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83
Los valores de referencia son de $220.000/m2 a $250.000/m2 en el suelo residencial y de entre
$300.000/m2 y $400.000/m2 suelo comercial.
Tabla 7.ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO EN MEDELLIN Y AREA METROPOLITANA.
2010.
ZONA 24: COMUNA SANTA CRUZ
USO: Residencial Estrato Bajo
$/m2 Corrientes
$/m2 2009
T.C.Anual% corriente
T.C Anual% Real
1993 22.000 105.181
1995 45.000 146.896 43 18,2
1996 64.600 173.360 43,6 18
1997 82.600 188.356 27,9 8,7
1999 70.800 126.649 -7,4 -18
2002 88.000 125.682 7,5 -0,3
2004 107.000 136.022 10,3 4
2006 163.077 189.242 23,5 18,1
2008 288.095 296.931 32,9 25,3
2009 288.095 288.095 0 -2,98
2010 342.857 19% Fuente: Lonja de propiedad raíz de Medellín. Diciembre 2010.
Investigación de avalúos de predios afectados por el proyecto del Metrocable. Año 2002. Tabla 8.VALORES DE VENTA. AÑO 2002.
DIRECCION AREA
LOTE
VLR M2
LOTE*
A
CONST.
VLR M2
CONST.
VLR/M2
LOTE+CONST
Cl 107A 45-49 88.000 27,3 180.000 268.000
CL 107 46A-20 (202) 88.000 75,32 280.000 368.000
CL 107 46A-27 88.000 50 200.000 288.000
CL 107 46A-29 88.000 48,75 200.000 288.000
CR 46A 107-29 88.000 43,44 250.000 338.000
CR 46A 107-31 88.000 43,44 130.000 218.000
CL 107 46-12 (201) 88.000 57,82 230.000 318.000
CL 107 46A-02 88.000 43,23 180.000 268.000
CR 46A 106A-69 88.000 62 240.000 328.000
84
DIRECCION AREA
LOTE
VLR M2
LOTE*
A
CONST.
VLR M2
CONST.
VLR/M2
LOTE+CONST
CL 107 46A-06 88.000 20,32 150.000 238.000
CL 107 46-32 (2do piso) 88.000 44,8 120.000 208.000
Avalúos realizados por La Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia. 2002.
* Estos predios no tienen área de lote por tratarse de mejoras. Tomamos en la Tabla No. 8 un valor
por m2 para el lote de $88.000 correspondiente al año 2002, de acuerdo a estudios de la Lonja de
propiedad raíz de Medellín (Ver Tabla No. 7), para efectos de tener un valor total de la propiedad y
poder comparar estos datos con los datos de los años 2007 y 2011.
85
Investigación oferta inmobiliaria. Año 200736
.
Tabla9.PRECIO DE VENTA RESIDENCIAL.
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
VALOR OFERTA
AJUSTADA*
VALOR VENTA /
M2
FECHA
DATOOBSERVACIONES FOTO
CL 106A 46-20 Vivienda $ 0 $ 22.000.000 $ 20.240.000 $ 213.053 12-ene-07
Venta casa segundo piso, área 95 m².
No hay registro catastral de la
propiedad.
CR 47 106-37
(2do piso)Vivienda $ 10.126.000 $ 15.000.000 $ 13.800.000 12-ene-07 Venta casa segundo piso.
CR 47 106-35
(1er piso)Vivienda $ 10.126.000 $ 17.000.000 $ 15.640.000 12-ene-07 Venta casa primer piso.
CR 47 107-29 Vivienda 274,00 178,00 $ 44.310.000 $ 60.000.000 $ 55.200.000 $ 201.460 12-ene-07Casa de 2 pisos, se vende primer piso y
un piso subterráneo.
CR 47 107-50 Vivienda 157,00 202,00 $ 13.930.000 $ 18.000.000 $ 16.560.000 $ 276.000 12-ene-07 Venta casa primer piso, área 60 m².
$ 194.967151,00 48,00
36 Cardona Querubín, Iván Darío y Henry Quesada Gómez. 2006. Cuantificación y mapeo de la valorización en inmuebles próximos a intervenciones urbanas, lineares y puntuales desarrolladas en Medellín, Colombia. Instituto Lincoln de Políticas de suelo.
86
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
VALOR OFERTA
AJUSTADA*
VALOR VENTA /
M2
FECHA
DATOOBSERVACIONES FOTO
CR 47 107-58 Vivienda 192,00 198,00 $ 8.839.000 $ 23.000.000 $ 21.160.000 $ 352.667 6-feb-07 Venta casa primer piso, área 60 m².
CL 107 48A-13 Vivienda 311,00 161,00 $ 27.665.000 $ 150.000.000 $ 138.000.000 $ 443.730 6-feb-07Venta casa (lote y construcción),
tres pisos.
CR 48A 107-57 Vivienda 228,00 168,00 $ 19.393.000 $ 42.000.000 $ 38.640.000 $ 169.474 6-feb-07 Venta casa primer y segundo piso.
CR 48A 107-60 Vivienda 389,00 186,00 $ 13.325.000 $ 30.000.000 $ 27.600.000 $ 184.000 6-feb-07Venta casa primer piso, área 150
m².
CR 48A 106-17 Vivienda 153,00 173,00 $ 6.646.000 $ 18.000.000 $ 16.560.000 $ 184.000 6-feb-07Venta casa segundo piso, área 90
m².
CL 106 49C-99 Vivienda $ 0 $ 18.000.000 $ 16.560.000 $ 345.000 6-feb-07
Proyecto consolidacion habitacional
de la quebrada Juan Bobo.
Vivienda tipo 2 de VIS,
12 apartamentos, 5 pisos, 2 torres.
Area del Apto 48 m².
No hay registro catastral del
proyecto.
87
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
VALOR OFERTA
AJUSTADA*
VALOR VENTA /
M2
FECHA
DATOOBSERVACIONES FOTO
CR 51 107-23 Lote 95,00 77,00 $ 8.504.000 $ 5.000.000 $ 4.600.000 $ 51.111 6-feb-07 Venta lote, área 90 m².
CL 107 43-58 Vivienda 224,00 119,00 $ 0 $ 23.000.000 $ 21.160.000 $ 162.769 10-feb-07se venda casa primer piso, area 130
m².
CL 107 49-09 Vivienda 154,00 187,00 $ 21.695.000 $ 27.000.000 $ 24.840.000 $ 331.200 Se vende casa 75 m², segundo piso.
CR 51 106-79 Vivienda 109,00 118,00 $ 11.234.000 $ 25.000.000 $ 23.000.000 $ 575.000 14-mar-07Casa de tres pisos, se vende primer
piso, area 40 m² aprox.
