, causa
e do mecanismo de ação de um fato, tendo como foco central a análise das
patologias identificadas no imóvel;
II. O profissional que efetuou a perícia e sobrescreve esse laudo, efetuou
levantamento de dados no imóvel vistoriado com registro fotográfico e
coletou depoimentos de interessados;
III. Em contexto aqui apresentado, considera-se ANOMALIA a irregularidade
relativa a construção, enquanto a FALHA diz respeito a manutenção e
operação da Edificação, conforme Norma de Inspeção Predial do Ibape-PR.
IV. Aceita-se como verdadeiros e de boa fé os documentos enviados ou
consultados.
V. Este trabalho trata-se apenas da constatação de vícios construtivos e
patologias que foram apresentados nos Autos, vícios ocultos aqueles não
perceptíveis a olho nu não apontadas neste Laudo Pericial não são de
responsabilidade deste trabalho.
VI. Nesta perícia não está previsto ensaios no imóvel, que possam comprovar a
origem das patologias. Inicialmente são coletados dados e levantamento de
dados gerais no imóvel, com fotografias, analise de patologias,
fundamentação teórica, e analise de documentação como: projetos,
memoriais descritivos, relatórios, laudos, certidões, contratos, alvarás
fornecidos por órgãos públicos e outros.
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VII. Caso os procedimentos anteriores não sejam suficientes para conclusão da
perícia, será solicitado a Excelentíssimo (a) Doutor (a) Juiz (a) de Direito
procedimentos que se julguem necessários, como analise e ensaios
laboratoriais.
VIII. A profissional responsável, Engenheira Civil Alana Romansini, inscrita no
CREA-PR 160521/D, pós-graduanda em Engenharia de Avaliações e
Pericias vem apresentar esse Laudo Pericial que obedece às diretrizes da
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelo Instituto de
Avaliações e Pericias do Paraná – IBAPE-PR. Bem como, declara obedecer
a diretrizes do Código de Ética da Profissão elaborado pelo CREA-
CONFEA.
2. OBJETIVO
2.1 GERAL
O objetivo dessa perícia técnica é de fornecer elementos técnicos e objetivos,
fundamentados em princípios físicos e matemáticos aplicados a engenharia, como
auxilio a apuração da verdade dos fatos. Desta forma, fornecer ao Emitente Julgador,
subsídios esclarecedores de todos os aspectos relativos de Engenharia envolvido na
lide.
2.2 ESPECIFICO
I. Vistoriar e inspecionar o imóvel;
II. Descrever e caracterizar as manifestações patológicas apresentadas na
Edificação, referenciando segundo bibliografia consultada;
III. Apontar possíveis origens e causas da ocorrência das falhas e anomalias
identificadas no imóvel;
IV. Apresentar a recuperação das manifestações patológicas;
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V. Constatar possíveis danos causados a Edificação;
VI. Elaborar o presente laudo.
3. OBJETO
O objeto de análise investigatória desse laudo é o Ginásio de Esportes Dr. Valmir
Gomes da Rocha Loures, um edifício em alvenaria, que conta com dois pavimentos, tendo
área total de 4.804,48m², sendo o primeiro pavimento composto por vestiários, banheiros,
quadra esportiva e salas administrativas, e o segundo pavimento contendo arquibancadas e
circulação. O imóvel é administrado pela Prefeitura Municipal de Laranjeiras do Sul.
O padrão construtivo é baixo em acordo com classificação da NBR 12721/06 –
Avaliação dos custos unitários de construção por incorporação imobiliária e outras
disposições para condomínios e edifícios.
Idade real: 28 anos.
Idade aparente: 50 anos.
Estado de conservação: ruim
3.1 LOCALIZAÇÃO
Situado na Avenida Dr. Carmosino Vieira Branco, Bairro Cristo Rei, na cidade de
Laranjeiras do sul, região Centro-Oeste do Paraná.
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FIGURA 1: Identificação e situação do Ginásio de Esportes. FONTE: Google Earth, 2014.
4. METODOLOGIA E CRITÉRIOS ADOTADOS
A metodologia para a realização da perícia, em geral, consiste em etapas
fundamentais sendo estas o trabalho em campo, a investigação técnica e fase conclusiva.