CR 51 106-90 Vivienda 249,00 181,00 $ 28.855.000 $ 68.000.000 $ 62.560.000 $ 251.245 14-mar-07
Venta casa 2 pisos. Se vende cada
piso por separado. Primer piso
$40.000.000, segundo piso
$28.000.000
CR 49C 106-50 Vivienda 150,00 198,00 $ 17.986.000 $ 70.000.000 $ 64.400.000 $ 429.333 14-mar-07 Venta casa 2 pisos
88
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
VALOR OFERTA
AJUSTADA*
VALOR VENTA /
M2
FECHA
DATOOBSERVACIONES FOTO
CR 49 107-115 Vivienda 174,00 147,00 $ 6.101.000 $ 27.000.000 $ 24.840.000 $ 382.154 14-mar-07Casa de tres pisos, se vende primer
piso y sótano, area 65 m²,
CR 49 107-48 Vivienda 306,00 192,00 $ 5.686.000 $ 35.000.000 $ 32.200.000 $ 322.000 14-mar-07
Casa de tres pisos, se vende
apartamento del primer piso.
Area 100 m²,
CR 49 107-104 Vivienda 148,00 98,00 $ 16.807.000 $ 35.000.000 $ 32.200.000 $ 460.000 14-mar-07Casa de dos pisos, se vende primer
piso. Area 70 m²,
CR 49 107-16 Vivienda 219,00 83,00 $ 9.065.000 $ 200.000.000 $ 184.000.000 $ 840.183 14-mar-07 Venta casa de tres pisos
CR 47 106-97 Vivienda 233,00 177,00 $ 33.020.000 $ 90.000.000 $ 82.800.000 $ 690.000 14-mar-07Casa de dos pisos y un piso duplex,
se vende duplex. Area 120 m²,
CL 109B 51-02 Mixto 180,00 61,00 $ 12.198.000 $ 100.000.000 $ 92.000.000 $ 511.111 9-may-07Se vende negocio en el primer piso y
apartamento en el segundo piso.
89
CL 109A 51-9Residen
cial253,00 126,00 $ 5.529.000 $ 30.000.000 $ 27.600.000 $ 388.732 9-may-07
Casa de 2 pisos, se vende primer
piso con un área aproximada de 71
m2.
CR 51B 105-9Residen
cial129,00 64,00 $ 13.704.000 $ 25.000.000 $ 23.000.000 $ 353.846 9-may-07
Casa de 2 pisos, se vende primer
piso. Area 65 m²,
CR 49 107-104Residen
cial148,00 98,00 $ 16.807.000 $ 30.000.000 $ 27.600.000 $ 368.000 9-may-07
Casa de dos pisos, se vende sólo
primer piso. Area 75 m²,
CR 49B 108-60Residen
cial60,00 83,00 $ 6.224.000 $ 24.000.000 $ 22.080.000 $ 368.000 9-may-07
Casa de 2 pisos. Se vende ambos
pisos.
CR 49B 108-10Residen
cial132,00 249,00 $ 9.822.000 $ 23.000.000 $ 21.160.000 $ 282.133 9-may-07
Casa de 2 pisos, se vende primer
piso con un área aproximada de 75
m2.
CL 107 43-41Residen
cial363,00 204,00 $ 5.612.000 $ 23.000.000 $ 21.160.000 $ 132.250 9-may-07
Casa de 2 pisos, se vende segundo
piso. Area 160 m²,
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
VALOR OFERTA
AJUSTADA*
VALOR VENTA /
M2
FECHA
DATOOBSERVACIONES FOTO
90
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
VALOR OFERTA
AJUSTADA*
VALOR VENTA /
M2
FECHA
DATOOBSERVACIONES FOTO
CL 107 48-19Residen
cial339,00 171,00 $ 7.346.000 $ 25.000.000 $ 23.000.000 $ 359.375 9-may-07
Casa de 3 pisos, se vende
apartamento de tercer piso con área
de 64 m2 .
* Las transacciones de venta de propiedad raíz tienen un margen aproximado del 8% menos.
91
Tabla 10. PRECIO DE ALQUILER RESIDENCIAL.
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
RENTA
VALOR
PROPIEDAD*VALOR/m2
FECHA
DATOO BSERVACIO NES FOTO
CR 48A 106-79 Vivienda 85,00 183,00 $ 13.530.000 $ 280.000 $ 30.567.686 $ 359.620 6-feb-07 Alquiler vivienda segundo piso.
CL 107 49-25 Vivienda 204,00 176,00 $ 9.111.000 $ 300.000 $ 32.751.092 $ 327.511 14-mar-07
Casa de dos pisos, se arrienda primer
piso. T iene uso residencial sin
embargo, se ha utilizado como local.
Area 100 m² aprox.
CR 51 107-24Residenc
ial128,00 175,00 $ 9.363.000 $ 200.000 $ 21.834.061 $ 485.201 9-may-07
Casa de tres, sólo se arrienda segundo
piso. Area 45 m²,
*Calculamos el valor de la propiedad aplicando el Método de la Renta el cual se explica mas adelante. Asumimos una tasa de capitalización del
12% anual.
92
Tabla 11. PRECIO DE VENTA LOCALES COMERCIALES.
DIRECCION USOAREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
VALOR OFERTA
AJUSTADA*
VALOR VENTA /
M2
FECHA
DATOO BSERVACIO NES FOTO
CR 47 106 -90 Comercial 108,00 93,00 $ 5.792.000 $ 25.000.000 $ 23.000.000 $ 383.333 12-ene-07
Venta Local comercial primer piso,
área 60 m², cerca a la estación
Andalucia del Metrocable.
CR 49 106-66 Mixto 258,00 114,00 $ 60.321.000 $ 300.000.000 $ 276.000.000 $ 1.069.767 14-mar-07
Venta edificio de 3 pisos, primero y
segundo comercial, y tercer piso
residencial
CR 48A 107C-41 Comercial 210,00 104,00 $ 13.611.000 $ 60.000.000 $ 55.200.000 $ 920.000 14-mar-07
Casa de dos pisos, se vende local
comercial primer piso. Area aprox 60
m²,
CR 49C 106-91(101) Comercial 204,00 94,00 $ 6.885.000 $ 28.000.000 $ 25.760.000 $ 830.968 9-may-07
Casa de 3 pisos, se vende local de
primer piso con un área privada de 31
m2 .
* Las transacciones de venta de propiedad raíz tienen un margen aproximado del 8% menos.
93
Investigación de oferta inmobiliaria37
. Año 2011.
Tabla 12. PRECIO VENTA RESIDENCIAL.
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTAFO TO S
5272040 cl 107 48A-13 134,22 47,48 14.154.000 80.000.000 73.600.000
548.353
147,67 80.000.000 73.600.000 498.409
cr 48a 107-42
(primer piso) 45.000.000 41.400.000
cr 48a 107-40
(segundo piso) 50.000.000 46.000.000
cr 48a 107-46
(tercer piso)100
162,47
5272042 cl 107 48A-11 15.967.000 12
2011
44,02
100
345247842
188
5004508
CL 107 48a-31
segundo piso
164 102,97
cr 49 107-38
(301)190 110
185316780
48,07 2011
45.000.000 409.0912011 15.916.000
2011 38.579.000
464.894
65.000.000 580.75216.179.000 59.800.000
45.000.000
37 Investigaciones de mercado tomadas en campo por la autora. 2011
94
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTAFO TO S
cr 49A 106-3 35.000.000 35.000.000
cr 49A 106-5
(201)45.000.000 45.000.000
305,2
5017930 CR 47 107-86 103,58 37,587 11.919.000 70.000.000 64.400.000 621.742
5017931CR 47 107-82
(201)92,35 33,949 11.399.000 55.000.000 50.600.000 547.916
427796CR 47 107-85
(97001)142 85,18 34 2011 10.933.000 55.000.000 55.000.000 645.691
5003514 cr 49A 106-23 178 106 2011100 694.34018.093.000
100 72
130
465.601
45.000.000
80.000.000
49.069.000
45.000.000
73.600.000
44.000.000 562.2228.757.000 40.480.000
534.884800004065cr 49 106-20
(201)180 120,4 32,968 2011 64.400.000
357449 CL 105 49-48 100 2011
2011
8345
11.680.000 70.000.000
231,68cr 49A 106-5
(301)
268,47100 2011
95
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTAFO TO S
5200300CR 47 107-71
(401)173,81 82,5 21,3 2011 20.000.000 34.000.000 34.000.000 412.121
cl 105C 48C-4
CR 48C 105C-
15/5(202)
106
cr 48c 105C-5
(201)30 35.000.000 32.200.000 1.073.333
5127061cr 47 106-65
201184 80 15,3 2010 7.023.000 48.000.000 48.000.000 600.000
5273475cl 105C 49C-
62(202)105,35 48,6 2010 17.542.000 36.050.000 36.050.000 741.770
5273475cl 105C 49C-
62(202)105,35 48,6 2011 18.068.000 39.669.000 39.669.000 816.235
2.010 14.223.000306319
136 100
Se ajusta el valor de venta en un 8% menos que es por lo que finalmente se realizan las transacciones de manera aproximada.
96
El predio con matrícula 306319 según información de venta el valor/m2 ajustado es de $1.073.333, pero según información del alquiler
de la propiedad y utilizando el Método de la Renta y homogenización por época, nos da que el valor de la propiedad es de $726.110 que
es más acorde con los precios del sector. por lo cual se trabajará con dicho dato.
El predio con matrícula 5017931 corresponde al segundo nivel de un Reglamento de Propiedad Horizontal. Dicha propiedad se encuentra
en obra gris, lo que explica la diferencia de precio con respecto al primer nivel con matrícula 5017930.
El predio con matrícula 5273475 corresponde a un apartamento del conjunto habitacional Juan Bobo. Se muestran los precios en los años
2010 y 2011. Se observa que se incrementó aproximadamente el 3% el avalúo catastral y el 10% el valor comercial.
97
Tabla 13. PRECIO ALQUILER RESIDENCIAL
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ ALQ UILER
VLR M2
ALQ UILERFO TO S
5272040 cl 107 48A-13 134,22 47,48 14.154.000
147,67
cr 48a 107-42
(primer piso)
cr 48a 107-40
(segundo piso)
cr 48a 107-46
(tercer piso)100 450.000 4.500
5269152 cr 48A 107 -15 83 76,8 34,404 2011 9.245.000 450.000 5.859
cl 105C 48C-4
CR 48C 105C-
15/5(202)
106
cr 48c 105C-5
(201)30 210.000 7.000
Posesión cr 48A 105C-25 8 8 2010 - 70.000 8.750
5272042 cl 107 48A-11 15.967.000
12 150.000
162,47 2011
12.500
44,02
316780 185
188
2011 38.579.000 100
306319136 2.010
14.223.000100
98
Tabla 14. PRECIO VENTA LOCALES COMERCIALES.
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ VENTA
VLR M2
VENTAFO TO S
cl 107 50A-02 189 120.000.000 634.921
370
5264576 cr 49A 104C-17 38,6 14,33 2011 7.113.000
5264577 cr 49A 104C-21 38,6 17,07 2011 9.741.000
65 100.000.000 1.295.337
5280702* 182 36,068 200867.973.000
El predio con matrícula 5280702 es una edificación que en su primer nivel funciona un supermercado y en los pisos superiores es de uso
residencial. Al momento de la compra en el año 2008 se encontraba en obra gris lo que explica su precio que esta por debajo de los
valores para dicha destinación.
El predio con matrícula 5264577 fue la única propiedad que se observó en el sector que era ofertada por una agencia, en este caso por la
Lonja de Medellín. Dicha propiedad se encuentra sobre la vía denominada “El Tirabuzón”.
99
Tabla 15.VALOR ALQUILER LOCALES COMERCIALES
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL
$
ALQ UILER
VLR M2
ALQ UILERFO TO S
65 750.000 11.538
74,42
Posesión cl 105CA 48C-103 30 2010 270.000 9.000
26,07
70 1.000.000 14.286
260565 CL 107 50B-42 75 100 2010 25.176.000
101,93
2011100222941 CR 49A 107-3 70 62.453.000
El predio con matrícula 222941 no está desenglobada y consta de varios locales comerciales y una parte residencial. Dicha propiedad esta a
cuatro cuadras de la Estación Andalucía y allí funciona una panadería, la cual esta abierta las 24 horas del día. Esto muestra la gran dinámica que
tiene el sector.
100
Tabla 16. PRECIOS VENTA RESIDENCIAL38.