A coleta de dados foi realizada no próprio local da edificação. Foram efetuadas
vistorias in loco, com análise de toda a área interna da edificação, por meio de inspeção
visual, realizando o levantamento da patologia aparente. Para complementar foram
realizados registros fotográficos.
Com base nas informações e dados que foram coletados no levantamento
fotográfico e com auxílio de autores e normas, foram verificadas quais são as prováveis
causas da patologia encontrada.
4.1 MÉTODOS UTILIZADOS PARA LEVANTAMENTO DE DADOS
Vistoria “in loco” das manifestações patológicas com registro fotográfico;
Análise de documentos;
Analise técnica e diagnostica dos problemas patológicos;
Parecer conclusivo;
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4.2 CRITÉRIOS ADOTADOS PARA INSPEÇÃO DA EDIFICAÇÃO
Como suporte para análise técnica e diagnostica das manifestações patológicas
utilizou-se alguns critérios para classificação de falhas e anomalias encontradas. Abaixo
encontra-se os critérios utilizados:
4.2.1 Classificação de falhas e anomalias
Anomalias construtivas: são aquelas que prejudicam o desempenho e a vida útil
prevista e estão relacionadas as deficiências de ordem construtiva ou funcional.
Falhas: são as não conformidades decorrentes de ações de manutenção, portanto tem
origem em atividades de manutenção, de uso ou operação inexistente.
Não conformidades: podem estar relacionadas a desvios técnicos e de qualidade da
construção e/ou manutenção da edificação. Podem não atender aos parâmetros construtivos e
equipamentos instalados como: dados e recomendações de fabricantes, manuais técnicos,
projetos e memoriais descritivos, etc.
4.2.2 Grau de risco
Conforme a Norma de Inspeção Predial – Ibape, as anomalias e falhas são classificadas
em três diferentes graus de recuperação, considerando o impacto do risco oferecido pelos
usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.
“Grau de risco critico – impacto irrecuperável”: é aquele que provoca danos contra
a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho e
funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custos,
comprometimento sensível da vida útil e desvalorização imobiliária acentuada.
“Grau de risco regular – impacto parcialmente recuperável”: é aquele que provoca
a perda parcial de desempenho da funcionalidade da edificação, sem prejuízo a operação direta
de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.
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“Grau de risco mínimo – impacto recuperável”: é causado por pequenas perdas de
desempenho e funcionalidade, principalmente quanto a estética ou atividade programável e
planejada, sem a incidência ou sem a probabilidade de ocorrência de riscos relativos aos
impactos recuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou nenhum
comprometimento imobiliário.
4.3 SISTEMAS PREDIAIS INSPECIONADOS
Os seguintes sistemas prediais da edificação foram inspecionados:
Sistema estrutural de concreto armado: restrita a elementos aparentes, como:
pilares e vigas.
Sistema de vedação e fechamento: restrito a verificação de paredes e divisórias
Sistema de revestimentos: restrito a verificação de reboco, emboço, cerâmica,
pintura, etc.
Sistemas de instalações elétricas prediais: restrito a verificação visual de
proteção de cabos, dentre outros componentes: tubulações aparentes, entrada
de energia, quadros gerais de distribuição de baixa tensão, circuito geral de
iluminação.
Sistema de instalações hidro sanitárias prediais: restrito a verificação da
captação da agua pluvial, tubulações, reservatório de agua, ralos, caixa de
passagem, aparelhos sanitários.
Sistema de impermeabilização: restrito a verificação com interface com
sistema estrutural, vedação e revestimentos.
Sistemas de esquadrias: restrito a elementos de gradil, guarda-corpo, janelas e
portas.
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4.4 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA
Planta baixa;
Fotos atuais do imóvel.
5 ANALISE TÉCNICA
5.1 ANÁLISE DOS VÍCIOS E DEFEITOS CONSTRUTIVOS
Neste tópico serão expostos os vícios construtivos da edificação, seguindo a
metodologia e critérios já anunciados.
5.1.1 Mofo e Bolor
ANOMALIA/FALHA: Anomalia: devido a execução das janelas, que não atendem ao
tamanho exigido no Código de Obras do Município, para assim atenderem aos requisitos de
ventilação e luminosidade.