Año MATRICU
LA DIRECCION
AREA CONS
T
ARE
A LO T
E
% DESENGLOB
E VALO R CCIAL VALO R M2
VALO R CATASTRA
L VALO R
M2 A 2011
2010 5127060 CR 047 106 063 90 85
49.000.000
576.471 12.021.000
597.973
2010 5088894 CL 105 A 049 031 45 80 100
43.000.000
537.500 10.787.000
557.549
2010 5127061 CR 047 106 065 72 80 15,3
42.000.000
525.000 7.023.000
544.583
2010 5263701 CL 105 045 A 056 00101 29 96 63,32
55.000.000
572.917 10.839.000
594.286
2010 5301521 CR 049 B 106 058 85 114
58.000.000
508.772 13.669.000
527.749
2010 223482 CR 052 105 048 49 65 100
8.000.000
123.077 15.282.000
127.668
2011 333068 CL 103 044 A 040 44 99 18,279
31.300.000
316.162 26.565.000
316.162
2011 5061467 CR 048 104 B 027 00201 19 84 43
30.000.000
357.143 8.687.000
357.143
2011 5277020 CL 103 A 050 028 18 51 34,64
32.400.000
635.294 5.161.000
635.294
2011 5263702 CL 105 045 A 056 00301 17 49 36,68
32.445.000
662.143 5.654.000
662.143
2011 5254575 CR 043 B 105 018 00401 12 40 12
20.600.000
515.000 11.095.000
515.000
2011 5202821 CL 104 B 048 A 033
00201 32 91 34
32.445.000
356.538 7.987.000
356.538
2011 5200636 CL 104 A 047 011 00201 35 83 37,85
32.445.000
390.904 10.332.000
390.904
2011 5071269 CL 103 045 038 90 189 100
45.000.000
238.095 28.503.000
238.095
2011 5263701 CL 105 045 A 056 00101 29 96 63,32
33.000.000
343.750 10.839.000
343.750
2011 5263702 CL 105 045 A 056 00301 17 49 36,68
28.000.000
571.429 5.654.000
571.429
2010 960036706 CR 051 B 104 A 080 51 38 100
25.000.000
657.895 5.415.000
682.434
2010 960039516 CR 051 B 106 A 059 50 71 100
50.000.000
704.225 10.254.000
730.493
2011 330802 CL 105 043b 001 114 221 100
40.000.000
350.877 14.260.000
350.877
2011 5004549 CR 049 103 A 024 41 41 100
35.000.000
853.659 7.767.000
853.659
2011 141161 CR 051 107 058 90 100
48.000.000
533.333 14.604.000
533.333
2011 960033482 CR 049 A 106 007 107 100
30.000.000
280.374 16.757.000
280.374
Para los datos de precios tomados en el año 2010, traemos a valor presente dichos valores
utilizando el índice de precios al consumidor IPC, el cual para el año 2011 fue del 3,43%.
38 Información suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medellín. Adscrito a la Subsecretaría de Catastro del Municipio de
Medellín. 2011.
101
Tabla 17. PRECIOS DE VENTA RESIDENCIAL39
. AÑO 2011 AÑO 2010
DIRECCION AREA
CONST VALO R
M2
DIRECCION
AREA CONST VALO R/M2
CR 050 109 007 00201 59 627000
CR 051 B 104 A 080 38 658000
CR 046 107 B 071 70 443000
CR 047 106 063 85 576500
CR 046 107 004 56 625000
CL 105 A 049 031 80 537500
CR 047 110 099 00301 50 300000
CL 109 046 A 046 49 571500
CL 108 047 065 109 363000
CR 049 A 110 100 00301 70 285500
CR 046 A 108 015 89 278500
CR 051 B 106 A 059 71 704000
CL 111 B 049 C 053 118 334500
CR 047 106 065 80 525000
CL 107 B 043 031 37 420000
CL 105 045 A 056 00101 96 573000
CL 103 B 050 C 065 59 497500
CR 049 B 106 058 114 509000
CL 111 050 047 104 394500
CR 052 105 048 65 123000
CL 107 050 A 038 254 365500
CR 046 107 D 013 60 600000
CL 106 045 A 054 78 364000
CR 046 108 A 007 38 223500
En el caso de las propiedades en que contamos con la información de arriendo, se calcula el
valor del inmueble de acuerdo al método de la Renta40
. Este método parte de la base de que todo
inmueble genera renta en el tiempo, como por ejemplo el arriendo, y esa renta tienen una relación
directa con el valor comercial actual del inmueble, así que, conocido el valor de la renta, se puede
inferir el valor del inmueble.
Según el libro “Avalúo de Bienes Inmuebles” de Diter Castrillón y otros, explican cómo este
método se enfoca en el ingreso neto operativo actual y potencial que pueda producir el inmueble según
su destinación. Se basa en la técnica de capitalización del ingreso41
, la cual se expresa mediante la
siguiente fórmula:
VA = INO / TC
Donde:
39 Información suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medellín. Adscrito a la Subsecretaría de Catastro del Municipio de
Medellín. 2011. 40
Castrillón O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrillón R. Ricardo. Avalúo de Bienes Inmuebles. Segunda edición. 2004 . 41
Capitalización del Ingreso. No es más que convertir las ganancias futuras proyectadas en una suma probable equivalente hoy.
102
VA: Valor actual equivalente al valor presente de los ingresos futuros.
INO: Ingreso Neto Operativo.
TC: Tasa de descuento a infinito en pesos constantes.
Dado que nuestro interés es el inmueble indiferente del uso que este posea, usamos la tasa de
capitalización correspondiente al inmueble. Existen tasas conocidas estadísticamente resultado del
seguimiento del mercado inmobiliario que incluyen la relación de valores de venta con valores de
arriendo. Estos valores deben clasificarse en una matriz de rentabilidad de acuerdo con sus
características propias para obtener una muestra confiable que se ajuste a cada inmueble (Castrillón,
2004).
Tabla 18.TASAS CONSTANTES ESTIMADAS POR TIPO DE INMUEBLE.
TASA ANUAL MIN (% ) TASA ANUAL MAX (% )
Vivienda Clase Baja 11,4 15,4
Locales comerciales 10,0 14,0
Fuente: Castrillón O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrillón R. Ricardo. Avalúo de Bienes Inmuebles. Segunda edición. 2004.
Este método lo aplicamos para todas las matrículas cuya información se refiera al alquiler de
la propiedad para inferir mediante este método el valor de la misma.
Para el caso de los inmuebles de uso residencial, asumimos una rentabilidad del 12% anual, lo
que equivale al 1% mensual. Y en el caso de locales comerciales asumimos una rentabilidad del 11%
anual lo que equivale al 0,916% mensual.
Aplicando la fórmula y usando la tasa de capitalización del inmueble se tiene:
103
Tabla 19. VALORES METRO CUADRADO POR EL MÉTODO DE LA RENTA.
MATRICULA INMOBILIARIA
DIRECCION AREA
CONST. USO AÑO INO TC VA VLR M2
5272042 Cl 107 48A-11 12 R 2011 150.000 0,01 15.000.000,00 1.250.000,00
316780 Cr 48a 107-46 (tercer piso)
100 R 2011 450.000 0,01 45.000.000,00 450.000,00
5269152 Cr 48a 107-15 76,8 R 2011 450.000 0,01 45.000.000,00 585.937,50
306319 Cr 48c 105C-5
(201) 30 R 2010 210.000 0,01 21.000.000,00 700.000,00
Posesión Cr 48A 105C-25 8 R 2010 70.000 0,01 7.000.000,00 875.000,00
260565
Cl 107 50B-42 65 C 2010 750.000 0,00916 81.877.729,26 1.259.657,37
Posesión cl 105CA 48C-
103 30 C 2010 270.000 0,00916 29.475.982,53 982.532,75
222941 Cr 49A 107-3 70 C 2011 1.000.000 0,00916 109.170.305,6
8 1.559.575,80
Para las propiedades cuyos datos de venta sean diferentes al año 2011 (año de estudio), se
aplica la homogenización por época42
, la cual consiste en traer a valores actuales, los valores o precios
de las operaciones tomadas como referencia y que fueron realizadas en diferentes momentos de tiempo.
En este caso tenemos valores de los años 2008, 2010 y 2011; y se sabe que el poder adquisitivo es
diferente en cada uno de estos años por lo cual se deben realizar los ajustes correspondientes.
El indicador que usaremos para la actualización de los valores del año 2010 será el índice de
precios al consumidor (IPC) el cual para el año 2011 fue del 3,43%.
Aplicándolo a las matrículas 306319, 5127061, 260565 (que se calculó el valor de la
propiedad para el año 2010 por el método de la renta), y de otras dos posesiones sin matrícula
inmobiliaria, tenemos:
42
Castrillón O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrillón R. Ricardo. Avalúo de Bienes Inmuebles. Segunda edición. 2004.
104
Tabla 20. HOMOGENIZACION POR AÑO.
MATRICULA INMOBILIARIA
DIRECCION AREA
CONST. USO AÑO VLR/M2(2010) IPC
VLR/M2 (2011)
5127061 Cr 47 106-65
201 80 R 2010 600.000,00 3,73 622.380,00
306319 Cr 48c 105C-5
(201) 30 R 2010 700.000,00 3,73 726.110,00
Posesión Cr 48A 105C-
25 8 R 2010 875.000,00 3,73 907.637,50
260565
Cl 107 50B-42 65 C 2010 1.259.657,37 3,73 1.306.642,59
Posesión Cl 105CA 48C-
103 30 C 2010 982.532,75 3,73 1.019.181,22
Con base en la información anterior de los valores por metro cuadrado de las propiedades se
realiza el mapa de isoprecios, el cual toma la información georreferenciada de los puntos de oferta
investigados, se grafican y se obtiene por interpolación de datos los rangos de valores para sectores del
polígono.
Se deben tener en cuenta al interpretar dicho mapa que la exactitud de la información aumenta
con la cantidad de puntos de donde se obtenga información, a mayor cantidad de datos más exactitud y
dada la dinámica inmobiliaria del sector no fue fácil obtener datos de transacciones inmobiliarias. Hay
poca oferta de venta ya que el sector es dinámico y la vacancia es casi nula.
Mapa de Isoprecios.
En el mapa de isoprecios se grafica toda la información obtenida de las ofertas inmobiliarias
del sector con el fin de determinar tendencias.
El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo, los cuales se muestran o identifican con
diferentes colores, en donde el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y
$853.434, y en nuestro polígono de estudio se da en una pequeña área cercana a la calle 107 a la altura
de la carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el más claro con precios entre
$677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107 y más
abajo hacia la Estación Acevedo sobre la carrera 52. Alrededor de dichos puntos y en otros sitios
cercanos a la Estación Andalucía y próximo a la calle 107 sigue un rosado más oscuro con valores entre
$588.848 y $677.043. continua un rango ente $500.653 y $588.848 el cual encontramos en lugares
cercanos a la Estación Andalucía y a la calle 107, rodeando en muchos casos los puntos anteriores,
105
vemos este rango también en un sector próximo a la vía ”El Tirabuzón entre las carreras 49 y 49B.
Sigue un color naranja que le corresponden valores entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a
mano derecha de la estación Andalucía próximo a la Quebrada La Herrera, también encontramos estos
valores desde la Estación Andalucía y hasta la Estación Acevedo, siendo este el rango de precios
predominante en el mapa encontrándose pequeñas islas embebidas en este del color amarillo con
valores que oscilan entre $324.262 y $412.458, los que se ven claramente sobre la carrera 50ª alrededor
de la calle 107 y hacia la calle 105. Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores
entre $236.067 y $324.262 el cual es más escaso y está por la carrera 46ª con la calle 108 y carrera 49B
próximo a la Quebrada Santa Ana.
Vemos como los precios más altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la Estación
Andalucía y también hacia la Estación Acevedo y la vía “El Tirabuzón”, lo cual era de esperarse dada
la importancia de estas vías y el impacto ocasionado como consecuencia del metro-cable, lo cual trajo
consigo otras intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual
convierte las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos por su localización
al ser muy apetecidos para el comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo.
Los precios más bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las carreras 46
y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; Estos sitios se observan más
deprimidos que el resto del sector con algunas vías en muy mal estado y viviendas más humildes.
Se observa en este polígono una heterogeneidad en las características de las construcciones,
existen en la misma cuadra estructuras muy precarias y construcciones en obra gris o negra lo que hace
que el valor de venta por metro cuadrado construido varíe.
Hay una sobrevaloración de los habitantes de la zona de su propiedad cuando se les pregunta el
precio de venta. Y si bien es cierto que la propiedad se ha valorizado desde las intervenciones estatales,
algunos precios de venta investigados no corresponden con las condiciones y características de las
propiedades, ni con la ubicación dentro del polígono, por lo tanto algunos valores que distorsionaban la
información no fueron tenidos en cuenta.
106
MAPA DE ISOPRECIOS
107
El mercado inmobiliario es informal, el único predio que se observó de una agencia
inmobiliaria fueron dos locales comerciales que estaban sobre la vía "El Tirabuzón”, las cuales
ofertaba la Lonja de Medellín, con un valor por metro cuadrado de $1.295.337.
Si comparamos este valor con un local comercial sobre la calle 107 al cual calculamos su valor
comercial por el método de la renta con un precio por metro cuadrado de $1.559.575,80, nos da un
incremento del precio por ubicación del 20,40%.
No hay información suficiente para sacar un valor diferencial de los precios de los locales
comerciales dentro del polígono, pero este dato demuestra que se da un mayor valor de las propiedades
sobre la calle 107 que sobre el Tirabuzón que son los corredores comerciales por excelencia del área de
estudio.
Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la información obtenida para los años 2007 y 2011
de locales comerciales (ver Tabla No. 11, 14 y 15) tenemos un incremento en los valores de la
propiedad del 53,18%.
Tabla 21. VALOR PROMEDIO POR M2 DE LOS LOCALES COMERCIALES ENTRE LOS AÑOS 2007 Y 2011.
AÑO VALO R
PRO M/M2 INCREMENTO
2.007 920.245
2.011 1.409.617 53,18%
Ilustración 32. VALORIZACION DE LOS LOCALES COMERCIALES ENTRE LOS AÑOS 2007 Y 2011.
Según información tomada de la Lonja de Propiedad Raíz para Medellín43
en promedio la
valorización de la propiedad raíz durante 2010 fue del 4,55% para Medellín y el Área Metropolitana.
La mayor valorización por tipología se dio en los apartamentos con el 5,6% seguido por las casas con el
43
Análisis inmobiliario No.89. Índices de precios de la propiedad raíz en el Valle de Aburrá. Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia.