Falha: por ser também defeito de manutenção, devido aos vazamentos existentes, em
decorrência da caixa d´agua.
SISTEMA PREDIAL AFETADO: Sistema de revestimentos.
GRAU DE RISCO: Mínimo.
LOCALIZAÇÃO: Paredes dos vestiários do primeiro pavimento.
CAUSA PROVAVEL:
- Pode ser proveniente da pouca ventilação e baixa luminosidade, pois os cômodos não
possuem janelas de tamanho considerável, que façam com que o ar circule e que o ambiente
receba a iluminação necessária;
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- Outra causa é a umidade. Por serem vestiários, existem vários chuveiros que são utilizados
após os jogos, o que ajuda a deixar os locais bastante úmidos, aumentando a incidência da
patologia e também se dá pelo vazamento da caixa d’agua que se localizada em cima dos
vestiários.
FIGURA 2: Mofo e bolor nos vestiários. FONTE: Autor, 2018.
RECUPERAÇÃO: É recomendado limpar toda a superfície contaminada esfregando
fortemente com uma escova de cerdas duras ou esponja, usando uma solução composta por:
80g de fosfato trissódico, 30g de detergente, 90ml de hipoclorito de sódio e 2700ml de água,
enxaguando com água limpa. Em seguida realizar aplicação de materiais fungicidas que
contribuam no combate dos fungos e por fim aplicar tinta em todas as paredes. Quando a
patologia estiver em uma fase mais elevada, pode ser que seja necessário substituir parte do
reboco ou sua totalidade, às vezes, sendo apenas necessário substituir sua última camada.
No caso dos vestiários, o primeiro passo é extinguir as causas que levam ao seu
aparecimento, por exemplo, eliminar a umidade consertando o vazamento da caixa d’água e
aumentar a luminosidade e ventilação do local.
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5.1.2 Descascamento da Pintura
ANOMALIA/FALHA: Falha: devido aso vazamentos existentes.
SISTEMA PREDIAL AFETADO: Sistema de revestimentos e sistema de
impermeabilizações.
GRAU DE RISCO: Mínimo.
LOCALIZAÇÃO: Paredes dos vestiários, banheiros, circulações e salas, aparecendo no
primeiro e segundo pavimento.
CAUSA PROVAVEL:
- Tem como principal causa a inexistência do lixamento da superfície para remoção da tinta
antiga, antecedendo a aplicação da tinta nova;
- Outra possível causa pode ser a umidade proveniente do vazamento da caixa d’agua que se
situa em cima desses ambientes e também umidade proveniente de goteiras em dias de chuva
intensa;
- Os produtos empregados podem ter sido de baixa qualidade e a aplicação destes pode ter
sido feita de maneira inadequada.
FIGURA 3: Descascamento de pintura nos vestiários. FONTE: Autor, 2018.
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RECUPERAÇÃO: preparar toda a superfície eliminando toda a manifestação com uma
raspadeira; ventilar bastante o local onde foi raspado para secagem integral da superfície;
lixar e limpar toda a superfície para que não fique nada de pó; passar uma demão do fundo
preparador de paredes, esperar secar e aplicar massa acrílica para reparação dos defeitos;
lixar novamente para regularizar a superfície e limpar para remover todo o pó; e finalmente
aplicar 2 a 3 demãos da tinta escolhida sobre a parede, preferencialmente tinta de alta
qualidade para assegurar melhor adesão e dificuldade para a umidade.
5.1.3 Descolamento de revestimento cerâmico
ANOMALIA/FALHA: Anomalia: podem ter sido usados materiais de má qualidade na
execução.
SISTEMA PREDIAL AFETADO: Sistema de revestimentos.
GRAU DE RISCO: Mínimo.
LOCALIZAÇÃO: Paredes dos vestiários e banheiros do primeiro pavimento.