108
5,3% y los lotes con el 4,1%. Por zonas las mayores valorizaciones se dieron en la Zona 3(Centro-
oriental) con una valorización promedio del 5,2%, seguida de la Zona 2(Noroccidental) con una
valorización del 5%. La Zona 1(Nororiental) que es la que nos interesa en este caso tuvo una
valorización de 4,8% superando las Zonas 5 (Sur-oriental) y 6 (Sur-occidental).
Tabla 22. VALORIZACION DE LA PROPIEDAD RAIZ EN MEDELLIN POR TIPOLOGÍA DE ENERO A DICIEMBRE DE 2010.
INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ 2010 LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y
ANTIOQUIA
VALORIZACION
2010 PESO
PONDERADO
APARTAMENTOS 5,60% 30%
CASAS 5,30% 40%
LOTES 4,10% 10%
LOCALES 2,20% 10%
OFICINAS 2,10% 7%
BODEGAS -0,50% 3%
TOTAL 4,55% 100%
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 2011
Tabla 23. VARIACION DE INDICES DE PRECIOS POR ZONAS Y TIPOLOGIA.
VARIACION IPPR POR ZONAS Y TIPOLOGIA EN EL VALLE DE ABURRA EN 2010
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA
ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 ZONA 5 ZONA 6
APARTAMENTO 1,80% 1,90% 1,70% 3,70% 1,70% 1,70%
CASA 2,40% 2,50% 2,40% 2,40% 2,20%
BODEGA 0,00% -0,10%
LOCAL 0,60% 0,20% 0,40%
OFICINA 0,10% 0,10%
LOTES 0,60% 0,60% 0,90% 0,70% 0,20% 0,10%
PROMEDIO 4,80% 5,00% 5,20% 4,90% 4,60% 4,30%
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 2011
109
Teniendo en cuenta que la inflación en el año 2009 fue del 3,17%, la valorización real de los
inmuebles en el 2010 fue del 1,38%.
Se toma como base para el estudio de la variación de precios de la propiedad raíz el mes de
Diciembre de 2005 con base 100 para diferentes tipologías de propiedades y a partir de ahí se pueden
calcular las variaciones hasta el año 2010. Todos estos valores en términos nominales. En total el
incremento de precios de la propiedad raíz entre los años 2005 y 2010 fue del 60,5%. Ver Tabla No.
24.
Si miramos la variación de precios en la Tabla No. 24, tenemos que entre el año 2005 y el
2007 el incremento presentado para casas fue del 34,4%, para apartamentos del 27,8%, para locales del
38,8% y para lotes del 60,7%. Si miramos la variación entre 2007 y 2010 tenemos que para casas fue
del 19,2%, para apartamentos del 16,7%, para locales del 13% y para lotes del 27,8%. Esto muestra
que luego de un crecimiento importante de los valores de la propiedad debido a una alta demanda
insatisfecha por la crisis presentada en el sector entre el periodo de 1997 a 2001, se viene presentando
una desaceleración en los valores de la propiedad. Estos cambios reflejan el comportamiento del ciclo
económico e inmobiliario.
Tabla 24. VARIACION DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ.
INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA
AÑO IPPR APTOS CASAS LOTES LOCALES OFICINAS BODEGAS
2005 100 100 100 100 100 100 100
2006 118,4 114,3 118,5 129,2 119,1 114,2 130,9
2007 136,3 127,8 134,4 160,7 138,8 136,4 163
2008 149,1 137,2 146,4 194,3 151,3 144,6 175,6
2009 153,5 141,1 152,2 197,4 153,6 149,8 173,9
2010 160,5 149,1 160,2 205,4 156,9 152,9 173
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 2011
110
Si sacamos el promedio de los valores
de la construcción por metro cuadrado para
cada año según la investigación de mercado
realizada y mostrada en las Tablas No. 8, 9, 12
y 16, tenemos que:
Tabla 25. VALORIZACION DE LA
PROPIEDAD SEGUN ESTUDIO
REALIZADO.
AÑO VLR PRO M/M2 INCREMENTO
2002 303.000
2007 343.000 13,19%
2011 529.000 54,24%
Ilustración 33. VALORES PROMEDIO DE LA PROPIEDAD RAIZ.
Ilustración 34.COMPARATIVO DE VALORIZACION DE LA PROPIEDAD.
Según esta tendencia observamos un incremento en los precios entre el año 2002 y 2007 del
13,19% y entre los años 2007 y 2011 un incremento del 54,24%. Lo cual quiere decir que mientras en
toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipología de apartamentos fue del 16,7% y para
casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este último período, en el polígono de estudio el
incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y apartamentos) lo cual muestra el impacto que
tuvo las intervenciones del metro-cable y el PUI en la valorización de la propiedad en este sector, por
las dinámicas generadas alrededor del corredor metro-cable, acompañado del cambio de usos e
intensidades más rentables y cuyos valores recogen esas mayores rentas. También es importante
resaltar según los datos obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado
por factores exógenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de
dinámicas internas del barrio.
111
Con información obtenida
del OIME (Observatorio
Inmobiliario para
Medellín) de
investigaciones realizadas
en algunas comunas de la
Ciudad de Medellín en el
año 2011, se toman el
valor más bajo y más alto
de transacciones de
ventas de inmuebles de
uso residencial, con el fin
de tener un comparativo
de precios de a la ciudad.
Total de datos de la
muestra 1.320.
Tabla 26. VALORES/M2 DE LA PROPIEDAD RAIZ EN DIFERENTES COMUNAS DE LA CIUDAD.
COMUNA
VALOR / M2
$ MINIMO $ MAXIMO PROMEDIO
1 154.166,00 526.154,00 340.160,00
2 238.095,00 853.658,00 545.876,50
3 308.642,00 1.467.890,00 888.266,00
4 279.970,00 1.363.636,00 821.803,00
5 300.000,00 1.541.095,00 920.547,50
6 279.503,00 1.201.923,00 740.713,00
7 317.460,00 2.264.151,00 1.290.805,50
8 298.438,00 1.478.873,00 888.655,50
9 299.419,00 3.189.473,00 1.744.446,00
10 389.000,00 2.678.571,00 1.533.785,50
11 644.800,00 2.433.962,00 1.539.381,00
12 380.000,00 2.500.000,00 1.440.000,00
13 300.857,00 1.894.737,00 1.097.797,00
15 507.246,00 2.518.518,00 1.512.882,00
Fuente: Observatorio Inmobiliario para Medellín. 2011.
Si bien es cierto que la comuna 2 continua presentando los segundos valores de propiedad raíz
más bajos de la ciudad, ha disminuido la brecha y sus valores son ya muy similares a los encontrados
en las comunas 3 y 4 que se han caracterizado por ser sectores con unos estándares urbanos más altos
que los que se encontraban inicialmente en este sector.
112
Ahora, tomando la
misma base de datos y
analizando solo la
comuna dos tenemos el
siguiente
comportamiento por
barrio mostrado en la
Tabla 27. El total de
datos de la muestra es
69.
Tabla 27. VALORES DE LA PROPIEDAD RAIZ EN DIFERENTES
BARRIOS DE LA COMUNA 2.
CODIGO
BARRIO BARRIO
VALORES/M2 VLRES/M2 PROMEDIO
MINIMO MAXIMO
202 Playón 419.545,00 648.148,00 533.846,50
203 Pablo VI 315.000,00 777.777,00 546.388,50
204 La Frontera 323.962,00 681.818,00 502.890,00
205 La Francia 278.426,00 627.118,00 452.772,00
206 Andalucía 361.272,00 775.022,00 568.147,00
207 Villa del Socorro 238.095,00 853.658,00 545.876,50
208 Villa Niza 238.095,00 635.294,00 436.694,50
209 Moscú No.1 269.461,00 769.230,00 519.345,50
210 Santa Cruz 238.095,00 783.132,00 510.613,50
Fuente: Observatorio Inmobiliario para Medellín.2011.
Si bien esta muestra nos da una idea del comportamiento de los valores de la propiedad en este
sector, también se debe considerar que la cantidad de datos es baja por lo que la precisión de la
información también lo es. Esto se puede interpretar como la alta demanda y poca oferta que se da
sobre todo en los barrios Andalucía, Villa del Socorro y Villa Niza. Andalucía es el barrio en la
comuna 2 de mayor valor de la propiedad.
2.7 SIMULACIONES TÉCNICAS Y FINANCIERAS QUE EVALÚAN LAS
RENTAS INMOBILIARIAS PARA EL ANÁLISIS DEL REPARTO EQUITATIVO
DE LAS CARGAS Y LOS BENEFICIOS DEL DESARROLLO URBANO.
SIMULACIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA - UAU- EN MANZANA
020600344
.
Composición del área de intervención
Para el ejercicio se definió contabilizar el área de los lotes que han sido objeto de legalización
(es decir los lotes del 1 al 19, del 22 al 31 y del 33 al 35) que tienen un área neta útil de 4.312 metros
cuadrados. Ver Tabla 5 Manzana 0206003.
44 Apoyo técnico en la estructura de simulación urbanística – financiera por Henry Quesada Gómez. Especialización en Gestión Inmobiliaria. Universidad Nacional de Colombia - Sede Medellín.
113
Sistemas de ocupación y construcción del área privada en la UAU.
La edificabilidad medida en densidad representa el potencial a construir. Las normas
urbanísticas que se pueden aplicar a la UAU están definidas por el Acuerdo 046 de 2006, el cual define
una densidad habitacional de 350 viviendas por hectárea, este aprovechamiento da como resultado el
número de viviendas que se pueden desarrollar en la operación inmobiliaria. El área construida (en
metros cuadrados –m2-) en vivienda es el resultado de multiplicar el número de viviendas por 60 m2;
se propone desarrollar en otros usos, el 15% del área neta del lote; la sumatoria de estas dos áreas será
el área total construida por aprovechamiento. Se propone construir el 100% de las viviendas en VIS
(vivienda de interés social) tipo 3 (con un valor final de 100 SMMLV) de acuerdo a la demanda
potencial que se identificó con el estudio de mercado de la zona.
Composición de las cesiones.
Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben ser cedidos,
adecuados y construidos por los propietarios, tales como: suelo a ceder para equipamientos y espacio
público, vías secundarias y peatonales públicas, construcción de las vías, adecuación del suelo a ceder,
tanto para construcción de equipamientos como para zonas verdes públicas. Las obligaciones
urbanísticas se generan aplicando las normas consagradas en el Acuerdo 046 del 2006, que establece la
obligación de ceder suelo en función del aprovechamiento desarrollado a partir de la densidad definida
para el área de intervención. La UAU está cediendo aproximadamente el 18% del área neta del
polígono de intervención que corresponde a 758 metros cuadrados para espacio público y construcción
de equipamientos colectivos. La cesión para espacio público de otros usos, corresponde a 5 m2 por
cada 100 m2 construidos.
Adicionalmente se deberá realizar el aporte de un metro cuadrado construido para
equipamiento público por cada vivienda más el 1% del área que se construya en otros usos.
Simulación urbanístico – financiera
El ejercicio de simulación urbanístico financiera se crea como requisito para los planes
parciales o las UAU en el país, a partir de los Decretos reglamentarios 2181 de 2006 y 4300 de 2007,
como mecanismo que permite en términos generales, ilustrar acerca de la viabilidad financiera de las
actuaciones urbanísticas que se promoverán, ofreciendo seguridad a las Administraciones Municipales
114
sobre la realización efectiva de los mismos y sobre todo del cumplimiento de las obligaciones
resultantes de la actuación.
La simulación urbanística financiera propuesta, se compone del análisis de costos generales de
terrenos, valoración de costos de urbanismo y construcción, y valores indirectos asociados a estos dos
últimos, en los términos y estándares que se aprecian en el mercado actual, para confrontarlo con las
posibles ventas de la operación inmobiliaria, en forma de una simulación estática. Todos los valores
han sido tomados de otros proyectos comparables y también soportados con el comportamiento de las
ofertas inmobiliarias del sector de estudio. Como información inicial se tiene la valoración de los
terrenos que serían sometidos a la nueva configuración predial para su desarrollo; el valor del metro
cuadrado de suelo asumido es de $ 350.000.
Costos directos de urbanismo y construcción.
Los costos de construcción han sido calculados a 450.000 $/m2 para uso residencial,
circulaciones a 360.000 $/m2, parqueaderos (exteriores) a 225.000 $/m2 y otros usos a 600.000 $/m2;
según la edificabilidad que entrega la norma urbanística derivada de la utilización de las densidades de
construcción, son aprovechamientos que no contemplan circulaciones, puntos fijos o áreas comunes.
Costos Indirectos de urbanismo y construcción.
Son costos indirectos los siguientes: Honorarios sobre costo directo, 14% (honorarios técnicos,
de control, construcción). Administrativos, impuestos y otros (sobre las ventas) 14% (publicidad,
fiducia, gastos legales, varios y reembolsables). Financieros (sobre las ventas) 3%.
Los costos directos de urbanismo y construcción sumados a los costos indirectos, los terrenos y las
cargas del proyecto dan como resultado el total de costos del proyecto.
Para la valoración de las ventas se han tenido en cuenta valores promedio de metro cuadrado
según la destinación residencial, otros usos o parqueaderos. Venta m2 vivienda (promedio) a 900.000
$/m2. Venta m2 otros usos a 1’500.000 $/m2. Venta unidad de parqueadero a $ 2’500.000 (exterior,
bahía de parqueaderos)
Finalmente, comparadas las ventas totales con los costos totales, se obtienen unas utilidades
que permiten ubicar esta operación inmobiliaria en el conjunto normal de proyectos comerciales, y por
115
tanto, su sostenibilidad está garantizada siempre que se mantengan en términos generales las
condiciones que sirven de base para el análisis.