CAUSA PROVAVEL:
- Essa patologia pode ter origem na fase de projeto, quando são escolhidos materiais de má
qualidade, ou então na fase de execução, seja por uso de argamassa vencida e/ou assentamento
de superfície contaminada, ou quando os trabalhadores responsáveis pelo serviço não
dominam ou não sabem as técnicas de execução e acabam por fazer um serviço de maneira
inadequada, levando ao descolamento das pastilhas cerâmicas da parede;
- Outro fator que pode ter sido significativo para ocorrência dos descolamentos é por se tratar
de pias para higiene pessoal, onde a umidade é constante, neste caso, pode-se pressupor que
os rejuntes não eram estanques à umidade, uma vez que esta favorece a deterioração e afeta
a argamassa de assentamento, com isso, a aderência entre a cerâmica e a argamassa fica
comprometida.
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FIGURA 4: Descolamento de revestimento cerâmico nos vestiários e banheiro. FONTE: Autor, 2018.
RECUPERAÇÃO: implica grandes gastos com o revestimento, com a argamassa colante e
também com a mão de obra para aplicação das peças. Além disso, pode ocorrer de não
encontrar no mercado cerâmicas iguais às que o ambiente já possui e não estão danificadas,
sendo assim, se faz necessária a troca de todo o revestimento. Antes da aplicação da nova
cerâmica, deve-se proceder com a retirada de toda argamassa de assentamento antiga,
posteriormente aplicando os novos materiais com técnicas de qualidade.
5.1.4 Fissuras nas arquibancadas
ANOMALIA/FALHA: Anomalia: devido ao erro na execução.
SISTEMA PREDIAL AFETADO: Sistema estrutural de concreto armado.
GRAU DE RISCO: Mínimo.
LOCALIZAÇÃO: Arquibancadas do segundo pavimento.
CAUSA PROVAVEL:
- Essas fissuras podem ter sido causadas em decorrência do deslocamento do solo pela
ausência ou ineficiência do apiloamento para a construção da arquibancada;
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- É possível que possa ter ocorrido um recalque, por falta ou ineficácia de uma viga baldrame
sob a parede, que faz com que o peso próprio da alvenaria ocasionasse um movimento fletor
provocando a fissura na parede inferior.
FIGURA 5: Fissuras nas arquibancadas.
FONTE: Autor, 2018
RECUPERAÇÃO: O método corretivo é retirar a estrutura arruinada pelo recalque e refazê-
la. Realizando uma nova adição de solo, que deve ser adequadamente apiloado.
6 CONCLUSÕES
A perícia foi conduzida de modo a investigar os aspectos levantados nos Autos tanto
pela requerente quanto pela ré, buscando as origens, causas e mecanismos de ação patológica.
Para isso recorreu-se a uma metodologia que classificasse os principais critérios de inspeção
de edificação e assim apontar um diagnóstico confiável.
Desta forma, podemos concluir que:
I. Na maior parte dos ambientes que compõem o ginásio de esportes foram
constatadas manifestações patológicas. Fazendo uma análise geral,
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contabilizaram-se as patologias encontradas no primeiro e segundo pavimento,
totalizando a quantidade de 146 ocorrências;
II. Todas as patologias existentes no ginásio possuem grau de risco mínimo, pois
afetam somente a estética do local;
III. No geral, as patologias mais incidentes foram os problemas na pintura, que estão
presentes em grande parte do ginásio e podem ser provenientes de má qualidade
dos materiais empregados ou mão de obra desqualificada no momento de
execução, levando em consideração que é uma obra pública, onde muitas vezes
não são realizadas reformas nem manutenção por terem recursos escassos e
quando são feitos reparos acabam sendo de maneira incorreta;
IV. Com tudo, pode-se refletir que o melhor a se fazer é prevenir para que as
patologias não apareçam, realizando bom planejamento e elaboração de projetos;
tendo presente na obra um engenheiro civil para fiscalização; certificando-se que
a mão de obra é qualificada e realizando periodicamente a manutenção da obra.
Conforme o laudo apresentado, conclui-se que ocorre negligência por parte da
Prefeitura Municipal de Laranjeiras do Sul, que é a administradora do imóvel e não realiza
a manutenção necessária à edificação, afetando assim, a estética do local e podendo até vir
a comprometer a saúde das pessoas que frequentam o ambiente, já que se trata de um lugar
público, destinado ao esporte e cultura do município.
7 TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais tendo a acrescentar, o laudo principal é encerrado dando um total de 18
folhas.
Nova Laranjeiras, 01 de Outubro de 2018.
ALANA ROMANSINI
Engenheira Civil
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