El proyecto se podría ejecutar mediante asociación público privada, donde la administración
municipal puede aportar el terreno (utilizando mecanismos como ámbitos de reparto o pago de
obligaciones urbanísticas que se pacten en dinero para generar bancos de tierra en el sector). Con parte
de las utilidades que se obtengan se podría reubicar algunas familias.
Ver simulación a continuación.
116
Tabla 28 SIMULACIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA, MANZANA 0206003
117
CONCLUSIONES
Obedeciendo al imaginario de ciudad para Medellín de crecimiento hacia adentro,
considerando que la ciudad cuenta con escaso suelo para su crecimiento y siendo coherentes con la
necesidad de proteger los bordes del Área Metropolitana para lograr la sostenibilidad ambiental, es
pertinente pensar en desarrollar proyectos de ciudad que se concentren en la ciudad servida. También
es necesario considerar que dicha densificación debe aportar a las obligaciones urbanísticas para lograr
unos espacios integrales.
Utilizar el instrumento de planificación y gestión del suelo como lo es la Unidad de Actuación
Urbanística, permitiría obtener cesiones de suelo para espacio público y la construcción de
equipamiento que el sistema de desarrollo predio a predio no le aporta a la ciudad. También sería la
oportunidad para mejorar los estándares urbanísticos en zonas de periferia como en el caso de la zona
nororiental en Medellín.
El Estado puede ser garante de la aplicación de este tipo de instrumentos y permitir la
participación de agentes privados en estas propuestas de desarrollo urbano y de esta forma hacer
partícipe al gremio de la construcción en la mejora de condiciones de habitabilidad de población de
estratos socio económicos bajos de la ciudad. La ejecución de operaciones urbanas e inmobiliarias
como estas permitiría utilizar parte de las utilidades en la reubicación de familias localizadas en zonas
de riesgo del sector, ya que se logra demostrar que estos proyectos urbanos son viables financieramente
y pueden ser atractivos para los constructores privados dada las utilidades generadas al final del
ejercicio.
Cuando se piensa en la ocupación espacial de personas de estratos bajos dentro de la ciudad,
siempre los asociamos con la periferia que en nuestro caso corresponde a las laderas, las cuales
paradójicamente siendo las zonas de condiciones más adversas desde el punto de vista técnico y por lo
tanto que más recursos demandarían en su construcción, son los sitios por excelencia de este tipo de
pobladores. Pocas veces se cuenta con la posibilidad de optar por terrenos que cuenten con todos los
118
servicios de la ciudad como vías de acceso, servicios públicos domiciliarios, sistema integrado de
transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Río. Estas son unas ventajas de localización que
presenta el sector de Andalucía respecto a otros sectores de la ciudad que cuentan con las mismas
condiciones socio-económicas. Pero esta localización espacial con las ventajas que conlleva, no está
siendo aprovechada de una manera eficiente.
Sabemos que en la ciudad existe un déficit habitacional para estratos bajos, y cuando se piensa
en dar solución a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar, que generan marginalidad
y segregación, generando unos altos costos para el proyecto, costos los cuales son sufragados en su
totalidad por el Municipio limitando la inversión en otros tantos sitios deficitarios con que cuenta la
ciudad. Más adelante esta localización distante incrementará la canasta familiar de estos pobladores
que deberán sufragar el costo de un trasporte público que consumirá buena parte de su tiempo diario
menguando así su calidad de vida.
Es necesario pues, pensar en hacer uso de las posibilidades que presenta este territorio que
cuenta con toda la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el
cual se deberá transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas adecuadas y dar
solución de vivienda económica.
El ejercicio académico permite sugerir la revisión de las normas urbanísticas para que se
adapten a las condiciones reales y dinámicas de la zona de estudio para evaluar alternativas de retorno
de las grandes inversiones que el estado ejecuta en infraestructuras urbanísticas de calidad y que
repercuten inmediatamente en el aumento de los precios del suelo; beneficios que se apropia el
particular al obtener unas rentas inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con
tasas de valorización más altas que en el resto de la ciudad.
Una vez se observa el incremento de precios de la ciudad y se compara con la valorización
obtenida por los inmuebles del área de estudio, se concluye que efectivamente las intervenciones
públicas que se realizaron potencializaron el sector, dinamizaron el mercado inmobiliario, visibilizaron
la zona como un sector promisorio con muchas potencialidades en su desarrollo y crecimiento, máxime
cuando se trataba de un territorio tan deprimido y sectores que se encontraban tan distantes de la ciudad
formal. . Otro aspecto que resalta es la nueva dinámica del sector comparable con otras zonas formales
119
de la ciudad; en donde se pasó de un mercado inmobiliario de transacciones sin validez jurídica, a una
oferta y demanda abierta y pública, con importantes tasas de valorización.
La ciudad de Medellín, como la mayoría de las ciudades de América Latina presenta un alto índice
de inequidad lo cual se evidencia en la ocupación del espacio. Existen sitios altamente deficitarios en
infraestructuras y servicios públicos, y dado que existe escasez de recursos financieros para atender
todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace necesario que todos los ciudadanos contribuyamos en
la construcción de la ciudad vía impuestos.
El impuesto predial es una importante fuente de financiación de las ciudades. En la actualidad en el
sector los avalúos catastrales son en promedio el 29,82% del valor comercial de la propiedad, esto es un
gran regalo que solo beneficia a los propietarios del sector y es una clara muestra de cómo se está
perdiendo la oportunidad de recuperar la inversión realizada para el beneficio de todos captando las
plusvalías generadas y logrando así una redistribución equitativa de las cargas y beneficios generados
por el desarrollo urbano.
El gran potencial que aun tiene el sector para densificarse, y los incentivos tributarios de la zona
hacen de este lugar un sitio de alta rentabilidad para los propietarios del suelo, los cuales han visto
crecer su renta en los últimos años, por lo tanto estos propietarios están en capacidad de absorber un
mayor impuesto a la propiedad.
La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una gran muestra del dinamismo que vive la
zona y la preferencia de los habitantes por esta localización estratégica.
Se sugiere que se aprovechen los instrumentos de financiación que nos provee la Ley ya que
los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de inversión pública que
la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida de la población. Esta posibilidad no
se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de amplios sectores de la ciudad. Los recursos
obtenidos por este concepto se deben destinar a financiar las obras que generaran la plusvalía o a
recuperar la inversión ya realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los
recursos están presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo y
reinvertirlo en la construcción y mejora de adecuados estándares urbanísticos en otras zonas deficitadas
de la ciudad.
120
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